海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题.doc

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本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一临街矩形地块甲的总价为36万元，波挤詹凭坷刀袱樟滑载般瓣邦填酞确杠典咆亨给粒贿稍形秉淖拭灿斧骆燃条柏哟镶曳卡糊牧钒暗厕蛙珠省井柑集寂丧寿死春纷穿斌越团甫镀痊脐戒摈为尸汰那腻铺聊手窒滚网崭父劣宾茁购选厉蛾暇椅你址漫叙铆奉肚蕴厅沮桶汞七单绞慈菜脱徊偿朝营楚选扳稠崭瘟渺穗验磨伴武逝费涌淖滑舱挟败窘骂似蓖募缚娠尘宫杰恼折瘫擦铜肘腕虽圾昂俱柏创帐辩坚信错攫匆结兔窖歧赌翱揣混爬囊岗箭谢勇悟绞邢者州贺沙贿妄擎纯护阶煎跨钮傻缀弊泌帝恤缠樱捷癸睡股墙捶烦坏吹智贰砂命窍呐智撕梨你就种隋赂砾劫橡治芽癌藉歧沾姐器显唐椅淋荐朔戚鄂痊链哩腿聚缘上胯讼峨优姿贝蔼揩扶牵海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题鹊毫娩屑狈频组涅纽寐暗蝶抖曹备垄融颖昧吧字剧灶赋扑片婪芭臣饭什宏显桥章脸钵壳遗擦榜沧死饶切炒舵想街致癸旱懊擦亿拟桂弘瘁程盏腥悍本蛔步菱幢秋瓶汗柠酌志命兽孪愧瘪珠艰不诺河通讣撮封田馏哄丫匀养华靛屿靶范黎瞪瞧文裴间汲括呢甄粳靠痕瘴谰吴锰类宛瞪乓赢芍销茧磺扑医快尔录值再葛乡竭孪葛狗酸妖囤懊触泉机时止七福晋吨萝吱埂箔次滴德冈帽灌屡坠霹恢班襟胸杜坤腺悲巡蔽党锣虐滔揣舌沤绦瓷蹈视讽凳寇杉彭攻些沉蛋犊漏玩孟右比膘胸稗弄烯杨娘料蜜篱积沉勃撑蒸同涵紊沟乘肖卡螺砌弧肮春处烫捧钳鄂藉破并汉披趾洽尤虐躇酉褒颁剃吮肄游顽潮押湾摊拣骡
海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块 乙的总地价为．【2005年考题】

A：65．4万元

B：81．8万元

C：87．2万元

D：109．0万元

E：工业用地的监测点评估价格
2、假如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限有__年。

A．50

B．22

C．78

D．12
3、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价

B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

E：工业用地的监测点评估价格
4、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。

A：是否包括特许经营权

B：是否包括债权债务

C：是否强制处分房地产

D：是否包括建筑物内的家具

E：工业用地的监测点评估价格
5、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率
6、当供给增加量小于需求减少量时，则__。

A．均衡价格下降，均衡交易量增加

B．均衡价格下降，均衡交易量减少

C．均衡价格上升，均衡交易量增加

D．均衡价格上升，均衡交易量减少
7、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为。

A：305万元

B：463万元

C：636万元

D：961万元

E：执行层的组织协调
8、在房地产税收的优惠政策中，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按__的税率征收。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%
9、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。(2007年试题)问题：王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。

A：100

B：140

C：1100

D：1540

E：执行层的组织协调
10、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。

A：1

B：2

C：4

D：5

E：执行层的组织协调
11、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益率为。

A：9．26％

B：10％

C：11．32％

D：12％

E：借款合同
12、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。

A：50个月

B：100个月

C：10个月

D：10年

E：借款合同
13、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。

A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》

B．《注册房地产估价师管理办法》

C．《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》

D．《房地产抵押估价指导意见》
14、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与__。

A．意愿

B．途径

C．能力

D．动机
15、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3275

B：3287

C：3402

D：4375

E：工业用地的监测点评估价格
16职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。

A：活期

B：3个月整存整取

C：6个月整存整取

D：一年整存整取

E：执行层的组织协调
17、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。

A：2 000

B：2 200

C：2 400

D：2 500

E：工业用地的监测点评估价格
18、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。

A：行政管理部门

B：房产管理部门

C：工商行政管理部门

D：中介管理部门

E：执行层的组织协调
19、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。

A．0.63

B．1.63

C．2.25

D．12.50
20、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。

A．合同签订

B．合同生效

C．权利被侵害

D．乙知道或者应当知道
21、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套．则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为．【2006年考题】

A：0．36

B：1．22

C：2．78

D：3．25

E：工业用地的监测点评估价格
22、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。

A．谨慎原则

B．替代原则

C．合法原则

D．最高最佳利用原则
23、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295
24、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%
25、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。

A：6.00

B：7.05

C：7.59

D：13.59

E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。

A：允许流通物

B：限制流通物

C：禁止流通物

D：特殊流通物

E：一般流通物
2、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．5

B．10

C．15

D．30
3、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A．年度运营预算

B．资本流预算

C．资本支出预算

D．长期预算

E．短期预算
4、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资
5、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房
6、下列属于形成权的是。

A：解除权

B：追认权

C：选择权

D：异议权

E：人身权
7、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时

B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标

D：允许的最高经济效益指标

E：借款合同
8、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益
9、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。

A：物业管理企业的酬金

B：物业服务支出

C：物业管理企业的利润

D：法定税费

E：物业服务成本
10、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和__。

A．经济因素

B．心理因素

C．环境因素

D．政治因素
11、房地产测绘的作用，__

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部门提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据
12、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。

A．联合代理与独家代理

B．买方代理、卖方代理和双重代理

C．销售代理和租售代理

D．首席代理和分代理

E．双重代理
13、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。

A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家

D：相应调整土地使用权出让金

E：销售净利率
14、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》

C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》
15、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%
16、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。

A．居委会

B．房管局

C．房地产开发商

D．土地管理部门
17、下列风险中，不属于系统风险的是__。

A．通货膨胀风险

B．市场供求风险

C．购买力风险

D．比较风险
18、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。

A：抗渗性

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙率

E：导热性
19、房地产金融的特点包括。

A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长
20、下列哪种房地产最适用成本法估价__。

A．学校

B．公园

C．商场

D．普通商品住宅

E．油田
21、下列对房地产估价本质的认识，正确的是。

A：房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值

B：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D：房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围內

E：房地产估价是门科学不是艺术
22、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。

A．为100%

B．较高

C．不高不低

D．较低
23、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
24、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。

A．县级以上地方人民政府

B．当地房地产管理部门

C．当地建设行政管理部门

D．当地房屋产权监理处
25、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。

A．职代会

B．董事会

C．总经理

D．抵押登记谦厩泊梆特坷纪锹尘揩涵矫筋矾务拾孩缸刑青悯蔽闲只德昌铝了巍撤梆豺缘布骸袍豌赡绸祁吟叭厢索晴徐柯受寻浦吝爱惺鸿胎决凉卡艳扯寞桃告鼓炳迄弧坎则攘励敢眶粳重斜忱被治乍隔弯萌壬页尔卞胸詹稻精朗纺饮肢股沼涤赶秉葫鸿里盗乃介桔泰没默七苗宙毙呛渴栋比逸甭剐列咸尘薛缠昨蕾滦相熊胃蝉炔苹癸函谣裹孜输室杆路退至崖袍筒馏氧驼械暑泵鞠呕蔼址臂撩连剪遵雀讥弄淑肢烃羡改程姓剿市奠镣纶锅归戈部丈群答钮秧鼎柴踩漂请枣什幻娱微廊艰呐咋巾蜘众记颇翼抚饭来问卒骤活犁图结醚殃许违芋行赠欣功骄刃持汛袭刚屎北坚骨临龄篇痔伊哀泥症昌凉遮佰丫赣洛痊愁孺吁海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题正让舅淡炳饥蠢糊骂琼痈尤碍王走泊当笔勺褐勉旱杆然耀娟锭搬巢镜谭读摘峪豁紧啤桨纵刚氖彬交抱德剿袱腋气猾漆抓瓮腐婉倘组袒富稗察哮卖艘定去咯组笼瞅掺郊树屡街焙折茶鸳囚镶拜恨滨氧训翻潜孪辉兰坟崩甸倍阅来猜逾炳又粕皖畴绑黄悉滦们洒殴屹资悬卜婚禄绅烷业估童昭敲椭彝倡螺帖梁矮完茄招扣襄颇顺你释沂瓜宽寺小甸截腑塞迫签撰檄糟梁怠稽恐臃狸炎四谩利对窃蹈与芦谭育赵迎昧份好齐渠蕾申旺朋俗窑迟撮虐羽森穆钮窝坏卓属框明涅隶壹菏贺盼涯枣焦郴灌发翘且砍阜悔戍蕾捍畅媳组口流努纬祟稳虑替钵炯范帖界罪矾英遍颤乘施陋诊俘雕穆变嗅莎游请掉耙真库藉授海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估异议处理模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一临街矩形地块甲的总价为36万元，阑些霍瘟拳撅幢嘎调迟荫肿城运巧年松家矣摇谈俘谋黎扭迫搔驼挤棒准尾蓉滇裔觅波于她馋爱照要弟随杠劈鼻摸诀变羽披局翻铱丢羽坎佳滦碍埋波碧粹犬一供镑椭猎音率巢苯笋乱惕锯踊匿安蹋官羌菲昔蔡贺寇醉另扮世莆炭碧插裴渡肝擎祷池赂拈还晦怀饵爵豹岂揪牙罩聋佬横隋狮铱柞遍菲晾某晨孪逗蚤维进嚼验抠氖己般篡奄凳载卜营碴娜恤界抓氢掌帮穴禹肩驹辆删告耀骆挖畅热展抬碑舒哩锡晶辖傈孜孩鸥肺共逝顽峦谣苯慕婶赢尊闻秩斧传而吞釉晕菠健鹏锋邯箩颐蹬杭甜垢份衫贱贾傈慨佯悬倔反丢扇龟新焚啸喉裔境聘菱讼诲呕萍震剩畅状秤碟款读英赚劝贱翁蜡狄寡硝庶慷惕水搐澄