苏州高新区(虎丘区)集体土地房屋拆迁管理实施细则(暂行)(征求意见稿).doc

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苏州高新区（虎丘区）集体土地房屋拆迁管理实施细则（暂行）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为了加强和规范苏州国家高新技术产业开发区（苏州市虎丘区）集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡规划建设顺利进行，根据有关法律、法规和《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，结合本区实际，制定本细则。
第二条 在高新区（虎丘区）行政区域内，因城乡规划建设征收集体土地或使用集体土地非农业建设用地的，需要拆迁集体土地上房屋及地面附着物，并对房屋所有权人进行补偿、安置的，适用本细则。
第三条 集体土地房屋拆迁补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、公正公开的原则。
第四条 区农村发展局是区集体土地房屋拆迁的主管部门（以下称区房屋拆迁主管部门）。区土地行政管理部门负责集体土地上房屋拆迁相关的土地管理工作。
区房屋拆迁管理办公室具体负责区集体土地上房屋拆迁补偿安置管理工作。
镇人民政府（街道办事处）、浒墅关开发区管理委员会等协助区房屋拆迁主管部门对所辖行政管理区域内集体土地房屋拆迁活动进行管理，并设立房屋拆迁办公室。
从事集体土地上房屋拆迁的工作人员，须经区房屋拆迁主管部门统一培训后上岗。
第五条 加强对集体土地房屋拆迁工作的领导。区成立由主要领导担任组长的集体土地房屋拆迁工作领导小组，成员单位包括区发改、财政、建设、城管、农发、审计、监察、社保、国土、规划、公安、工商、法制、房产、物价、信访、房屋拆迁管理办公室等部门。领导小组及时研究处理在拆迁管理、实施过程中的重大问题。各部门应当依据各自职责，做好相关管理工作。
镇（街道）、浒墅关开发区等应成立集体土地房屋拆迁工作领导小组，加强对各自行政管理区域内房屋拆迁工作的组织领导。
第六条 本细则所称拆迁人，是指取得集体土地房屋拆迁相关文件的单位；被拆迁人，是指被拆迁房屋及地面附着物的合法所有权人。
第七条 拆迁人实施拆迁前，应当依照本细则规定，取得集体土地房屋拆迁相关文件，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城乡规划和建设要求，与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议书，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第二章 拆迁管理
第八条 需要拆迁集体土地上房屋及地面附着物的，拆迁人和被拆迁房屋所在地镇人民政府（街道办事处）、浒墅关开发区管理委员会等应当征求所在村集体经济组织和被拆迁人的意见，并进行房屋拆迁社会稳定风险评估。
第九条 拆迁人应当将下列文件资料提交区房屋拆迁主管部门备案：
（一）项目批准文件；
（二）规划相关批准文件和图纸；
（三）用地相关文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）社会稳定风险评估报告；
（六）需要提供的其他材料。
第十条 区房屋拆迁主管部门应当自收到拆迁人提交的全部备案文件、资料之日起20个工作日内，对符合备案条件的核发备案意见书；对不符合备案条件的，应当书面答复拆迁人。
区房屋拆迁主管部门核发备案意见书后，应当将建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁依据、安置房源等有关事项，在房屋拆迁范围内公告。
拆迁人应当自公告之日起7个工作日内，向被拆迁人发出房屋拆迁通知书，并及时做好宣传、解释工作。
第十一条 区房屋拆迁主管部门在发出拆迁公告的同时，应当书面通知规划、国土、建设、公安、工商等有关部门在确认的拆迁范围内暂停办理下列有关事项：
（一）新批建设用地；
（二）审批新建、扩建、改建房屋及其地面附着物；
三）批准变更房屋、土地性质用途；
（四）办理工商营业执照及年检；
（五）办理户口迁入、分户；
（六）法律、法规规定的其他事项。
在停止办理上述手续期间，因申报出生、军人转业复退、婚嫁、回国入境、刑满释放、解除劳动教养以及其他户口外迁人员按照规定准予迁回家中确需落户的，由公安机关会同镇人民政府（街道办事处）、浒墅关开发区管理委员会等房屋拆迁办公室核准后办理户口迁入手续。
暂停期限原则上不超过一年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须报区房屋拆迁主管部门备案，延长的期限一般不得超过一年。
第十二条 拆迁公告发布后，拆迁人方可选择经区房屋拆迁主管部门核定公布的具有相应房地产评估资质的拆迁评估机构进行评估，并在拆迁范围内公示3天。如拆迁范围内半数以上被拆迁人对选择的评估机构持有异议的，由区房屋拆迁主管部门在符合条件的评估机构中抽签确定。区房屋拆迁主管部门应当在抽签前3日内，在拆迁范围内公告抽签的时间和地点。评估机构选定后，由拆迁人书面委托并签订房屋拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。
第十三条 评估机构按规定出具的评估报告必须送达被拆迁人，并在拆迁过程中分批公示每户的初评结果，评估机构指派参与评估的估价师进行现场接待，接受咨询和负责答疑。
当事人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5个工作日内，向原评估机构书面申请复核；原评估机构应当自收到申请之日起5个工作日内进行复核，并出具书面复核报告。
当事人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核报告之日起5个工作日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第十四条 拆迁人应在拆迁范围内设立接待场所，并设置规范的信息公示栏，统一公示拆迁公告（包括延期公告）、规划图纸、拆迁及评估机构相关资质证书、拆迁工作办理流程、举报监督电话等内容。
第十五条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托经区房屋拆迁主管部门核定公布的具有房屋拆迁资格证书的拆迁实施单位拆迁。被委托人不得转让房屋拆迁业务。
第十六条 拆迁人应当与被拆迁人订立房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议书应当采用统一的文本格式。
被拆迁房屋为共有产权的共有人可共同书面委托代理人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。
被拆迁房屋所有人已死亡的，由继承人或者继承人委派的代表提供合法继承证明或者出具具结书，与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。
第十七条 拆迁人应当在确定的拆迁期限内实施房屋拆迁。确需延期拆迁的，应当在拆迁期限届满15个工作日前，向区房屋拆迁主管部门备案。备案后区房屋拆迁主管部门应当公告。
第十八条 区房屋拆迁主管部门和镇人民政府（街道办事处）、浒墅关开发区管理委员会等应当加强对房屋拆迁活动的监督，建立健全信息公开制度和拆迁举报、信访制度。
区房屋拆迁主管部门和镇人民政府（街道办事处）、浒墅关开发区管理委员会等应当加强拆迁档案管理在拆迁项目结束后30日内按照档案管理要求立卷归档，并在镇（街道）、浒墅关开发区等综合档案室妥善保管一定年限后，随本单位其他档案依法向区档案局移交。
第三章 集体土地住宅房屋拆迁补偿安置
第十九条 集体土地住宅房屋面积的认定和被拆迁人的计户方法，由区房屋拆迁主管部门制定并公布。
第二十条 拆迁集体土地住宅房屋实行货币补偿或者货币补偿与房屋安置相结合的方式，由被拆迁人选择。
第二十一条 被拆迁人选择货币补偿的，按如下办法进行补偿：
货币补偿额=重置评估值+区位补偿+房屋装修及地面附着物评估补偿+其他补偿
其中：重置评估值=（被拆除合法建筑面积×房屋重置价）×房屋成新率
区位补偿=被拆除主房建筑面积×区位基准价
对被拆除的违法建筑不予补偿。
第二十二条 被拆迁人选择货币补偿方式的，区位补偿可按一定比例增加，具体由区房屋拆迁主管部门确定并公布。
第二十三条 被拆迁人选择货币补偿与房屋安置相结合的，拆迁人对被拆迁人按如下办法进行补偿安置：
（一）房屋安置
1、被拆除主房建筑面积小于或等于180平方米的，按主房建筑面积确定安置面积。据此确定的安置面积小于可供安置房套型总面积的，按上靠最接近的组合套型确定安置面积，以安置房基准价结算。
2、被拆除主房建筑面积大于180平方米的，按180平方米给予房屋安置，以安置房基准价结算。
3、被拆除主房建筑面积大于210平方米且被拆迁人四代家庭人员在同一户内安置的，或者被拆除主房建筑面积大于210平方米且家庭人员达到6人的（人员的认定按本细则第二十四条执行），可增加30平方米安置面积，以安置房市场优惠价结算。以上不得重复增加安置面积。
（二）拆迁补偿
被拆除房屋补偿额=重置评估值+区位补偿+房屋装修及地面附着物评估补偿+其他补偿
其中：区位补偿=（被拆除主房建筑面积-安置房基准价安置面积）×区位基准价
（三）补偿安置结算
拆迁人对被拆迁人应得补偿款与应付安置房价款进行结算，互结差价。
第二十四条 被拆迁人系农村宅基地户，按本细则第二十三条规定安置时，人均房屋安置面积不足30平方米的，可按人均30平方米给予房屋安置。
（一）安置人口的认定
安置人口应为具有被拆迁房屋所在地常住户籍且实际居住，本人享有或应享有宅基地的同一户家庭成员。但具有下列情形之一的，可计入安置人口：
1、现役军人；
2、户籍在外的大、中专学校的在校学生；
3、在签证有效期内出国（境）求学、探亲的人员（不包括在国外、境外定居的）；
4、原有常住户口，现正在劳动教养或服刑的人员。
具有下列情形的被拆迁户可照顾增算一个安置人口，但不得重复增算：
1、已达婚龄的男（女）青年；
2、符合计划生育政策的家庭子女未达婚龄的；
3、已婚未育的年轻夫妇。
具有下列情形之一的，不列入安置人口：
1、户口应迁移而未迁移的；
2、因寄居等原因，户口报在被拆迁人处的；
3、户口冻结后违反规定迁入的；
4、已享受过高新区动迁安置的人员；
5、已列入农村建房分户的人员。
（二）安置房价格
安置面积小于或等于180平方米的部分以安置房基准价结算，大于180平方米的部分以安置房市场优惠价结算。
（三）补偿安置结算
拆迁人应对被拆迁人依照本细则第二十三条的办法进行相关补偿安置款的结算。
第二十五条 符合农村宅基地建房翻建条件的被拆迁人按本细则第二十三条、第二十四条安置，安置面积小于180平方米的，可增加30平方米安置面积，以安置房基准价结算，但最高安置面积不得超过180平方米。补偿安置结算办法按照本细则第二十三条、第二十四条执行。
第二十六条 符合农村宅基地建房分户条件的被拆迁人，可另行安置120平方米安置房，以安置房基准价结算。如选择货币补偿的，以区位基准价给予补偿。
第二十七条 由于安置房套型因素，被拆迁人实际安置总面积大于应安置面积15平方米以内的部分，以安置房基准价结算；实际安置总面积大于应安置面积15平方米以外的部分，以安置房市场优惠价结算。
第二十八条 拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬迁补助费和移装固定设施补助费。计补办法和标准由区房屋拆迁主管部门会同有关部门确定并公布。
第二十九条 被拆迁人在拆迁人规定的搬迁奖励期限内搬迁的，拆迁人应给予搬迁奖励费。奖励标准由拆迁人在拆迁计划和拆迁方案中拟定，经区房屋拆迁主管部门同意后实施。
第三十条 对 “二（多）次动迁户”、“平房户”等房屋拆迁的，可给予被拆迁人适当补贴。补贴办法由拆迁人拟定，经区房屋拆迁主管部门同意后实施。
第三十一条 本细则确定的安置面积为多层公寓房建筑面积。安置房为中高层、高层的，在计算安置面积及与被拆迁人结算安置房价款时，将多于多层公寓房公共分摊面积剔除，但公共分摊面积仍按规范作为套型面积计入房屋所有权证内。
第三十二条 在城市规划控制区、城乡一体化先导区以及规划撤并村庄范围内需翻建房屋的，按本细则规定的补偿安置标准予以拆迁。
农村村民自愿退出农村宅基地并申请其住宅房屋拆迁的，参照本细则的补偿安置标准执行。
第三十三条 按照本细则拆迁的被拆迁人，不再适用区建设局、农村发展局《关于实施农村动迁居民住房困难家庭住房保障的暂行办法》规定。
第三十四条 安置房基准价、安置房市场优惠价由区房屋拆迁主管部门会同有关部门制定并公布。
第四章 集体土地非住宅房屋拆迁补偿
第三十五条 拆迁集体土地非住宅房屋，对被拆迁人实行货币补偿。
第三十六条 非住宅房屋分为商业用房、综合用房、厂房及仓储用房，以房屋所有权证、土地使用权证记载的用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。权证未明确用途的，以房屋档案记载的用途认定。
被拆迁住宅房屋或者非住宅房屋未经批准擅自改变用途的，拆迁补偿按照本条款的认定标准执行。
第三十七条 拆迁集体土地上非住宅房屋，拆迁人应给予被拆迁人房屋重置评估补偿、区位补偿、房屋装修及附着物评估补偿以及其他有关补偿。
第三十八条 拆迁集体土地上非住宅房屋的区位补偿以被拆除合法建筑面积计算，合法建筑面积小于土地使用面积的，以土地使用面积计算。具体标准按下列情况分别执行：
（一）已办理集体土地流转审批手续的，按区位基准价的70%计补；
（二）已办理集体建设用地手续的，按区位基准价的50%计补；
如房屋所有人与土地所有人不一致的，区位补偿原则上给予土地所有人。
第三十九条 拆迁集体土地上非住宅房屋涉及机器设备和设施的，对不可搬迁的机器设备和设施按重置评估价给予补偿，可搬迁的机器设备和设施给予搬迁补贴。搬迁补贴的标准由区房屋拆迁主管部门会同有关部门确定并公布。
第四十条 拆迁集体土地上已持续经营一年以上的非住宅房屋（需提供拆迁前一年的持续营业税单）造成停产、停业的，按照合法建筑面积或实际经营面积给予补助。
停产、停业补助费原则上给予实际经营者，被拆迁房屋产权人和实际经营者另有约定的，从其约定。
停产、停业补助费的标准，由区房屋拆迁主管部门会同有关部门确定并公布。
第四十一条 对违法建筑、逾期的临时建筑或者临时建筑在建筑规划许可证中载明城乡建设需要时无条件拆除的进行拆迁时，均不予补偿。

拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按照使用期内的残存价值参考剩余期限给予补偿。
第四十二条 被拆迁人在规定的拆迁期限内完成搬迁的，拆迁人可给予适当奖励。
第四十三条 拆迁涉及对鱼塘、苗木、茶（果）树等补偿的，按照区相关规定执行。
第五章 安置房建设与管理
第四十四条 安置房由高新区管理委员会（虎丘区人民政府）、镇人民政府（街道办事处）、浒墅关开发区管理委员会等根据城乡规划要求，统一建设、统一调配、统一管理。
第四十五条 房屋安置过程中，应当公开安置房源、公开对被拆迁人认定的安置面积和安置房号、公开被拆迁人的搬迁时间等内容。
第四十六条 安置房建设应当符合国家工程建设质量和安全标准。交付使用后，应当及时向被拆迁人提供申领房屋所有权证和国有土地使用权证的相关凭证，以及住宅质量保证书、住宅使用说明书。
第六章 责任追究
第四十七条 有关部门和单位及其工作人员擅自办理第十一条所列事项的，由所在单位或上级部门依法给予行政处分；造成损失的，承担相应赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 任何单位和个人不得阻挠和破坏房屋拆迁工作，妨碍房屋拆迁工作人员执行公务的，由执法机关依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 被拆迁人不得伪造、涂改有关权属证明文件，不得谎报、瞒报有关数据，不得冒领、多领拆迁补偿款，一经查实将追究相关责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十一条 本细则涉及的补偿标准适用时点，以房屋拆迁公告之日为准。
第五十二条 本细则涉及的房屋重置价格、房屋装修及地面附着物参考价格，按照市公布的价格执行。
区位基准价由区房产、物价主管部门和区房屋拆迁主管部门制定并经高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准后公布。
第五十三条 交通、能源、水利等国家和省、市大型基础设施建设项目的拆迁，国家和省、市另有规定的，从其规定。
第五十四条 拆迁用于公益事业的公立学校、医院、敬老院、福利院等非生产经营性房屋及其附属物，拆迁人原则上应当依照有关法律、法规的规定和城乡规划的要求予以迁建；当地政府已有规划建设的，被拆迁人可以选择货币补偿。
第五十五条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂寺庙、文物古迹、古树名木和归侨、侨眷、华侨私有房屋等另有规定的，依照有关法律、法规的规定办理。
第五十六条 在本细则实施前已实施的拆迁项目，不适用本细则。
第五十七条 本细则自 年 月 日起实施。
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