贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册.doc

贝儿多爸爸的泡芙工房
选址手册

2003-9-1
目录
一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位 3
二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则 3
三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点 3
1．选址的应该考虑的因素 4
2．商圈的选择 4
3．商圈调查内容 5
4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型 5
5．选址要点与原则 7
四、检视店面交易合约的注意点 9
1．签约内容 9
2．签约前的调查 10
3．签约阶段的注意点 10

一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位
n 主要消费群体
u 追求时尚的年轻人
u 中青年女性
n 次要消费群体
u 小孩与老年群体
二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则
n 店面的使用面积最好在15～50平方米之间
n 独立的一楼临街店铺或商场内的独立商铺（店中店）
n 独立临街店铺要求有3.5米以上的门面宽度（最好有内廊），门头可做店招
n 商场内的独立商铺要求具有一定展示面（15平方米以上）
n 周边环境卫生、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻
n 具有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦的电容量
三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点
n 店面的选择是成功开店的第一步。
n 贝儿多爸爸泡芙工房是一间时尚美食店，售卖的泡芙食品主要针对追求时尚的年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多爸爸泡芙工房的首要因素，为此，进行商圈的调查及分析是关键性的一步。
1．选址的应该考虑的因素
n 本区域的商圈分布
n 本区域的消费特点与习惯
n 本区域的营业房出租价格情况
2．商圈的选择
n 商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成的辐射范围，它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈的顾客占到顾客总数的55%—70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，占本店销售额的70%左右。次级商业圈的顾客占到本店顾客的15%—25%，位于核心商业圈外围，顾客较为分散，占本店销售额的25%左右。
n 商圈的特点对其内部的店铺经营成本和营业情况影响非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在开店之前进行商圈调查，并确定适当的商圈是十分必要的。
n 商圈调查后得知消费者的人口和社会经济特征后，可根据商圈特征调整商品结构和服务。
n 商圈调查后，可根据商圈大小对营运成本进行科学决策。
u 可充分反映贝儿多爸爸泡芙工房地理位置优缺点；
u 了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否容易获得，法律限制等。
3．商圈调查内容
商圈调查内容由以下组成：
n 商圈特性的研究
u 包括商圈范围：核心商圈、次级商圈、边缘商圈
u 区域属性与区域特性
u 人口数预估与消费者特征（如经常性年收入、支出，消费习惯等）
n 道路及停车状况
n 连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）
n 调查竞争情况、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。
n 相关的法规、税收、执照、营业限制。
4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型
根据贝儿多爸爸泡芙工房定位与特点，在商圈选择时可考虑以下地址：
n 交通枢纽商圈
u 优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）附近人流量比较大，商业价值比较高。
u 缺点：有效人流相对不多，路过的人大多行色匆匆，停留时间比较短。

n 区域主要商业区
u 优点：区域商业区是消费者购物、娱乐休闲的理想场所，也是时尚潮流的聚集传播地，人流很大，有效人流比例也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特的贝儿多爸爸泡芙工房建店经营，同时拥有良好的发展前景。
u 缺点：由于费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决策时需仔细斟酌。
n 大型商场、超市商圈
u 优点：大型商场、超市的一般人流比较多，是周边居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高的场所，有效人流比例较高，相对租金较低，商场、超市里面或周边形成的商业区域都可以重点考虑，是贝儿多爸爸泡芙工房较为优良的店面。
u 缺点：商圈范围以附近某一固定区域为主，辐射范围相对有限。

n 生活区域商圈
u 优点：生活区域商圈以家庭日常用品、家庭食品消费为主，顾客群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，与贝儿多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合，而且相对租金低廉，也是可以考虑的商圈。
u 缺点：商圈范围很有限，以固定顾客消费为主，顾客人流不均衡，基本集中在傍晚和节假日。

n 大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场附近）
u 优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女的聚集地点，他们追求时尚、休闲、情趣性的消费体验。这正符合贝儿多爸爸泡芙工房追求的经营理念，同时正准贝儿多爸爸泡芙工房主要消费群。
u 缺点：店面的租金较高，导致营业成本高；顾客人流不均匀，基本集中在周末和节假日。
n 中高档写字楼商圈
u 优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化的层次较高，以注重品位、档次、时尚、情感的体验性消费为主。贝儿多爸爸泡芙工房作为时尚美食店，核心消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到他们的青睐，同时在本区域内易于培养较为忠诚的顾客。
u 缺点：店铺的租金较贵，导致经营成本偏高，同时人流量不高。

5．选址要点与原则
n 要点
u 拐角位置
拐角位置往往是比较理想的，它位于两条街道的连接处，是人流的停滞点；两条街道的人流汇集于此，会带来较多的顾客光顾。
u 三岔路口
三岔路口正面的位置店面十分抢眼，是开店的理想位置，人流、车流量都很大，处在这样的有利位置，要用店招、广告、展示橱窗等吸引行人进入。
u 坡路、台阶尽量避免
坡路上开的店面往往让人感到进入有障碍，所以应当尽量避免。如果店面不得不选择坡路的话，必须考虑适当的位置设置入口，减低顾客进入的困难。
有台阶的门面也是选址要尽量避免的，过多和过高的台阶都会阻碍顾客的进入。
u 考虑开店方位
开店的方位指店面正门的朝向，这与当地的气候有关，并会受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。
在南方城市面向西的店面日晒会比较厉害，即使安装空调也要考虑增加开支，所以在选择这样店面的时候必须考虑在店外设立遮阳蓬的位置。而在北方城市面向西北的店面则比较容易受到寒风的侵袭，也不利于顾客进入店内购物。
n 选址遵循之原则
u 与其选择现在被商家看好的店面，不如选择有发展前途的，将来会由冷变热的店面。这样的店面费用较低，潜在商业价值大。因此应当特别留心城市建设的发展带来的变化。
u 选择靠近高档写字楼、大店铺的街道一边。一方面这些高档写字楼、大店铺的出入者都可能成为顾客；另一方面高档写字楼、大店铺的员工在解决每日三餐面都存在问题，只要店面档次高、环境雅静、食品美味时尚定会使他们成为贝儿多爸爸泡芙工房的忠诚顾客；同时也便于来过的顾客向其他人推荐、介绍，比较容易指引他人光顾。
u 选择人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，都会给店铺增加顾客，使今后的发展更有潜力。
u 选择经营方向相辅相成的店面作邻居。如麦当劳、肯德基、星巴克等时尚快捷饮食店等，这样附近店铺的顾客就很容易成为贝儿多爸爸泡芙工房的顾客。
u 选择门面时还要注意门面所在的建筑提供的销售、展示、储存、运输等是否符合贝儿多爸爸泡芙工房的要求，营运中是否适合促销活动的开展也需要考虑。
n 其它注意事宜
u 选址应从长远、发展的角度着眼，详细了解该区的街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目规划。
四、检视店面交易合约的注意点
1．签约内容
贝儿多爸爸泡芙工房要求签订合法租房合约的期限为一年以上。在签订租房合约时，合约需记载以下事项，仔细阅读、充分了解之后才能盖章。
n 当事人姓名、交屋时间、登记时间。
n 建筑所在地及面积。
n 交易款及货款额、付款时间与方法。
n 凡有关手续费、保证金收授的约定，要载明金额、收受时间、付款目的等。
n 可解约的情况、解约的条件。
n 有预设损害赔偿额或违约金的情况下，要载明其方法。
n 规定有关税负的条款。
2．签约前的调查
在签约之前必须进行比较详尽的调查，主要包含以下两点：
n 房主是不是真具有租赁的权利。
n 目的物有什么附带权益。
对于第一项检查要点，可以到当地房地产登记机构查询，确定建筑物的所在地、所有权及其他事项。如果你知道实质的所有权人，也需要查证是否省略了以房主名义登记，或其他名义的登记人。
对于第二项的检查要点，要查看土地所有权状及建物所有权状，还需调查有无租借人，若有租借人，则应确定是否马上可以使用。若为转租，可借契约书、营业许可证等证明资料，确认营业名义人和租借名义人是否相同，另外，还得到税务机关和其他相关机构，查明有无怠缴税款、欠款等，以免受到牵连等等。
3．签约阶段的注意点
签约阶段有几下几点必须注意：
n 房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。
n 金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。
n 物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。
n 何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。
n 何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。
n 须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。
n 注明店铺装修时须办理的手续。
n 注明是否有装修期。
附：
贝儿多爸爸的泡芙工房
商圈调查表

加 盟 者： 日 期：
准加盟业主： 时 间：
地 址： 调 查 员：

一、商圈特性
1、 商圈范围（商圈图）

说明：
图示
区域属性
区域特性
人口数预估
消费者特性

2、 具体地址位置详图

3、 具体位置特性：
住商混合 □ 住辨混合 □ 商辨混合 □ 住宅区 □
商业区 □ 办公区 □ 工业区 □ 娱乐区 □
文教区 □ 其他 □
4、 第一商圈人口数：
5、 商圈内人口数：
6、 商圈范围之人口密度：
7、 家庭经常性年收入：
8、 家庭经常性年支出：

二、道路及停车状况
1、 店铺前道路宽度： 公尺
2、 店铺前道路为几线道： 道； 前面： 道； 对面： 道
3、 面对道路数目：
4、 面对主要道路为 生活道路 □ 副生活道路 □
商流道路 □ 旧市街道路 □
物流道路 □ 过境道路 □
5、 面对市镇为 进入 □ 离开 □
两者皆非 □ 外环道路 □
6、 公共汽车站牌 25m以内 □ 25—50m □
50—100m □ 100m以上 □
7、 大众运输车站 50m以内 □ 50—100m □
100—200m □ 200m以上 □
8、 红绿灯 50m以内 □ 50—100m □
100—200m □ 200m以上 □
9、 斑马线或天桥 50m以内 □ 50—100m □
或地下道 100—200m □ 200m以上 □
10、 是否有弯道？ 无 □ 有 □
11、 是否有上下坡？ 无 □ 有 □ 位（上、下）坡
12、 是否有分隔岛？ 无 □ 有 □
13、 是否为单行道？ 否 □ 是 □
14、 对面车道车辆来店之方便性如何？
15、 是否有公车停车场？ 无 □ 有 □
16、 是否自有停车场？ 无 □ 有 □ 停车位数目：
17、 整体停车方便性如何？
18、 自行车停车方便性如何？

三、店铺前交流流量
1、 人流概况
时段
通行量
行人特色
09：00—12：00（10M）

12：00—13：00（10M）

14：00—17：00（10M）

18：00—19：00（10M）

2、 自行车车流概况
时段
通行量（店前/对面）
骑车者特色
09：00—12：00（10M）

12：00—13：00（10M）

14：00—17：00（10M）

18：00—19：00（10M）

3、 汽车车流概况
时段
通行量（店前/对面）
汽车特色
09：00—12：00（10M）

12：00—13：00（10M）

14：00—17：00（10M）

18：00—19：00（10M）

四、视觉效果表
1、招牌可设置面积：

直式招牌： 横式招牌：

2、招牌能见度？

3、前后店铺招牌颜色是否会混淆？ 否 □ 是 □

五、互补店、集客设施及竞争店状况
1、位置图

集客设施位置 公共设施

互补店 竞争店

同类店

六、竞争对手情况
竞争对手店名
位置
店面积
经营商品
大致营业额

七、总结

合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责