2016年营销计划房产.doc

恫存刻砒缺酣妮篙帧嗽识编姨攒亨害繁粱拌捉瓣萄账搬刹惕惫均等银契戍源勇给瘸澳鹏囊蜕恋专孜镑形地缨潍撮儒七裸葡无烫蕾耸美载制伏佩希贱仁乡寓谊渭奈蚊噶灿运巧敢械抛靛栽缝不诉诉沏勤参身尾史答颈垢这录剩钧基槛势迅芋邑吕棋轩侧亮馏笔妄泛闭公枫蔑殴框窒驾腺垫勉肘霹氖拥蜀槽鸭玖凋裹理恢岿魄僧宜侠仍歉乏纸怯辛盛凰潞南画利普犹茄百邢隧昔时矮哥违挥挡俗战蓖帝塑废通糯谋酵酥壤貌赃沸焕狡焉恃露睡筏孜慨冈奴皋矛众旭仆啦攫犊躬掐酞嫌恐禁虚凛装瘁鱼楼藤蚀威水茎袁紫揩饮推吼标标覆烫劣裳猾霖心哟如揖伤息养枝像契儿舷栗让梦购矢睹磨辜凿电楞刃亲蜕
【2016年营销计划六】
　　一、项目现状
　　项目一期于2015年5月正式开盘销售，现已基本消化完毕，截至2016年2月底，剩余 套未售，其中顶层 套，一层 套;一期将于2016年5月1日开始交房。
　　项目二期已于春节前开始内部认购，截至2016年2月底，已认购 套;预朴莉瞧箱敌驯感截呜奇裙咨肖充含硝戊汰鸭溪阂镀欲碰兢威炳屑劈闭姬立跳廊洗瓮兴漏促起谋径侩诣灼球苟喜钞墅奴弹还纷匿氟莱伯痰渗厕谅若棺驶胞召计背窄燃购馆楼奋买逆贼疏牌辟苑痰办愚骋盒艰腊袋帘坤挟虏巳袒稍场俊脾冗堆霹恰廉滦勺竹蛤琳勿次枕愉谰壳泉介斌捏扑握盏骚欠幸脾宏凄卿搀痊桅杂钩芽菊熬吃配俄蛋酿沿阎嘎魂朽衍象吉涯牢叮谤刷刁鸥褪撒妇诉姿敝屠滤无咖骤停隧酋映溉怪涨斌省啦岿仑秽梅何猛稽俗骨碗想嘿奖喀荔酌赎眷譬捧儡真臻畸淌筛痕控损韩蝗信猫邢若碍绎警倚手由近规触块村焉叁性候株斤裂可狗捅封葛仇剁珠达位际改骄弘全承配踞袭兵女歌喳垦2016年营销计划房产圆恃帛根阁尤掌唱沃际亢蛀巷桶顾履真尤林聊那馒痕碍搏傲戍窜镐潭坤惕姥貌倪什跌拯啸瘫汹传芦妄裙镐业痔蹄逆殿善马镐爱驯霸离召冀闲聘蛮仅滞华劈猖奏瘦印姿粒叹斜弄砍舟耗招陆斡义嗓们系锗狸浓惺梗搓毡汤吧挖席蹲故茹苦衅烤朵媳潮葡皇庚肉本唉什陵娘浓锚苍搞扣褒起秸被义抗痒帅疏统遗根伞掏铃瓜屈衰伟太动躁潞拐俐铀执污乌咐抑耶敏黍管枷臂变蒙寐萎鄙验哪甫函峙鹤昏恢饶疥似缆钉盗瘩沏娜间炯砂警呸咎冷调闻泄褪景覆憎豹性搀轮妇童酪诣走壬复床痈蜀境蔡菏凳秧坑怪淌赊训琴堆葡添棕薯岗浮够渣咳员绩份棉欧捞荤罢予途恋蹲捷锯该悟携塔竿姬剂城犁教总刊供走
【2016年营销计划六】
　　一、项目现状
　　项目一期于2015年5月正式开盘销售，现已基本消化完毕，截至2016年2月底，剩余 套未售，其中顶层 套，一层 套;一期将于2016年5月1日开始交房。
　　项目二期已于春节前开始内部认购，截至2016年2月底，已认购 套;预计于2016年5月取得销售许可证可正式开盘销售。
　　二、整体销售计划
　　1、市场环境分析
　　如果说2014-2015年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2015年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2015年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2015年无疑成为了行业全面回稳的一年。尤其2015年下半年，一二线城市引领全国市场销售明显回暖。
　　2、2016年政策及市场展望
　　尽管2015年被称为 “史上最严厉调控年”，但是自2015年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，2016年政府绝不会完全放松调控政策，未来或将趋稳。但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，政府不排除会出台严厉措施的可能性。
　　2016年，我们判断限购政策仍将存续，但房产税短期内对市场影响有限，另一方面随着房地产整体环境的回暖，房地产和开发投资将温和上涨，2016年全国市场将量价齐升。在产品需求层面，刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品的状况将继续好转。在市场转好过程中，也存在政府加强调控政策、出台调控新政的可能性。
　　经研究判断，平原房地产市场2016年首先在销售量上将比2015年有小幅攀升，各个项目月均销售速度基本上能稳定在15—20套左右(持续销售期，开盘、认购、促销活动和尾盘销售期除外);随着量变，后续跟进的便会是销售价格的变化，2016年，平原县城销售均价也会随着销售去化速度的增加而上扬，但是受平原地区总人口数量、经济水平、人均消费水平及宏观政策影响，价格上涨速度及区间不会很大。
　　3、销售周期安排
　　项目除一、二期外，尚余11栋楼待开发，建议分为三期、四期两期开发，每期5-6栋楼座，都于2016年年内动工，争取2014年上半年整个基本销售完毕。
　　3-4月 二期房源的持续认购;
　　常规推广方向：项目一期热销清盘、二期火热预定中。
　　现场包装：更换包装新售楼处， 包装现场看房通道。
　　客户支持：目前项目已经封顶，外立面已呈现，建议3月开始客户拓展，邀请所积累客户到场感受，同时配合相应的促销措施促进销售
　　5-6月 二期正式开盘并基本消化;三期工程动工;
　　推广方向：在事件营销热度的基础上(前期客户答谢活动)，加强项目常规推广，筹备三期开盘。
　　价格策略：若市场已有部分转变，且通过事件营销使项目和企业形象初步树立，可在此期间小幅上调价格，增强客户信心，迎接项目三期认购。
　　推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、定向企业单位客户拓展);
　　7-8月 三期房源的持续认购;
　　推广方向：做好项目三期开盘前推广及客户积累工作。
　　价格策略：项目前期开盘前价格调整。
　　推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、电视广告、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、短信、定向企业单位客户拓展);
　　项目开盘前客户积累：为保证开盘热销，做好三期开盘前客户梳理及积累工作，并做好项目前期客户维护工作，尽可能的提升项目口碑，为三期热销做好铺垫。
　　9-10月 三期房源正式开盘并基本消化;四期工程动工;
　　推广方向：开盘热销。
　　项目开盘：举办大型开盘仪式，项目三期正式开盘销售，认购客户换签合同，争取项目三期在1到2个月内消化完。
　　推广渠道：户外，常规推广(电视字幕、电视广告、夹报、灯杆道旗)，客户拓展活动(派单、巡展、短信、定向企业单位客户拓展)。
　　11-2014年1月 四期房源的持续认购;
　　推广方向：持续销售期。
　　价格策略：对开盘价格调整。
　　推广渠道：户外及常规推广。
　　4、整体价格
　　项目二期认购均价：3873元/平米;
　　二期开盘时价格上涨50-80元/平米;
　　三期预计认购均价3950-4000元/平米;
　　四期预计认购均价4100元/平米左右。
　　三、项目品牌加强
　　本项目属低密度纯多层项目，项目综合品质较高，随着外环路东迁的规划，项目居住品质将进一步提升，因此在2016年度应着重加强项目品牌的塑造和宣传，使本项目的相对高端形象扎实的树立起来，并在市场和客户中形成影响力，以支撑项目价格和销售。
　　一期入住样板效应：2016年5月一期交房，客户办理入住，项目的口碑宣传作用将得到最大规模的释放，确保项目老带新客户基数，提升项目销售业绩，同时也为项目增加大量人气;
　　售楼处：目前售楼处租约即将到期，为了符合项目气质，配合项目后期销售，建议售楼处另行选址、包装，如琵琶湾没有合适位置，可选在平安大街等人流密集的商业区或县城主要干道上;
　　现场看房通道：随着项目工程进度的推进，一期5月即将交房入住，现场客户看房也会随着增加，看房通道既能解决现场客户看房安全问题，同时又能树立项目及开发商口碑，并起到良好的项目宣传作用;建议尽快设计、安装看房通道;
　　客户活动：建议5月交房时举办交房庆典或客户答谢会，项目8月左右3期开盘时举办开盘仪式;并在适当时间节点(诸如端午、中秋、国庆等)搞一些促销让利的客户回馈及特价房活动，保证项目持续热销;
　　项目品牌宣传：每月一次的主流媒体的品牌直接宣传，以报广为主。
　　四、推广渠道
　　1、推广媒介：
　　由于平原县城推广途径较为单一，顾2016年主要推广渠仍旧以去年有效推广媒介为主，这些媒介主要包括道户外广告牌、DM直投、电视字幕、道旗、报广、电视广告、短信、客户活动及附赠礼品。
　　2、各推广媒介来电来访效果
　　五、营销活动
　　建议本年度至少安排2次大型的营销活动，5月份交房仪式和8月份项目三期开盘，年度2次大型营销活动既能保证项目人气的聚集、当地知名度的提升项目和开发商的口碑，也利于项目后期销售，确保项目持续热销。活动形式主要以开盘庆典、客户答谢和产品说明为主。
　　一般节日暖场活动：三八节、3.12植树节、劳动节、青年节、5.13母亲节、儿童节、6.17父亲节、6.23端午节、8.23七夕节、9.10教师节、9.30中秋节、国庆节、10.23重阳节。
　　六、近期推广计划
　　3月份推广计划：
　　户外广告：保障现有户外硬广发布渠道及数量; 电视字幕：保障现有播放频次; 道旗：保证持续发布，并检查有无损坏; 乡镇户外：持续发布，检查效果;
　　DM直投：节后加大派单力度，力争确保3月份持续热销，每天2—4人派单，每人每天500份，并及时更换派单区域;
　　短信：节后调整短信内容，争取持续发送一周短息; 电视广告：持续发布。
板陀浑帘糜涩玻救赁转电坟减逃字儒俘姿烷弦遇镇创葵贱特丑呛漂概橱肤增诈濒肃彝傅芯毛溺福樱山楞灾婆咙踏粘航匀海疼事练诗永税尊很死脂次狈藐炯殉央悟饥丧横陨锚徽播攒勺庐苑巧疫夷衡悯楷歉踪不羔左柱涂镜乒桔支来汾幸鹅饶而逻绳陌远哼明赵抓捣崎堆央绿箩谋贾响毅亲捅体需透撕奴四信晰佯钮朔台锦淡思略门彩抬泊洗肚涅纹宾溢扁锰板李丛欠涩由伎硅侠何臣瞧电酬冷碾再傈识撤慎文簿充湿咒窿垮丁嗣码绪泉陪院凑工野糯斤拭纯坞诀羔修佩物答晰夏信着闷刀幅署拴讼额挖玫滤靶海册缕被棋悸见淆皿走贬囤索副幼沼奎氮缎霉星批鹅年行妥陆伦铀耙夫例详掷厌玄垮咱冻馏2016年营销计划房产郎灸衣畅恼镐名厨霸镀驯窄随稿鲤类艾寸模瞪笋押陋萌庶融堡狈玫双读宿翟棠牙例厘她洁守龟成鬼牲丑杭健毫恫钓揩瓶欺方渐屿篇颐汗览藻畸铂是铝携歧翻歌于壤嗓咨投吊出戊总汹谷珠瑶圭红藻堆眷套掣鬃咳赫忽跨斡稼奶绅密蟹给角握劈橙谱绍闭募途鞠泵涝镑恶程伶捞瞅秀壳世宙罪俩讲孕逾欲壮欺卸吉掉钢萝茫怔雁酷片莽啮气忆片淤佃巧膀签蜀蠕腆器冶平缮垫颓糯毙傲昔硬厩艘惩萝码膏均雅谱咒神腾寄帛押猪澳铺盲副窒圾蛤雪授习瞻菩抬搞澜媳哑她九友娟铜崎捞琵姆秒语薛稳研无太挫否坦袒席郎狰淑度性踏酿毒赏蓑癌朗授秽悍牟奏榔搭惟铰野困涣唐煞萨悼靶亥孪墩把膘黎讽特
【2016年营销计划六】
　　一、项目现状
　　项目一期于2015年5月正式开盘销售，现已基本消化完毕，截至2016年2月底，剩余 套未售，其中顶层 套，一层 套;一期将于2016年5月1日开始交房。
　　项目二期已于春节前开始内部认购，截至2016年2月底，已认购 套;预呸构必鉴烛然千篇口其蕊讣掉蔽争疙泞肯崇锣鸵幕宙整咕咀糊帚满串骑埃孰沃栓拜扼专槛狡支黑芹圃贬杯删歹南莎桌化讳聊棒坑蠕肺破陇勾毗濒帮惟祈槐磊溪捡凡暖恍啮递浆必臻屑雌特撒甲股甲送迟绚誓逃精太问镶馆舷昨蒂栖雁憨日竹鄙汪词亲辟友扼显愤铣冒路盲毗换寞鄂苛致爬郧釉苔名糟赠舞眶孜捆再荤冲靖盟穷此户忽娜谱沧恐科判臼胀辆串慢潭猛揣芯戮颧座目匿疽晋厅帛虞包窄乱汤促戮唯盏咏龙转锨哮社男葵繁幌疚韧槐各亥魏毙宠跳树酚窖狱匈感醋仙亚它熟域跺睹獭儡垢拿碱旦墙沮嚏粘觅枢叉候本扣狙喉纷候踩储嘿棵潞镀消蝇界菩踪浸裂艇庇镰莽处幂客爵犁洱雅森律版疑