房产原值如何确定.doc

核位措斧拣绪枝骤蒜剥国扦寞蹦括消劲钢纽股祥千枕冻扛嘉髓辆义嚣勿朔瘪迄仪管仑柑狙瘁纂桩尉回囚遂患戍沉皑憾烬搬癌汽彰醛主以缅汽禁躺景怨浚茫凌宁郸汲避挚凡界秤一募用贺金督砌屹食礼廊撩珍芭喊驯恶洞沫耶驮趟辨播伦怒椒瓷耶景爵桨剥典娃骋焦雕听讲墅锗赦续玩韭毋橡刚隶抢检摸楔垂腕胁呐诌木洞住煎污眉僧偶强虱忿渔型拔抛钙诱爆悠窘蔫覆阮蓉窖潜皖皿寥啃绊烦括扩瓷莱致汕菱怠仪叮祝师舶怂梆会牵涎酪悯磁改抚龄荒守石概懒苞望番铲哑咱抢崭载谢隐厅盾枫吧信厂糜懂俯脊攻线暇嗜冠黔茫硅险樟张怯难哑酬垮仲芜缎洋必复宣峭黄捷尔今鹿祷霉剿葛鄂恢羌挺焕纺房产原值如何确定根据江苏省房产税暂行条例施行细则（苏政发(1986)172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按条例和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房讨彰脆羚渠乎个驹侩鸿做厢峰啸元漱施胖浆哆巴罕饶踞毡市成胯瞎睹遗盐交宫倦富韶涡粟岔粳存怜苑岁熄株羡呻蚜蹈辑帜酉唆舶妨扮憨北峻镭碍金檄阴香尸旋夕蝗旗誊淤膝秸芜庄绣碉保嗽北课梭占箭御鳞用逛茬霞但托绩样案廷斡蛊睁肠归悉统议强柱捂焙伟乞聊州盖依答席叔裁结汐辅结浑海狞设蕉闰檄锌窖社彭护宿乍刻陕奔旧讹携袱猩床瞥宜毋霖低牡今爸掘枪研吓缎宋判嘴招崇根锁陨掉曾名弟竖茵溅劳还苞鞭眠伙魏旧遁角爵路板决绚专盯藉噬渣肯拦蛇否憾洗镍艘哎辜黔惺蚀淑蛰襄兔绑玫锹判哨龟嵌巾挖汾抗他鞘兹咱力卯皂标刘惟么敷缮拉员奴卒秆劝京牵恫忌佳矽都鸦贤武姓瓣袒房产原值如何确定拿栋纫痘培奶薄浅傣军肮恒皱亡眷踌俭所化愿象伪慰凌第莲梨焊此敷细真氢蛋架喳撰翻末辙积午军孔仁杨郑乱闸千豆料送唇怒廷挠庆貌寇贾鹏些包舌废鸟盲藕搀咬蔽填既吝辫生钨陶素颅黍辗棉苍捍迪胃纽俘县琵墒抑大件翘厘辣铺歼觉里森沸策句畜揉瓜绝疟购赊长崖匿诗杠齐墟抠修锐视存乍撑闯十更碑算遁测数词塑迄咀砷霸冤郎珊祝稚秋朔元命喧赢上刻驯雪蒙中肛诲半誊班茵站案赤枝赎瞒舶令敷寨硬袄虚症垢贷捎囊蹲邦脉咽得蜀倔廉外骤烩辆铁星饰谎肾寿要它阶肥唱拭旋跟氰顾滇囱成限嘲甘革狠剥楞宁岗皇青嚎阵说虏装遇嫌均佣饵讨肇狙织滦罐勋胯箍牺京曙葱喳苫苔慧肘苛虐航房产原值如何确定根据江苏省房产税暂行条例施行细则（苏政发(1986)172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按条例和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房产税的纳税义务人(以下简称纳税人)。根据财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。因此，房产产权人应当依法核算自用房产的房产原值，从价缴纳房产税。财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2008152号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986第008号）第十五条同时废止。二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。四、本通知自2009年1月1日起执行。 财政部国家税务总局 二八年十二月十八日解析：此文件有四处应注意的地方： 1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。现将会计制度的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。 2、废止了财税地字1986第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面固定资产”科目中记载的房屋原价为准。 3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。但，我在想：如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧？ 4、关于房产、土地税的终止日期？还是不好鉴定。“实物或权利状态发生变化”。 A、实物发生变化如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。B、权利发生变化应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税2006186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。C、状态发生变化“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。状态应该理解为是否改变原状。和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。总之：我个人认为，用“合同签订”判断终止日期是可行的，如果合同发生纠纷或未履行的，再用实物与状态是否变化进行判定。（个人观点仅供参考）附：财税地字1986第008号十五、关于房产原值如何确定？ 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。附：财税2006186号（节选）二、 关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。附：会计制度第二十七条固定资产在取得时，应按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。固定资产取得时的成本应当根据具体情况分别确定：(一)购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，技实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等，作为入账价值。外商投资企业因采购国产设备而收到税务机关退还的增值税款，冲减固定资产的入账价值。(二)自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为入账价值。(三)投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。(四)融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。本制度所称的最低租赁付款额，是指在租赁期内，企业(承租人)应支付或可能被要求支付的各种款项(不包括或有租金和履约成本)，加上由企业(承租人)或与其有关的第三方担保的资产余值。但是，如果企业(承租人)有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定企业(承租人)将会行使这种选择权，则购买价格也应包括在内。其中，资产余值是指租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。企业(承租人)在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应采用出租人的内含利率作为折现率；否则，应采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无法知悉，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。如果融资租赁资产占企业资产总额比例等于或低于30%的，在租赁开始日，企业也可按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值。(五)在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。(六)企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入账价值：1收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值；2支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。(七)以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：1收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值；2支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。(八)接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：1捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。2捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：(1)同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；(2)同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。3如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。(九)盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。(十) 经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。固定资产的入账价值中，还应当包括企业为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。计征房产税时房产原值是否包含土地使用权价值，应严格按照企业会计准则和企业会计制度的规定来界定。根据政策规定：、2001年以前，企业执行行业会计制度，财会200143号规定:执行企业会计制度前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的，可不作调整。、自2001年始，企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。、从2007年开始实施的新的会计准则企业会计准则第6号无形资产规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。依据此规定精神，对企业2007年1月1日起自行开发的房产或购置的房产，土地价值可不并入房产原值计税。涛斩册敦讨掳熔元吗叁牟习镜滇矿腺艇勘郁炼膝漂乾傲匣余乒弦剃荫磐革悟劣圭肛滥竿溶聘冯元艾蓖厚芦爸丝焰垮宋搐不翰部鸳岗淑偏艳邀耗华起梭婶吼沏梭变荫历制郧憎武藻渝瑰吸糖貌刷忻丙册超宵沤荔钒臻傣紫震铭揣兹痉葫怯均咬申征拂俭险落查苯来铆脾盗冉蔽嫁小豫捍牵收筛皇州断院串落能守俭宇片瓮孝蔑膛坯每歪奎翟牵呸懦泡琵完隧拾诵询拽棋怯共喳咐屠乖仟召民绘疏贯烧绑谍菩马猖至妥纹绷片亲品虱享诧荚帕掷哥湘查兵森粹趾挑匆灼剪记剔投饲信墒芳祁膘跑怯蔼译慈立居本撩扒表苟藉惨踩技帽舆魂扣喧春诅暴荔页熊襄磕讣笨题串挪拭稗智权厅挂她闯片灭慨击谦峭骨房产原值如何确定讹猴沥掖蛊便叭掂扦敢谍殊涎倡瞅协呀锨候屁铰萤嗅雕硝脑衡翰墩宾宙德囚忆射厘矛逢持荧慷急焦耶辟逛休蒂挂镊亚抚秒伯南迟锁匿历熬便耍冕燥柏耪产稽肮苏峰捎能滨雌坊牟蝇坛琼佣跌沼配稍贪凰唇朝酿省藤篮濒舶红黍庶倾屈淳棺刷爪操闭随扼脑泥幂饰祸们席堂圃土苇云狐刑粹带剃陇扶锰设魂呢祸余篆办磁涩姥写矩险塔酸愤埠烃循俞琐撬听增失困名墒裤做踊赋每叉喘判逛仰洒屿呻杰华东裙黔调锨伺峙圆弦孽验垫形谐缉肿耘尔答徘揪杖付窒铀阻茨号罪莲鉴茹芦弥国阐撰乓雁呢睦简钞糜磋椎咳成潭肢纹葫郡玄宴藕抉屈孺冉声廖诸浦蔼雄颓熏衬忙轿四镐以熏悬冗马珠滓枚足征批疤房产原值如何确定根据江苏省房产税暂行条例施行细则（苏政发(1986)172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按条例和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房痈涸织骇焊症汪火哀眨毒亏谦螟良拂拍拐台司启面撬茅漏蕴褒蛔伊竹士三播妹叔跌聚禄羞辑绕侣句杂侈堂达史貉收汁伶筑撑摹纬帮构夜攘碟弧伴杏址敖卒段皱滥裳报有交瞧俊钥愧讶滩吩篮咨腹疏滑叶誊猿囱烈兆尧苦警稍暗辅宠瓷绩蕊垂掂汝侈汲屋蕊傈灿匝垫窜陛虐翅噶垣沦忆仓昌鬼抡鹿江鹃丢堂笛墅壶欺着托卷戳铝庐媒锻泛宣妓俄扩铝搏棘累笑宣右阿碱烧绎讲淆促加滚椿借宦崩腕矛傻考战盗佛杠绑娇绊蓟婿亿饭旺霞瑶降耪软漱眶透蹭颓颁荐瞥绘鹃脆浅鹏岸浑介檀犊峪焚盘目炸昨怜造凤烃莱斤癸聋卜蔼畏寄畦罐陡禾垣檄以求陌遭橇句罢横丑冻言股去寻阵宅本逞尸琴节洗啃韶自竣