公产房相关v.docx

公产房相关公产房相关 1.相关政策：（1）2014 年 7 月 1 日起，经直管公房管理单位（各区房管所）认定，可售直管公房转让使用权时，由受让人在购买该房屋使用权时购买房屋产权。不可售的直管公房仍可按照原规定进行使用权转让。凡成套公有住房，除历史风貌建筑，党政机关、科研单位及大专院校院内与办公、科研和教学用房不可分割的住房，危房，政府代管住宅以及市政府规定不宜出售的住房外，均可出售房屋产权。（2）2014 年 7 月 1 日起，可售直管公房应当由承租人购买房屋产权后方可出租。2014 年 7 月 1 日前，可售直管公房已转租并办理租赁合同登记备案的，可以自愿购买产权，或者转租合同期满由承租人购买房屋产权后再出租。经直管公房管理单位同意，未购买产权的直管公房可以向享受廉租房和经济租赁房租房补贴的居民转租；（3）有下列情形之一的，直管公产房屋不得出售：房屋使用权有争议的；经鉴定属于危险房屋的；征收决定范围内的；属于非成套或者成套伙用住宅房屋的；国家和本市规定禁止出售的其他情形；（4）经市国土房管局审核同意，直管公产非住宅房屋可以按照房地产市场评估价格与其他产权性质的房屋进行等价调换。2.特点 7 月 1 日新政出台后，购买公产房的买房者需要同时买下该套房屋的产权，产权费一般在 1-3 万元左右，购房者的工龄可以抵去部分费用，工龄越长抵得越多。那么购房者需要付的总额就是，总房款+公产房过户费（约占房款的 2.2%）+产权费。之前购买公产房一般需要一次性付款，不可贷款。现在政府强制买房人购买产权，那么公产房将变为私产房，未来再出售的话，购房者可以贷款购买，相对来说在市场上更便于交易一些。但如果该房产想在五年内出手，按目前二手房交易税费政策，未过五年的房产需要缴纳的是 5.65%的营业税。如果名下已有一套私产房，那么该过户公产房将算作第二套房，不能再购置第三套私产房，并且出售该房产时要按二套房契税交易。在公产房变为私产房后，最直接的好处是房主以后每月不用交房费了，但弊 端是房管站将不会再负责房子的维修问题，涉及费用将由公房售后维修资金解决。公产房多是 90 年代的老房子，有些坏损情况比较严重。3.流程 天津公产房买产权流程：1.首先去房管站查下权属；（以天津市公有住房租赁合同甲方签章为主）2.填写购买公有住房申请表及购房人有关情况调查表；3.上报房管局审批；4.交费买权属；5.房管站验房看房屋是否有拆改，没有的话排队等下产权；7.凭取件单直接到区房管局取本。（需 15 个工作日）天津市公产房购买产权计算方式：根据关于印发 2003 年公有住房出售政策的通知规定，折扣工龄计算到1991 年年底前，年工龄折扣额按每建筑平方米 4 元计算。购房价格根据房屋的房龄、地段、楼层、朝向、购房人工龄等具体情况计算，住房实际交款价格应向售房单位进行咨询。因为有的公产是托管产，企业资料不全，这种情况下买产权很麻烦，甚至有可能买不了。因为这些企业的资料有的没有，有的缺失了，房管科就不愿意审批！需要给房管好处费才可以！（一般从开始办理到拿到产权证需要 23 个月左右）。4.优惠政策相关 2014 年 7 月 31 日前公房出售一次性付清房款将优惠 10%，8 月 1 日起将取消一次性付清房款 10%的折扣。公房出售成本价、工龄和房屋成新折扣、住房调剂系数等相关政策，仍按照我市现行公有住房出售政策执行。此外，自 2015 年起，按照优惠逐年减少、出售价格逐年提高的原则，将逐步提高公有住房出售价格。5.价格详情 一级地段砖混二等楼房，30 年房龄以下的住房成本价为每建筑平方米 1150元。购房享受相应折扣政策，一是住房成新折扣，年折旧率 2%；二是双职工工龄折扣，年工龄折扣额为每平方米 4 元；三是住房地段、楼层、朝向等价格调剂 因素；四是一级地段住房最低售价为每建筑平方米 210 元，每降一级地段，每建筑平方米减 10 元。6.工龄计算详情(一)年工龄折扣额为每建筑平方米 4 元。(二)折扣工龄按双职工(承租人本人与配偶或与同户籍一名家庭成员)1992 年 1月 1 日前合计工龄计算；单职工家庭，按单职工 1992 年 1 月 1 日前工龄的 1.5倍计算工龄折扣。承租人配偶去世的，可以享受其配偶 1992 年 1 月 1 日前的工龄折扣。(三)夫妻在同一户籍的职工家庭购房，双职工合计工龄依据单位证明和户口簿核定。夫妻不在同一户籍的职工家庭购房，凭单位工龄证明、结婚证计算工龄折扣。工龄折扣只能使用一次。(四)按照国家规定实行折算工龄的职工，购房时，凭单位证明及户口簿，按折算工龄计算工龄折扣。7.计租面积及其房款 单元楼房出售建筑面积=计租面积1.3 平房出售建筑面积=计租面积1.15 计租面积以房屋租赁合同上标明为准。职工购买直管公房后，可将该套住房的房龄、住房调剂系数情况、购房人同户籍双职工合计工龄等条件代入以下公式计算。应交房款总额=（成本价(1-住房竣工年限2%)(1调剂系数之和)-双职工合计工龄年工龄折扣额）住房出售建筑面积。8.调剂系数参考（1）地段调剂系数%地段 市区 塘沽、汉沽、大港 地段 一级 二级 三级 四级 中心区 中间区 外延区 系数-5-10-20-30-5-10-20（2）朝向调剂系数%朝向 南北向 东西向 系数 0-10（3）楼层调剂系数 总楼层数 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 八层楼 高层 顶层 -20.-10 八层 -20-10 七层 -20-15-10 六层 -15-10-10-5 五层 -10-5-5-5-5 四层 -10 0 0 0 0 0 三层 -5 0 0 0 0 0 0 二层-5 0-5-5-5-5-5-5 一层-10-10-10-10-10-10-10-10 9.例案：一套坐落在天津市和平区昆明路的公产房，3 层，南北向，7 层砖混到顶，建筑年代 1989 年，房本面积 60 平米，夫妻工龄各 20 年，求总购房款？成本价：已知房龄 25 年30 年，因此成本价=1150 元/住房出售建筑面积：由于是 7 层到顶楼房，因此面积=60*1.3=78 工龄：合计工龄 40 年，折扣 4 元/平米/年 调剂系数和：-5%+0+0=-5%总房款=（1150*78*（1-25*2%）*（1-5%）-40*4*78）*78 =（1150*78*0.5*0.95-12480）*78=43953 元 购房者需要付的总额：总房款+公产房过户费（约占房款的 2.2%）7 月 31 日之前一次性购买，优惠总房款的 10%。0 万 U 豆体验卡 卡号：50D890668267e3349e33 密码：686d03401eefba96faba 奖品名称：500 万 U 豆体验卡 卡号：50De7a00c543af387fc0 密码：b26488ce65abc1787202 奖品名称：500 万 U 豆体验卡 卡号：50Dbac638 85c802fd52e 密码：3d1c344384327b85efff 奖品名称：500 万 U 豆体验卡 卡号：50Dd97f0765bdf6998a3 密码：48db1c14e42a2b321fac 奖品名称：500 万 U 豆体 50D61 215eb41ae3cc919 密码：25bffae5346e7b7d2548 奖品名称：100 万 U 豆体验卡 卡号：10D1cab621456ab278ab 密码：709f65f32865af2559c2 奖品名称：100 万 U 豆体验卡 卡号：10D8f1d6a4b953f3474e 密码：6e2e4017cce30dc7e055 奖品名称：100 万 U 豆体验卡 卡号：10Dd1fc6d6dd529b6892 密码：a5dbdd8338f91d2c0701 奖品名称：100 万 U 豆体验卡 卡号：10D08377b71d4374262b 密码：1d7a7c21ebd99b798a54