达州恒阳家居广场项目策划纲要.doc

达州恒阳家居广场项目策划纲要一、达州市概况达州市前身是由1993年7月经国务院批准，从达县地区划出巴中、南江、通江、平昌、邻水五县建立达川地区；1999年6月经国务院批准，撤消达川地区，设立地级达州市，辖通川区、达县、大竹县、渠县、开江县、宣汉县，代管省直辖万源市（县级）。全市幅员面积1.66万平方公里，总人口630万。达州市历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心：襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基础设施，织就了达州的立体交通网络。改革开放以来，特别是从1993年以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩，正在实现由农业大市逐步向经济强市的转变。l 地理位置达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。地处北纬30923220，东经10329108.23之间。北接陕西安康和湖北十堰，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市，是川渝鄂陕四省 (市)之交汇地，被誉为川渝鄂陕结合部经济发展的“金三角”。全市东西延绵180公里，南北长225公里，幅员面积1.66万平方公里，占四川省面积的2.9%，在全省各市、地、州面积中居第9位。达州交通便捷。襄(襄樊)渝(重庆)铁路贯穿全市，达(达州)成(成都)铁路，达(达州)万(万州)铁路方便畅达；210、318国道穿境而过，达渝高速公路已于2023年7月全线贯通，达州河市机场改建后可直航成都、重庆、西安、武汉等地；渠江航运直达重庆。l 行政区划达州市政府驻通川区，下辖达县、宣汉、开江、大竹、渠县、万源市、通川区。目前，达州市共有乡政府302个、镇政府87个、街道办事处2个、居委会320个、居民小组1,177个、村委会3,685个、村民小组33,338个。l 经济状况2023年，全市完毕国内生产总值255.14亿元、比上年增长11.6，增幅比上年提高0.8个百分点，人均GDP4009元.第一产业增长值85.9亿元、增长5.8。第二产业增长值87.87亿元、增长18.4，其中：规模以上工业增长值26.4亿元、增长29.5%。第三产业增长值81.37亿元、增长 10.9。全社会固定资产投资完毕86.14亿元，增长36.2。地方财政一般预算收入7.04亿元，增长13。城乡居民人均可支配收入5376元，增长8。农民人均纯收入2353元，增长130元。l 人口状况2023年全市总人口630万，其中：男性331万、女性299万人，非农业人口97万人、城区人口约35万人。l 自然环境达州市地势东北高（大巴山区），西南低（盆地丘陵区），最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔2458.3米;最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。大巴山横直在万源、宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝三块；山地占全市幅员面积70.70%、丘陵占28.10%、平坝占1.20%。达州市境内流域面积在100平方公里以上的河流有53条，1000平方公里以上的干流有15条。河流重要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布，前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流300公里入长江。l 自然资源2023年，全市土地面积为166平方公里、耕地面积为90.80万公顷、人均耕地为0.055公顷。境内潜在土地资源十分丰富，平坝、丘陵土地肥沃，重要分布在开江县、达县、通川区、大竹县、渠县等地，低产田土、低产园地、低产林地、低产水面土地有57.6万公顷，占全市耕地、林地、园地、养殖水面之和的47.67%，以大竹县、达县、宣汉县万源市较多。待开发土地资源为27.03万公顷，占辖区面积的16.31%，以万源市、宣汉县、达县较多。l 矿产资源达州市矿产丰富，全市已发现矿物38种，产地250余处。其中：已探明储量的28种、产地146处，可开发运用的28种，已开发运用的21种，分为能源矿、金属矿、非金属矿等。l 人力资源全市630万人口，其中：大专以上文化限度的有4.82多万人、中专以上文化限度的有5.57多万人，具有高级职称者1600多人、中级职称的有2.4万多人。农村劳动力有266万以上，除满足本地种养业和工副业外，常年剩余劳动力有100多万人。目前，外出务工人员在110万以上，遍及全国30个省、市、自治区及非洲、东欧、东南亚等地，每年为达州市创收2629亿元。l 人文荟萃位于宣汉罗家坝古老的“巴人文化”遗址，具有同“三星堆”同样的文化、艺术、旅游价值。渠县现存东汉时遗留下来的汉阙反映了高超的石刻艺术。冯焕阙、沈府君阙型造古朴，雕刻精致，细腻逼真，形态生动，为研究汉代生产、生活、建筑、交通工具，以及书法、绘 画艺术等提供了丰富的资料。达州已出土文物800余件：有北宋宣和七年 (1125)刻于现复兴乡两路口村的摩崖壁刻，有南宋庆元五年 (1199)铸太平兴国禅院鸿钟，有颇富传奇色彩的书法俊逸遒劲的“天缘桥”碑刻，有唐代元镇等著名诗人为达城留下的著名诗篇。达州自古不乏武将人才：东汉时的悍将冯焕，东汉末年农民起义并建立了大成政权的李特、李雄兄弟，三国时的蜀国大将王平，明末的抗清英雄李长祥等无不长留史册。达州具有光荣的革命传统：清嘉庆年间徐天德、王三槐等领导的白莲教起义，给清王朝以沉重打击；1923年，无及革命家王维舟在宣汉县建立了川东北第一个共产主义小组，工农革命运动随之蓬勃兴起；1929年，李家俊、雷玉书、唐伯壮领导了万源固军坝起义，拉开了川东北土地革命战争的 序幕；19321935年间，红四方面军建立了川陕革命根据地，在这里开展了轰轰烈烈的土地革命，由达州人王维舟和他的川东游击军组成的三十三军从这里汇人了中国革命的洪流；并孕育了“神剑将军”共和国国防部长张爱萍、巴山儒将魏传统和唐在刚、徐彦刚、陈伯钧、李中权、蔡长元、孙继争、向守志、任思忠、严政、瞿道文等大批战功卓著的将军。综上所述，达州市地处川、陕、鄂、渝四省市的交汇处，是川东北的门户要地，资源丰富、人杰地灵、经济活跃，具有较大的发展空间，是经商立市的抱负之地，为本项目“恒阳家居广场”的设立发明的良好的市场前景。二、达州市房地产市场及家居、建材装饰市场分析（一）、达州市房地产总体特性分析达州市内目前房地产开发热点区域重要为：市中心通川区、开发新区西外区及老城区南外区（即原达县）。2023年，达州市房地产开发投资14亿元，施工面积305万（其中：竣工面积108万），商品房预售额达7.7亿元（其中，现售成交额4.1亿元），商品住宅建筑面积均价达900元/平方米，而商业物业部分的建筑面积价格有着极大的差异。从开发现状来看，达州市房地产市场的总体情况比较落后，重要表现在建筑密度较大、分布集中、产品类型单一等，“有住必商”的现象严重，且市场仍停留在对多层住宅项目的打造和建设方面，市民对其的接受度大、信心较强，而对于高层电梯楼的结识和接受能力尚有待提高的基础上。由此可以得知：达州市房地产市场尚处在比较封闭和落后的阶段人们对于房地产的消费意识，还处在起步的初级和低档阶段。从区域房产分布来看，达州市商业网点较为密集和集中的区域，分布于市中心的通川区，大部分住宅项目及居民较为首选的区域为老城区南外区；而西外区作为开发新区，虽已基本成型，其内房地产项目的土地使用性质大多以“底商+住宅”的综合用地为主，但是，相对于其它各区而言，社区及商业的综合配套设施不够完善，生活较不方便，有待加大力度逐步整改和建设，而从发展的眼光来看，特别是达州市府搬迁计划等远景及利好因素的逐步实行、贯彻，将会影响的加快本区域的发展，极大地改善本地的区域环境、居住环境，提高本区域项目的价值。目前，西外区发展势头较猛、市场前景较好：受多重利好因素的影响和刺激，本区域房地产呈现出“百业争锋、百花齐放”的繁荣景象本区域现已聚集了打造大型商业物业必需的“人气”，已有部分档次相对较高的楼盘出现。从达州市房地产开发模式和主流产品来看，虽然达州市房地产市场尚处在起步阶段，但市场潜力极大，整体销售状况趋于良性发展趋势。但纵观全局，多层住宅项目极为热销，颇受市场追捧；而高层、小高层电梯公寓受达州市民的消费习性和目前的消费水平的影响和制约，市场抗性较大，仅可数的几个项目热销也大多处在市中心的通川区滨河路段附近，而西外区及其它区域的高层、小高层电梯公寓的销售却不尽人意。达州市目前所开发的项目，大多规划为“底商+住宅”格局，但纵观达州市目前的商业现状，在市中心通川区内尚存有大量沿街商业门面，且于近几年又陆续推出了一些商贸区和专业市场，商业物业的存量面积越来越大，同时，达州市其它区域的商业物业在近期也呈现出供应上升趋势，重要体现在新建项目、改造项目商业门面的增长和公有商业铺面产权部分，有供求失衡的不良趋势，市场竞争异常剧烈。从达州房地产的消费市场来看，其购买者基本以经商者为主、公务员次之，购买目的多以投资为主，自己经营、保值者次之。总而言之，达州房地产市场尚处在起步阶段，发展空间极大，高端物业（包含定位明确、业态领先的商业物业）的市场空白明显。（二）、达州市家居、建材装饰市场分析目前，达州市的建材市场重要分布在来凤路一带的“博美长城装饰城”、北外的“双师装饰市场”和“川东装饰市场”等，其规模较小、规划较差、档次难以提高，无法形成统一经营的规模效应。1达州市家具建材市场的基本情况（1）太平洋家私城（江洲大厦）：共三层，其中一层约300多，租金为6080元月；二层、三层约有3000，租金为50元月；全是租用，目前有部分正在装修，销售业绩很不错。（2）奇梦专卖店（金沙滩楼下）：有300多，租金为35元/平米/月。（3）成达家具行（金沙滩楼下）：有200多，租金为33元/月。（4）华林家私城（都市花园对面）：有300400，租金为30元/月。（5）双虎家具（江洲大厦）：有400左右，租金为37元/月。（6）银丰家私城（华洋对面）：楼上有600多，租金为25元/月；街面门市有800左右，租金为36元/月。（7）来凤路南洋家私城（原市五金厂）：共有800左右，现在商业面积正在拍卖，而商家租金都是以月数来租，租金在18元/月左右（属零租）。（8）名品家私城（地建司二楼）：有800900，租金为15元/月。（9）名品新店（水天花园销售部）：有3000多，共三层。其中一层5000多元/，二、三层为1400多元/（属自买）。（10）裕泰家私城（塔坨）：有3000多，共三层，其中一层有200多，年租金为75000元（属租的），二、三层有3000多，价格为1300元左右/（属自买）。（11）南外新桥兴家私城：有两层，其中一层有140左右，租金为15元/月左右，二层有500，租金为68元/月。（12）广福缘家具超市（血站对面）：共两层，一层有600左右，租金为13元左右/月，二层有500左右，租金为10元/月左右。（13）龙华家私城、金虎家私城等（南外草街子转盘处）：共有三家，面积有800左右（租金不清楚）。2家具、建筑建材装饰等品牌经营及租金记录（1）木地板系列：经营名称经营位置品 牌、种 类博美装饰城1F、2F来凤路红旗影院处国栋、安信、吉象、圣罗耐、欧典、菲林格尔、圣象地板、升达、圣罗、雅阁强化、雅特木业、好益、佳境、得雅露、科隆世家。文家梁至小红旗桥门市兰森日化小红旗桥（右边）帕斯克、芙蓉、江丽、柏高、柏顿、上海盛为3树实木、菲林格尔、大森林木业（袋鼠、翡翠面、标王、傲凯、永林蓝豹、远照、瑞士、卢森）。双狮装饰城61队车站旁边鸿鹰实木、爱特、劳斯、好益、欧标地板、江丽、佳佳乐、万象、升达。双狮装饰城61队对面张家湾正泰木业、江鸿木业、欧典地板、鸿基木业（欧圣卡、鸿基、大卫、柏力）、欧邦、欧圣、大卫、久盛木业、扬子地板、双迪竹门、天然林、瑞嘉、申王木、圣象、格斯威尔。（2）地砖系列：经营名称经营位置品 牌、种 类文家梁至达巴路口门市从兰森到达巴路的右边宏达瓷业、佛山微一陶瓷、佛山奥仕达、金利达、中裕陶瓷、威尼瓷砖、中盛陶瓷、茂米特陶瓷、皇冠瓷砖、巴丹瓷砖、亚希陶瓷、腾飞建材、威尼斯商人、新粤陶瓷、天纬陶瓷、冠珠陶瓷、裕景陶瓷、万茂、凯丽达陶瓷、四通建材超市2F（维康、白塔、迈克尔、花都、宏伟木地板）、米兰诺（科丰、亚富）、凯缔斯陶瓷（成兴）、福布斯、强辉、信合、新中源、凤凰陶瓷、美惠瓷业、奥美诺、金利达。双狮装饰城61队旁四维瓷业、天维瓷砖。双狮装饰城61队对面（张家湾）亚细亚陶瓷（亚细亚、银特、华纳、醒群）、嘉俊陶瓷（佳俊、劳伦斯、圣陶莎）、格莱斯陶瓷（格莱斯、依诺）、欧神诺陶瓷（欧神诺、利华）、鹏程陶瓷（英伦、新南悦）。博美装饰城红旗影院处鹏程陶瓷、金舵瓷业（金舵、博得）、裕景陶瓷、腾飞建材（新润成、冠军）、*凯丽达陶瓷（凯丽达、冠军）、蒙娜丽莎（蒙娜丽莎、金佛）、王者陶瓷（王者、喜来登）、高新建材（高新、宏宇）。（3）漆 类：经营名称经营位置品 牌、种 类双狮装饰城61队对面爱高漆、来威漆、高科力漆、三森漆、杜邦漆、健康苹果漆、鳄鱼漆、纳米漆。双狮装饰城61队旁蝶牌、亚士漆、卓雅丽漆、美亚漆、三颗树漆、爵士王漆、诺贝尔漆、欧伯莱漆、飞扬漆、龙牌柔曼丝、美莉斯。火车站至小红旗桥门市朝阳西路沿线天府明珠、世纪明珠、好家庭、爱淇漆、湘蓉、福新、3A漆、德旺。博美装饰城、来凤路至红旗大桥门市红旗影院至红旗大桥富亚（三峡）、普尔、统一聚脂、好家庭、千色花、紫金花、立邦、飞扬、鳄鱼漆、美涂士（富贵竹）、长颈鹿（菊花）、金田漆、燕巢漆、金贝、澳贝、嘉宝莉、金彩、嘉乐士、三峡、泰阁、杜邦、赛特环保漆、家丽安漆、大地、大宝、万众、爱的、威图士。（4）装潢公司：经营名称经营位置品 牌、种 类博美装饰城红旗影院处龙人装饰、川人装饰、四皇装饰、金点装饰、金德装饰、大禾装饰、远方装饰、梦工场装饰。双狮装饰城61队处百年装饰、西晶装饰、朝阳西路街面门市西一小旁爱西装饰朝阳西路街面门市市交警支队旁金点装饰（5）小五金类：经营名称经营位置品 牌、种 类博美装饰城红旗影院处华亿达、安居、佳邦（拉手）、鸿发装饰、聚泰电器、三星饰材、天皇装饰、吉力装饰、宏川装饰、龙人装饰行、金盛装饰行、荣鑫饰材。双狮装饰城61队处兴达、华意利、兰威斯、伟迪、安豪。（6）门：经营名称经营位置品 牌、种 类博美装饰城红旗影院处屋之巧、鹏鸿、华茂、千川、美森耐、福家、星月神、锦鹤、康弘、春天、美心、大川。双狮装饰城61队处兴雅、诚实、重庆九鼎、威力、万新、盼盼、金屋来。（7）其 他：经营名称经营位置品 牌、种 类双狮装饰城61队处时代布艺、蓬业门市、田野木业、防火防水材料（佛虹、克水王）、保温材料、联兴铝天花、台州吉祥铝塑、东晶中国涂料量度、恒源家私、时尚秀布艺等。（8）洁 具：经营名称经营位置品 牌、种 类博美装饰城红旗影院处澳斯曼、金洁（领航者、金洁）、浴之宝（特威斯）、家豪卫浴、美隆卫浴、利发卫浴（利发、艾得禾、楚楚、柯朗、法标）、欧蒙斯（嘉丽诺）、佳陶卫浴（贝诺斯、阿尔贝斯）、箭牌。朝阳西路世纪苑门市卡西尼卫浴、欧美尔洁具、帝王、上海得士高。双狮装饰城61队处洁士卫浴、恒洁卫浴（欧罗蒙）、佳欣（高尔夫）。（9）灯饰系列：经营名称经营位置品 牌、种 类双狮装饰城3F61队对面同发灯饰（胜球、欧耐士）、名人电器（名人、泸屋、万家灯）、金辉（中渝）、华昌灯饰（福田、菲朗）、欧朗光灯饰、正兴电器（索尼电子）、雷士、同心灯饰（台湾光展、凡赛斯）、亚明、希莉娜（欧普）、吕氏（三和灯饰）、华泰灯饰、鑫心灯饰（盈科、三雄极光、飞雕、雷士）。来凤路门市红旗电影院、市交通局对面龙华灯饰、恒光照明、欧安亚电工、唐灯泡、聚泰电器。朝阳西路门市地址不祥松日电器、松邦、鸿雕电器、捷鹰。（10）橱柜系列：经营名称经营位置品 牌、种 类双狮装饰城61队处四新橱柜、格林橱柜、益有、德贝、富绅。朝阳路地址不详爱妻橱业、豪爵橱柜。博美装饰城红旗影院处格林橱柜、禾田橱柜。（11）家私城：经营名称经营位置品 牌、种 类太平洋家私城江洲大厦底楼富安娜、皇朝、双虎、太阳神鸟、佳宏、依偎鸟、世德、全友、奥利、世纪葵花、香楠林、欧尔雅、金丰、金诺、金骑士、标卓、时尚空间、依格莱斯、太子、掌上明珠、杏田、先锋、梦丽莎、尊典、金柏居、金苹果、美盛、朗晴、高兰顿、朗萨、星座、宜家、伟信、海思威尔。建设家私建华巷好事达、松三、力天、澳新、欧时利、圣丹娜、金鹰、威娜、龙州大理石桌系列、美鑫、新川东、银丰、成达家私金沙滩底楼和艺、奇梦、森达由此，可以看出：达州市缺少中高端的建材大卖场，特别是在达州市房地产业蓬勃发展的这个关键时刻，在达州市房地产发展的起步阶段，开发中高端建材市场将有着十分巨大的市场空间和发展潜力。本项目地处西外区交通枢纽，地理位置优越，距达州市火车站约1公里，距机场约10公里，交通便捷，物流通畅，内挟达州、外延川渝陕鄂，商业地位及其显赫，竞争优势明显。将本项目定位为专业的家居、建材装饰大卖场，不仅可以达成规范和整合目前达州的建材市场、填补市场空缺的目的，还可形成强大的凝聚力，将零散市场紧紧地集约在本项目之内，达成“商业共荣体”的规模效应。同时，通过“时尚孵化器”的哺育和繁荣，完毕“恒阳”品牌旗下的中坚力量，并充足运用“品牌推广中心”的聚集、扩散功能和本项目的交通优势，辐射周边四方区域，促使“恒阳”品牌遍地开花，而逐步成为跨行业、跨省市的多元化公司（关于“时尚孵化器”和“品牌推广中心”的相关内容，详见本案后文阐述）。特别是随着达州市政府最迟于2023年搬迁于西外区，本项目可依托邻近火车站的物流优势和便捷的交通网络，商业物业的上升空间极大、市场潜力极为可观。反观本项目所在区域西外区的现状，不容讳言，商业配套设施较为落后、业态单一，但作为一个新区特别是纵观达州市全市及周边区域而言，至今还没有一个运作较为成功的、能辐射四方的、集约“家居、建材、装饰材料等”为一体的、Shopping Mall模式的主题商场。所以，本案牢牢把握这个巨大的商业契机，在深挖市场潜力的前提下，根据达州市和周边四方的综合现状，以发展的眼光将本项目打导致为“恒阳家居广场”新居大世界，通过我们对本项目的策略整合和强势运作，使之一举成为填补市场空白、引领时尚消费潮流、改善市民生活质量、本土化专业型的Shopping Mall恒阳家居Shopping Mall。三、本项目SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）1 处西外开发新区干道旁，地理位置优越，交通相称便捷，便于人流、物流，有助于开设大型家居广场。2 项目周边已推出或即将推出的住宅项目众多，对家居建材的需求量较大。3 本项目尚未正式规划设计，在建筑方面有助于科学的规划设计、明确的市场定位，为家居广场量身打造，具有很强的可塑性，使本项目具有鲜明的特色。1 老城区已有双狮、川东、博美、太平洋等同类商场，且经营状况较好。2 该地段的商业氛围不是太抱负，对开设大型专业市场须经历一段时期的哺育过程。3 本项目征地成本较高，减小了项目的赢利空间。4 住宅部分为电梯公寓，在达州市本地购买者中有一定的抗性。机会（OPPORTURNITIES）威胁（TREATMENTS）1 明年政府西迁及1500多户的公务员入住，为西外新区带来蓬勃生机。2 达州市目前在家具及建材市场发展还较为落后，为本市场提供了有利空间。3 成渝两地的同类市场众多，竞争激励，本地不少商家欲向周边二级城市寻求发展。4 合理的市场布局，有助于整体经营，将吸引不少现在老城区的家具建材经营户前来入场。1 项目尚未正式启动，如有其它同类市场提早推出，本家居广场将受到严重影响。2 项目体量较大，须在资金及资源上得到有力保障。3 政府出台不利政策，影响项目顺利实行。四、本项目基本定位（一）定位原则1、一个中心：按照摩尔（Shopping Mall）模式打造以“家具类、装饰类、建材类、灯饰类、厨卫类等产品及配套材料及用品”为主体，涉及与居家有关的其它用品在内的“一站式购物中心”（One Step Shopping），达成以“市”聚“商”，以“商”聚“人”的目的。l 基 核：新居大世界时尚家居专业大卖场充足融合Shopping Mall的理念于经营模式，抓住事关商业圈繁荣和商业型房产项目运作成败核心问题的两“气”“商气”和“人气”，通过对开发项目的产品结构和功能布局的合理构筑，以及对开发流程及节奏的有效控制，使这两“气”最大限度地向本项目快速聚集，实现项目特质和销售价格的大幅提高。2、两个基本点：l 基点一：购娱互动Shopping Mall直译是“购物林荫道”的意思。Mall的原意是指林荫道，而在Shopping Mall中，Mall特指步行街，在购物步行街上购物和漫步，如同在林荫道上闲逛同样舒适、惬意，因此称之为“购物林荫道”。“摩尔”即Mall的译音，特指大型购物中心，是属于一种新兴的复合型商业零售业态。Shopping Mall是随着欧美国家的家庭汽车化、住宅郊区化而产生的，是起源较早和较为成熟、规范的一种复合性商业零售业态，一经推出即受到市场的热烈追捧，后逐步引入到日本、东南亚及我国香港、台湾地区。数年以来的发展，目前Shopping Mall已成为由许多主题商店、餐馆等休闲场合组成的大型零售综合体，是一种集“购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游”于一体的、一站式购物的消费场合。Shopping Mall的特性明显，重要有以下二个方面：大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。尽管本项目不也许打导致经典意义上的Shopping Mall，但是Shopping Mall所集中体现出的先进的现代商业理念，特别是其所拥有的复合性、兼容性、多样化和人性化的特性，对于我们解决好“恒阳家居广场”与流通业宏观面的关系、“恒阳家居广场”与周边商业物业的关系以及恒阳公司战略发展和“恒阳”品牌扩张的关系等问题等，均具有强大的穿透力和普遍的渗透性。因此，“恒阳家居广场”从其诞生之初期，就决定其独特性和发明性，不能教条地照搬国外的Shopping Mall模式，只须按照“购娱互动”这个基点，结合中国特色和达州本土及本项目的实际条件和需要，打造出具有本项目特色和本土化的Shopping Mall新居大世界。只有这样，才干在导入Shopping Mall理念的前提下发明出一种全新的商业业态和运作模式。如此，我们必须将“购物场合”和“休闲场合”这两类不同而又关系密切的商业物业类型有机地结合在一起，并通过项目运作的全过程，形成由这两个基本要素所构成的和谐系统，互相促进、互相影响、互相强化和反复叠加，共同将由购物场合和休闲场合所聚集的消费人流交织在一起，使整个场合的“人气”和“商气”不断提高既保证了购物消费的“人气”，又保证了休闲消费的“人气”，从而奠定了“恒阳家居广场”的商业价值快速提高和永续经营的基础。根据我们在各地操作商业物业的经验，不管哪个大型商业物业项目具体情况有多大的差异性，“购娱互动”始终都是现代商业经营业态构成的一条基本规律，是各种商业业态提高档次和升级换代的基本着眼点，是大型商业物业开发项目成功运作行之有效的基本手法，这种模式特别是在商业尚不发达而有较大商业发展需要的区域，效果特别明显。l 基点二：以大带小运作大型商业物业开发项目的另一个基本点就是“以大带小”，即：以“中心店”聚集人气和提高商业街的商业气氛，从而带动开发项目内其它商业用房，特别是独立商铺商业价值的提高有着极大的促进作用。通过“以大带小”基点的实行，可最大限度地保证恒阳公司在较短的开发周期内，能以较高的价格完毕商业物业的销售，实现资金的快速回笼。“以大带小”这一基点是由国内现行的房地产投资开发能力和相应的投资开发模式所决定的，它规定开发商将投资回收的重要来源（即利益诉求点偏重于中小型商业用房和独立商铺），通过中心店的造势与托市，形成人气聚集的内核，保证独立门面能有一个较好的经营预期。我们正是把握住了这个基点，才实现了一个个商业物业开发项目定位的成功，创出了一个又一个该区域商铺的“天价”。因此，我们认为：本项目的定位也应当紧紧抓住这一基点。（二）项目初步定位本公司通过对深圳、广州、上海和北京等发达地区新兴商业物业（涉及国外连锁建材超市）的调查发现：现在的商业物业功能正朝着休闲、娱乐、文化等多元化趋势发展，顾客在商场内不是进行简朴的货币与商品的互换活动，其重视的是在商场活动中的参与性。即：顾客以不为购物而购物，而为休闲、文化、回归自然、体验所追求的的生活方式而购物，也就是如前所述的“购娱互动”，这已经成为现代大型商业物业项目定位的基本规律。本项目的建成，虽然即将成为达州市新区西外区的重要组成部分，但由于其总体规模有限，对“购”与“娱”的结合也不也许漫无边际及囊括所有，它应当在参与提高商业中心档次与功能的同时，与周边的成熟商圈及社区、物业功能保持尽也许和谐的关系。因此，本项目要在目前剧烈的商业竞争环境中脱颖而出，只有在物业规划上进行大胆创新、在物业功能上与现有街区其他部分的功能形成互补、在突显自身独有的家居主题特色的同时，最大限度地使周边地物业功能成为自己的必要配套和附属设施。现根据前文对本项目各个方面进行的分析和综述，我们认为：“恒阳家居广场”项目应打导致为“多品牌聚集的批零兼营的、本土化专业化的Shopping Mall”，具有“时尚孵化器”和“品牌推广中心”这两大功能。1核心定位：“多品牌聚集的家居建材大卖场”2基本功能：时尚孵化期融汇世界，引领时尚品牌推广中心促进流通，辐射四方3运作策略：购娱互动、以大带小优势整合、互补互动4功能描述：（1）时尚孵化器所谓“时尚孵化器”，是由知名主力商家、品牌店（即涉及了各类专业店、专卖店和各类建材装饰行业的品牌旗舰店，在这里我们将之统称为“品牌店”）、家居商品流通孵化中心（即各类家居“品牌店”开展批发代理业务办公的集中性商务场合和相应的服务体系）、家居时尚文化与品牌传播中心（涉及展示、演示和会议功能的多功能场合和相应的服务体系）和外资形象的恒阳家居广场经营管理中心（涉及了“恒阳家居广场的品牌整合与整体推广”、“恒阳家居广场的公共事务管理与整体经营”和“恒阳家居广场营业范围内的所有物业的平常管理及服务）等多个子系统。（2）品牌推广中心所谓“品牌推广中心”，即：将“时尚孵化器”所聚集和“请进来”的各知名品牌通过策略整合后向外推广、幅射而“走出去”（其纲要下文述及，详文待后期提供）。5基本功能：l 适应现代社会高效率、快节奏的需要，满足人们对家居类商品一站式购足的规定l 适应现代社会多元化消费的需要，满足购物、休闲活动和体验式消费相结合的规定l 满足人们对购物环境舒适性与安全性的规定，可以以优良的室内人工环境，摆脱不良自然条件的影响l 满足人们社会交往的规定，通过商业空间的休闲化为购物者亲友之间的交往活动提供必要的条件结合“恒阳家居广场”的实际，作为“时尚孵化器”和“品牌推广中心”的本项目，应当在满足上述基本功能需要的基础上，进一步扩展其在商业流通产业和公司战略发展方面的功能，具体涉及：（1）时尚示范功能l 时尚示范和引领潮流，是恒阳家居广场的首要功能。恒阳家居广场将导入的“一体化购物”模式及经营理念，是各种商业形态提高档次和升级换代的基本模式，也是商品购物消费的一种潮流和趋势，其自身就具有时尚性，且“时尚先锋”定位的自身，又包含着商品的时尚、消费的时尚、生活的时尚等，打造档次高、规模大、品牌全、商品多的时尚消费空间，所营造的是一个舒适、轻松、快乐的“一体化购物”环境。l 作为“时尚孵化器”，恒阳家居广场要“孵化”一种新的生活方式。深刻体现恒阳家居广场先进理念的“时尚孵化器”，应当使本项目成为目前达州市甚至周边四方（川、陕、鄂、渝）地区最高端的时尚消费资源，不管是在达州本地，还是整个周边区域，可以进入恒阳家居广场的主力店及品牌店的商品和服务都应当最佳的，使恒阳家居广场成为引领时尚的“旗手”和引发潮流的“源头”。众多知名商家和品牌的引进和融入，旗帜鲜明的品牌商品购物氛围、创新超前的规划设计、科学合理的功能分区、一站式的人性化购物环境、特色化商业服务及轻松、愉悦的消费场合，将使得恒阳家居广场自身就是一个品牌和形象的大展台，并在商业物业同质化竞争越来越剧烈的全国各地，面貌全新的摩尔模式的异军突起和“时尚孵化器”的强势导入，将大大冲击现有的商业形态和人们因有的消费行为、消费习性，甚至影响和带动而转变其生活方式。（2）经营资源整合功能倾心演绎全新的购物模式，与众不同的专业市场新形象，引领品牌购物潮流，展示“专业化、规模化、品牌化”，哺育好这个品牌，就是获得了最佳的经营资源。同时，在“融入全世界”大前提下的强势整合，大量知名品牌、优秀品牌的引进，使得通过这个孵化器整合的经营资源都是最优质的，必将使恒阳家居广场在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、资金流的同时，使得恒阳家居广场及恒阳公司的整体品牌有一个极好的素质基础，并最终聚集为本项目的整体品牌影响力。（3）市场网络构筑功能恒阳家居广场不是简朴地在达州建立一个“批发”或“批零兼营”的市场载体，而是要将引入到恒阳家居广场的经营资源和商品品牌进行“二次加压”和整体扩散，使整合后的恒阳品牌和“时尚孵化器”，成为恒阳家居广场在川陕鄂渝边区乃至中国西部二级商圈构筑市场网络的基本动力和资源，从而建立在恒阳家居广场品牌的率领下，以达州为中心，构筑起辐射“边区”和二级市场的家居商品流通网络。（4）流通产业扩张功能恒阳家居广场合搭建的这个巨大的商业平台，可认为开发商建立一个涵盖整个西部地区的物流及品牌扩散的网络，为恒阳公司通过品牌输出、模式复制等手段实现快速的扩张和超常规发展打下良好的基础，构筑恒阳公司的商业帝国。（5）地产升值功能恒阳家居广场的独特构造，使其拥有了比常规的零售商业和常规的批发市场都要大得多的商业物业消化能力和物业功能提高能力。因此，它所到之处，必将大大带动相应范围内地产的大幅度升值，假如恒阳公司在恒阳家居广场的建设与运营过程中，同步哺育和提高自身的商业运作能力，将使恒阳公司建立起比现在以房地产开发行业为主体产业的赚钱能力都要高得多的新型产业结构，从而实现流通产业与房地产业的良性互动，并通过由此而来的商业地产的巨幅利润空间，加速实现恒阳公司的长远战略目的。所以，我们对本项目的定位做出以下建议：l 项目总体定位： 区域性专业市场的全新升级版（多品牌聚集的批零兼营的、本土化的家居专业Shopping Mall）关于这个“升级版”，重要体现在如下几个方面：1经营模式定位：“时尚孵化器”“品牌推广中心”不是单纯依赖于某一大类商品或依托某个商品大类的大集合式专业化市场，而是具有经营品牌的聚集作用，并充足运用多中心店（即主力店）的凝聚力介入市场竞争，以雄霸达州市场。并在此基础上，打造“品牌运营中心”，其目的是为了推动和实现“达州恒阳家具广场”项目产权式商铺的营销推广。（1）体现出“多品牌聚集、多中心店（主力店）经营的孵化基地和时尚消费推广中心”的强大功能和品牌效应，一举成为达州商业旗舰。 商业孵化基地品牌孵化器、财富孵化器。 时尚推广中心引导消费、推动时尚。（2）按照“强强结合，一统达州，幅射四方”的原则，聚集多个经营品牌、集合多个“中心店”（即“主力店”），引领和引导市场，使本项目成为品牌聚集和推广中心。2项目功能分区：以大带小、优势整合对于本项目的功能分区，鉴于本项目的综合情况及控规等尚未完全确立的情况下，我们认为“恒阳商业广场”项目商业物业部分应按“家具及家居用品区”和“建材装饰区”二大部分进行划分，其总体规模不可过小，但亦不能过于庞大，初步规划在3.5万左右，其楼层以两层最佳，不可超过3层。（1）家居用品区：含家具类、厨房类、卫生洁具类、浴室类及床上用品等。目前达州市家具用品经营面积虽已过万平方，但市场仍具有较大的空间，仍未达成饱和状态。现根据我公司对达州建材、家居等行业多个市场及各业主的进一步调研和多次分析，并依据有关专家的初步分析，认为“家居用品区”的规模不可过大，应严格控制在2万以内，以在本区域形成强势形象，对较小规模的经营商家形成挤压和吸引，形成归市的趋势。（2）建材装饰区：建材、装饰材料等（如厨柜及卫浴类、地砖类、地板类、家具类、门管件、木材类、软装潢、涂料类、五金类、园艺类、电动工具、电料灯具。目前，达州市场已有多个专业市场，但其规模相对较小，无法形成竞争优势和区域幅射力。通过策略组合的强势实行，本项目可充足运用引进新品牌和错位经营的经营策略，特别是新型商业业态的进入，将在达州市场上及社会公众心目中引起强大的震撼力和轰动效应，市场前景相称可观，潜力极其巨大。但是，有关专家特别指出：该区的经营规模不可超过2.5万（其中涉及商业部分派套设施部分面积）。只有如此，才干充足运用本项目所拥有的良好区域优势和前景极大的商业契机，将本项目打导致为拥有鲜明的文化主题和赋予其“人性”和“人情味”的轻松、愉悦的商业服务及消费场合，形成符合国际商业发展潮流的、以建材家居为专业特色的、具有本土特色的Sopping Mall“新居大世界”的独特魅力，一举占领达州市场，独领风骚。3项目形象定位：时尚家居产业孵化基地多品牌聚集的家居品牌推广中心通过专业系统的形象包装，一改建材产品冰冷、凌乱、非人性的面目，塑造出本项目与众不同购物新形象，倾心演绎一种全新的购物模式。4项目经营业态定位主题商场主题商场起源于欧美，类似于一种大型的综合性专卖店，其专攻某一大类范畴的消费市场，为特定的目的消费群体提供一站式消费的系列服务，让这个群体所有的消费需要都能在这里得到满足。目前，主题商场在国外颇成气候，已成为一个极富生