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工程款优先权与抵押权和购买权竞合的处理
(2010-07-29 15:10:55)
合同法第二百八十六条规定，建设工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情况下，享有对该建造工程的优先受偿权，称为工程款优先权。在司法实践中，存在工程款优先权与抵押权和消费者购买权竞合的情形，以及抵押权与消费者购买权竞合的情形，应当遵循下列原则处理：
一、工程款优先权与一般抵押权竞合的处理
在工程款优先权与一般抵押权并存的情况下，何者优先？根据合同法第二百八十六条及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条的规定，工程款优先权优先于一般抵押权和其他
2、债权。其原因为：第一，一般认为，工程款优先权是法定权利，一般抵押权是约定权利，法定权利应当优先于约定权利；第二，从法律政策上考虑，工程款优先权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保；第三，建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给承包人，违背公平及诚实信用原则；第四，工程款优先权是法律保护承包人利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励创造社会财富的目的。
同时，为保护一般抵押权人的利益，笔者建议，承包人的工程款额应实行预先登记制度。虽从优先权的性质来看，此种权利无需登
3、记，因为它本身就是直接依据法律的规定而产生的优先受偿权。这样做可使一般抵押权人知悉抵押物状况：建设工程是否拖欠承包人工程款，是否存在法定抵押权。如果其事先知道存在法定抵押权，则一般抵押权人可能不会同意发包人以建设工程作为抵押标的，若其明知而为之，则应认为其自愿承担了因法定抵押权优先受偿而使其抵押权不能实现的风险。另一方面，关于工程的费用如果预先没有登记，事后也很容易发生纠纷，更何况如果发包人与承包人恶意串通虚报工程款，则在承包人的法定抵押权受偿后，一般抵押权人将会蒙受损害。所以，应将工程款预先登记，该登记的工程款也是承包人法定抵押权实现的最高数额。如果实际结算的工程款高于登记数额，则以登记为准
4、如果低于登记数额，则以实际结算数额为准。其他一般抵押权人可从登记的工程款中预先了解可能发生的法定抵押权，这样，对一般抵押权人和其他债权人更显公平。
二、工程款优先权与消费者购买权竞合的处理
在实务中，如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人的优先受偿权与消费者权利的冲突。根据《批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
1.在消费者已交付房款，并已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有
5、权，就该房屋而言，工程款优先权已归于消灭，自不待言。
2.在开发商尚未交房或虽交房而尚未办理产权过户，但消费者交付了全部或者大部分款项的情形下，工程款优先权不能对抗消费者。这是因为，如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背保护消费者的特殊法律政策。
3.消费者未交付房款或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情形下，工程款优先权具有对抗消费者的效力。因为未付清房款就办理产权过户，开发商与消费者显然具有明显恶意，损害承包人的利益。
三、消费者购买权与抵押权竞合的处理
根据《批复》的规定，工程
6、款优先权优先于抵押权，而支付了全部和大部分购房款的消费者，其权利又可对抗工程款优先权，不少人以此作一个三段论的推理：消费者的权利可对抗抵押权，从而得出了消费者权利、工程款优先权、抵押权、一般债权这样的财产分配规则。对此，笔者不敢苟同。一是支付了全部和大部分购房款但未取得房产证的消费者，其对该商品房所享有的权利性质，目前尚无定论。根据法理，该权利应属于债权，则债权不能优先担保物权。二是消费者购买权并不能对抗已办理登记的抵押权。在消费者购买权与抵押权竞合时，应按下列情形处理：
1.房屋先出售后抵押。若房屋买卖合同未登记，而抵押已办理登记的，该抵押权可对抗消费者购买权；若房屋买卖合同已登记备案或买受人已取得房地产权证，则抵押权不能对抗消费者购买权。因为登记备案的买卖合同具有对抗第三人的效力，而买受人取得所有权后，开发商进行抵押属于无权处分。
2.房屋先抵押后出售。根据担保法司法解释第六十七条的规定，即使出卖人未通知抵押权人或未告知购房人抵押物设定抵押的情况，买卖合同的效力不因此受影响，抵押权人仍可就经登记的抵押物行使物上追及权实现其权利。因此，不管该房屋已转移至何人之手，即使转让给消费者，消费者享有的权利仍然不能对抗该房屋的抵押权。
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