贾忠华-房地产开发与经营业如何开展涉税评估自查与应对税务风险管理.doc

房地产开发与经营业如何开展涉税评估自查与应对税务风险管理课程背景： 助理张翠13296025732 纳税评估是一项国际通行的税收征管制度，是税收风险应对的主要方法，是一项融管理与服务于一体的税收管理活动，对于促进纳税人税法遵从、堵塞征管漏洞具有重要作用。房地产开发经营业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中处于支柱产业的地位，不仅是很多地区税收的支柱产业，持续加强对房地产业的税源管理始终是税收管理的重点。为了帮助和指导房地产行业财务人员清楚税务机关开展行业纳税评估和风险防控过程中“评估信息的采集、确定纳税评估对象、实施纳税评估分析和疑点问题核实”的方法和技巧。贾忠华老师在总结多年开展房地产行业纳税评估和税务稽查等丰富实践经验的基础上，以操作实务为切入点，重点讲解 “如何应对纳税评估和税务稽查、构建房地产业纳税评估风险模型、全面进行房地产业纳税自查”，提高自身防范涉税风险能力，特举办本次高级培训班。授课大纲：第一天：上午（第一、二讲）、下午（第三、四讲）第一讲房地产开发经营业概述 第一节相关概念及经营特点一、行业相关概念 二、经营范围及分类 三、行业经营特点 四、商品房销售模式 第二节房地产开发经营流程 一、经营流程概述 二、主要开发经营流程图 1、开发经营总流程图 2、房地产开发项目运作流程图 3、部分明细流程图 第三节房地开发经营业缴纳税费汇总 一、四大类十一个税种 二、房地产开发经营业所涉及营业税税目及事项汇总表 第二讲开展行业纳税评估概述 第一节纳税评估概述 第二节纳税评估流程 一、行业专项评估工作流程图 二、评估信息采集 三、确定纳税评估对象 四、纳税评估分析 五、疑点问题核实 六、评估结果处理 第三节纳税评估信息采集 一、信息采集概述二、税务机关内部信息的采集 三、企业基础信息采集：涉税基础信息、财务基本信息 、项目基础信息 第三讲建立自查指标体系 第一节自查指标概述 一、设计指标的原则 二、指标的分类 第二节通用指标 一、收入成本类分析指标 二、开发费用类分析指标 三、利润类分析指标 四、资产负债类分析指标 五、绝对数值指标 第三节税种指标 一、税负遵从指标 二、分税种指标 第四讲模拟应用实例讲解第二天：上午（第五、六讲）、下午（第七、八讲）第五讲 行业纳税遵从风险点 第一节房地产开发企业财务核算特点及主要内容 一、房地产开发企业财务核算的特点 二、经营收入的确认 三、成本费用的核算 第二节行业纳税遵从风险点汇总（一）一、经营收入类 二、成本费用类 三、其它涉税问题 第三节行业纳税遵从风险点汇总（二）一、营业税及附加 二、企业所得税 三、个人所得税 四、土地增值税 五、契税 六、其他税收 第六讲自查分析 第一节自查分析步骤和方法一、评估分析步骤 二、评估分析方法 （一）对比分析法 （二）关联指标的配比分析法 （三）综合分析法 第二节财务核算内容自查分析要点 一、开发经营收入分析 二、开发产品成本费用分析 三、综合分析 第三节会计报表内容分析要点 一、资产负债表分析 二、利润表分析 三、现金流量表分析 第七讲涉税疑点核实 第一节税务约谈应对一、约谈准备 二、约谈技巧 三、税务约谈的注意事项 第二节实地调查核实 第三节收入疑点核实内容 一、经营收入疑点的核实 二、其他业务收入疑点的核实 三、其他收入疑点的核实 第八讲 模拟应用实例讲解这是草拟大纲，具体内容根据实际情况灵活调整！主讲老师：贾忠华，国家税务总局 主编，房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务作者，自2003年起从事企业纳税评估与涉税风险管理的理论研究10年，积极探索纳税评估工作的组织体系、制度体系和方法体系建设，深入研究如何开展房地产业纳税评估和风险管理工作；在税务所工作11年，具有丰富的基层日常征管、纳税辅导、纳税评估、风险防控和稽查检查的实践经验和理论研究成果。对整体税收征管发展趋势、各项税收程序性管理工作和如何开展行业纳税评估（涉税风险防控）等均有务实准确的认识。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)