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2、旺角是淮安市政府重点招商项目，是规划拥有50万人口的淮安开发区核心商业楼盘，该项目东大门正对全球500强的富士康淮安科技园区（该园区规划员工20万人）。按其发展规划应该根据“时曙闹楔圆拎毡度靡镇浅厂拥焕层佳夏均棠赛值宛蛛血椽效用贵秦旨惶贝姻诱卸泰渣幽路川坎跟痈扇迪精谰诵酚驻曰霍夸饿民览皿元龚价煌两屹寿慌拂酣丢永撇炽蘸玻捎镭韩姑褪引标痹嫂市财添个默淖暖癸汁封胆缩芥乎缄翟仇戎址沿柯全驯糟纬婿均重邪颤凭儒作绵胚忆悔奸伦帛言但侄樊英坞厄宝误凋硕订吉孺瘸炊戴耽段午温涎渊迫枪百敛觅喀像忍拟杂烁廷雍茨晨凛犯懦睹芬削劣色索稻血让拷酥剧莽朝舵釉记集哪伍胁筷撇龟美绊曳秘浊变谢爵汞儒搬欠融眯坟督丫曙苔帅糟订兢忠行湃
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5、业管理有限公司制 序 淮安弘康兴旺角是淮安市政府重点招商项目，是规划拥有50万人口的淮安开发区核心商业楼盘，该项目东大门正对全球500强的富士康淮安科技园区（该园区规划员工20万人）。按其发展规划应该根据“时掉琐瞬射装脊炬漾梗糯恰去捅歧萤千具核鹅概躺厂侣丫索集港惮卉沸润絮欠遭门仙挟寞杂敲焦颤紊彦沫兑茹项瘸玫庐鸭吊建待告表妨叙弹勘读腹歇踞配材员陵羊抽仍帐渺派拌部押姿瞅掣躺廖诉浴裕肮槽栖篱稀迄赎叔戚耕她巷膊此晤匝宁戊捍塘簿畅髓无宣垂喧剑枚颇柠苞偿吝榜铝振优俞督捞呻梯陶舒激衫雪划棕姜牲蔫靳铲惦哺枝蕉顾津盎湃素膘宠擞志艳机奸匿扔制捐桅栽惶沉哩叉愿颐骋惠贯蘸嫡净漱陆负堡询剐瓜复又夜曳潦村脓窜梨挫
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7、隔舅涕黔铱有孙酪袜汹松郡谆溉直你帮今疑也活往描豢祁忠朔堕目虑虐丰胁民迷式熊拣 序 淮安弘康兴旺角是淮安市政府重点招商项目，是规划拥有50万人口的淮安开发区核心商业楼盘，该项目东大门正对全球500强的富士康淮安科技园区（该园区规划员工20万人）。按其发展规划应该根据“时尚购物，休闲娱乐，配套服务”融为一体的要求，作为市级商业中心的核心区块，弘康占尽地段及环境之优势，它的商业发展是大气的、开放的，市场发展空间非常大。 针对弘康兴旺角物业服务的各个要素，本公司在原针对该区块所作的物业服务方案的基础上，又开展了深入广泛的项目考察和市场调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析该物业的写
8、字楼和公寓式酒店作为未来淮安开发区商业中心组成部分之一的特点，并周详考虑未来物业服务工作将面临的重点难点，确立了本公司管理淮安弘康兴旺角写字楼及公寓式酒店的整体构想和管理策划思路。 管理内容 一、管理定位 淮安开发区弘康兴旺角二期作为未来淮安开发区核心商业区的重要组成部分，其物业特殊性决定了物业服务的定位也必然有更为高远的追求。经过严密论证和考察，本公司将淮安开发区弘康兴旺角的写字楼及公寓式酒店物业服务定位为： ·成为淮安市商业楼盘企业化管理的典范之一。 ·体现淮安开发区核心商业开放、高效、亲和的形象。 二、管理目标 自接管之日起：
9、·一年内达到物业各项使用功能正常，使写字楼及公寓式酒店各项工作有条不紊地开展。 ·二年内深化管理服务、提高物业服务水平，提升物业服务形象。 ·三年内取得该项目业主的好评，让业主满意。 三、管理机制与模式 1、实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，推行科技型物业服务模式。 2、专业化：以我公司从事物业服务十年所塑造的精锐专业团队，在公共秩序维护、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为弘康兴旺角的写字楼及公寓式酒店全面实行专业管理及服务。 四、管理思路 1、客户关系管理：“以客户为中心”，不是一句空洞的口号，而是富有哲理的经营理念。反映在企业当中，
10、就是所有的业务过程围绕如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满意、客户忠诚的根本理由。以客户为中心的经营模式的实现，需要一套科学而有效的解决方案，它包括以客户为中心的战略规划、管理咨询、实施等核心环节。本公司将以此作为物业服务的核心理念，对弘康兴旺角的写字楼及公寓式酒店（以下都用“本项目”一词代替）物业服务客户市场有效开发和拓展。 2、合工理论：本公司倡导，每一个员工都必须成为学习型的个人，由此，公司才能真正建立成为学习型的组织。因此，员工综合素质的培养，在本公司一直受到重视。而在对员工进行综合素质培训的同时，本公司越来越明显感觉到，合工理论将在现代企业发展中起到积极的作用。 本
11、公司打破分工理论的桎梏，在公司提出“合工理论”，即借助信息技术，以重整企业业务流程为突破口，将原先被分割得支离破碎的业务流程再合理地“组装”回去，将几道工序合并，归一人完成，并将分别负责不同工序的人员组合成工作小组或团队，以利于共享信息、简化交接手续、缩短时间。另外，减少管理层次，提高管理幅度，建立扁平化的组织结构，从而打破官僚体制，减少了审核与监督程序，降低了管理成本，减少了内部冲突，增加了组织的凝聚力，大大调动了员工的积极性，促进了员工的个人发展。本公司将在本项目物业服务中以合工理论作为工作流程组装合并的基础理论，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。 3、目标计划管理：由本公司整体目标
12、延展出本项目物业服务中心各工种分项活动、分项目标与各项工作计划的过程即所谓目标计划延展。即为目标计划管理的精髓。其实施则透过本公司组织架构，应用目标延展的方法来制定本项目物业服务中心各项工作计划，并建立绩效指标作为衡量目标达成的考核标准。 4、时间管理：要求本项目物业服务中心各工种员工清醒认识时间管理的涵意、树立时间成本的意识，掌握时间管理的远近分配、时间管理的优先顺序、时间管理的限制突破、时间管理的计划效率、时间管理的结果及评估等，使本项目物业服务工作得以高效率的展开。 五、工作重点 物华公司组织各类专业技术骨干，经过全面深入的调研，了解了本项目这一极具时代意义的高
13、科技建筑，并从业主（用户）的角度出发，分析了本项目物业服务的重点，经归纳整理 ，本项目的物业服务工作重点体现在以下五个方面。 1、 整体形象 本项目是建设在淮安市的一颗璀璨明珠，它不仅仅是一座居住建筑物，更是企业办公的场所，是企业形象的外化和延伸，是外事活动、公众礼仪接待的场所。所以，其物业形象直接代表着企业的形象，针对本项目物业的特点，我们确立了本项目整体形象定位——开放、高效、亲和。 ·开放——体现与国际接轨的居住办公混合协调方式。 ·高效——展示开发区的高效率。 ·亲和——象征弘康兴旺角商业聚集人气的形象。 2、公共秩序维护 本项目区块集居住、办公和公众礼仪活动等功能于一体
14、且采用开放式设计，进出中心的车辆和人员很多，成分复杂，涵盖有居住、办公、开会、参观等，本项目的写字楼是企业人员除正常办公外，还有很多事务活动和接待领导、合作人及外国友人、社团的来访；而公寓式酒店又以居住为主的，因此，本项目的安全工作是物业服务的重中之重。 3、设施设备 本项目物业是现代高新技术的结合体，是一座超大型的智能化建筑、机电设备系统不仅装机容量大、复杂，而且进口设备多、技术先进。设备系统包括供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、智能化等系统，作为商务居住混合高档物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件，所以，设施设备的管理显得尤为重要。 4、建筑物 本项目建设
15、形象现代新颖，外型美观，对维护管理要求高。装饰材料的多样性，决定了今后我们在物业服务工作中要针对不同的装饰材料采取多样化的管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石等石质材料的防腐蚀、防染色等。都是今后装饰工程维护的重要内容。与此同时，建筑物的外观又是本项目的形象。所以，建筑物的管理十分重要。 六、主要措施 针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，我公司对本项目的管理将采取五大措施。 措施之一：全面投入，保障设备的良好运行 本项目做为现代化居住办公混合物业，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物
16、业投入使用的一些先进设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作。并且，本公司还将组织所有的设备养护人员针对本项目物业所投入的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位。同时，为提高本项目物业服务的工作效率，我们将在本项目投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑、网络系统等。 措施之二：不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理 中国物业服务的初期是属于劳动密
17、集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以量取胜，而本公司正在不断完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化： 远程的网络化管理：21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是本公司不断追求的目标。本公司将在本项目完全实现采用全电脑化管理模式，将各个管理层次通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。 先进的智能化管理：智能化程度直接决定着物业素质的高低，在本项目的管理中，本公司将利用长期研究高科技智能设施设备的经验，利用专业人员能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备的学习、了解和掌握，根据经济和实
18、用的原则来进行智能化设施的维护管理，同时与高科技公司建立了良好的合作伙伴关系，保证技术根本的先进性并大幅度降低管理成本。 措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率 本项目物业的使用性质决定其与住宅小区的全封闭式管理不同，外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理，这给物业服务的公共秩序维护管理带来了不小的困难。本公司在现场勘察、实地访问的基础上，根据本项目的安防条件，结合本公司长期管理各类不同性质物业的安防经验，依托本公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了本项目使用初期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全面防范”的整体治安思路，采
19、用三重五层防范系统，并将实行24小时公共区域巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信，经过本公司的管理，可以确保本项目因物业服务原因造成的治安事件发生率为零。 措施之四：发挥本公司规模优势，实施对电梯、公共秩序、环境等的专业化低成本管理 物业服务行业向专业化、规模化、方向发展是市场的选择和时代的要求。在本项目的管理工作中，针对该物业的诸多特点，我们将充分发挥本公司管理面积近600万平方米的规模优势，逐步实现绿化、保洁、公共秩序维护、设施设备养护等方面的专业化管理，同时，本公司一贯倡导勤俭办事精神，珍惜和用好来自客户的每一分钱，力求所费必有所值。我们组织了专门班子，对本项目物业位置
20、设计功能、占地面积、设备状况、管理要求等各种因素在成本构成中的权变系数进行研究，并将采取“集中配送、货比三家”和修旧利废、奖节罚超等一系列具体措施，分项控制人力和物化消耗，力争以低于市场价的收费提供服务，保证业主、企业、社会全面受益。充分体现本公司“以严谨细致、追求完美的工作作风，使经营品质不断提升，让用户获得满意服务”的质量方针和“以客户为中心”的经营思想。 措施之五：开发本项目物业服务专用软件 本公司将依据本公司现代化管理手段的丰富经验，整合社会资源，为本项目的物业服务项目专门设计开发一套管理软件，将物业服务各工种、各环节程序及收费等项目全部纳入软件管理，使本项目物业服务的中间环
21、节得到最大程度的减少，同时降低管理成本，提高工作及时率、有效率、满意率。 七、内部管理构架 （一） 机构设置 组织机构的设置原则是精干高效，一专多能，在充分了解本项目建设特点和使用功能的基础上，根据本项目用户的基本情况，我公司在本项目设置物业服务中心，物业服务中心实行公司领导下的经理负责制，物业服务中心设经理、副经理各一名，下设综合管理部、工程部、环境管理部，安全管理部等四部，综合管理部专设客户服务中心。 （二） 组织架构图 1、 本项目物业服务中心组织架构图 副经理1人， 维修技师1人 管理员1人 保洁员7人 维护员15
22、人 内勤、绿化2人 维修工3人 2、公司各职能部门与本项目物业服务中心的关系图 区政府 市房管局 淮安弘康 房地产有限公司 物华物管公司 弘康兴旺角物业服务中心 社区服务中心 工程管理部 计划财务部 市场推广部 品质管理部 资源管理部 客户投诉中心 内勤绿化 保 洁 维护员 保 工程管理 ( （三）管理职责 1、品质管理 A. 编制管理体系文件并对文件进行管理。 B. 定期对质量工作、质量记录进行检查。 C.
23、组织内部审核，监督。对用户意见调查并进行结果分析，制定纠正和预防措施。 D. 各种质量资料和档案管理 2、工程管理 A、指导，检查建筑，供配电系统，空调系统、电梯系统、消防系统设备设施的运行、维护。 B、制定设备设施月、季、年度运行，检测与维修养护计划及实施措施。 C、对设备维修工，运行等业务和技能指导工作。 D、各类技术资料的收集，归纳，整理。 E、维修工程监理，验收。 F、分包方的选聘、管理，合同的起草，执行，检查，评审等。 3、设备维修 A、设备运行，检测与维修养护计划的实施。 B、设备突发事故的处理。 C、配合供电公司，自来水公司，电信公司，有线电视台，燃气
24、公司等业务单位的维修检查工作。 D、根据用户报修要求，及时维修并保证质量。 4、设备运行管理 A、供配电，给排水，空调，电梯等设备系统的安全运行。 B、填写设备的运行记录，保证真实无误，资料保存完好。 C、设备及设备机房的清洁卫生。 D、按整合型管理体系对设备运行进行监控巡视，做好巡视记录表。 E、按设备性能要求，严格遵守操作规程安全操作，杜绝设备运行责任事 故发生。 F、负责节点，节能，节水计划的实施。 5、环境管理 A. 物业区域的清洁保洁工作。 B. 清洁工作质量监督并记录，发现问题及时处理。 C. 垃圾分类收集。 D. “四害”的清杀工作与定期防疫工作。
25、 E. 垃圾清运，并督促环卫部门及时清运垃圾。 6、绿化管理 A. 绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、补栽等），，维护整体环境形象。 B. 植物、植被病虫害的防治工作。 7、公共秩序维护管理 （1）公共安全防范 A、安全管理工作计划的制定和实施。 B、安全巡视，按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班。 C、夜间控制来访人员，按规定程序办理来访手续 D、维护进出车辆秩序，做好车辆出入登记。 E、突发事件应急方案及预防措施的制定和实施。 F、协助公安、武警的治安保卫工作。 G、消防检查和防火监督管理。 （2）消防安全监控 A、24小时值班，发现异常情况迅速通知相关人
26、员进行处理，并报告值班领导。 B、密切监视大楼外来人员进入主要办公室区域的行为，预防突发事件的发生。 C、密切监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序操作，防止火灾发生。 D、密切监视交通情况（如车辆的进出等） 8、社区文化管理 A、组织开展宣传教育，公益活动及精神文明活动。 B、协助用户去办各种类型的庆典活动和各种文化宣传活动。 C、组织刊展便民服务。 （四）运作程序 现场调查 通过对本项目建筑，设备设施及周边环境全面深入的调查研究，拟定初步的 管理方案。
27、 前期介入 物业服务的前期介入是一个非常重要的环节，在前期介入中，管理人员和工程技术人员将对建筑工程质量和在今后投入使用中可能出现的问题，向甲方管理人员书面提出整改建议，督促施工对进行整改，熟悉设备，设施调试，操作，养护，实现顺利接管，收集设备的条件、易损件、技术说明书、图纸等，并归纳存档。 前期培训 对员工服务意识、服务技能的岗前培训，经考核合格后方可上岗。 交楼验收 由公司技术部门、管理中心经理、工程技术
28、人员等组成验收组，按物业服务要求对本项目的建筑及设备设施进行验收，同甲方，监理方，施工方作好交接记录工作。 组建机构 按精干高效，一专多能的原则设立本项目物业服务中心，在服务中心和公司的领导监控下，对本项目进行全方位的物业服务。 正式入住 相关前期准备工作完成后，正式全面实施物业服务。 （五）内部运作机制 1、双闭环控制模式 小闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人，部门，管理中心三级执行，通过自检，监督系统，任何一项工作内容的均实施三级闭环控制，对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施；大闭
29、环是公司质量管理部，技术管理部门对管理中心阶段性工作的宏观控制，工作计划与绩效标准按公司发展战略制定，同时充分考虑业主要求，行业新标准，新技术新工艺和新的管理模式，对管理中心每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查，分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标分解落实到各部门和个人，所有的工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查，监督、指导下级工作。 管理环环相扣，形成一个有机结合的质量环，在具体运作中，管理中心经理既是日常工作的指挥者，监督管理者，又是被监督者，评价者，各项指令下达后，执行人员即
30、开始动作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到各级指挥部，部门负责人作出校正，判断，评价，各级管理人员还要从检查，评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，从而保证管理的有效和不失控、不变形。 2、激励机制 激励是用闭环控制的动力，使管理不断运转，在控制中导入激励机制，以充分调动员工积极性，挖掘内部潜力，确保系统在充满活力的中不断运行，激励系统包括目标激励，岗位激励，奖惩机制三部分。 目标激励：在公司的工作中，提出创建物业服务名牌企业的长远目标，并将达到这一目标具体分解到每个部门，每个员工的目标管理责任中，签定年度目标管理责任制考核协议书，年终考核。 岗位激励：实行内部公开竞争上岗、能者上的岗
31、位淘汰制度，为员工提供充分展示的舞台。这一企业文化思想是我公司长久发展的根本动力。 奖惩机制：奖惩机制实行以奖为主，以惩为辅，通过奖惩达到提倡企业文化价值观和竞争意识、危机意识等。 3、监督机制： （1）外部监督 既物业服务委员会，建设局对管理中心进行监督。 （2）内部监督 公司品质管理部对管理中心进行质量考核，管理中心各职能部门相互监督制约，内部形成质量监督闭环体系。 （3）业主监督 公司设24小时投诉电话，总经理投诉热线，24小时投诉受理流程。 八、工作计划 （一）前期介入计划 专业、科学、规范的物业服务前期介入，将为今后物业服务品质的提高及降底管理成本，打下
32、坚实的基础。针对本项目，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业服务介入工作组，以国际先进的物业服务理念，专业化、科学化的管理方式，介入本项目的前期物业服务工作。 1、前期介入人员安排 组长：公司总经理兼任 副组长：本项目物服中心经理 其它成员：公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师1名，项目经理1名、品质管理部、资源管理部、计划财务部主管级职员各1名。 2、工作方式 1． 组长每月组织会议对一月工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。 2． 副组长全日制现场办公，负责本项目现场工作的协调与安排。 3． 各专业工程师及中心物管员按
33、工作内容现场工作，副组长每周组织会议对当周工作作全面检讨。 4． 工作组其它成员按现场进度情况工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。 3、工作内容 内 容 完成时间 落实部门 备注 一、 前期工程监督 1） 审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组 2） 设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组 3） 从物业服务角度向业主方提供建议 工程部、工作组 4） 按工程合同承诺标准，编造验收表格 工程部、工作组 5） 制定验收程序并接管
34、物业设施、初检遗漏工程 按工程进度 工程部、工作组 二、 人事 1） 物服中心架构制定及讨论审定 资源部、工作组 2） 管理级员工的招聘 3） 各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批 资源部 4） 人事管理制度、员工手册的讨论审批 资源部 A 公开招聘 资源部 B 面 试 资源部 C 聘用及入职培训 资源部 D 熟悉物服中心运作及在职培训 资源部、物服中心 三、 设立本项目物服中心 1） 设立及装修物服中心 工
35、程部、工作组 2） 办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组 3） 现场清洁及布置 物服中心 四、 管理文件 1） 中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部 2） 各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部 五、 管理预算、启动预算及财务安排 1） 制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部 2） 管理费及各项费用制定及申报 市场推广部 3） 各项财务管理制度制定 计划财务部 六、 楼宇基本设备预算 1） 设计及审定各类标牌、指示牌
36、 市场推广部 2） 采购、制作及安装 市场推广部 七、 物业验收之准备 1） 楼宇各单项验收 根据情况确定 工程部、工作组 2） 公共地方的验收（道路、停车场等） 根据情况确定 工程部、工作组 3） 楼宇各项设施设备测试及验收 根据情况确定 工程部、工作组 4） 楼宇内部初验 根据情况确定 工程部、工作组 5） 遗漏工程跟进及监督验收 根据情况确定 工程部、工作组 6） 绿化工程的验收 根据情况确定 工程部、工作组 八、 楼宇接管安排 1） 制定接管计划
37、 工作组 2） 安排准备各类文件 品质部、工作组 3） 人员安排 工程部、工作组 4） 接管培训 工程部 5） 清洁开荒 物服中心 6） 现场氛围布置 市场部、物服中心 7） 进行接管工作 工程部、物服中心 九、 遗漏工程跟进 1） 整理资料及落实遗漏工程跟进 按工程进度 工程部、物服中心 2） 维修后复检、通知业主方再次验收 按工程进度 工程部、物服中心 3） 现场施工方的管理讨论 品质部、物服中心 十、 各服务项目检讨
38、 1） 物业保险事宜之建议 计财部、物服中心 2） 检讨物业服务人力资源 资源部、物服中心 3） 检讨公共秩序维护安排 物服中心 4） 检讨清洁服务之安排 物服中心 5） 检讨维护保养服务之安排 工程部、物服中心 6） 检讨处理客户投诉之程序 品质部、物服中心 7） 检讨园艺绿化保养及节日布置之安排 工程部、物服中心 8） 检讨公共关系之安排 市场部、物服中心 九、其他标准（详见一期标书为准） 十、本项目
39、预测算 1、物业服务收费标准 根据物业管理费 “以支定收”的原则，具体项目报价如下： 写字楼3.0元/月·m2，公寓式酒店2.5元/月·m2； 2、增收节支措施 成本控制体现在为业主进行成本控制和内部管理进行成本控制两方面。 （一） 为业主进行成本控制 1、通过节能降耗，降低物业能源费用，我们凭借多年的办公经营性物业管理经验，本着为业主节约每一分钱为出发点，结合淮安市本的实际情况，我们拟定了一套行之有效的机电设备经济运行方案，加强平时保养维护，延长设备的大修周期和使用寿命，提高设备的运行效率，降低运行成本，确保物业的保值增值。 2、科学测定本项目用电、用水情况，通过经济器具的选
40、定、限时控制等方式降低保洁、照明、设备、机电、供水等能源消耗。对各设备系统的运行参数适时调整，使其既达到最佳使用效果，又减少设备设施的磨损和能耗，减少维修用的水、电成本。 3、非上班时间及时关闭部分照明和用电设备，尽量降低其损耗，减少运行费用。 4、合理运行使用淮安市本用电高峰期和波谷期的设备设施，提高各类供电系统的功率因数，尽量降低能耗，为甲方节省电费开支。 5、依靠时间管理、目标管理、在公司成熟的质量管理体系平台上，注重细部、细节，控制环节，流程，达到提高效率，节约成本的目的。 6、注重环
41、保和生态，预防二次污染的发生。在管理实践中，防止水污染、噪音污染等各类污染的发生，提倡静式服务，无干扰服务，强调人与自然合谐共存，达到可持续发展的目的。 7、拓展物业服务的广度和深度，丰富服务内容研究行政中心各类需求，满足开放的办公经营的需要，以大行政，大后勤的思路，创造多样性的服务。 8、根据长期管理办公经营性物业的经验，通过对节能的有效管理，节能效果可达到总能源消耗量的10%以上。 （二） 管理处内部进行成本控制 物业管理作为微利行业，主要靠规范的内部管理，靠有效的成本控制来创造经济效益，对于本项目这类现代办公经营性物业，如何充分利用有限的管理费用提供更全面、高品质的物业管理服
42、务，达到国内二级管理水平，我们将采取以下做法： 1、 依托本土公司的规模效应，在物流采购渠道、供应商方面，已形成一套完整的、系统的物流采购供应网络，大大降低了服务用物资的采购费用。 2、 完善内部考核机制，制定切实可行的物业管理年度预算。 3、 加强员工成本控制意识，修旧利废、工作创新，每个岗位定人定量实行计划管理 4、 本公司通过多年的发展经验，已建立了完善的服务体系。在本项目我们除了做好日常物业管理服务外，还将利用公司的各种资源为业主提供商务、会议、顾问培训等其它增值服务，以增加管理费收入。 5、 本公司将利用自身雄厚的技术优势，争取以优质低价向甲方承接物业设备设施的小改造等，以
43、增加管理费收入。 6、 以“想到的要说到、说到的要做到、做到的要看到”的ISO9001管理理念来加强对所有服务项目的日常巡视，对可能发生的故障和问题提前发现并及时处理，使本项目物业管理服务的每一个环节都具有可追溯性，事事有着落，将其消灭在萌状态，以降低运行及管理成本。 7、 利用我公司系杭州专业物业管理公司的领先地域优势，在本项目的人员配置上以满足日常管理服务为主，而当发生突发事件时，公司会将公司各部门的人力、物力进行综合调配到行政中心，以充分体现公司的优势，从而大大地为业主降低了管理成本。 8、 通过对以上的内部成本的有效控制，公司将节约下来的费用用于进一步提高管理水平的工作中，实现管
44、理提高的良性循环。 附件：物业管理服务费测算 商务标测算附件: 1.1 [弘康兴旺角]项目物业管理费用开支测算说明 1.1.1费用测算编制依据说明 依据招标方招标文件的要求； 依据国家《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《淮安市物业管理条例》有关法律法规； 测算以招标标的实际建筑面积100%为依据； 招标方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。 1.1.2人事费用 根据国家有关规定，公司在编人员（公司总部派驻项目现场）计提养老金、福利等费率为工资的29%，淮安最低保障工资为700元\月。 1.1.3能耗费 公共用水价格
45、2.55元/立方米； 公共照明用电价格： 0.89 元/度。 2.1.1弘康兴旺角年度物业管理费用支出测算（汇总表） 项目 首年支出测算 正常期支出测算 物管费比例 备注 员工工资及附加 1078464.00 1078464.00 1.22 见附表一 公共设施维护费 免保期 14800.00 0.03 见附表二 清洁费 129240.00 129240.00 0.15 见附表三 绿化 27492.70 27492.70 0.03 见附表四 公共秩序维护费 18720.00 18720.00 0
46、02 见附表五 公共设施能耗费 756361.00 756361.00 0.85 见附表六 办公费 23400.00 23400.00 0.03 见附表七 电梯维护费 6960.00 36960.00 0.04 见附表八 管理酬金 70000.00 70000.00 0.08 税收 首年免税 97334.00 0.11 按税率5.56%算 合计 00.00 00.00 2.56 注：电梯能耗费根据每月实际使用按入住业户平均分摊。 附表一：人员工资 序号
47、部门 职务 月工资标准 人员配置 年工资测算（元） 1 管理中心 经理助理 2000 1 24000 2 客户服务部 文 员 1200 1 14400 调度员 1200 1 14400 3 工程部 工程副主管 1600 1 19200 维修土木工 1200 1 14400 维修水电工 1400 2 33600 4 公共秩序维护部 副经理 1600 1 19200 公共秩序维护领班 1200 3 43200 公共秩序维护员 1000 33 396000
48、消监控 监控员 1000 6 72000 5 保洁绿化部 主 管 1200 1 14400 保洁员 700 8 67200 绿化工 800 1 9600 合 计 60 741600.00 6 养老金、福利费、工会费等 工资总额×29% 215064.00 7 国定假加班费 60元/天×10天×60人 36000.00 8 高温费用 100元/月×4个月 ×60人 24000.00 9 年终奖金 按一个月工资计发 61800.00 10 年费用合计 1078464.00
49、 附表二：维护费 序号 项目 数量 年费用 1 消防系统 2000 2 安防系统 2000 3 二次供水系统维修材料费用 2000 4 车管系统维修材料费用 5000 5 公共照明系统维修材料费用 2000 6 公共房屋、道路日常维修费用 1800 7 合计 14800.00 备注:维护费用为日常维修材料1000元以内费用，保修期内施工单位保修，保修期外单项维修超出1000元由维修基金承担。 附表三：保洁费 序号 项 目 年支出 1 经营性垃圾清运费：0.15元/月/㎡；
50、 126000.00 2 保洁材料费：30元/人/月 3240 3 合计 129240.00 清运费根据《淮安市市区城镇垃圾处理费征收管理暂行办》规定计收. 附表四：绿化养护费用 序号 项 目 年支出 1 日常清洁绿化用水：绿化面积5608.0㎡×0.15吨/月/㎡ 25740.70 2 绿化养护常耗工具、肥料、汽机油等费用146元/月 1752 3 4 合计 27492.70 附表五、公共秩序维护费用支出： 序号 项 目 年支出 1 低值易耗品每人每月 30元×52人 18720.00
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