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承租人未经出租人同意转租房屋的法律效力
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！引言：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”这是关于转租法律效力的基础性法律规定，根据该规定：（1）承租人经过出租人同意转租的，出租人和承租人之间的租赁合同继续有效。那么，承租人未经出租人同意转租的，承租人和次承租人之间的转租合同效力如何呢？（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。那么，解除的是哪个合同？出租人解除合同后“赶走”承租人和次承租人的法律依据是什么呢？ 一、承租人未经出租人同意转租的，转租的合同有效 所谓转租的合同，即承租人和次承租人之间签订的租赁合同。另外需要明确的是，不论承租人转租是否经过出租人同意，出租人和承租人之间的租赁合同的效力都不受影响（因为合同的效力是法律对已经成立的合同进行的价值判断），但是承租人可能要依据合同约定或者法律规定向出租人承担违约责任。 1、驳论对象：原建设部的《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定：“违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚； ……（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。” 驳论依据：《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。” 根据《合同法》和两个司法解释的规定可以看出，转租的合同不因承租人未经出租人同意转租而无效的原因有两个：a.原建设部的《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定属于管理性的规定；b.原建设部的《城市房屋租赁管理办法》不是“法律、行政法规”，即该规范性法律文件的效力等级不够。 2、驳论对象：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，似乎只要是在六个月内提出异议，就可以确认转租合同无效。 驳论依据： （1）仅从形式逻辑上不能必然倒推出“出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院予以支持。” （2） 自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》与2009年09月01日生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相比，前者是新法，如果前者与后者规定有不一致的，根据从新原则，应以前者为准。前者司法解释第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”简言之，即无权处分不会导致合同无效。承租人转租的行为是负担行为，并非处分行为（并非无权处分），举重以明轻，无权处分房屋（如无权出售房屋）尚且不会导致合同无效，无权转租（实质上也是一种出租）房屋当然不会导致合同无效 （3）地方高院的规定 《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》【沪高法民一[2005]14号】第四条规定：“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。”【注：地方高院的规定一般只在当地作为裁判的依据或者重要参考，在其他地方只能作为参考。下同。】 《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第一款规定：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。” 二、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同 1、解除合同的法律依据 （1）《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” （2）《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第二款规定：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。……”第十六条规定：“未经出租人同意，承租人将其承租的房屋部分转租他人的，出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。” 2、除斥期间——六个月 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”此六个月的异议期为除斥期间，不可变期间。出租人只能在知道或者应当知道承租人转租的六个月内解除与承租人之间的租赁合同，超过六个月，其解除权消灭。 3、解除的法律后果 （1）由于合同的相对性，出租人只能解除出租人与承租人之间的租赁合同，出租人无权解除承租人与次承租人之间的转租合同。 （2）承租人产生返还房屋等法律责任 依据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”恢复原状，包含恢复房屋的原始占有状态，即承租人返还房屋给承租人。 （3）次承租人产生返还原物或排除妨碍的法律责任 《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。” 从无权占有的角度来看，次承租人是无权占有出租人的房屋，应当返还原物。 《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。” 《民法通则》第一百三十四条规定：“承担民事责任的方式主要有：……(二)排除妨碍；……”从妨碍物权实现的角度看，出租人对于房屋有“占有、使用、收益和处分的权利”，而次承租人妨碍了出租人对房屋的“占有、使用收益”的权利，次承租人因此而承担排除妨碍的法律责任。 附陈某斌与陈某仙租赁合同纠纷案 案情简介：2013年11月22日，被告陈某仙与福州某某实业有限公司签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。2014年7月30日，原告与被告签订了《承包协议》，承包期限为2014年8月1日至2016年12月31日。2015年2月10日，闽侯县食品药品监督管理局向原告作出了侯食药监南查扣（2015）某号《查封（扣押）决定书》及扣押物品清单。2015年4月10日，闽侯县食品药品监督管理局向原告作出（侯）食药监南罚（2015）某号《行政处罚决定书》。2015年7月21日，原告陈某斌缴纳了20000元罚款。2015年8月14日，原告诉至法院并提出依法判令解除原被告签订的《承包协议》等诉讼请求。2015年9月30日，原告当庭变更诉讼请求为要求确认原被告签订的《承包协议》无效及新增要求被告退还原告多支付的租金人民币16750元。 裁判原文节选：【案号：闽侯县人民法院（2015）侯民初字第2796号】本院认为，原告陈某斌认为被告陈某仙将其从福州某某实业有限公司处租赁来的租赁物在未经福州某某实业有限公司许可的前提下擅自转租给原告陈某斌的行为，违反了被告陈某仙与福州某某实业有限公司签订的《房屋租赁协议》第六条“租赁期间，乙方不得将租赁物转租、转借他人……”的规定，因此原告主张其与被告陈某仙签订的《承包协议》应属无效。本院认为，原被告签订的《承包协议》实为房屋租赁合同。在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。首先，无效合同是指法律行为当然、自始、确定的无效，合同的无效不因时间的经过而发生改变，确认无效的请求也不受诉讼时效规则的限制，而根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，6个月的异议期满后，是否经出租人同意就不再成为影响转租合同效力的因素。本案中，六个月的异议期已满，是否经出租人福州某某实业有限公司同意就不再成为影响转租合同效力的因素。其次，未经出租人同意的转租不属于《合同法》第52条所列的无效事由。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。”可见，对于承租人未经出租人同意转租的，法律的规定均系为出租人设定的救济途径并非为次承租人设定的救济途径。因此，本院对原告要求确认原被告签订的《承包协议》系无效协议的诉讼请求不予支持。原告陈某斌之所以会被行政处罚，其原因是未取得食品流通许可证从事销售无中文标签预包装啤酒违反了相关法律规定而被处罚的。根据国家工商行政管理总局颁发的《食品流通许可证管理办法》第十条的规定，其中并未规定需要产权证书才能办理食品流通许可证，而且原告也未提供证据表明其有向被告要求提供各种所需的材料用于办理食品流通许可证，因此原告未能举证证明被告未依约履行协议。原告既诉请确认协议无效又主张按协议追究原告违约责任，此二项诉请系前后矛盾。故本院对原告要求被告支付150000元违约金的主张不予支持。鉴于原被告签订的《承包协议》的有效性，本院对原告要求被告退还30000元押金及多支付的租金人民币16750元的诉讼请求不予支持。原告被闽侯县食品药品监督管理局罚款人民币20000元及没收啤酒的事实系因被告未取得食品流通许可证从事销售无中文标签预包装啤酒违反了相关法律规定而引发的，原告又未能举证证明其未取得食品流通许可证系被告导致且啤酒的进货价格又没有相应的发票证据予以证明，故本院对原告的上述诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告陈某斌的诉讼请求。本案案件受理费4621元，因适用简易程序审结，减半收取为2310.5元，由原告陈某斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
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