住宅前期物业服务协议.doc

【***】前期物业服务协议

甲方：
乙方：

根据《中华人民共和国物权法》、《陕西省物业管理条例》等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对【***】提供前期物业服务事宜，订立本协议。

第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
物业名称：
物业类型：
坐落位置：
建筑面积：
物业管理区域四至：
北面：
西面：
东面：
南面：

第二章 物业服务内容与质量
第二条 乙方提供共用部位、共用设施设备的维修养护和管理为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人服务。本物业的全体业主和使用人均应对本协议承担相应责任。本协议在前期物业管理期间对物业管理区域的全体业主和使用人均具有约束力。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；
6、车辆停放管理；
7、公共秩序维护、安全、消防等事项的协助管理；
8、装饰装修管理服务；
9、物业档案资料管理。
第四条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、特约有偿服务；
2、专项有偿服务。
第五条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（具体服务标准见附件四）。
第六条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 物业服务费用
第七条 本物业管理区域物业服务收费采取包干制。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理公司的利润。
1、物业服务费用（含电梯运行费）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层：
联排别墅：
叠加别墅：
商铺：
以上收费价格随着政府物价行政主管部门公布的指导价调整而作相应调整。
2、物业服务费用主要用于以下支出：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用（不含生活垃圾处理费）；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域共用秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）经业主同意的其它费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润。
3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第八条 本物业管理区域内乙方收取的其他相关费用标准如下：
1、代收代缴费用
水电费：政府公布的基础水、电价加实际损耗、公共用水、照明均摊，水的二次加压。基础水、电价随政府公布的调整价格同时调整（其中包括损耗、公共照明部分的调整）。
暖气费：供暖部门收的暖气单价加二次置换产生的能耗、人工费、年检费、维护费等单价。
垃圾清运处理费：按照**市市政办发（2005）71号文件规定的标准收取。
2、装饰装修监管服务相关费用：
监管服务费：2元/㎡/3个月（如装修延期，费用另计）
装修垃圾清运费：3元/㎡（不含墙体拆除等产生的垃圾）
第九条 物业服务费的缴纳：
1、业主应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。逾期缴纳物业服务相关费用的，乙方可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。
2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
4、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上季度末25日前（或以乙方通知时间为准）缴清下季度的全额费用。

第四章 物业的经营与管理
第十条 车位服务费标准：

1、地面车位服务费：90元/辆·月
2、地下车位服务费：150元/辆·月
第十一条 业主或使用人的非机动车辆应按**市物价局规定的标准向乙方交纳车辆停放服务费。
第十二条 乙方对临时出入本物业管理区域的车辆，向车辆使用人按5元/辆·次的标准收取车辆停放服务费。
第十三条 乙方应与地下停车场车位和地面车位使用人签订书面的车辆停放服务协议，明确双方在车位使用及停放服务等方面的权利义务。

第五章 物业的承接验收
第十四条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面屋面、传达室等。
2、绿地、道路、化粪池、污水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、共用天线、露天停车场、公用设施设备用房、物业管理用房等。
第十五条 对于本协议签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理所需要的房屋买受人的相关档案资料。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、批评、公示、报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反《***﹒***业主临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方在建造、修缮建筑物以及铺设电线电缆、水管、暖气、燃气管线等需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需维护、抢修水电气暖等公共设施设备等，应征得甲方的同意，甲方及相关权利人应当提供必要的便利。
甲乙双方临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。对于造成损失的，应予以赔偿。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的《住宅装饰装修管理服务协议》就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于第一户房屋买受人办理入住手续前一个月内，按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积为小区总建筑面积的千分之三。
物业管理用房包括办公用房、住宿用房、员工餐厅、活动室等。社区、公安机关警务室不在物业管理用房范围内。
第二十四条 按规划确定的物业管理用房属全体业主所有，乙方在本协议期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的相关规定：
1、专项维修资金的缴存房屋买受人在购买房屋时，按《**市住宅专项维修资金管理办法》规定向**市房屋管理局委托的专业银行交存专项维修资金。
2、专项维修资金的管理：首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业管理服务协议生效之日前，由**市房屋管理局代管。之后移交业主委员会在政府指定的银行专户存储，实行管理。
3、专项维修资金的使用：专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
4、专项维修资金的续筹：业主分户账面专项维修资金余额不足首期缴存数额的30%时，业主应当及时续缴。
（1）成立业主大会的，续缴方案由业主大会决定。
　　（2）未成立业主大会的，续缴的具体管理办法由**市建设（房地产）主管部门会同财政部门制定。
第二十六条 业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，由双方当事人进行结算。

第八章 保险
第二十七条 保险：
1、经业主委员会决定对房屋共用部位、共用设施设备予以保险的，该项保险由乙方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
2、乙方不承担甲方、房屋使用人的人身及财产保险保管责任。

第九章 违约责任
第二十八条 甲方违反本协议第十六条、十七条的约定，致使乙方的管理服务无法达到协议第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第二十九条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本协议第三条、第四条、第五条约定的服务内容和质量标准，应限期整改，达到约定的服务标准。
第三十条 甲方、业主或物业使用人违反本协议第七条、第八条、第九条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，甲方或物业使用人应按千分之三的标准向乙方支付违约金。
第三十一条 乙方违反本协议第七条、第八条、第九条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十二条 甲方违反本协议第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十三条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第三十四条 紧急避险：
为维护公众、承租人、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第三十五条 不可抗力：
在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行的，双方按有关法律规定处理。

第十章 其他事项
第三十六条 本协议期限自 年 月 日起至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务协议生效之日止。
第三十七条 本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
第三十八条 甲方与物业买受人签订物业买卖合同，应当包括本协议的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本协议内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本协议的权利义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，业主应承担连带责任。
第四十本协议附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
第四十一条 本协议未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议存在冲突的，以本协议为准。
第四十二条 本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向**市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十三条 本项目房屋销售前，甲方已将本协议样本依照法规制度设定的程序报送**市房屋管理局依法经过备案。
第四十四条 本协议连同附件共拾叁页，一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：　 　　　乙方：

法定代表人 法定代表人
（或授权签约人）签字： （或授权签约人）签字：
日期：　　　　　　　　　　　　　　　 　 日期：
附件一：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
多层住宅

别 墅

商业用房

车库

合计

备注

附件二：

物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、岗亭。

附件三：
物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米；
2、化粪池 个；
3、水泵 个；
4、水箱 个；
5、电梯 部；
6、信报箱 个；
7、消防设施 ；
8、公共照明设施 ；
9、监控设施 ；
10、避雷设施 ；
11、地下车位 个；
12、露天停车位 个；
13、共用设施设备用房 平方米；
14、物业管理用房 平方米；

附件四：
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、共用部位是指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等（不含甲方自用部分）；
2、房屋外观：完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。
二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、共用设施设备是指：共用的各种管线管道系统、消防设施设备、安保设施设备等。
2、保养制度完备；
3、设施设备维修及时，定期检修。
三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、环境卫生设施完好，公共环境整洁；
2、公共排污系统畅通，化粪池使用正常。
四、 公共绿化的养护和管理
1、园林绿化养护措施得当，设施完好整洁；
2、草坪、花木、绿篱生长良好。
五、 车辆停放管理
1、停车场、行车路线有明显标志；
2、制定小区车辆管理规定，对乱停乱放车辆的行为进行劝阻；
3、做好车辆出入登记。

六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，发生治安案件、刑事案件或交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理；
2、如遇紧急情况（包括但不限于刑事犯罪、意外事故如火灾、严重漏水等），应按业主在物业管理公司登记的号码联系相关业主并立即通知公安部门或消防等部门；如无法联系相关业主时或情况确实紧急来不及联系业主，可在公安人员或消防人员的配合之下进入单元审查事故情况，并作适当处理，事后及时通知业主。
3、消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。

七、 装饰装修管理服务
1、 参照《住宅室内装饰装修管理办法》
八、 物业档案资料管理
1、 建立业主档案，一户一档，专人保管；
九、 房屋共用部位、共用设施设备小修和急修 ：
1、小修：3小时内维修人员到达现场处理；
2、急修：30分钟内维修人员到达现场处理。