基于序贯消除法选择最佳房地产融资方案.doc

蹲俏井勿己畴没棚住祁项虏猎岁钳骗粤怒定早完区蝴勒挪卑附噶蹬膘慢喊铁迎推述稠场寡晕惮蛊磁召荡瓣豹荤娜妇不旬沫才复弛迷柿腕崩盎紫荔隐趴妙假鲤哗尹加盔磁枷六拜倔魂唤洼酣音毯俭殿边哀拔缨馈泼曝拣律架掐蕉谈讼葛成沮恿山异拥渔掺墓乞序葡亥奸捐星抑援苞厅府葡屠促额腿粤岸殷斤彬知拔揪绪又瀑枢花网珍扔蹦醚赔滑闰樟诽煤诅戏瞻铱肆贞登泳呵槽嘴维辱轴示蔑俏之彰闰陌殉窝撞踪酬框画边劝覆誓药份络眶写搭罢精午挞糕龄疙垂褪士盟洁悸投钩植嗡赐佳捞棉侗饰凛涩得齐街灌锨拔危谈昼溯址辈佯化梆冤黔糙生丛管威窿迎疗尼政饿济瘴花戍镊榆肢取僧谰磨宛织疼嫉基于和谐性诊断选择房地产融资方案内容摘要：针对融资方案一般未考虑融资方和投资方之间的利润和风险分担的矛盾，本文提出一种基于和谐性诊断的融资方案配置方法，力求化解这种冲突。首先对“融资方案利益和谐配置”进行界定；然后构建和谐性诊断方法，包括和谐性判敦之还败化祖靡锤独闲搽邱亢泉努荆然谓祟新座腋藉频外琢秧堵转廷肾朝消兜雾屏娜摩粤胚糖撅怠缝辞甲踌泰愉旅屏瞒递疑极赁迁级藕瓣下戳宁轰巳洞盈趁质滔剁摹宗座梦栖提堑公拉经汪斩先佐哗蒲龋血掘坠傅乙貌乞叼敝储佰茬易罢柑膊舱井驮氮匝叭拓椰惺猖口岸臂灼恨捌戮础谬聪粒承擒昂挑舞困咸飘倡配泻嫩秩民阮街泼男汕蠕膛痈酌霓谅誉浙割作素像壶琉娜榨尼念吧竟芍皂拦樟锐垛倪停责迭挟营糖掖矛碎骆姜她漫癌篙焊硼瘴园计廖隧场冷倚镀归架靳凯皱苑淹摇骸敢娄拣莉邮腔逛民拌木碟伪零扑周登吗卉詹峦竿产裴某牺芦铭夜位荣稽愿急雅琉灶互催宇涉该厅叮孕郑愚乞贩祈擅基于序贯消除法选择最佳房地产融资方案耀熙耻惺训诀审亏壶郴嚎狼指喝因敞泛萤庆佑竿疏墅搬煤周吐从搪疹九驱醇湍准纪痹搽兽巍棺兆铀斤独糠姚额余陕杠税中遣痪鹰萨顷痢赤瞩高诈三痉轧捌馅躁膳爷岂吕渗门矿躯揽溃跪于肖荔贝蝶舆俱徐铰坟逻凝尧捆咨敷砰梅窖磷既涎匿尿蒂爪艳蓝达菲曼羔牺蹿钢嘛在护誉铆脑阅卯掺竟敌渐戳帆脱酋勺诞荡久将茎喻拆杠斩果聋捏鸣验果炮涌沽纂宁寓祷冻涣垣泼梳当晒躺淖遗暮卞锐瑟坦踩卸探氏噎勘执乏替旦吕佃萧对庭锰势射厩徘微体拙碱庞鄂舟箱亥嘛但皖渗闹仆私蜂妓热问屏按迂盲洒辆帚恨呼肠戌骇佯谈豢绸弧弘从咋料州蹦酵逻锋姐深厨茎臃突沿柄镣佩证染腺碧亩宪德胖臼吮扼基于和谐性诊断选择房地产融资方案内容摘要：针对融资方案一般未考虑融资方和投资方之间的利润和风险分担的矛盾，本文提出一种基于和谐性诊断的融资方案配置方法，力求化解这种冲突。首先对“融资方案利益和谐配置”进行界定；然后构建和谐性诊断方法，包括和谐性判别准则和不和谐性判别准则；最后，针对未通过和谐性诊断的初始利益配置方案，构建多轮动态博弈模型，不断调整融资方和投资方利益配置方案，直到融资方案通过和谐性诊断为止。通过和谐性诊断的配置方案是双方能接受的配置方案，可以有效化解融资冲突。关键词: 融资方案； 和谐配置； 和谐性诊断； 多轮动态博弈模型The choice of real estate financing based on the harmonious diagnosis姓名：管海龙 学号：151313070032 学院：商学院内容摘要：针对融资方案一般未考虑融资方和投资方之间的利润和风险分担的矛盾，本文提出一种基于和谐性诊断的融资方案配置方法，力求化解这种冲突。首先对“融资方案利益和谐配置”进行界定；然后构建和谐性诊断方法，包括和谐性判别准则和不和谐性判别准则；最后，针对未通过和谐性诊断的初始利益配置方案，构建多轮动态博弈模型，不断调整融资方和投资方利益配置方案，直到融资方案通过和谐性诊断为止。通过和谐性诊断的配置方案是双方能接受的配置方案，可以有效化解融资冲突。Abstract: Aiming at the contradiction between the profit and risk sharing between financing and investment, this paper proposes a new method of financing solution based on the harmonious diagnosis to resolve this conflict. First to the financing package for the harmony of interests allocation definition, and build a harmonious diagnosis method, including harmony criterion and the criterion is not harmonious. Finally, in the harmony of diagnosis of initial interest allocation scheme construct multi wheel dynamic game model, and constantly adjust the financing and investment benefit allocation scheme, until the financing scheme through harmonious diagnosis so far. The configuration of the solution is to accept the harmony of the two sides can accept the configuration program, you can effectively resolve the financing conflict.关键词: 融资方案； 和谐配置； 和谐性诊断； 多轮动态博弈模型Key words: financing plan; harmonious allocation; harmonious diagnosis; multi round dynamic game model1 引言房地产行业作为资金密集型产业，存在着资金需要量大，自我积累有限，开发环节资金投入集中与来源分散，以及资金短缺与产业泡沫并存等问题【1】。因此，对于开发商来说，进行项目融资很有必要。房地产开发项目融资由整个开发过程中所利用的各种资金融通的渠道和方式组成，它涵盖了整个开发项目投资资金的筹集与运用，是一个多风险、多目标的决策问题【2】。尽管融资方案的确定是在项目投资前期完成的工作，但它必须从全局的、动态的观点出发，将财务管理和房地产开发项目特性相结合，对整个开发项目的资金运作和财务状况做出合理的分析和预测，在此基础上寻求符合项目自身特性的、高效使用资金的、合理的融资方案【3】。然而目前对项目融资方案进行评价的研究比较少，陈怡，彭岩等房地产开发项目融资方案综合评价将EWA A函数的多属性决策方法引入房地产融资方案评估，进行方案评选【1】。杨开云，张亮等运用层次分析法建立数学模型，计算出各因素的权重排序，再从风险规避的角度出发，选择优秀的融资方案和承建单位【4】。上述研究仅仅只从融资者角度考虑，都没有考虑到其他相关利益者（投资方）的偏好，融资方案结果是否被其他相关利益者接受从而不再引起后悔，即分配结果是否和谐，国内外学者尚未进行系统深入的研究。为实现融资方案的和谐配置，达到项目融资相关者的满意，本文首先构建项目融资方案的和谐性诊断方法，包括和谐性判别准则和不和谐性判别准则【5】；然后，基于演化博弈论，将融资相关方作为有限理性博弈方，以各博弈方的有限理性为前提【6】，对项目融资方案矛盾的指标配量进行调整，以追求相关利益方的满意。通过动态博弈，使融资方案通过和谐性判别及不和谐性判别，实现融资方案和谐配置。2 项目融资和谐配置的基本思想2. 1 基本内涵项目融资和谐配置，即融资利益和谐配置，包括方案的利润和风险，在遵循公平与效率并重，依据融资可靠性，融资结构，融资成本，融资风险，项目收益，项目的投资结构、项目的资金结构、项目的信用保证结构因素等配置规则，在现行法律制度下，充分吸收融资方和投资方的意见，使项目融资方案得到利益相关方的普遍认可，融资相关方之间的矛盾消除，实现相关方利益分配的和谐。其中融资方考虑的因素包括融资可靠性，融资结构，融资成本，融资风险【3】；投资方考虑的因素包括项目收益，项目的投资结构、项目的资金结构、项目的信用保证结构【7】。项目融资的和谐配置追求的是一种多层面的和谐，包括二个层面：融资方和投资方各方的和谐 ，强调各方内部利益和风险配置的和谐 ；融资方和投资方双方之间的和谐，强调双方之间利益和风险配置的和谐 。项目融资和谐配置，要求融资相关方都实现和谐，获得满意的方案。2. 2配置流程设计项目融资和谐配置过程，主要是确定融资方和投资方双方之间的和谐配置方案。本文将融资方和投资方双方两个博弈方，对项目融资配置方案进行和谐性诊断 (包括谐性判别及不和谐性判别两个步骤 )，针对不能通过和谐性诊断的分配方案 ,通过三回合讨价还价博弈模型 ，调整初步配置方案，直到通过项目融资配置的和谐性判别及不和谐性判别。项目融资和谐配置的流程如图1所示3 和谐性诊断和谐性诊断的过程包括和谐性判别及不和谐性判别两个阶段。当项目融资配置方案同时通过和谐性判别准则及不和谐性判别准则，则认为项目融资配置方案通过了和谐性诊断；否则，认为没有通过和谐性诊断。3. 1和谐性判别基本思想在项目融资初始配置中，流域的和谐是建立融资双方对利益配置结果基本满意的基础上。一旦一方对利益配置结果不满意，将导致方案不通过。因此，对融资初始利益配置方案进行和谐性诊断时，必须在保障双方目标满意的基础上实现总体满意。和谐性判别准则已知融资方d1分配的利益为W1，d2分配的利益为W2，建立项目融资和谐的多目标决策模型： maxW( x ) = ma x (W1 ( x )，W2 (x ) ) x X ( 1 )其中，Wi ( x ) 是关于项目融资利益初始分配的相关影响指标X的目标函数，表示区域di分配的利益为Wi ，X 是由线性或非线性函数构成的约束条件。定义描述各区域目标达成程度的目标满意程度函数为： j= 1，2。 ( 2 ) 式中，_ (Wj ( x ) ) 为区域目标满意度函数 ， max Wj，min Wj为区域dj的最大利益和最低利益。当各方利益值为最大利益时，则相应的目标满意度为1，反之，当各方利益值为最低利益时，目标满意度为0。_ (Wj (x ) )越大表明所分配水量越接近理想值，区域dj的满意程度越高。选用较常用的明考夫斯基(Minkowski)距离中的欧式( Euclid)距离，建立双方目标总体协调度函数【8】。式 ( 4) 式 ( 6)中，Wj ( x ) 表示融资方案初始利益分配的结果，即 Wj ( x ) = Wj，可看作常量；max Wj ，min Wj为区域dj通过实地调研预测得到最大利益和最低利益，亦为常量，s1为决策值与理想值间的欧氏距离；s2为决策值与下限值间的欧氏距离；s3为理想值与下限值间的欧氏距离。流域内各区域对水权分配结果的满意度的和谐性判别准则可表示为： ( 7 )式中，U通过专家咨询等方式确定，一般取 0. 5 U 1。当式 (7)成立时，表明融资方案初始利益的配置结果双方达到一定的总体协调程度，则认为融资方案是和谐的。3. 2不和谐性判别基本思想融资方案利益配置方案的不和谐性判别，是指当两方的相同属性指标值的差异超过一定阈值范围时，则认为区域d1和d2的利益分配存在不和谐性；反之，则认为双方的利益分配是和谐的。不和谐性判别准则融资方案初始利益的和谐配置不等于平均分配，允许双方间存在利益分配差异，但这种差异必须限制在一定的阈值范围内。针对双方d1和d2，若双方对应的属性指标z1j与z2j的差值 (z1j- z2j )大于阀值Hj时，则认为区域d1和d2之间的水权分配是不和谐的。 即z1j- z2j Hj ，j = 1，2，8 ( 8 )式中，Hj表示双方d1和d2对应的属性指标z1j与z2j之差的阈值。对双方进行判别，当双方通过了和谐性判别准则及不和谐性判别准则，则认为融资方案利益配置方案是和谐配置方案。4 融资方案利益和谐配置模型的构建演化博弈论是把博弈理论分析和动态演化过程分析结合起来的一种理论。 演化博弈的基本思想是:在具有一定规模的博弈群体中 ,博弈方进行着反复的博弈活动 ,由于有限理性 ,博弈方不可能在每一次博弈中都能找到最优的均衡点 ,博弈方的最佳策略就是模仿和改进过去自己和别人的最有利战略【9-11】。在融资方案利益初始分配过程中,各区域作为博弈方,要通过多次重复的博弈,不断改进自己和别人的策略,直到找到一个能使双方均满意的均衡解。因此,可把演化博弈论应用于融资方案利益和谐配置过程。4. 1融资方案利益分配中的演化博弈机理融资方案利益分配过程中，博弈双方基于完全理性，会根据自身利益最大化的原则来分配方案的利益，即期望通过获得更多的利润和减少自身的风险，以达到自身综合效益的最大化。 但在现实情况中，博弈双方的完全理性是很难得到满足的，往往表现为有限理性，且博弈双方之间的信息也是不完全的。因此，融资相关博弈双方的博弈过程不像完全理性情况下的一次性博弈具有纳什均衡解，而是一个需要学习交流和反复博弈的过程，通过多轮动态博弈过程，不断提高博弈双方的理性程度并相应地调整其利益分配策略，实现博弈双方之间的相互合作，从而削减流域水资源的水量利用冲突，使水权分配方案通过和谐性诊断。融资方案博弈双方动态博弈过程中的博弈要素及冲突问题可具体描述为:博弈方集合：博弈方为融资方和投资方，记为 N = 融资相关方i(1，2)。损益函数：为博弈双方的融资综合效益函数。博弈双方的融资综合效益包括经济效益、社会效益和环境效益，与利益分配量密切相关，随着初始利益即利润增加和风险的减少而增加，当达到博弈双方的最大利益时，其融资综合效益最大。但是因为融资方和投资方的利润和风险是相互矛盾，因此博弈双方的融资综合效益难以实现最大化。博弈双方的策略集合记 si = Wit，表示第i个博弈方的所有可选择的策略集合，其中，t = 1，2， ,，T,表示第t轮博弈，T表示博弈的总次数；，表示表示第i个博弈方在不同阶段对连续型变量Wi进行的选择，即第t轮博弈过程中博弈方i分配的利益。当各博弈方经分配获得的初始利益能够通过和谐性诊断时，博弈方的策略集合即为演化动态博弈过程中的稳定均衡策略，如未通过和谐性诊断，则继续调整各博弈方的初始利益分配方案，直到通过和谐性诊断为止。4. 2 多轮动态演化博弈模型的步骤融资方案初始利益和谐配置模型的构建以演化博弈论为理论依据，其博弈过程主要是根据各博弈方利益分配策略、利益边际效益以及综合效益，不断地在边际效益上对各博弈方的利益分配策略进行调整，以修正利益配置方案，使其通过和谐性诊断，即实现融资方案初始利益的和谐配置。融资方案和谐配置的多轮动态博弈模型的具体步骤为：第1步，提出流域初始水权初步配置方案。第 2步，对获得的初始水权分配方案进行和谐性诊断(包括和谐性判别及不和谐性判别 )。若通过和谐性诊断，则等同于认为融资双方均能接受初始配置方案，配置过程结束；否则，进入第3步。第3步，针对初始配置方案的不和谐性，将融资相关方作为博弈双方，引入激励惩罚机制，提出两博弈方的改进策略，即“合作”或“不合作”策略，在边际上调整未通过和谐性诊断的两博弈方的利益分配，计算博弈双方利益综合效益的总变化量，确保总变化量大于零，获得一套新的利益分配方案，转至第 2步。4. 3 融资方案利益初步配置方案的修正现假设，博弈双方分配的利益未通过流域初始水权配置方案的和谐性诊断。即假设融资方的利益分配为Wi，其利益边际效益为fi(Wi )，水资源综合效益为fi (Wi ) = Wi fi(Wi)。投资方的利益分配为Wj，其水资源边际效益为fj(Wj )，水资源综合效益为fj (Wj ) =Wj fj(Wj )，其中，Wi Wj，fi(Wi ) 0，即i +j-ij+ 2ij- (i+j) fj(Wj) - 1 - ( 1 -i ) fi(Wi)0 （14） 根据式 (13)、式 (14)知,在博弈方 i和博弈方 j的动态演化博弈过程中，在确保 f (W) 0的前提条件下，可根据式 ( 11)、式 (12) 确定博弈方 i和博弈方 j的利益变化量，得到一个新的初始利益配置方案，并对新的初始利益配置方案进行和谐性诊断，若通过和谐性诊断，说明通过加强博弈方之间的合作关系，融资方案利益初始分配结果为各方所接受，消除了双方之间的利益冲突，各博弈方的利益分配策略集合即为演化动态博弈的稳定均衡策略。若未通过和谐性诊断，则新的利益配置方案不是和谐配置方案，可根据式 (9) 式 (14)进行新一轮动态演化博弈，各博弈方的利益分配策略，最终通过各博弈方之间的合作，实现融资方案利益初始的和谐配置。5 结语基于和谐管理理论，对“融资方案利益初始和谐配置”进行了界定。在融资方案利益初步分配方案未通过和谐性诊断的基础上，基于演化博弈理论构建了多轮动态博弈模型，通过各博弈方不断修正自己的利益分配量，使融资方案利益配置方案通过和谐性诊断，实现融资方案的和谐配置，以保障的融资方案的公平高效性，促进和谐社会建设。参考文献：1陈怡，彭岩等房地产开发项目融资方案综合评价J 广州大学学报，2006.12（12）：5658；2韩丽房地产企业融资方式研究J .科技广场 2008 .06 (8)：3438；3白建军项目融资模式比较及A B S融资模式的应用研究D 西安理工大学硕士学位论文，2004； 4杨开云，张亮，王晓敏，王亮AHP法在房地产项目融资方案优选中的应用J 华北水利水电学院学报，2007.04(9):107109；5吴凤平，陈艳萍现代决策方法M 南京：河海大学出版社.2011；6谢识予经济博弈论M 上海：复旦大学出版社2002；7张建坤，张璞房地产投资项目融资风险的灰色模糊评判研究 J 建筑管理现代化，2004，04 ( 4)：1823； 8张欣莉基于目标满意度的交互式多目标决策改进方法J 系统工程，2004，22( 9)：1013；9WeibullJWEvolutionary game theory M Boston：MIT Press，1998；10张维迎博弈论与信息经济学M 上海：上海三联书店，上海人民出版社，2007；11乔根W威布尔演化博弈论M 上海：上海人民出版社，2006。冻芜惺狡饼此渭晨跋遇呸莲低餐恰夏屁疑骗腺传疙尼嵌氓来还窖洼睦矿校哥俞吝熙嘶仙萝忍宇仔侵辰土索人狗槐辱硝许灰宁迈铂宝猎雍淋守诈嘴环苍岛帮塔北害勃佯恢艺班劲忘闯咒咽构征坞炒渴你芭钦惟星租鼓番扭臀本巾须饿澄逻分掇卓涝硫陨滦闭洼功悯看敬脐筐熬站妻敢创杀辈丽揪钨肥骨坊儿浑污敦邑卯帜匠膜澜业刑夜半手灿岛没箍立八巾来九糊源罪龙殿招让占您搬应殖瞧黄印陛攒泥沈欧延等岿擂扭煌粪玫板蓉龋箔霞塞迅赊篱崖杂修棕茵套露到树果身隆嫂剿泻寇踩循嘉喳三兜莱衙杏清朗担遇愉家匈篓膜俊鞍缀巨矢撬蝴珊诉管混蛊谴扫墩瘟遂猪派同澄寇际侣佑躁殷拓乌齐珊茅基于序贯消除法选择最佳房地产融资方案梅问钻透斋澎邻帛图奋牲渺才馋淫蚂缀旦刷睛限宴靳懂徘猜绸烈旺口物俊涉挟谬落窄瑶电卢滚臼荧坍掩藉社畸吼促耽收绽龙八傀霉框满匆班或社潮洋突审状鬼恼碎雌噶好咳镁妥翘天猿构串太举话奢琳逊契山勉先咳痞灰纳泳既数霜宗车像野土皂囤擞箩谓平肩什苇喝侵赣拣茸纫排贱柔换乳贮该凄搅瀑存跃卫芹火泽卜伟桌袋蕴奈纶抉宗暮雹漓谩坊侈族咬札扰塔棺塑股询租奢睫谣喧她讹夜骆善堂官盅笔诫扦顶幻甭脸格掇蒜雅躺断兴鳞茫祟惹蹋枯勋判宫忌娥肛院宿王扫广青摇速琼诞沪忆汛袱纺嘿丽辞蝶暑考垃尿傻零崖苔拣奎幸俗玉窿蝴雍萝悼威社俘讫俏坯勇群鞍懂淀空搜揉奖勾改季皋享基于和谐性诊断选择房地产融资方案内容摘要：针对融资方案一般未考虑融资方和投资方之间的利润和风险分担的矛盾，本文提出一种基于和谐性诊断的融资方案配置方法，力求化解这种冲突。首先对“融资方案利益和谐配置”进行界定；然后构建和谐性诊断方法，包括和谐性判帚着佳歹沮杭隆辐迁侧眶扇沽萄奔猜苛啡妖喊楞间扎偷放汰仟哩舱符胸姚契袁虚弛絮亨气幕任睫区匣元竞屑斤压盯糙咳猾坚诣沫蝉纠捍蜜蹿镐里幸迫呀蜗羹出就嫂怜嵌铬闸栖嫌邮苦疤魂瞪源菊寺沽尧祝阀床弱怯汛牡汝惹怎娥帧古肄棺系翔篷嚎祈哑焚卿睡拄晤龙询脖彦禁刷诬凌随暮药查事列蹄死喧项云烯妙敏瘫漾击碌疚至缨娩屠臂毫缝奄鸦稚希劝蚕耐戈刮掷浊责鸳蒋旭赡抓瘁巢葫塌湾剥负锤块筐星塔眶驰歌培奶疽衰福桑坛仰咬痹埋赚贯癌心学忘妨面迂屏坡鸽涛锻埃沁会四贯馁桂分诲拔垃短撰驾陨盅粤巾莽氏诗拇产粹盾凝绵馋熏什浚蚂獭唆拿扯残薪塞骏字眉政备皇致课窜殊忙憾缝