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不动产的经济性分析

解大勇
摘要：不动产是人们安身立命不可缺少、价值巨大的财产，关系着国家的和谐稳定与广大民众的生活水准，是实实在在的民生工程。在物质生活较为发达的今天，不动产已成为当今社会的热点行业，是各级政府部门密切关注的民生问题和重点问题。由此可见，研究分析不动产的经济性原理显得尤为必要，具有极高的现实价值和社会实践意义。
关键词：不动产；经济性；供需矛盾；市场结构；不动产登记制度
：D923.2 文献识别码：A ：1001-828X（2018）025-0005-02
不动产，指的是依据自然性质或法律规定不可移动的财产，如房屋、土地、草原、湖泊等，都属于不动产范畴。20世纪90年代，中国经济面临着通货紧缩压力，为促进国民经济增长，政府将不动产行业作为发展经济的最新增长点，充分刺激了不动产行业的突飞猛进，促进了不动产市场的繁荣发展。与此同时，与不动产行业密切相关的运输、钢材和煤炭等行业也获得了快速发展。从我国当前不动产发展的实际情况来看，不动产受到多方面因素影响，价格大幅度上涨。尽管国务院针对房价屡次进行调控，但是房价依然居高不下，很大一部分原因在于既得利益者大力阻扰对房价的抑制，以及一些法规、政策缺乏雄厚的理论依据，没有完全遵循不动产的经济学原理。基于这一认识，必须正确分析我国不动产的经济性，确保我国不动产价格浮动处于可控范围之内进而推动我国国民经济朝着良性方向发展。综合考虑各方面因素进行分析，不动产的经济性具体表现在以下几个方面：
一、不动产与供需矛盾有着密切关系
不动产的需求主要包含住房需求即刚性需求和投资需求两个方面。而供给也表现两个方面：一是商品房，二是政策性保障住房。从供需关系来看，不动产与供需息息相关。当不动产在数量上供过于求，势必会拉低不动产的发展质量，影响其整体发展速度和整体效益；当不动产在数量上供不应求时，则会大幅提高不动产的升值空间和未来潜力，给不动产带来繁荣。结合我国不动产发展的实际情况来看，社会的不断进步和人类社会的发展促使人们逐渐意识到，基本的住房消费满足是人们的一项基本权利，既是基本的生存权也是发展权，更是经济权利的核心内容之一。要想更加充分、全面制定完善不动产相关政策，就必须承认不动产是人们的生活必需品性质，即社会的刚性需求性质。
从1949年新中国成立到1998年房改政策出台前，我国一直实行的都是福利分房政策，这正是对不动产生活必需品的认可和肯定，在此期间，我国政府一直担负着这个职责。直到1998年房改政策实施，打破了人们的这种认知，包含政府在内的社会各界不再将不动产看作生活必需品，更多地是将其看作一种市场化的商品，导致政府投资兴建的经济适用房、限价房与廉租房等具有公共利益性质的不动产逐渐淡出人们的视野，更别提对政府保障性住房的享用了。特别是当今社会，不动产商业化日趋严重，价格大幅上涨，成为人们投资和投机对象。居高不下的房价将广大民众阻止在合理诉求之外，望而却步，这既是对民众良心与尊严的挑战，也是对社会正义与公平的挑战，严重剥夺了广大民众的基本权利和住房需求，更是加重了社会的不安定因素。不动产的经济性明确体现了市场需求与供给的矛盾关系，反映了我国所有制经济的内在发展状况，随着国民经济的快速发展和社会的进步，如果不动产市场的供需不平衡加剧，将会扰乱房价，制约经济发展。因此，只有正确认识住房的公共产品性质，将囤积的大量房屋逼进市场进行销售，加大政府对廉租房、公租房、限价房、经济适用房等保障性住房的投资力度，加快建设保障性住房，有效扩大供给，增加公有性住房比例，促进供需平衡发展，缓解中低收入家庭住房压力，才能有效抑制房价，保障广大人民的基本住房需求。
二、不动产与宏观经济运行成正相关
一般而言，宏观经济运行状况较好，人们获得的社会财富就越多，人均收入不断增长，预示着不动产行业的蓬勃发展。首先，宏观经济的高效运行，给各行各业带来了更多的发展机遇，为不动产提供了充足且丰厚的购买能力，更多的消费群体参与到不动产行业之中，极大地促进了不动产的发展。其次，宏观经济政策的制定，对不动产的整体发展轨迹和发展质量有着决定作用，二者关系密不可分。最后，宏观经济的发展质量与不动产的发展质量成正相关。宏观经济的发展质量较高，就会给不动产行业带来繁荣和促进，不动产就会朝着良性方向发展，相反亦然。可见，宏观经济的发展质量，对不动产的发展方向具有直接的决定作用。总而言之，宏观经济的整体发展状况与不动产之间关系密切相连，宏观经济环境良好，才能促进不动产市场的有序进行，为不动产行业创造出开放、有序、规范的市场环境。
三、不动产与中国所有制经济息息相关
不动产的经济性在所有制方面的表现也十分突出，即中国所有制经济发展的不平衡。不动产与中国所有制经济之间的这种关系，与民间资金缺乏开放、多样化的投資渠道脱离有着重要关系。首先，从国有经济和国有行业来看，其资金来源大部分是政府的直接投资，缺乏民间资金的介入，这种过于单一化的资金支撑，不仅仅限制了民间资本的投资准入，而且也极大地降低了国有经济的发展质量与效率。其次，我国民营资本市场的发展较为混乱，甚至呈现出相对畸形的发展态势，即民间资本与权力相勾结的特点比较突出，尤其在不动产市场领域中有着明显表现，这就极容易导致一些缺乏权力保驾护航的民间资本很难融入不动产市场。再次，在我国部分地区，国有经济通常能够受到政府资金和银行金融机构的支持，然而，相对来说民营经济就没有那么幸运，多数情况下民营经济既无法享受行政权力系统的支持，甚至还会遭到一定程度上的勒索，也就是我们常说的腐败现象。最后，在创业环境方面，国家虽然给予了一些的政策支持，也鼓励广大群众积极参与创业，但实际上在资金环境方面还未营造出宽松的、多元的民间资金环境，进而导致投机取巧行为频发，市场较为混乱，缺乏系统性与规范性，不动产市场更是如此，致使民间资金在不动产领域中面临着“投资无门”的不正常现象。
四、不动产的市场结构是垄断市场
我国不动产的市场结构是一个垄断市场，与其他一般性商品相比较，具有土地供给的稀缺性与空间位置的固定性两个特点，已经形成一个顽强的房地产利益集团。对此当前相当一部分学者表示，不动产价格是由不动产市场所决定的，因此房价调控也应该以市场为核心，加强不动产市场的法治化、制度化与规范化，并以此为根基才能有效解决一系列的相关问题。从目前的实际发展情况来看，我国不动产市场结构的垄断性主要表现为以下几点：
首先，牟取暴利的房地产开发商。随着我国社会的不断进步和经济的快速发展，不动产逐步走向市场化，随之带来的是大量暴富的房地产开发商，成为中国社会一股强大的政治力量和经济力量，他们通过价格歧视、垄断定价、产品差别化等不正当竞争行为，轻易掌握着不动产市场的绝对话语权和绝对力量，失效的市场机制势必会造成我国房价长期居高不下，大幅度降低了不动产资源的优化配置。其次，各级地方政府部门，其工资、财政预算等很大程度上来源于不动产收入，使得地方政府沦为房地产开发商的幕后政治后台，与公众利益相对抗，他们直接从不动产行业捞取大量钱财，某些地区甚至已经成为压垮中国社会与民众未来的一座大山。再次，银行金融业，这是不动产行业的发展命脉。对于我国不动产来说不动产市场的繁荣与否，已经成为银行金融业发展的晴雨表。当银行金融政策进行调整时，不动产也会受到相应的调整与波动。从一定角度去讲，没有金融机构的融资支持，不动产就如同一空中楼阁，在垄断性的操作下，掀起一波又一波的房地产高潮，银行在享受不动产市场带来的可靠收益时，也将自身与不动产捆绑起来，逐渐走向经济泡沫的边缘，成为国家宏观调控不动产市场时需要考量、亟待解决的头等问题。
当前，不动产金融体系极其不健全：一是各行各业毫无秩序地进入不动产行业，极大地扰乱了不动产市场；二是炒房现象横生，致使不动产行业高房价、高空置率现象频繁发生。虽然在这一过程中，国家针对房价过高和房地产泡沫现象出台了一系列干预性政策，加强了宏观调控，但是并未从根本上改善房价过高的现象以及并未从根本上解决不动产市场畸形发展的总体态势。
五、不动产登记制度有着明显的经济性
不动产的经济性在其不动产登记制度上也有着明显体现。1992年，中共十四大正式确立了社会主义市场经济体制，随着改革开放的不断深化，城市住房制度不断变革发展，不动产市场交易随之扩大，交易日益频繁，进而市场对财产权利、交易安全的需求大幅增加，至此对不动产物权登记公示要求加强，不动产登记制度便应运而生。不动产登记就是对不动产物权的公示，是由当事人申请，国家专门机关将不动产物权的变动事项记载于不动产物权登记簿上予以公示，用以维护不动产权利人合法权益的行为，既有公权色彩又具有私权关系，既保护了物权变动当事人的利益和第三人的信赖利益，也有效提高了不动产的资源配置效率，为社会谋福利创造了前提条件。首先，不动产登记制度明确界定了相关利益人的物权关系，展现了不动产物权的归属状态，具有国家公信力保证的社会公信力，对保护交易安全、促进交易便捷、保护当事人的财产权利有着十分重要的作用。其次，不动产登记制度明确规范了主体的交易行为，對于降低市场运行成本、提高物权变动效率、促进市场交易提供了有利条件。最后，不动产登记制度能够清晰界定产权关系，确保产权合法流转，有助于优化不动产资源配置，提高不动产经济效益。总而言之，不动产登记制度，对维护财产权利、保证交易安全、促进市场经济发展有着重大意义，是市场经济的重要支撑性制度，也是提高国家治理能力和治理体系现代化的重要体现。
综上所述，不动产是国家众多产业链中的关键一环，它不仅具有自身独特性还具有国民经济其他行业的共同属性。国民经济的发展离不开不动产是因为不动产行业的产业链相对较长，且与其他行业关联密切，国民经济想要获得长足发展就必须保障不动产行业的有序健康进行，因为这项产业关乎国计民生、关乎社会稳定。结合当前社会，不动产行业发展必须以市场为主导，遵循市场规律，优胜劣汰。从当前经济形势下，在较长的一段时间内，不动产依然是我国国民经济的基础性产业、支柱产业，建材、机械、设备等其他产业的蓬勃发展离不开不动产经济的有序发展来带动，这种带动对国家经济平稳持续发展有着极其重要的战略意义。不动产只有真正面向市场经济，全面分析、把握其经济性，才能最大化规避经济发展过程中的风险，进而作出科学决策。如果不遵循不动产的经济性，在其发展过程中势必会出现一些不切合实际的非理性行为，必然会不利于不动产经济以及国民经济的健康快速发展。在经济性的视野下，经过对不动产供需矛盾、与宏观经济的关系、中国所有制经济、产品结构和不动产登记制度五个方面的分析，结合我国政治经济实际发展情况考察，正确理解不动产的经济性，确保不动产经济运行在一个合理的、理性的范围内发展，进而提高整个不动产发展质量，满足我国实体经济发展需要。

-全文完-