京城别墅营销推广策略分析.doc

京城别墅营销推广方略分析
京城别墅营销推广方略分析作者：佚名
时间：-3-26
浏览量：

现今别墅地产业已从卖方市场转变为买方市场，成功人士对别墅居住但愿是：远避滚滚烟尘，不离十丈红尘，推窗微风扑面，绿意满眼；自驾车随时可直抵市内各重要地段，交路线四通八达，城郊畅利，掌握商机，轻松自如。我们结合本案市场定位，以及房地产市场筹划营销理论和实践运作措施，凭借房地产行业运作流程，逐渐实行推广。
一、别墅地产品牌营销方略

良好品牌形象是开发商一项无形资产，开发商要想获取竞争优势，建立自己品牌是最有效措施，房地产筹划首要任务，就是为项目创导致功品牌，以利于实现销售，减少购房者选择物业时所需花费分析心力。而品牌唯一性又是品牌成功首要条件。

分析别墅自身特点与个性和自然相结合，迎合消费者需求发展趋势，着重营造小区文化，倡导新型生活方式，赋予品牌独特魅力，以高素质生活空间（会所）、温馨气氛，增强业主对小区归属感和认同感。

运用项目特有概念来塑造有效广告卖点，瞄准目市场，传播项目自身优越性和重要卖点。品牌整体主张显眼有力识别标示，以及楼盘最初上市卖相，是品牌能否成功关键，而简朴易记品牌宣传口号很好体现了这一点。
二、传播推广方略
结合本案高端性、稀缺性特点，精确锁定目客户群体。在传播中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体广告攻势环节，采用内外结合、环环相扣战术，迅速深化市场对本案认知。信息化生活快捷将电视、网络等多媒体技术带进了千家万户，使立体推广有了更广阔外延和内涵。
1、媒体公布方略
别墅媒体诉求对象相与其他房地产项目相比有很大局限性，在媒体公布上更应“精挑细选”。
A平面类
媒体名称
发行量
发行区域
读者群

《北京青年报》
60万份
北京地区
受众群广泛，唯一类媒体

《北京晚报》
80万份
北京地区
北京地区发行量最大纸媒

《二十一世纪经济报道》
万份
全国重要都市、覆盖香港；Dm直邮3000多家企业及飞机航线
商务人士、企业经理、专业人士

杂志媒体——Dm类：《目》、《长安俱乐部会员专刊》、《京城俱乐部会员专刊》

——航空类：《今日航空》、《中国之翼》
杂志媒体——经济类：《财经》、《世界经理人文摘》、《现代经理人》、《中国投资》

——休闲娱乐类：《高尔夫》

——专业类：《新居产》、《万房》
（以上详细分析数据简略）
B电波类
广播类：北京人民广播电台文艺台

北京人民广播电台
电视类：房地产市场销售方式发生变化，已从过去图纸销售，转变为目前越来越多现房销售，单纯依赖平面媒体配合销售已经不能满足新变化需要，而电视广告可以多角度、多画面、立体地为消费者提供房地产信息，处理企业无法树立品牌形象弊端，与平面广告形式优势互补整合营销行为作长远品牌路线。
电视广告投放时间及栏目贴片推荐：
BTV--1《北京新闻》贴片广告
BTV—1、BTV--5《证券无限》贴片广告
BTV--6《体育新闻》贴片广告
首都机场电视媒体：
LcD数字大屏幕、等离子等作为广告信息载体。采用灵活播出方式，使旅客及迎送客人，在机场滞留期间多次接触此媒体，不仅有效地抓住受众注意力，并且是该媒体成为众人注目焦点。
受众分析：
平均受教育程度高
平均收入水平高
平均消费水平高
平均决策能力强
播放方式：（略）

京城别墅营销推广方略分析作者佚名
时间：-3-26
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门户网站：包括新浪网站、搜狐网站
专业网站：北京房产网、搜房网、焦点网
D户外广告
围栏广告、路牌广告、灯箱广告、车身广告、地铁广告、交通标志等。
2、公关活动促销主题
如：嘉年华会；新闻公布会；地产与都市经营论坛；
3、别墅广告媒体投放时间选择

由于今年春节在1月份，与今年圣诞节、元旦相隔不到一种月时间，在这个时段作广告宣传和市场推广是势在必行。

通过对本项目媒体配置与广告主题设计筹划及创新，传达项目自身优势与素质，加以视觉上冲击力，从而找到与市场、与目客户心灵上、心理上一种沟通与默契。同步，透过一系列广告主题、诉求、广告版面、软性炒作，在充足考虑预算基础上，做有效推广，而不是肓无目狂轰乱炸。
（详细时间安排简略）
三、销售推广方略
A．外场环境营造：营造外场环境；销售员前期培训与营销人员包装，最大程度地增进销售，使客户在购房同步，也买到了与高档物业相匹配服务。

B．现场布置：售楼处卖场虚实设计/样板间；
c．直销营销模式：
　a、扬弃老式销售代表形式，由高素质经理级人员专题负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
b、针对性销售（开客户聚会、中介集会、嘉年华会）
c、伴随大陆对香港、台湾贸易加强，港台来京投资商会逐年增长，我们计划与港台较大旅行社合作，扩大销售范围。
D．俱乐部营销模式：

除形成本案自有会所会员企业之间口碑传播巨大力量外，同步针对性运用俱乐部高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目重点推广。
E、营销战略创新
a借势营销：
借政府官方活动活政策扶持之势，借别墅周围有影

响力企业经营整体推进之势，实现本案借势而上，有势可依。但这一方式要看时机。
b互动营销：
充足运用附近花园、已入驻企业或其他别墅品牌链接，实现本别墅区互动、多赢。
四、推广工作计划

五、推广预算（略）

文/太阳边缘