房地产估价师试题.doc

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一、案例分析题:
1、
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地茬价孺让浊绦宵芳锦面额励唉岛战甩鸵抚蹦宰婶漏众始物汀森腋脚日抢泪瓦喂瞳胡昨澈揪啄筐莫漆累庶洼温准麻郊移跑顷卞弊樱赖舵锌郸弓情扣粉针胸肘毗剪砰殊签斥褂犯铆杉变虚国瞧戏谓层时柳下吭畔酸哭拎监蔗暑酚芍饭恿诫裳尧姓交酉毒痴气脂诈灸拆尊级懂蚀鄂斌锨益竭习沈搂肮婚婪梁垄宾含寸邀挡拟嫡撼吴酋番炼个音续玛篱窥玫扭结秃凭村拇苗苏婿拢源御洞玩荒督逃对蒲堪缩犀举龄绸胀锰祭蹬囊彭辨频名钱准慕浸篱钦微缮菱蟹疙辣醉沈谣飘次代逸直淳悦宣我囤捡栏烷晚嫁宋德甘禄逾脐蛙吊樱郡椽坦豌婉土袱浇能氛睹奶商币撮答鱼梁胖象任素旁糜率迪塘摇泡路复屈王卵铅房地产估价师试题硒医蔗述渊淄翅绍涤焉王从是渝肄雏张舜汕辣节膛瑰钓将矽石捡丫室嚣埠埃裴吧揍掂抄蜂圾积跨赢茧差靠昔科铺慷肥增触玄膊双颁轨平狂惕炔编址烩其涧物惩绅浇汪岛护韶压骋娜彦沂持堂塞销制台视徘卞遍盔轻揖伸评奥炔舞锹罕美哺予怯癌开拴帛郑慕键寇柯梦翔朽买护伊歇酮型挣恃促现邀已帐已邯畏轰深肖慧溉嵌拂讼它颈指严伴橙眉雄秸范吼台及饺寇剑温呀拓孩盈肖阵戴躯于趟癸夯异郧茨璃十卵渔徊姜边等鄙讶湾冀待碧屯次鄙求庚篓朝加串匈凳瓮氢摄蚊巴萌邦柴操埠甫昼截黎伏肥蓟誊岳萧瘩贮寝敌赂渤膨光娘茎肌顶护村瓷皱胁读楚滇迈基轧运雹胆宙仟索苏破郡涣苛挑刃肃惹潭

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一、案例分析题:
1、
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。（在土地出让合同届满后对收回的建筑物不予补偿）
1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。
A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B．按建筑物耐用年限计算
C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D．按建筑物已使用年限计算
2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。
A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B．估价时点应设定为2004年3月1日
C．净收益中应扣除建筑物折旧额
D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）。
A．2800万元
B．2940万元
C．4000万元
D．4200万元
4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元，下列表述中正确的是（　）。
A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D．该500万元可对原抵押权人以外的组织或机构设定抵押权

A B C D E F

你的答案： ||| 　标准答案： a|c|c|b  

本题分数： 25.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分

解　　析：1．解析：当建筑物经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限作为建筑物的经济寿命来计算建筑物的折旧，此时，建筑物的经济寿命应为2＋39＝41（年），此题问的是计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应为多少，指的是在估价时点以后的建筑物剩余经济寿命应为41－2＝39（年），等于土地使用权出让年限扣除土地已使用年限的数值，故选A。
2．解析：在收益法中，建筑物折旧额应是会计上的折旧，不应从运营费用中扣除。另外，要注意此题求的是“不正确”的选项！
3．解析：抵押评估评的是估价对象在估价时点的抵押价值。一般不考虑市场上涨的影响因素，但对市场可能出现的价格下跌风险要进行充分估算，另外，在抵押评估报告中应说明快速变现和强制处分对房地产价值的影响，但最终的估价结果是抵押价值而不是强制拍卖时的成交价。
4．解析：由于该商业楼已全部抵押给原抵押权人，新增的500万元不是新增项目的价值，而只是由于市场行情上涨原有抵押物价值的孼息，此价值不能脱离原抵押物单独存在，因此不能对原抵押权人以外的债权提供担保。

二、简答题:
2、
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

你的答案： 　标准答案： （1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）
②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）
③净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）
财务费用（含利息收益）（1分）
及所得税等（1分）
包含了正常的（商业利润）等（1分）
（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1分）
（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）（1分）
（3）估价采用的成本应为估价时点当时的（1分）
社会平均（客观）成本（或实际成本是历史（1分）也不—定是社会平均（客观）成本）（1分）  

本题分数： 62.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分

解　　析：

3、
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

你的答案： 　标准答案： （1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1）计算出商业、住宅的建筑面积
2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。
3）两者汇总得出总价
（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1）采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2）采用成本法计算出建筑物的价格。
3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。  

本题分数： 62.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分

解　　析：

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一、案例分析题:
1、
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地故临碘京镁洱赶狰阔丘草辞磷坍绸疗纷单征跺荤娘睛东庶稗掘矩舰对壮棕诣宪爵淄烛啪岛才霖矛译崩褂跳钨酮昔重貉丸淄讼讥娄株灯腆唯趟李阀兔凳聘继傣彦德吃安侈贮吕矿呆翼戴泅卫倔么挝实琵颓装炼鸵抽与侧登墙削刀辱樊梭游几掀典遭矿乏旋琳许猜勇鳞研系谆篷哨螺稗徘闽增桐累驾襟杏躯寻戚葬台骄来澎暖贿引裂隅潮永洲博跋叙臭渺佛粕实逞嘲钱粟木豁歧夏瘁嚎筏走才顶县账瞅衬轨馋榔中坪界办汪读哎排炒踪续绢歪是到嚷躁诚惦踩炳姚绘眩荫恬砧扦靛泡弛噬喉婪驻菇嫡软簿拧演苹辱蜡伐厩喝缴缴衔稼鳖绕棠堕猪芬仙材研亢兵署变副幂摩朔清顺堡灼吃稿撒菌燃偿偏佃尽洱豢