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法律解读】国有土地上房屋征收评估办法
作者：北京吴少博律师事务所
今天解读的法律是由建设部出台的《国有土地上房屋征收评估办法》，此评估办法出台是和《国有土地上房屋征收与补偿条例》配套性的文件。今天不是逐条解读，挑选出十几条与被拆迁人切身利益相关的法条重点解读一下。
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
解读：这主要交代了该法律的上位法是什么？制定法律本身的基础是什么？也是为了规范房屋征收评估的活动而制定的本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
解读：交代了几个本办法适用的重点范围。首先确定被征收国有土地上房屋的价值，其次是用于产权调换的价值，再次如何确定类似的房地产市场价值，然后是如果对评估机构作出的评估结果不认可，要申请复核和专家委员会鉴定。如何进行操作？要根据本办法来进行实际操作。前两条说明评估办法的适用范围和要达到的立法目的、立法宗旨。
第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
解读：说明房地产评估机构如何选定，首先是由被征收人在规定时间内协商选定评估机构，协商不成的少数服从多数或者采取摇号、抽签的方式来随机选择。
第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
解读：原则上同一个征收项目只有一个评估机构，范围较大、涉及人数较多的可以有两家评估机构共同承担。有两家以上的评估机构必须选择一家实力较强、资质雄厚为牵头单位，并且具体细则由牵头单位制定。
第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
解读：派出的评估师必须是足够的满足整个项目的评估量，限定不得转让或变相转让评估业务。也就是一但有评估公司承揽的此项业务只能自己做，不能转让。
第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
解读：主要讲两个评估漏洞，一个是被征收房屋价值的评估目的。二是用于产权调换房屋价值的评估目的。重点问题是表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”中的“提供依据”。说明房屋评估报告只是说明为双方磋商房屋征收最后签订补偿协议提供依据，我认为隐含的内容不是按照评估结果就确定了整个评估数额，当中还有协商过程，包括用于产生交换的评估估价目的也是这么表述的，要有提供依据的表述。这里要给被征收人提个醒，这仅仅是给你提供一个征收补偿的依据，不能直接认为是评估结果的确定。
第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
解读：房屋征收评估前，要进行实际的勘测、明确评估对象。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构出示合法建筑与违法建筑的认定结果。一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。出现矛盾以房屋登记簿为准。
第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
解读：这条在590号令中也提到过，并不是说做出房屋征收决定之日而是房屋征收决定公告之日。
第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
解读：《国有土地上房屋征收与补偿条例》也谈到了补偿房屋的价值，这里出现了一些混淆，房屋价值到底包不包括国有土地使用权的价值？在这就明确了。此条阐述房屋的时点以及房屋评估价值到底如何确认，房屋征收的价值包括房屋所占有的国有土地使用权在正常情况之下的平均交易的市场价值。这也是一个重点问题。
第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
解读：总体上条款中非常明确一点，现在的国有土地上征收补偿选取的都是较高的补偿方式，不管是市场法评估、收益法评估还是开发法评估，都是相对于成本法较高的一种评估方式。现在完全是按照一种类似的房地产市场价值来确定相应的补偿价值，类似的房地产市场价值无非就是市场比较法的一种概括。应该说在这几种方法中选择一种或多种方法进行评估，并且也界定了有经济收益的必须选择收益法评估；有类似房地产市场交易的，必须选择市场评估；有在建工程的选用假设开发法，假设开发法本身当中包括利润收益。我曾经在贵阳云岩区做过一个案件，本身是一个开发商在建开发项目，但是政府修路要占用土地。这里所运用的就是假设开发法来进行实际评估的。
第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
解读：此条讲的影响征收房屋价值的因素、成分都包括哪些？
（1）区位：房屋位于市中心还是郊区；
（2）用途：用于商业、住宅还是工厂；
（3）建筑结构：钢构、砖混还是砖木；
（4）新旧程度：建房时间长短
（5）土地使用权性质：工业性质、商业性质还是工矿仓储；
室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，这些补偿是不纳入评估的范围内。协商不成可由评估公司通过评估确定。
第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
解读：作为评估机构要先做出初步的评估结果报告，然后在评估范围内进行张贴公示，被征收人如提出有道理的意见再进行实际修改。评估结果公示完毕后，应该出具整体和分户评估报告交给征收部门，然后由征收机关送达给被征收人。如果不认可评估报告，十日内提出复核。
第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
解读：提出专家委员会认定的时候是向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。不是向原评估机构。
第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
解读：这是针对产权价值如何确定，除有特别规定，必须依据产权调换房屋市场价值。也就是说到最后必须以评估的方式来确定产权调换房屋市场价值。

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