代理商和开发商之间的代理合同怎么谈判.docx

代理商和开发商之间的代理合同怎么谈判，一般都是哪些内容？
一、委托代理项目
甲方委托乙方代理                   楼盘（以下称本楼盘），本楼盘位于                地块内（以甲方所提供之土地规划许可证内所定范围为准）。本楼盘是经房屋土地管理局批准建造合法的产权商品房，现已具备政府规定的预售及销售条件： 本楼盘预售许可证编号                  。

二、代理期限
1、代理期为签定本合约后，本楼盘正式开盘之日起至交房后三个月为代理期限。
2、代理期间内甲方同意本楼盘为乙方独家代理。
3、合同到期时，双方可视情况及意愿经协商后再延续本合同。

三、代理销售户数及代理价格确定
1、本楼盘由乙方代理销售的可售户数为             户，可销售面积为             平方米，具体详见合约附件（一）《可售户数确认书》。
注：
2、甲方同意本楼盘代理销售均价底价为每平方米           元人民币。
3、甲方同意由乙方根据本楼盘市场情况及销售状况预计，拟定本楼盘各期及各阶段销售底价，并形成合约附件（二）《销售底价确认书》。
4、该《销售底价确认书》须由甲乙双方确认盖章后方可执行销售。
5、乙方须严格根据甲方确认的底价表执行销售，如因特殊情况低于底价成交的，须经甲方书面确认，方可执行销售。

四、甲方应负责事项
1、甲方应提供本楼盘的建筑施工图及销售有关之资料。
2、甲方应在签定本合约时，提供合约附件（一）《可销售户数确认书》。
3、提供有关本楼盘销售证件之复印件。
4、设立现场接待中心，接待中心的销售道具包含销售海报、DM、效果
图、全区、鸟瞰图等。
5、大型灯箱（视接待中心大小调整）。
6、模型依实际要求制作，及必需之房型剖面模型。
7、销控台，洽会桌、椅子，室内绿化，饮水机、音响，传真机、复印
机等设备。
8、看板，效果图及全区鸟瞰图根据实地面积制定：接待中心冷暖空调、
四门直线电话，另外提供一门电话传真。
9、样板房设计、施工及布置完成。
10、看房车量等必事的看房工具。
11、其它销售道具及销售现场用品等事项。

五、乙方应负责事项
1、代理期限内，乙方应为本楼盘进行销售及市场推广，具体销售工作
事项如下：
1）、市场调研及产品定位部分
A．区域市场调查统计
a. 项目所在区域标地图
b. 市场调研统计详列表
c. 项目所在区域竞争个案产品附加值调查统计详列表
d. 项目所在区域供求状况详列表
e. 抽样调查表（抽样数为100—500组）
          B．区域市场实态分析
a. 项目所在区域开发量体分析
b. 项目所在区域竞争个案对比分析
l       主力面积
l       主力总价
l       主力户型
l       建筑风格
l       平面户数配置及设计
l       产品附加值分析
c. 项目所在区域供求状况分析
d. 客源需求调查分析
          C．产品规划设计建议
a. 产品主力面积建议
b. 产品主力房型及户型功能建议
c. 产品均价及主力总价建议
d. 产品外立面建筑风格建议
e. 平面设计及平面户数配置建议
f. 产品会所功能建议及其它附加值建议
          D．确立产品策略
a. 品牌形象
b. 建筑风格定位
c. 户型定位
d. 会所定位
e. 景观定位
f. 安保系统定位

          E．确立销售策略
2）、业务执行部分
a.销具制作建议
●      模型
●      效果图
●      墨线图
●      楼书印刷
●      销海、DM印刷
●       展板、裱板
●       内外灯箱
●       POP其它
b.售楼处建议
●       装潢设计
●       施工装修
●       家具设备
●       电话
●       案场耗材
c.人员
●     培训
●     销售讲习
●     市场调研
●       案前考核及制度颁布
●       进场演练
●       进场试销
●       正式开盘
d.销售执行准备
●       底价表
●       表价表
●       销控表
●     样本合同
●       相关证照
e.销售执行
●       销售执行
●       销售控制
●       销售统计
●       销售分析
●       策略调整
●       价格及销控调整
●       销具清洁与维护
●       策略突围
●       SP公关活动
f.结案清盘篇
●       整理销售资料归档
●       清理销售道具
●       售后服务工作
●     核实销售报表
●       拟写销售总结
●       清场
2、乙方应按甲方确认的底价表，制定表价和付款方式进行销售底价，
特殊情况应经甲方同意后可变动。
3、乙方应协助甲方与客户签定房屋定购单，并协助甲方与客户签定房
屋出（预）售合同，银行按揭由甲方指派人员办理，乙方则协助甲
方为客户办理银行按揭及公证等相关手续。
4、乙方应提供房屋定购单，并可应甲方需要代收客户所缴之定金及房
款后交甲方相关财务人员。

六、甲方责任及义务
1、甲方保证委托乙方代理销售之不动产房地产权清楚，如因可归责于
甲方之事由与客户发生纠纷时，由因此而产生的退房等问题，由甲方自行负责处理，不影响乙方应得佣金的提取。
2、因执行销售所致之交际费、罚款、促销个别奖金等业务杂支，由甲
方负责交付。

七、乙方责任及义务
1、乙方代理甲方签定客户之订单中，如有附加条件，需事先经甲方签
认同意，否则一切责任概由乙方自行负责，若有损失，则损失金额经甲方估算，由乙方之代理佣金中扣抵。
2、乙方对甲方与客户所签立买卖合约书内容，未经甲方事先出面同意，不得擅自更改，或做夸大不实之解释说明，如因此而导致与客户发生纠纷或解约退房等情况，经查证属实且可归责于乙方，概由乙方负责赔偿损失，并退还该部分已领代理佣金。
3、乙方应善加控制销售情况，不得有重复出售或金额误写等情况发生，否则乙方应负处理善后、赔偿损失之责任。
4、乙方保证不做夸大不实之广告，如有不实之广告违反有关国家及政府制定的相关法律法规等情况发生，概由乙方负完全责任。
5、乙方不得向客户请求任何报酬或收取额外款项，如有违反本条规定，除该户之代理佣金不予计付外，若甲方权益受损时，乙方应负赔偿责任，惟经甲方书面同意之特殊情况则不在此限。
6、乙方保证维护甲方公司商誉，并严守甲方公司之一切业务秘密，否则，甲方得要求乙方赔偿相当金额包括商誉与其它损失及返还因侵害行为所得之利益。
八、双方约定
1、甲方同意广告预算为该楼盘的总销金额的1.5%-2%，乙方须编制整案之广告预算，经甲方认可后执行。
2、甲方同意乙方与客户签定房屋订购单后，即视为乙方销售完成。
3、销售额的认定：代理期间售出之房屋总销金额。
4、销售率的认定：实际已售之房屋面积总和除以当期实际可售总面积。
5、代理期限内甲方自行售出之户数，亦算乙方之销售业绩。

九、代理销售指标的确定
         1、甲乙双方经共同商定，确定本楼盘各阶段的代理销售指标，并形成合约附件（三）《阶段性销售指标确认书》。
     2、销售指标确定后，乙方应严格遵守，同时也作为甲方考核的标准。
     3、销售指标的考核期以每三个月为准。
 4、如在考核期内，乙方未能达成销售指标的要求，甲方有权终止本合同。

十、费用支付
     1、本楼盘相关销售道具以及样板房售楼处装修布置，设备添置，看房工具购置等费用由甲方支付。
     2、本楼盘对外所有媒体宣传发布及制作费用由甲方支付（乙方将根据本合约第八条第一款之约定编制整案之广告媒体预算）。
 3、销售现场之人员管销费用由乙方自行支付，水、电、气、电话费用
等杂支由甲方支付。
4、如发生之不可预计费用，由双方协商解议。

十一、报酬支付
1、本楼盘自本合同签定之日起，甲方每月支付乙方人民币80，000元，作为前期费用，该费用为每季支付至本楼盘正式开盘之日止。
2、本楼盘采用分阶段销售的销售策略，在阶段代理期内，乙方累积销售率30%之内，则甲方同意按累计签约成交价之2%支付乙方佣金；乙方累积销售率达30-50%，则甲方同意按累计签约成交价之2.3%支
付乙方佣金；乙方累积销售率达50-80%，则甲方同意按累计签约成交价之2.7%支付乙方佣金；乙方累积销售达80%以上，则甲方同意按累
计签约成交价之3%支付乙方佣金。
3、溢价定义：系指成交价超出底价部分，甲方分得60%，乙方分得40%。乙方溢价部分仍以佣金形式结算给乙方，结算依第七条第四款规定。
4、若客户出价低于双方所定之底价时，乙方在未得到甲方许可前不得自行销售，但特殊客户经甲方签字认可，佣金则以实际成交价为计算标准。且计入考核指标。
5、若购买方在签定房屋订购单后因故违约，所没收之定金由双方五五分
成。双方约定之指标佣金应在客户签完预售合同后，每月月底与乙方结算佣金，与一星期内结算佣金并交于乙方。若甲方拖欠乙方佣金，则应支付乙方请款金额利息。（利息以银行公告同期贷款利率为准。）

十二、合约附件
（一）《可售户数确认书》。
（二）《销售底价确认书》。
（三）《阶段性销售指标确认书》。
（四）《广告预算分配确认书》。
另注：其他由双方确认的与本楼盘代理销售业务有关的一切书面材料，经双方议定并达成共识后，均可作为合约附件具同等法律效力。

十三、本合约法律效力及违约责任                    
1、本合约壹式肆份（含合约附件）双方各执贰份，具同等法律效力。
2、本合同由双方代表人签署盖章后生效。
3、因执行本合同所发生的争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可提请有资格的仲裁机构调解，调解不成，双方均有权向所管辖地人民法院起诉。
4、本合约所约定之条款均经双方共同协商达成共识确定，应共同遵守如有违约则违约方便承担因此而造成的所有直接或间接损失之赔偿，并支付另一方人民币1，000，000元，作为违约金。
5、本合同有效期至代理期限日后自动终止。
6、本合同履行过程中，如有未尽事项，双方可协商行订立补充协议，补充协议与合同具同等法律效力。

甲 方：                         乙 方：

代表人：                         代表人：