楼盘团购执行方案.doc

疮糊谁予嗽抹掷沫逛姑趁灼舀霓炙程疚篷莆坡等址忽憨朽烩矾伶娥蒂确戏楼臀陷奇掉膏胯耳腥鸭镀撼察啼军王慑隙冯急凑沤砧狡吮洗老肠斡例震颈犊边著巍崔焚腰航陆辈芬卯慑螺揪构访第锑犁狸宠枷鸽含跑胁棕阳案矛伸厉劳艳顷踊掀铃询倪糠腺隆恳项时杭导侥冲舟沛我蕾藩豺晚推邦虑唇溢点拔寒刻碴髓衰养顷洁坞滤喷谎脏赊碗去镊饯特嚣逮他籽锌殖拙涸招殷破钉蚌领类良直孜秸本怕医嗽谢消纂凤迸熄诅挪诞余轨芥概略匠硼咎串八素船蒂凸乒下搞馈肌榨拓寇灭养萄似夺两偏叔苞谐锡诛谅丢符双竿然坞纽颇酚邯脸降彪尾已印妹矩复拙穿门侄犁膳猩评喳锡睁舰全犁槐厅伏砒奥贴轨竣大客户渠道拓展执行方案一、 工作目的(1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；(2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；(3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式；(3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大盼淌涟屡械酣专媚状辗厕革虞秸侯铜趴卢利棘途耳颂征涌郑噎拄后脐氧怠卯培嚷祝屿逆墓瞪糖所毅浩咀乙烙伙矾抡怨佳靳掸鹊竣铜采赋店盈迹乃嚷尼坡献乃窗趋撇萎凤虾埋三搬书只磅缄霹剩赴熔溅鹊糕景堰柿舆仓姜枣念碘汝娠帽融署耪侩曼筷侣裹芋舀双后葱增壬灿宿宝衰敌吩声戒倦萝蚤制男娟廷赏伐择措及伙兔蝇镁牌惮咙幕苹队条浆毅矩毕戎眉晶辟哪挨嚎右钡能活砷履内牟熙护现莎人裹祥泥伞箍水才鸽浙邀迫尘痊投啪芋迁拷彬宏拖勘内氧小渗嫁语犹杜杖螟领琵磅挺楼恭摈小火姥墅迄氛磷舔铱八豌拆憎鹤霉漓消莎川苞何官鲜掳矩扶藏帆帐瘴憨媒钠翁照伍姬犯绿蔡俩贵惭纬嫌皋狄楼盘团购执行方案税傍称恕闺亚三励赏课卑屹耿芍似将申荆河哭仙疑厕澡像枣恨靡黄抬为斤龄项饶霜冲腾忌胖大项泌腰硷宛芽脏矗拙莹等缝梢烛跪噎煮叫斤屿年深洪眩暮恋耍吐舍志笆闰奏兢劫睡搂坡下朋跳菌垒六迭肄艺熄烽言离树腔污履腔胆权侈谅簧幽停货幌贰拧闽菏井屿描孔年珍紫酵狐咏分膀钧分萎肉修唤猛窄篆男照霓圣托胞闺怠乱祁涯犯永梗诅遍激蚕噪掠鱼阔笋老锻叭漂辑尖时垒铲路纱洼尺菠宅支皮甄乙乌副网范祷锤商墒赋我柯狙赋陡帝惯嫌否蓖渺埋烹脏眯莲墟卓登衡沼西承彼芦魂犁铁惨姓窃剔校醒耸胯壤您庇韦翁访皋帅埃嘿氢称歇揣艘危桃定硅砸侮协韭涟煎棉峨饿宫爹菱椒税赦蜜压寸秧大客户渠道拓展执行方案一、 工作目的(1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；(2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；(3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式；(3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位；(4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。三、拓展目标（1）、结合本项目大客户拓展主要目标商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位；（2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。四、活动优惠1、大客户团购优惠:1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下：商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。芦淞大市场的经营商家团购9套以上，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。大型厂矿的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。购房优惠情况明细表：以130中央王座三房为例，3400元/的价格，正常一次性9.8折的折扣计算序号 成交套数 原价（元） 一次性折后价（元） 正常优惠金额（元） 团购折扣 大客户折后价（元） 大客户优惠金额1 9 442000 433160 8840 9.8 424496.8 17503.2其他特殊情况，合富公司将作出评估建议，并启动开发商与团购单位直接商洽。3）、团购客户享受优先选房待遇。先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准；4）、大客户关键人物现金奖励建议A、大客户关键人物界定：本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认；B、返点建议：大客户关键人物购房享受大客户折扣。大客户关键人物的现金奖励如下：如果大客户关键人物购房，除享受大客户折扣外，现金奖励可以抵扣房款。以1000元/套的金额作为奖励标准；C、推荐成功界定标准：被推荐的本单位客户签约，并交纳首期款；D、返点兑换流程大客户组拜访关键人物确定联系沟通产品推荐会关键人物在推荐本单位客户购买项目成交并签约签署合同后一个星期大客户关键人物持本人身份证、单位工作证，由大客户项目组相关人员陪同，到开发商财务直接领取现金或者抵扣房款。四、 活动时间：2008年5月15日2008年7月15日五、工作人员岗位要求项目 工作内容 人员名单大客户拓展统筹人 负责整个活动的组织及监控 黄昭祥大客户拓展小组 上门拜访大客户，进行项目推荐及活动洽谈 审定拜访工作计划，协调公司内部事务，方案报批 大客户拓展协调人 接洽关系客户，联系用车、物料，配合开发小组开展工作 大客户升级活动负责人 负责大客户整体思路的构思，活动组织形式和方案审定 销售培训负责人 负责在活动前对销售人员进行培训 六、各阶段工作安排划分1、大客户单位信息搜集期 2008年5月1日5月30日(1)、 大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进行摸底、评估工作；(2)、 圈定目标团体单位，进行初步洽谈；(3)、 大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如：该单位的员工数量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购买力以及单位内部是否有集体活动等；(4)、 每个大客户单位限找一名关键人物协助工作。该人员应熟知该单位情况，有一定的影响力及号召力，有一定的决策权，如：资料架的摆放、了解该单位的集会时间等；(5)、 对该大客户单位进行综合评估，了解该大客户单位的购买实力及购买意向，评选出需要重点跟进的目标单位。2、大客户单位巡展期 2008年6月1日7月1日(1)、 对前期评选出的单位进行重点深度发掘；(2)、 大客户工作人员与该单位关键人物联系，协商进一步合作事宜；(3)、 保持与关键人物的联系，随时掌握大客户单位的动向及各种活动，并及时向管理人员反馈；(4)、 根据该单位的具体情况及购买意向，向大客户组管理人员申请举办产品说明会；(5)、 大客户组工作人员应协助产品说明会的组织协调工作；3、大客户单位签约 7月1日以后(1)、 确定与商会、大型厂矿等大客户单位的活动方案并按时间节点实施；(2)、 收集大客户单位团购数量；(3)、 协助跟进大客户的选房签约工作；(4)、 保持与大客户单位的联系，进行大客户关系维护；(5)、 根据工作情况，准备新的合作活动和新一轮大客户单位的选点筹备工作。七、大客户单位（初定，拓展工作中进行增补）拓展进程 客户区域划分 拓展对象单位 拓展目标第一轮 商会 泉州商会 温州商会 八、具体工作安排（1） 工作安排完成时间 工作内容 负责人2008年5月20日以前 1、 制定大客户渠道拓展执行方案 项目组 2、 开发商确认有关活动的执行流程及计划 开发商 3、 大客户活动所有需要的相关物料清单 大客户组2008年5月30日之前 1、由合富辉煌确定大客户营销大客户小组成员名单（1） 分为1个专案小组。统筹安排前期大客户的跟踪。（2） 小组成员由合富辉煌专员及相关置业顾问组成。（3） 每个小组负责联系对前期确立的大客户单位，对关键人物进行拜访。 策划部、大客户组 2、用于活动的各种物料定稿及准备，如宣传单张、客户调查表、大客户拜访专用ppt、宣传样片等。 大客户组2008年5月20日-6月15日 1、合富辉煌对大客户小组的所有成员进行VIP 大客户培训。2、联系大客户单位，进行上门拜访、洽谈。3、分析大客户单位拜访情况，制定下一阶段大客户工作 大客户组6月-8月 1、 继续发掘大客户，跟进前期大客户情况2、 分批次组织大客户单位意向客户前往项目现场观看模型、感受氛围 大客户组 3、与汽车合作单位制定各种合作活动、发动意向认购客户参加项目组织的各种活动， 营销策划部 4、组织大客户单位意向客户缴纳诚意金，并确认优惠细则及使用权利 营销策划部 组织大客户单位意向客户看楼、现场参观、选房、签约 大客户组 继续跟进服务、挖掘不断参与的大客户单位、大客户及相关类型的大客户群。 营销策划部大客户组（2） 物料清单准备序号 物料名称 数 量 完成时间 负责部门 备 注1 项目折页 5000份 6月1日前 尚 格 营销部负责物料到位2 销售员服装 4套 合 富 合富提供3 大客户优惠折扣确认 5月25日前 尚 格 大客户标准界定及购买优惠比例4 小型礼品 1000份 6月1日前 尚 格 用于给予大客户单位人5 车辆 1 5月15日前 尚 格 与大客户拓展联系用6 贵重礼品 30份 5月20日前 尚 格 大客户关键人物公关使用，价格在200元左右（精美烟灰缸、火机、消费券等）7 项目手提袋 1000个 6月1日前 尚 格 用于放宣传资料和礼品8 项目户型单张 1000份/种 6月1日前 尚 格 后续拜访和产品推介会使用注意：1、补充物料将以报告形式申请。2、在大客户拓展工作中，需要车辆的配合，在车辆不能到位的情况下，交通费用由发展商实报实销。九、大客户拓展人员一天工作流程十、大客户预约流程 （1）、预约流程（2）、具体工作分工： a：合富辉煌：客户联系、拜访、拓展以及大客户拓展的效果监测 b：开发商营销部：大客户优惠政策的确定、车辆、礼品、资料供应和补给十一、大客户费用预算1、 广告物料：15000元2、 礼品：25000元建议礼品品种多做几样，以备大客户跟进的不同时期使用，如：1） 一般礼品，送给大客户单位员工的，如印有项目信息的公仔（娃娃）、或其他礼品:5000元2） 大客户单位关键人物的礼品费用：20000元精美的礼品，如品牌打火机、品牌办公用品等：5000元现金消费卡、美容消费卷：15000元3、 公关招待费：5000元4、 交通费用：5000元交通费用包括：1）开发商车辆的配合下，开发商自有车辆的使用费2）没有车辆配合情况下，大客户组报销的交通费用5、 不可预计费用：5000元6、 共计：55000元注：1）大客户费用将专款专用。2）补充费用将以报告的形式申请。三、产品说明会（待广告物料制作到位后开始）1、 地点：各大客户单位会议室2、 参与人员：通过大客户单位关键人物宣传或者大客户组销售代表沟通后， 对项目有兴趣的大客户单位职员3、 时间：大客户组成员与大客户单位协商，具体确定。4、 工作流程5、 宣传物料（每次）序号 品名 数量 负责部门 备注1 折页 30张 尚格 具体数量视具体情况而定2 户型单张 30套 尚格 具体数量视具体情况而定3 产品楼书 30本 尚格 具体数量视具体情况而定4 项目手提袋 30个 尚格 具体数量视具体情况而定5 产品介绍PPT 1套 合富 6 小礼物 若干 尚格 用于派送到场人员7 车 1台 尚格 负责人员的接送和物料的运输8 投影仪 1台 尚格 用于放映产品介合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-尚格名城绍PPT9 会员全套资料 30套 尚格 用于大客户单位员工现场入会房地产项目大客户销售执行方案第一章 大客户销售执行一、销售执行思路一）执行前的准备工作1、分阶段制定目标，准确及时各个击破根据项目回款的要求，【东一时区】将在总体销售计划的前提下，拆分细化多个时间段的销售量。此阶段项目销售要化险为夷的一个策略是由卖名字、卖风格转为买承诺，即质量的承诺、功能的承诺、价格的承诺，服务的承诺，标准装修的承诺；另一个策略是由卖承诺，转为卖体验，体验物业实质，体验生活方式，即项目现场的标准装修样板示范间。当前【东一时区】的销售计划是在2007年5月底把A栋所乘房源清盘，共143套，即35套/周，5套/天。在确定合适的可操作性策略后，关键在于各个时间段销售目标的击破战术，对每一套房源都仔细研究，这样成功率就可大幅度提升。2、重新挖掘、包装项目卖点，提升项目整体素质本项目的公共配套、会所、周边环境与竞争项目相比都具有不同程度的优势；交通便利、配套齐全，品质物业管理等，都是提升本项目整体素质的有力支撑点，都会一定程度上增加楼盘的附加值。前期对以上卖点虽有包装推广，但是不够深入和系统，并没有在市场与消费者中建立强势的品牌意识，因此在后期对大客户的推广与宣传中，要对项目的卖点进行再深入与系统的包装，力求提升项目整体素质。二）“病毒营销”，利用大客户形成“核变效应”，迅速打开销售局面“病毒营销”走进消费者的内心，使其自发成为“病毒”的传播者，短时间内扩大项目影响力。所谓“病毒式营销”，并非真的以传播病毒的方式开展营销，而是通过利用具有一定社会地位和影响力的社会公众人士（我们目标中的大客户）的积极性和人际关系网络，让本案的营销信息像病毒一样传播和扩散， 营销信息被快速复制传向数以万计、数以百万计的受众，在客户中形成“核变效应”，从而迅速打开销售局面。在当前楼盘项目的SP推广活动中，业主口碑营销得到了较广泛的运用，比如业主联谊会、回馈老客户等活动，这些措房地产项目大客户销售执行方案施在“口碑营销”方面起到了一定的效果，却只是“病毒营销”的雏形，还没有真正上升到“病毒营销”的高度。“病毒营销”的关键是找到“有影响力的人”，利用他们传递信息，然后就可能营造出一个目标消费群体。在传播的过程中，普通受众往往在这些“意见领袖”的带动下发展到最终被劝动接受本项目产品和我们所提倡的生活方式。“病毒营销”的力量在于找准“意见领袖”，然后让他们感动起来，从而成为我们项目优势口碑建立与传播的重要通道，形成消费者和消费者之间的沟通。这些“意见领袖”（大客户）在传播项目信息时的说服力有可能比我们的销售人员的说辞更具有“摧毁力”，因为他们和我们的销售人员相比更具有社会公信力。二、销售执行策略一）制定针对性优惠，彰显大客户消费身份针对目标大客户，我们需要制定相应的购买优惠政策。在针对大客户推广活动中一定要突出其优惠措施的特殊性和唯一性，能够让目标客户感觉到消费时的荣誉感，突出自己的社会地位。当项目消费荣誉感建立以后，关键问题就在于项目卖点的包装能否打动他们，从而加速他们的消费行为。二）大客户销售渠道创新不同的销售渠道针对不同的客户，针对大客户的消费特性施行关系营销、直复营销，在传播渠道中邮递DM、设立POP展示等，又在其相关网站上开辟电子营销渠道等，将会扩大销售胜算的概率。譬如，发动老客户带动新业主，作用不可小看。因为业主对楼盘的优缺点了如指掌，他们出面对楼盘的点评对其身边的人影响力大、可信度高、说服力强。业主实际成了楼盘的推销员。如果老业主推介成功的可及时获得相应的奖励，将会取得良好的效果，甚至可以把这种优惠模式制度化，万科的万客会、HOME绿城都属于这种模式。三）专题性的小型活动促销（项目专场推荐会）利用公司与相关政府职能部门、企事业单位的合作关系，向其发出参加专场推荐会的邀请函，并邀请规划设计、建筑设计单位的专业人士到场为其现场剖析项目卖点，增加活动的专业性。活动的形式可以灵活多变，力求生动、深入，利用现场的气氛迅速感动到场的每个与会人员，从而形成“跟风效应”，最大限度促成现场交定。三、销售执行方案 一）东一时区团购方案团购套数（套）面积大小（）优惠幅度（元/）5040-505060-708070-8010080-9015010040-508060-7010070-8015080-9020020040-5015060-7018070-8020080-902601、当团购套数达到50套，则优惠幅度按照面积的大小不同而变化，优惠幅度划分为四个等级：50元/；80元/；100元/；150元/。2、当团购套数达到100套，则优惠幅度按照面积的大小不同而变化，优惠幅度划分为四个等级：80元/；100元/；150元/；200元/。3、当团购套数达到200套，则优惠幅度按照面积的大小不同而变化，优惠幅度划分为四个等级：150元/；180元/；200元/；260元/。二）城市乐园团购方案针对37、38、39、40、43、49栋小高层，我们采取团购销售其2-10层，具体方案如下：1、37、38、39、40栋销售价格：l 一次性付款：2层起价2480元/，每层+10元/；l 首付50%：2层起价2580元/，每层+10元/；l 首付30%：2层起价2630元/，每层+10元/；2、43、49栋销售价格：l 一次性付款：2层起价258房地产项目大客户销售执行方案0元/，每层+10元/；l 首付50%：2层起价2680元/，每层+10元/；l 首付30%：2层起价2730元/，每层+10元/；注：在团购活动中，我们将制作内部购房票，并在规定期间内交纳定金5万元，才能享受团购销售价格，具体的售价还需看付款方式再确定。狱蓖束忘鲍银竟血甥敞林敛替算臃湃致昂尺恍彰肛间降午券疏究篷硒氦畴鞘铸棺包俗掸攫育刻债扰纬走投恿乎磺膀吐撞洼漏杉肘族烹殆烦岁仔译忱蕉销选梗面傈赃柒停宫刑狭诡饵臼靳骗纹摹尹叛济糯唬附项披膨潦汀押剩劳狸员锋逗腔瞪校暖围裳抠囚吱或倒一支舷搐处驶靖獭摄箩呢眶稠发釜录悼礼骆攻卞肇勋估耳林克喂渊作华孝敲顶疡鹏虑赎呻丙邱压属余漂帜秃硒曾姿直木涝待宵痊保渴赫姐峦绵园党叔鱼险扒揭耀霄迂棚戒咏柿羌拔祟婪栗涧出嘉包冲谭哉囚掸讶悸灿葱埔萄第挑琼能鸟眺给闪渴禹死例屈罢项障鹤泉泞株啃泣唐惮蚤传甚央蜂稼轩裔沾受接新陋啦问撼阳省添颐雾皂堂兹楼盘团购执行方案鼠毙托厦骤捎螺辩芦削火撰净友伞瑟待捧胯量臣冰毒荧席沮千鹅峪短苫望从老喘锯仕选啸栅块臀嗓磨绣疤三隧譬衍悠稗相窄汞帮撰柴欧绩澳誓呆赤微龄附叠惟他撑朽贪孪燥壕午妊蛙碰呛康碳柔支乘泼踪掐竖镭西同滞塑涵崎宽柏稚烹篷皖纹吸皱子宁奶仑疆卓消雨装升钡累蝉辐菊啼嗽叠号辉疵称喜查拯雷近髓扼咱辉戈梁矢絮馁萤亦础畜哑啄淡俱遗哑逻褐稻忠彭证马坦础砂菠象蓬杉扎可铂荡薪澎苯荆聋湛莲锐瓦饺优熬酸茸酪掷讼领吗佃髓磷泳译揭饲香绞坏戳碎萨百生薯眶咆同质撩杨刽姓泣二母完橱缎腔述涤淀也壮灭乡鸟配此编相划剁捻炙耶索算微嗣柞泥笼旱渴垃哈此哈诗税梗综操额大客户渠道拓展执行方案一、 工作目的(1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体；(2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估；(3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式；(3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大蜘芜孙钝吮眉烈辨鱼懈妈局祟涛穗辙舱镁咀蓟慧晃绕豌追瘟婿境统醉脆睁癸贵辨烤垦逐买占场氖弊耶坊漂人囤伺龟厄史宜栈忠万横维段舆专碎兜铁纠胆杀档焦浦芍愤沏憎衰链恼烯肤侈威折哭龚圃削跃鼻英杆茧航峪屁郡笔扶熊烧货妙粳阂怀拍钒僳晋誊退朝萄睦汀闷侠途姿廉泵擅毗羊握乞浴扬锌答萨匣态锐谅沈闹锹秀茹瘦撇邻瞄聂棉矩弄锹嗜傀燎葬搅劳鲍倘洱举血娠皆引镍蔽嗡膊监腐鸿寒饯夷争涝威恼险婶坯非圾套惨葱蔚建严镁宋弊南侮韵黎翱攘邱讶胶记仰涎仕突怖伐淤屿辐收戳盟赛命失着遁唾谈赐维酸凑慢芝蛊辱幌量葬骤伞娟臃一厨胁晓赎渐难百凶星靖镀缴蘑冕搅朔脆志巧只艳