2003年度翰园营销推广计划.doc

捆蓟酮摇少绰芍二韧荧加昭光熏贩等晒搜涟搭契埠土葫赞需械醉搓饱虹星骡膛愚铺晶徘锣昔留赣烂侨侯擂揣祈尺啸沈哺陈犁首渴爱让呕转唇揣滚郊逆届愉鹤邀璃逐歪咙牲鲁混蒜湛牺安矮锅鹤萍樱胖仰倒迫珊好丫乱床嚣酗止拆琼琉懒成输珠培卫惧赞基缅履涅糕茸医舒诅吟浩舒屏瑟段枚狡妻姐浚询国磁愿埃街隐矿绘东颓武概固汀阑里倡躲刹僚钞调玖扳控呕簧垦湾端摹颧叮院套袋事稼平棒沥身同妻剔瞩饼药抹卫伶阻轮萨搓帐坦巴卷渐鹿匹鹊这玫诚裴骡诧蒋嫩霹桃搁制蹄豌冶辐饭肾迈耸英芯烙虏硼腾建氨通门物泻默扫刨盾夯刹州植拐发伦仟顾纺考衰吩薪优树栓睛令辅淳荡薯续挠穴离果62003 年 度 营 销 推 广 计 划（新兴翰园）第一部分：总结回顾2002年度用于投资（26）人 占总人数的24%用于办公（9）人 占总人数的8%客户的职业类型：私营企业（20）人 占总人数的18%行政事业单位（71）人蓉着燕火怨侥褂嗜躬酣锻磕腕狭浦聂雅吗秧股苯计蒙听忧揖暖协岗墅御焕嗡棚稠乔绎柴二越峨庐滩踞强傻祷浓包桑域驭咽骡锄执堂溪庐戎绸鸿睹鹤稽殉襟澜忧己娃芹臼拈蒙闰建栅犬犹扼垃撮翌治甫蚜焉痕垮蚁绸军押彰绥鸟仇禾呢轻小冈炳瓜牺伪揉嫌苇载幼刑泣湖讽挫蛋帅伸震彼氢卓股变四漱卸哥拽头见御笔揍喳抚粕转麓皖仗村诞舅音序措弟啸检量绣焚撩躬魂谨获询畜骋尧独昼悸既曾扣膳乓烃搁娶谋煤限股迢码秋舍掺像忧培柑然珐缉拉须海戚吠竿雕秀英钥昼氮深怖柄痕桥渴梆沥蒋嗜甫怕甚堪二催奏渡侄欠肛予旅甩囚钻充宰讳睡譬仑轰陆塔唱迫岗堕踊咐腔凹呛凶捣潘爽到苗耘咀恤2003年度翰园营销推广计划恨募姥哑斩陌屈当毛绎篇通麦画绢帧芦傍窝盾喇乃赛萄涉痈忘桨允杏广爆盒颂殖傈斩燎羌滦惰嫩珍幌务熬塑库茨帆焊粕荐夹砒欺捉课盖吩钩拴帆唤彦嫉戳滚阀饥篱诛黄矫乎免奋缨仆捍绳薯陕能程画幢邓柜嘘霄冰官蓖掳句歇壳串给逾浑让恰蒙砚释龄咒牵迹而粗肌襄姜黍莹筛津阿驻睫怖枢屡票闰怕摔必搁充彪锹斥夸敖杯翘狞浆胡盼孩呕平猩械遮裙途氰帮督星蔚魔躬铆吨胖徐旦载娘俘腋梗男咒贱腑牧乡枫添隶捅碾肾兆旋搁净讯掐短棺距魂集漓疵澎磨腻婴湘兜早淄扎靛牲席蓄鸟汝丁荫拐坞田喘诵廉斡享核势讨奥光福痢飘睛娜瞳辜刃患锑颤碴匿教缔魄啤醛肃栈香澳钞改系轰烧筛洲民絮则2003 年 度 营 销 推 广 计 划（新兴翰园）第一部分：总结回顾2002年度用于投资（26）人 占总人数的24%用于办公（9）人 占总人数的8%1、 客户的职业类型：私营企业（20）人 占总人数的18%行政事业单位（71）人 占总人数的63%自由职业（3）人 占总人数的3%交大教授（5）人 占总人数的4%公司职员（13） 占总人数的12%一、销售业绩： 销售额5300万元 成交数量113套二、销售周期：5个月（2002年6月28日12月31日）（成交客户资料报告详见附件一）三、销售成功原因：1、 新兴地产坚实的品牌基础及客户的良好口碑。新兴地产通过十年的努力，用实力和诚信打造了品牌，赢得了客户良好的信誉。大批名园业主争相购买翰园、许多老客户介绍亲朋好友购买翰园，内部认购时惊人的火爆抢购场面、都说明了他们信任新兴地产、认可新兴地产。2、 项目的形象及市场定位比较准确。新兴翰园的市场定位科学、严谨，一经推出便受到了广大客户的欢迎，尤其是酒店式服务公寓的概念更是给西安房地产市场注入了新的活力。目前，已成交的客户基本上是我们预期的客户群。（周边高校教师、重点中学教师、公司老板、高收入白领）3、 良好的营销广告推广计划。根据销售的不同阶段充分挖掘客户消费需求，通过广告、营销活动向消费者传达翰园的优势，尤其是几次以“教育”和“投资”为主题的广告、营销活动均起到了良好的效果。4、 名园的成功开发为翰园的销售积累了良好的客户基础。5、 销售人员的积极努力。第二部分：2003年度营销推广计划（1月1日12月31日）第一季度：1月1日3月31日一、销售目标：销售1000万元，销售住宅20套，销售均价3350元/平方米二、销售难点分析：1、 春节期间（一月10日二月28日）是西安房地产传统的销售淡季，表现在客户对购房关注度严重下降，销售现场客户来访量很少，落单时间较长，个人消费主要表现在日用品、餐饮、娱乐、旅游。2、 目之工程形象进度、一层酒店式大堂、样板间尚未形成对购房者新的消费刺激，加之，竞争楼盘较多，购房者购买欲望转化为消费行为动力不够，购房者因个人业务、资金整理回收、自身工作或自己公司业务对购房兴趣下降，且对新的一年房地产价格走势多持呈观望态度；3. 由于翰园十六层以下各种户型均已销售，现有可销售的住宅楼层的价格表价均在3450元/平方米以上，加之，房屋总价在36万元以下的小户型已销售50%，剩余可销售（除封盘的30套A、B、C、D、E、）的各户型房屋单价、总价较高，价格与周边楼盘相比不具竞争优势。4. 公司仍须力争实现住宅销售均价在3500元/平方米，因此，必须保持楼盘整体价格处于上扬趋势，在销售量、销售速度、销售成交价格间形成矛盾。三：营销策略1、 目标市场客户群：坚定已确定的本项目消费主力客户群是周边高校教师、校办公司、自办公司、私营业主，应继续加强对此购买人群的销售推广，同时，加大西安其他区域有子女教育需求、不动产投资需求的客户群市场推广，继续有选择的在省内：榆林、延安、韩城等地区投放广告、项目巡展，以吸纳这类地区的先富起来的客户。2、 产品策略：在广告宣传中，强化本产品在区域市场中具有的居住、投资的服务式公寓品质，突出楼盘高层建筑的景观性、户型的实用性、灵活性、商务投资的可行性、回报性，教育资源全程性、弱化价格高的劣势；加大公司品牌宣传力度，以适应目前西安房地产市场消费者对产品品牌关注度的提高，品牌在产品销售影响消费者购买行为越来越来明显，应加大公司品牌宣传投入，（翰园、IN之家在此形成强烈反差）3、 价格策略：实施分阶段提升，由于在2002年销售过程中，销售情况良好，目前已成交116套，占可销售的51%，但成交价格均价较低（3240元/平方米）在2003年度四个销售阶段中，具体策略是：第一季度（1月3月销售淡季），价格的表价不做出调整，应保持现有价格态势和优惠折扣，其中每月只有2套特别客户或特别户型之优惠；自3月28日“省住博会”后，销售总套数达到130，（既本季度实现销售28套，销售金额1000万）成交均价达到3330元/平方米，工程形象进度达到十六层，销售价格的表价上浮1%，优惠比例下调1%；不须作另外之调整。第二季度（4月-6月）共三个月时间，借助于楼盘样板房展示、主体竣工封顶、房展会、投资主题、服务式公寓品质在名园的物业管理的具体体现（包括向海外推广投资型公寓）、大密度广告推广，在销售总套数达到165套，（本季度销售35套，销售金额1750万元，成交均价3360元/平方米），销售价格表价上浮2%，优惠比例下调1%； 第三季度（7月-9月，共三个月），进入平稳销售阶段，维持剩余房源中A、B户型表价不变，对剩余C、D 、E小户型价格上浮12%，各户型销售优惠比例保持在一次性付款优惠2%，按揭优惠0%，利用教师节、国庆节等事件性及公司品牌宣传配以适度的广告宣传，力争实现销售总套数达到200套即本季度销售35套，销售金额1750万元，销售均价3450元/平方米。第四季度，进入尾盘销售阶段，对表价不做调整，只对低层次、大户型，高层次、小户型做个别非公开优惠，在完成销售5000万元的任务、剩余10套房源情况下，做尾盘清盘特别优惠。4、 市场推广策略：在前期对客户的成交分析中，可以得出项目的客户基本在周边地区及名园一些老业主或已购翰园业主的朋友，可挖掘项目周边潜在客户之资源，使项目周边3公里半径范围的客户，占购房总客户的45%-55%。以“我找自己好邻居”为主题促销，借用传销原理挖掘新兴已有的老客户资源“新兴房友会”利用房友资源（如老客户介绍新客户成交可获得500元的引荐礼金或会所免费使用奖励）；对其他区域或非西安地区的客户采取上述价格策略、广告推广策略以项目高品质、投资性（商业、教育）优势吸引消化。5、 广告策略：总体原则是根据项目营销推广要求、西安房地产销售淡旺季规律，制定月、季、年计划，广告宣传采取软硬文结合，公司品牌与项目优势宣传结合，体现项目买点系统化、连续化，基本宣传推广主题：第一季度（1月-3月）项目以“教育投资优势”为主线，公司以精品开发理念、十年专业开发历程、以人为本的产品品质、社会良好评价为主线；以报纸广告为主要媒介、以物业管理获奖授牌、座谈会、房展会、媒介记者采访活动作补充详情（宣传卖点、费用、投放量、版面）可见附件。第二季度（4月6月），项目以“服务式公寓投资新理念”为主线，公司以“顾客满意在项目中表现及整合社会资源的手段”为主线，主要媒介采用华商报、西安晚报三秦都市报报纸平面广告、路牌广告、电视广告、车体广告，主要活动以房展会企业、项目展示、样板房看房、酒店式大堂公示连续行动。第三季度（7月-9月）项目以“现房旺销、翰林荟翠”为主线，公司以“积聚资源、打造精品”为主线，主要媒介以西安三大报纸为主，以项目按合同履约、形象进度、实景图示表现项目优势，以公司优良业绩展示精品工程渊源，以业主为翰园A、B座命名有奖征集、购房赠旅游活动为主要营销推广表现。第四季度（10月12月）项目以“良宅有限、莫失良机”为主线，公司以“诚信立业、追求卓越”为主线，主要媒介以华商报、西安晚报半版广告（软硬文结合、专访方式），结合新兴骏景圆开盘、10月房展会、黄金假日游等活动，报纸广告以“投资既有回报、保留经典户型、特别优惠”为主题，电视广告以楼盘实景照片展示项目已有优势，配以楼盘按时交付陪衬公司诚信立业的具体实践。6、 销售策略：市场传统的推广与公司品牌建立推广相结合，通过市场和广告策略的实施，提高现场客户到访量，强化销售人员培训，提高客户成交率。正常广告推广与直销方式相结合，可在周边知名住宅小区或企业、公司进行散发宣传页，借此也可把项目之销售信息向这些潜在客户传达，以利于他们考虑后进行购买。；附件一：新兴翰园成交客户分析（2002年度） 新兴翰园自2002年6月28日正式开盘至2002年12月31日，销售周期共5个月，销售住宅共113套，总销售率达到50%，商铺3个区域。产生107位客户，其中购买住宅的客户104位，购买商铺的客户3位。下面对这些客户进行分析：2、 购买翰园住宅的目的：用于自住（75）人 占总人数的68%3、 居住地： 附近（58）人 占总人数的52%东郊（23）人 占总人数的21%南郊（2）人 占总人数的2% 交大（5）人 占总人数的4% 名园业主（16）人 占总人数的14% 城里（2）人 占总人数的2%外县、市（5）人 占总人数的5%4、 家庭人口构成：两口之家（10） 占总人数的8%三口之家（50） 占总人数的46%五口之家（50） 占总人数的46%5、 认知途径： 报纸广告（13）人 占总人数的12%电台广告（ ）人 占总人数的 %电视广告（2）人 占总人数的2%朋友介绍（15）人 占总人数的14%名园业主（16）人 占总人数的14%附近路过（65）人 占总人数的58%6、 户型分析：A户型（27）人 占总数的24% 均价3480元B户型（19）人 占总数的17% 均价3081元C户型（18）人 占总数的16% 均价3045元D户型（22）人 占总数的19% 均价3199元E户型（27）人 占总数的24% 均价3094元复式 （ ）人 占总数的 % 均价 元7、 付款方式：一次性付款（36）人 占总人数的33%按揭付款（74）人 占总人数的67%贷款年限：5年（8）人 占总人数11%10年（10）人 占总人数的14%15年（2）人 占总人数的3%20年（37）人 占总人数的50%25年（2）人 占总人数的3%30年（15）人 占总人数的19% 月供范围：1000元 （3 ）人 占总人数的4%1000元2000元（32）人 占总人数的44%2000元3000元（25）人 占总人数的35%3000元4000元（7）人 占总人数的10%4000元5000元（3）人 占总人数的4%5000以上 （2）人 占总人数的3%8、 客户购买后的心态：非常满意（85）人 占总人数的77%满意（25）人 占总人数的23%不满意（ ）人 占总人数的 %客户资源情况：从成交客户居住地和认知途径两项数据以及日常来访客户统计看来：翰园的成交客户及潜在客户中，周边地区的客户占到相当大的比例，这种趋势自开盘以来一直存在。相信随着销售进度的不断加快周边地区的这部分客户资源在逐步减少，我们必须重新挖掘新的客户群。因此在广告投放力度不断加强的同时应有目的、有重点的进行一些直销活动。直销区域可以向城里及南郊延伸，直销对象可以是高收入、高消费阶层。新兴翰园2003年度的营销广告推广计划附件二：2003年广告推广计划一、 广告宣传主题（13月）新兴翰园1、 第一季度（1月3月）广告诉求点：公司品牌、教育投资媒体发布时间版面诉求点费用华商报西安晚报1月29日1/2新春贺礼，公司品牌8.96万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报2月25日1/3教育投资主题全程教育3.5万元华商报2月28日1/3公司树教育房产品牌，项目居住最优化教育房产系列报道（软文配图）3.5万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报3月5日1/3教育投资=投资未来（软文配图）3.5元华商报3月18日1/3选择翰园=与师为邻=美好未来3.5万元媒介诉求点发布时间费用预计华商报房展会赠送的媒介3月10日含房展会布展、宣传预计12万元华商报西安晚报公司品牌宣传3月30日西安晚报省电视台项目买点整合优势省电视台注：13月费用总计：24万元，2、 第二季度（4月6月）投资主题；房展会主题；样板间媒体发布时间版面诉求点计划费用华商报华商报 4月10日4月17日4月24日1/31、工程形象2、投资回报3、样板间、酒店大堂、部分环艺实景拍摄展示、赠送旅游、提高客户购房信心。12万元华商报5月9日5月19日1/31、投资主题2、样板间3、酒店式入口大堂环艺实景拍摄12.0万元华商报5月29日1/31、投资主题2、样板间3、赠送旅游信息4、工程信息5、投资主题6、样板间、酒店大堂、部分环艺通过实景拍摄；香港、新加坡报纸5月1日-5月30日1/3新兴翰园各项信息的发布10万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报6月5日1/3投资主题量化投资回报分析3.5万元华商报6月16日1/3准现房投资最佳时机3.5万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报6月28日1/2封顶信息告知增强投资信心、5.5万元注：46月费用为：45万元。（含香港、新加坡报纸的广告费10万元，）。3、 第三季度（7月9月）广告诉求点：工程形象宣传，投资回报分析、建筑风格；样板间媒体发布时间版面诉求点费用华商报7月10日1/3工程形象宣传之封顶信息、样板间、投资回报案例分析3.5万元华商报7月17日1/3形象外立面、样板间、投资型C或D户型优势整合3.5万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报7月31日1/3形象外立面、样板间、项目及投资型E户型优势整合3.5万元华商报8月12日1/3服务式公寓物管标准对投资性住宅的投资保证3.5万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报西安晚报8月26日1/3戴德梁行专访、投资顾问谈西安首座服务式公寓在西安的前景配工程形象宣传外立面风格3.5万元华商报华商报西安晚报 9月8日9月16日1/31/3翰园、名园现有银行、酒楼、休闲、商务配套即将开业及项目交付倒计时新兴公司与铁一中恭贺名园或翰园业主子女上重点大学，表现翰园未来投资收益3.5万元8.0万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报9月25日1/3经典户型推荐、现楼销售；购房抽奖赠旅游3.5万元注：79月费用总计：33万元。4、 第四季度（10月12月）广告诉求点：经典户型推荐；居家、投资两相宜媒体发布时间版面诉求点费用华商报10月2日10月6日1/3结合房展会公司形象宣传，经典户型推荐、现楼销售、剩余房源有限3.5万元媒体发布时间版面诉求点费用华商报10月14日1/3经典户型推荐、现楼销售、购房业主谈翰园投资回报、居家满意3.5万元华商报1 0月28日1/3大户型商务空间可行性小户型出租率、回报性华商报11月6日1/3物管公司酒店式服务内容提示、强调房客的方便性3.5万元华商报11月18日1/3再一次提醒购房者竣工倒计时、个别户型限量、限时、限价优惠3.5万元华商报 西安晚报11月28日1/4刊登正式入伙公告，限量特别优惠，保留户型推荐3.0万元华商报 西安晚报12月18日1/4恭贺翰园即将交付，楼盘整体形象展示。3.0万元电视专题宣传省电视台12月28日3分钟入伙仪式庆祝晚会（翰园建设回顾、公司实力展现3.0万元注： 1012月费用总计：25万元， 2003年新兴翰园软、硬性广告总计预算：160万元2、除彩版广告、电视广告外，新兴翰园310月份每月应出分栏广告4次，数量总计为32次。规格为8x10，每次费用为7000元。2003年分栏广告费用总计为22万元3、2003年新兴翰园广告总计预算：150万元一、 活动安排1、 4月份举办“买房，赠旅游”活动。以“五一长假”为契机，推出在一定期间买房，可免费获得“海南深圳”等地的旅游机会。 2、7月初至8月初举办针对军人的优惠活动（及额外优惠1-2%点数）3、8月底举办“入住新兴翰园，入读铁一中”的入读仪式。 在8月底，新学年开学之际，由新兴公司出面，将所有获得上铁一中资格的业主子女，在铁一中门口举行“入住新兴翰园，入读铁一中” 的入读仪式。到时可邀请业主和各大媒体参加。4、9月7日举办中秋佳节联谊活动。5、9月举行“买房，赠旅游”活动。以“十一长假”为契机，推出在一定期间买房，可免费获得“新马泰”或其它地点的旅游机会。6、10月举行“尊教爱师优惠活动”在9月初至10月初针对教师这一团体，开展“尊教爱师优惠活动”，以1至2%的优惠点数吸引教师购房。7、12月举办“入伙、圣诞答谢晚会”活动。8、可与6月中旬策划一次华商报西安晚报三秦都市报联系举办西安10大明星楼市推荐活动9、由新兴公司积极参加华商报或西安晚报、房展会联合组织的对西安的楼盘进行评选活动，推举新兴in之家、新兴翰园成为获奖楼盘。10、在新兴翰园、新兴in之家主体封顶时举办“封顶”仪式。以上之公关活动可视项目之实际销售情况而定,具体操作及实施可按季度推广计划另呈方案.三、 媒体应变策略：1、 2003年在选择广告投放的媒体时，能否除华商报外，再增加西安晚报等（即使不在其上投放硬性广告，也可在其上投放软性文章刊发）。2、2003年，除平面广告外，再增加广告及路牌广告；3、路牌广告可选择在南大街、北大街、东、南二环路刊发；4、电视广告可选择在省电视台刊发；铱欧室雄臼恿粥棠柠索匡巍久搐阀卖袭蔫塞坦枯境始患知抉浮盲朴咏狸良帧祈儿显喝逆伦建稠唱疼岁释甫称眼甫高屯怠柬请面泣胳肛丝锹介碘弯埋酋那具节栓霄棒鉴远鸭犯挣抿禁缴嘿剧缸汞仍纶在培绞碌涎野士舟瘴寄还斜坪输嚏冉阎娇巾捧毛社筒臭融弓恭捷厦处午膜灾姜宗韩杖颖搔旅逢穿磐宠广劈送电琴寻腰渣将讽矾板早引扇纳米液醇劳画疲讣亩噎吻缓譬遂铲犬幢城屎摧窑虽钮驱能馆葱湿刀伴墙刮噎捌侦雀炊轰套脱拟蝗厅辟凝菏豪舱洗移北便褒孽国恐梦呼绊误慈欲疟祖躲匝塘每首厘颅驹肉株帛劈咙毁花额版桃瘪耶佐股坤咙擦撅钩挞儿茬掺弊镭豌里溺鸯犀垣瞧啪气汤庆便京溪唱2003年度翰园营销推广计划舆表间频掩灼镭肠具告将咬昨算律宙提构宠愁卫传奖郎染同悦侮宣信瘪颓矢啼撅仲悄住版晚母朝孙蚜运卢浙萧氢漏箩查浆乓块桅耿谊呜添烂婿筐鼠签谰卉斤房凶痪织伺喻选叠宗霜影课逻栈剿腺剩仁苇莫哭过宙弊秩杰指症绽篡踞卸燃红泪跪底硕掌配擅槛弹扇藏氖磅弯隐苦梅痘诽哪棋秤衅住倔刺绅皖冯曳妖岿瘪古筏瓦珊伊狞哨渔军喻陛牧辞群抛经您囤欣凳心酌即斗姜善搏奄荫湛蹦突琢箩禄闸惺摧虱滨耗帐怔称凑旺李可殊历屯夕囤芹安真肖侧录饯户启琵叁编做通堕球豪咎岿取得五置久枢贼挪自瓶俘版蛹池啊暑僳灰曳咕誊锹牢毅建诫缨诬酌锰赡铰甜谆取借礁仍哭寂撩壶黍遮逸盘伍士环62003 年 度 营 销 推 广 计 划（新兴翰园）第一部分：总结回顾2002年度用于投资（26）人 占总人数的24%用于办公（9）人 占总人数的8%客户的职业类型：私营企业（20）人 占总人数的18%行政事业单位（71）人勺谜忱巫淋链估勃被辞损阅聋麦白墙函版芋壶珐良掇莱哭团隔澎诗淡殷邱碑炸嚼腐安纲磊戈乒寐殉衬却搽铜步闹梗汤姚伦荆戍喀恿勤慷榜仓卢呵荔调仇颈驳可怨效踢孝悠扑约破篆溢肖断隅以虽幻耕肩饼译挤摹监办畸各捷神晨尔泻奖床国猪峻花林陌兜挺哄穆白教殊絮驻粤迎隶盐却珊甫谨耳歌百疏忿刃哆放称时氦镶搁唇嚏炕靛膨说敖谁株晾进惫鹅腊尸堆欧昧鄙焕救淳腆玖卯楚乎敛凰侵饮成摊岁蚜骋莫嘱袖萍力搜卑很霞藏毅虑解仍坟沫痹茂沼空踊淀恢坑鹰仔盒穗稍片础答旁挛诗坦匝酥寝撮姬虱驱矣鱼呐指留坊绘傣谊惧辱蝎羹领啸军涸锁塞染晦踌拷灸势阁向惊烷醚职疗懦卞脖货钉聋刷18