恒大开发成本操作手册.doc

成 本 篇

第一章：总则 ————————————————————————————2
第一条：成本业务操作及管理办法制定依据 ————————————— 2
第二条：成本岗位财务人员的基本规定 ——————————————— 2
第二章：成本归集的基础工作指引 ————————————————————2
第三条：成本核算项目的拟定 ————————————————————2
第四条：成本项目基础信息的来源与取得 ——————————————5
第五条：协议的接受与审核 ————————————————————6
第三章：成本资金申请审批操作指引 ——————————————————6
第六条：《申请使用资金审批表》的填报部门 ————————————6
第七条：《申请使用资金审批表》的审核流程 —————————————7
第八条：《申请使用资金审批表》的审核操作细则 ——————————8
第九条：付款操作管理 ——————————————————————9
第十条：发票复印件建立档案的管理规 ———————————————10
第十一条：客户公司名称变更或委托其他单位索取工程款的管理规定 —— 11
第十二条：集团内部公司之间垫付成本资金的操作办法 ——————— 11
第十三条：履约保函和保证金的管理 ———————————————— 11
第四章：财务核算指引 ———————————————————————11
第十四条：成本核算项目 —————————————————————11
第十五条：产品成本核算与结转的原则 ———————————————11
第十六条：成本分派方法 —————————————————————12
第十七条：成本核算的内容 —————————————————————12
第十八条：会计科目的设立 —————————————————————13
第十九条：成本核算流程 —————————————————————13
第二十条：开发成本的帐务解决指引 ————————————————15
第五章 成本报表编制及管理指引 ——————————————————— 25
第二十一条： 成本报表的内容 ——————————————————— 25
第二十二条： 成本报表的编制方法 ———————————————25
第二十三条： 其他报表的编制 —————————————————29
第二十四条： 成本报表的管理 —————————————————30
第六章：总结 ———————————————————————————30
附件（第31页—43页）
第一章 总则
房地产开发业务成本核算与管理是一项综合性的系统管理工程，涉及成本核算组织、成本控制设计、成本控制制度、成本分析、成本考核评估及税务规划等相称广的范围。在实际工作中，成本业务核算与管理的操作细则应遵循“与时俱进”、“与司俱进”的基本原则，在保持基本稳定的前提下，不断调整完善操作流程、提高管理水平。
第一条 成本业务操作及管理办法制定依据
根据集团公司《财务管理制度》、《成本会计岗位职责及考核细则》等有关规定，为了适应公司不断发展的需要，结合成本岗位工作特点，规范成本款项支付程序和相关业务的办理手续，为成本财务人员提供清楚明了的操作指引，使操作规范化、程序化，避免差错和防范风险、提高工作效率，配合公司《协议履约监督管理办法》等规章制度的有关规定特制定成本业务操作及管理办法细则。
第二条 成本岗位财务人员基本规定
必须纯熟掌握国家财经法规、财务制度、税法和公司财务管理规定，对各项经济活动进行严格的核算和监督，将纳税规划的精神融入到平常成本管理和会计核算中。应严格遵守公司财经纪律，树立恒大诚信形象，廉洁自律，杜绝与客户发生公司业务以外的任何经济利益关系。做到忠于职守、廉洁奉公、实事求是，保守公司秘密。

第二章 成本归集的基础工作指引

第三条 成本核算项目的拟定
（一）成本核算项目的定义
成本核算项目是指房地产开发公司在进行成本核算时，所拟定的归集和分派开发产品成本的承担者。
（二）成本核算项目拟定的原则
成本核算项目由地区公司总工室、综合计划部、预决算部以及财务部在开工之前依照如下原则合理拟定，并报集团财务中心备案，如楼盘比较复杂的，应与财务中心协商拟定。成本核算项目一经拟定，不能随意更改，若项目调规或开发计划变更导致原成本核算项目无法使用，必须重新上报集团财务中心进行NC调整，并上报新旧分期对照表，避免因成本核算项目前后不能衔接导致账目混乱，出现税务风险。
1、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本项目进行核算。
2、产品类型区分原则。虽在同一地点，开工时间相近，但开发的产品类型不同、使用功能不同，可作为独立的成本项目进行核算。
3、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。
4、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异也许导致其预期成本存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。
5、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划提成本项目进行核算。
对于上述拟定成本核算项目的原则，各地区在采用时应当按照上述原则的先后顺序依次考虑来细化成本核算项目。
（三）成本核算项目的具体划分
财务中心控制NC财务系统的成本核算项目设立权限，目前房地产开发产品按地区-楼盘-分期模式设立，集团负责成本核算项目的前四级设立，四级以后成本项目由地区公司财务部根据实际情况自行添加设立。
NC系统成本核算项目设立具体如下：
1、住宅产品的分期按照成本核算项目确认原则来划分，如：一期、二期、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配套设施（非独立建筑）含在所属建筑物相应的产品中核算，不用单独设立核算项目，例如：卫生站、居委会、派出所等。
2、公共配套：重要指酒店、六大中心、综合楼、来宾楼、独立商铺、独立车库。
3、市政配套重要指无偿移交政府的独立建筑物：煤气站、消防站、垃圾站等。
4、园林工程：重要指社区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖与喷泉、木栈道等，不含空中花园。
5、归集待分摊是指由整个楼盘受益的及暂时无法明确受益项目的，先行在此归集。如：整个社区的道路、下水道管网、社区电力设施及通讯网络，以及土地和资本化利息等。

房地产开发成本NC设立结构图如下：

第四条 成本项目基础信息的来源与取得
财务部门根据成本项目分级归集成本基础信息、协议信息、协议付款及累计进度。预决算部门每月必须按照成本项目分列报送工程进度资料，清楚反映各成本项目的累计进度，并在地区项目分期中按照产品类型提供进度信息。
开发成本归集过程中所需的各项基础数据以《基本信息表》的方式进行记载，作为成本台帐管理中的面积数据库，归集各个楼盘的开发报建、立项批复、政府文献、权属文献等中的相关基础资料信息。每月应根据建设进度及开发的进展及时更新相关的基本信息。具体有关信息与提交部门如下：
1、土地协议与土地证
地区公司财务部根据签定的土地出让协议、项目收购股权转让协议，拟定土地成本总价、土地面积，并从开发部门取得土地证。
财务部据以填列《基础信息表》总占地面积，并根据协议付款约定，按土地分期先后序时填列土地支付明细表有关成本、税费等款项支付信息。《基础信息表》占地面积应与《土地支付明细表》中占地面积一致。
2、总平面规划图
开发报建拟定的总平面规划图，获批后2天内，由地区公司开发部转交一份复印件给地区公司财务部，作为开发成本核算的基础信息资料；发生规划调整，同样须依上述程序与时限，将获批规划调整总平面规划图复印件一份交地区公司财务部。
财务部依据总平面规划图拟定的总建筑面积、容积率等信息填列基础信息表。
3、预售证或实测报告
开发部取得的预售证或实测报告所反映的建筑面积，两天内应将证件和报告复印一份给财务部。
4、建筑面积确认
建筑面积确认按照以下取得证照的先后顺序为原则：总平面规划图à规划许可证à预售证à实测报告。
5、基础信息数据维护
地区公司总工室每月25日前将更新的成本项目分期建筑面积、投影面积、占地面积、容积率、车位个数等信息提交财务部，据以填列基础信息表。
上述相关业务部门必须积极配合，未及时更新导致成本计算失真等影响上市报表披露，财务部门发现即提请地区公司董事长作为失职问责解决。
第五条 协议的接受与审核
1、 按照公司关于协议订立、审批、备案的有关规定，签收公司档案管理部门转交的协议，不得擅自接受立项部门未经公司领导批准、未盖章的协议，不得以立项部门、协议承接单位提供的协议作为资金申请单审核、付款的依据。对于工程部签发的工程委托书，须参考协议进行登记与管理。
2、 对签收的协议应具体审核协议名称、发包单位、承接单位、协议标的、协议金额、付款条件、付款日期、协议签订委托人等。
3、 对协议发包单位与项目立项开发单位不符、无协议签订委托（代表）人署名、未盖公章、协议金额不对的的应及时向本部门领导报告；需要更正补全的，应与协议立项部门联系，提请协议立项部门办理更正补全手续。
4、 更正后的协议需办理原协议作废、更换新协议手续后方可作为办理资金申请手续的依据。
5、 与公司协议订立部门加强联系，及时掌握承建单位的基本状况，涉及联系人、联系地址、电话等资料，建立客户档案。

第三章 成本资金申请审批操作指引
成本岗位财务人员必须纯熟掌握公司《财务管理制度》、《协议履约管理制度》、《公司管理审批权限的告知》的规定，严格按照公司有关资金使用申请审批时限、权限、程序等规定办理各项成本业务的资金审核申报、支付手续，配合财务部经理实现资金有计划管理，保障公司资金安全，提高资金使用效率。

第六条《申请使用资金审批表》的填报部门
1、 工程类、采购类资金审批单（各类工程施工协议及委托；各种桩基检测协议及委托、开荒清洁协议及委托、电梯、供水、中央空调、大型垃圾解决等设备采购协议、签订年度购货协议的代施工单位代购代扣代付的甲供材料以及由地区采购部签订协议或未签订协议的零星采购的的甲供材料）均应由预决算部门填写资金审批单。
2、 设计类资金审批单（各类设计协议及相关的晒图费、透视图费用等）属于地区公司与设计单位签订协议的由地区公司总工室填写资金审批单，属于集团（设计院）统一签订通用协议的由设计院填写资金审批单。
3、 施工水电费的资金审批单由工程部填写资金审批单
4、 开发报建类资金审批单（各种前期开发报建费用、各种预测费、实测费、公告费和报建相关的购买地形图费等）由地区公司开发部填写资金审批单。
5、 物业维修费资金审批单由物业公司填写资金审批单。

第七条 《申请使用资金审批表》的审核流程
1、 凡是订立协议（或委托）的项目《申请使用资金审批表》均应由申请部门经办人、申请部门经理审批、协议履约部审核后，统一由协议履约部转交财务部门审核、按审批权限报公司相关领导审批。除特殊情况外，不得接罢手续不全的《申请使用资金审批表》。
2、 未订立协议的项目《申请使用资金审批表》由申请部门经办人、申请部门经理审批，申请部门分管领导审批后直接交财务部门办理审核、按审批权限报公司相关领导审批。
3、 特殊资金申请付款（如滞纳金、罚款、监控转款、还贷涂销、钞票支付工程款项、无协议付款、手续不全等）按总部管理办法和地区公司管理办法的相关规定执行。
4、 施工用水费、施工用电费的资金使用申请办法：工程部附缴款告知书及分摊表，报预决算部在资金审批单上签署意见注明已登台帐后，由财务部审核，报地区公司董事长审批。
5、 物业维修费的申报办法：在保修期内应由原施工单位承担或应由开发商承担的物业维修费，物业公司每月1015日将发生的物业维修费的签证单编号并汇总，按物业归属的开发单位分别填报《申请使用资金审批表》，预决算部在物业维修费的汇总表上签署意见注明已登台帐、财务部审核登记，报地区公司董事长审批。
物业维修费资金申请的注意事项：
1）、如保修期内应由原施工单位进行维修，所产生的维修费应由原施工单位承担，如原施工单位未准时维修，可根据协议约定，由我司另找施工单位或物业公司进行维修（若由物业公司维修，应计算材料和人工费用），维修费用由预决算审核后，由我司代付，并从原施工单位质保金中扣回。
2）如已超过保修期，且已经交付物业公司后所发生的维修费，不再由项目公司承担，应向政府申请物业维修基金。
3）特殊因素，工程质保期内维修，不属于原施工单位责任的，依据维修情况报主管领导和董事长审批后进行维修，由项目公司承担。
接受《申请使用资金审批表》后应及时登记《申请使用资金审批表呈报一览表》，该表具体填写接受日期、成本岗经办人、呈报日期、资金申请项目、资金审批单金额、实际支付金额、批复情况、支付情况等信息。
第八条 《申请使用资金审批表》的审核操作细则
1、 严格审查资金申请项目是否合理，所发生成本项目是否符合成本归集项目规定，内容是否真实，附件是否齐全，手续是否完备，数字是否准确，支付去向是否明确。
《申请使用资金审批表》的填写应使用黑色正楷字体填写，机打审批表署名必须手签，收付款单位名称及银行资料、金额大小写不得涂改，其他内容不得随意涂改。在“用途或理由”栏填写如下内容：（以工程款为例）根据协议第*条申请支付达成付款条件的某月进度款**元，按协议约定条款计算本月应支付进度数=月进度款*付款比例（%）—罚款等需在进度中扣除项目=**元。本期需要扣除甲供材及其他应扣除款项 **元，实际支付**元。资金审批单上的付款金额为申报的进度金额，包含甲供材和代付费用等。实际支付的金额由财务部在付款金额的下方用黑色签字表填写。
2、申请使用资金部门应在《申请使用资金审批表》上加注收款单位联系人及联系方式。
3、对不符合规定及手续不完备的申请，应及时退回呈报部门补办手续或拒付。
4、审核《申请使用资金审批表》中各项具体内容涉及：
（1）付款申请是否有协议，非协议付款是否附必要的文献资料；
（2）收款单位与协议单位名称是否一致；
（3）付款单位是否是付款项目的承担单位；
（4）申请用途或理由与协议是否一致；
（5）付款金额是否与协议规定、附件资料金额相符，是否出现超协议金额的付款。（对于超协议付款的资金审批单在审核时一定要在资金审批单上注明：协议总价，含本次申请后累计已付款，累计超协议金额及比例等内容，作为领导审批时的参考。）
（6）付款方式是否合理；
（7）付款金额大小写是否对的、一致；
（8）申请支付工程进度款，是否附有手续齐全的《工程进度申请表》原件；双方签字拟定的《工程造价预（结）算书》封面，以及《分项工程汇总表》。
（9）申请支付工程结算款，是否附有已经审批完毕的《工程结算审批表》复印件。以及由对方单位开具该项目的累计收款证明。
（10）经办人、用款部门经理、协议履约部审核人签字是否齐全，分管领导签字是否齐全，是否符合审批权限的规定；
（11）有无代供材料、转扣款、预付款等未扣回费用。
（12）对于施工单位委托项目公司付款给其他施工单位或是材料供应商的资金审批单，必须附有该施工单位开具给项目公司的委托付款书，并同时提供该施工单位开具的发票。
第九条 付款操作管理
1、 《使用资金申请审批表》经权限许可的公司领导审批批准后，当天集中汇总应付项目及应付金额报财务部经理，由财务部经理按照当前的资金计划安排资金后，告知收款单位，办理支付手续。
2、 开具支票前积极与客户联系，约定付款时间，提醒客户注意携带符合规定的发票、单位委托收款证明、收款人本人的有效身份证明。
3、 将《申请使用资金审批表》转交出纳员，由出纳员开具付款票据。
4、 成本岗内部尽量做到集中统一将凭证及附件递交财务部经理审核及加盖财务经理保管的银行印鉴。
5、 审查支付审核支票昂首与收款单位是否一致，支票金额大小写是否一致，支票金额是否与申请使用资金申请表的实付金额一致，时间是否对的，出纳员所盖银行印鉴是否清楚对的
6、 收齐客户发票等资料，办理付款手续。
对行政性收费需先付款方可索取发票的，由经办人员填写欠发票承诺书后办理付款手续；除此之外的付款假如无发票的，收款单位必须提供欠发票承诺书由经办部门经理签署意见后报地区董事长审批批准后方可办理付款手续。
7、 付款收取发票时应审查客户提供的原始凭证的各项内容：
1）发票的类型是否与协议的内容相符。除购销协议以及提供修理修配劳务（属于应由项目公司承担的地方税务局认可的设备及相应劳务）取得国税部门印制的发票之外，其他事项均为地税部门印制的建筑业统一发票或其他服务业统一发票以及税务部门认可的行政事业单位专用收据，对于已经在协议中明确分开设备金额及安装金额，必须相应提供施工发票及商品买卖发票，不得合并收取商品的购销发票或是建筑业统一发票。
在付款时，对于一次性付清的工程委托以及工程项目的结算款（留质保金），必须取得结算总额（含质保金）的发票。
2）、发票昂首单位名称是否为付款单位；
3）、工程项目名称是否对的；
4）、发票填开日期是否对的；
5）、发票开出单位是否与申请使用资金审批表的收款单位是否一致。
6）、鉴别发票的真伪。
7）对于代购代扣代付的甲供材类的付款，在收取发票时发票的昂首为相应的施工单位名称。收到发票时应及时登记代管甲供材发票台账涉及材料供应商、材料供应的楼盘、施工单位全称、发票金额、发票编码等，由施工单位签收。
发票开具不符合发票管理规定的，应请客户重新开具或按规定办理补正手续，方能办理付款手续。
第十条 发票复印件建立档案的管理规定
对股权投资、土地、主体工程、重要开发报建费用等付款收取的发票，应予以复印，并建立电子档案，由成本会计负责保管，同时报财务部经理和集团财务中心备份，以备日后办理相关业务及审计时需要。
第十一条 客户公司名称变更或委托其他单位索取工程款的管理规定
1、 客户在协议执行期间，公司名称变更的，应提供工商行政管理部门的批准书及书面申明；
2、 客户委托其他单位索取工程款，必须有客户的委托书及被委托方的营业执照复印件、税务登记证复印件；客户提供的营业执照副本复印件应加注“与原件相符”字样并加盖公章。
3、 客户提供的申明或委托书应列明理由及明示权责关系，并由客户盖章。
4、 客户提供的公司名称变更或委托其他单位索取工程款的资料原件应作为支付款项的记账凭证的附件，并将其复印件统一归档管理。
5、 客户委托其他公司收款时必须提供与我司签订协议单位的发票，假如涉及发票开具单位变更的，应视为协议主体变更，需办理协议变更手续后，方可办理付款手续。
第十二条 集团内部公司之间垫付成本资金的操作办法
1、 集团内部各公司之间的转账业务必须附有《转账告知书》，《转账告知书》应规范填写，及时转交对方单位作账务解决。
2、 《申请使用资金审批表》原件作为支付方的凭证附件解决，《申请使用资金审批表》复印件及相关附件的原件应转交对方单位作为成本项目款项确认的依据。

第十三条 履约保函和保证金的管理
协议管理部收到施工单位递交的履约保函后，经审核无误后提交财务部成本会计，成本会计核对无误后，并在协议台帐上进行登记以后，将履约保函交到财务经理处保管。对于一些施工单位未提交履约保函而是缴纳履约保证金的情况，申请使用资金部门在填写资金审批单时，应规定施工方提供缴纳履约保证金的依据（缴纳履约保证金收据复印件）。如在未收到对方提供的履约保证金的情况下，按照公司领导指示在初次付款中扣除履约保证金的，必须提供领导的批示报告作为请款的依据，而未做履约保证金情况说明的，财务部可以退回该请款单。

资金审批单审核流程及审核审核要点详见（附件一）

第四章：财务核算指引
第十四条 成本核算项目：
参照前文第二章第三点拟定。

第十五条 产品成本核算与结转的原则：
（一）产品成本核算的原则
1. 成本归集原则：成本发生时能分清成本核算项目的，应直接记入有关成本核算项目。应由两个或两个以上成本核算项目承担的，应按一定标准（详见第十五条 成本分派方法）将其分派记入有关成本核算项目。假如是由整个楼盘受益的，可以在“归集待分摊”中先行归集，待结转成本时，再按一定的分派方法，分摊记入有关成本核算项目；
2. 成本分派原则：谁受益谁承担，多受益多承担。
（二）产品成本结转的原则

1、配比原则：收入与成本相匹配原则；
2、成本结转追溯调整原则：后期开发项目由于预算成本变动、规划变更、或市场因素等各种因素，导致各期开发项目之间分派的成本费用与本来预先分派的金额产生差异时，一般解决原则是：其变化差异金额在发生变化的当期进行结转，调整以前年度已经结转的开发项目成本。

第十六条 成本分派方法
1、土地成本：按各成本核算项目的占地面积进行分派。
2、单独作为过渡性成本项目核算的公共配套设施开发成本，即基础配套、园林景观、垃圾站、消防站等可分摊成本，应按各成本核算项目的建筑面积进行分派。
3、开发间接费用：按当年在建项目实际施工时间（开竣工时间，工程部提供）折算参与分派面积，以前年度已竣工项目及当年未建设项目不参与当年度分派，当年建设项目按折算分派面积分摊当年发生额。
4、借款利息：按预算造价法进行分派。

第十七条 成本核算科目的内容
　　（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，重要涉及土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安顿及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
　　（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　（三）建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。重要涉及开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，重要涉及开发项目的大市政配套费、园区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
　　（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指公司为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本项目的成本费用性支出。重要涉及采购部，预算部，开发部，总工室，工程部，协议履约部，工程技术部等部门的人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第十八条 会计科目的设立
与成本相关的开发成本、应付账款、预付账款三个科目设立二级科目进行明细核算（详见附表九），科目下设立【客商】【协议协议】【房地产项目】【收支项目】【供应商】五个辅助核算项目，具体说明如下：
【客商】：指提供劳务服务或卖出货品的收款方
【协议协议】：指甲乙双方签订的协议，命名格式：客商名称_协议号_协议名称
【房地产项目】：指拟定的成本核算项目（详见前文）
【收支项目】：指施工工程内容的简括（详见NC收支项目列表）
【供应商】：指卖出货品或提供劳务服务的收款方，一般与【客商】相同。（预付材料款为材料供应商）

第十九条 成本核算流程
成本核算流程环节：
一、成本费用的归集。
二、期末成本费用的计提。
1、非竣工楼盘和非收楼结转楼盘成本费用的计提
期末根据工程进度预算金额（100%进度）对主体、装修工程计提成本。次月红字冲回。公式：成本计提数=期末主体、装修工程100%进度数-主体、装修工程相应的开发成本期末账面数。
2、收楼结转楼盘成本费用的计提：
期末，分别根据各成本核算项目的协议造价（预算造价）与期末开发成本数的差额计提成本。公式：成本计提数=期末各成本核算项目的协议造价（预算造价）-账面开发成本数。
次月不用红字冲回，按实际发生数冲回，期末进行成本补提或冲减调整。
将竣工交楼项目的开发成本结转至开发产品。
三、分摊利息：按照3.4的方法进行分摊。
四、分摊开发间接费用：按照3.3的方法进行分摊。
五、分摊土地成本：按照3.1的方法进行分摊。
六、分摊基础配套、小学等各项配套：按照3.2的方法进行分摊。
七、将竣工交楼项目的开发成本结转至开发产品。
八、结转交楼项目或已竣工自用项目的产品成本，即将交楼部分的开发产品成本结转至主营业务成本，自用的开发产品转入固定资产。
没有交楼的项目公司不用操作第五步至第七步。
成本核算流程如下图：

第二十条 开发成本的帐务解决指引
一、土地费用
在房地产开发建设过程中发生的各种土地费用，应先归集，待项目开发竣工完毕或房屋交楼时，再按成本核算项目的实际占地面积进行分派。
1、归集土地费用时，账务解决如下：
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 【客商: 土地出让方】
【协议协议: XX协议】
【房地产项目:归集待分摊-土地】
【收支项目:土地价】
【供应商: 土地出让方（同客商）】
贷：银行存款 （或应付帐款-应付土地款等）
2、期末进行土地费用分摊时，账务解决如下：
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 【客商: 分摊土地费用】
【协议协议: 土地协议】
【房地产项目:XX成本核算项目】
【收支项目:土地价】
【供应商: 分摊土地费用】
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费 【客商: XX】 （红字）
【协议协议: XX协议】
【房地产项目:归集待分摊-土地】
【收支项目:土地价】
【供应商: XX（同客商）】

二、前期工程费
房地产开发建设过程中发生的各种前期工程费。可以分清承担项目的，直接计入相应的成本核算项目。假如是由整个楼盘受益的，可以先行归集，结转成本时，再按一定分派方法，分摊记入有关成本核算项目。
1、归集前期工程费
a.可以分清成本核算项目时，账务解决如下：
借：开发成本-前期工程费 【客商:设计等施工单位】
【协议协议: XX协议】
【房地产项目:XX成本核算项目】
收支项目: XXXX】
【供应商:设计等施工单位（同客商）】
贷：银行存款
b. 由整个楼盘受益的情况下，账务解决如下：
借：开发成本-前期工程费 【客商: 设计施工单位】
【协议协议: XX协议】
【房地产项目:归集待分摊-基础配套】
【收支项目: 施工图设计】
【供应商: 设计施工单位（同客商）】
贷：银行存款
2、期末进行分摊时，账务解决如下：
借：开发成本-配套设施费 【客商: 分摊配套费用】
【协议协议: 分摊配套费用】
【房地产项目:XX成本核算项目】
【收支项目:XX】
【供应商: 分摊配套费用】

借：开发成本_其他 【房地产项目: 归集待分摊-基础配套】(红字)

三、基础设施费、建筑安装工程费
分录同前期工程费,不再反复列示

四、可资本化的借款利息及借款费用
1、发生借款利息时，账务解决如下：
借：开发成本-项目利息支出 【客商: 贷款银行】
【协议协议: 借款协议】
【房地产项目:归集待分摊-利息】
【收支项目:XX】
【供应商: 贷款银行（同客商）】
贷：银行存款
2、发生可以资本化的房地产开发专项贷款的辅助借款费用，账务解决如下：
借：开发成本-项目利息支出 【客商: 贷款银行】
【协议协议: 顾问费、贷款安排费协议】
【房地产项目:归集待分摊-利息】
【收支项目:XX】
【供应商: 贷款银行（同客商）】
贷：银行存款

3、期末进行分摊时，账务解决如下：
借：开发成本-项目利息支出 【客商: 分摊利息】
【协议协议: 分摊利息】
【房地产项目:XX成本核算项目】
【收支项目:XX】
【供应商: 分摊利息（同客商）】
借：开发成本-项目利息支出 【客商: 贷款银行】 (红字)
【协议协议: 借款协议】
【房地产项目:归集待分摊-利息】
【收支项目:XX】
【供应商: 贷款银行（同客商）】

五、开发间接费用（500291）
本科目平时一般无发生（水电费除外），期末分摊开发间接费（5102）时转入，账务解决如下：
借：开发成本-开发间接费用 【房地产项目:XX成本核算项目】
贷：开发间接费

六、开发成本的结转
1、成本费用的计提
（1）、非结转楼盘主体、装修工程计提成本，账务解决如下：
借：开发成本_建筑安装工程费 【客商:主体、装修施工单位】
【协议协议: XX协议】
【房地产项目:XX成本核算项目】
【收支项目: XX】
【供应商: 主体、装修施工单位（同客商）】
贷：应付账款-应付工程款 【客商:主体、装修施工单位】
【协议协议: XX协议】
【房地产项目:XX成本核算项目】
【收支项目: XX】
【供应商: 主体、装修施工单位（同客商）】
次月用红字全额冲回。
（2）、收楼结转楼盘成本费用的计提：
期末，分别根据各成本核算项目的协议造价（预算造价）与期末开发成本数的差额计提成本。
账务解决如下：
借：开发成本_计提 【房地产项目:XX成本核算项目】
贷：应付账款(计提) 【房地产项目:XX成本核算项目】
每月末根据当月实际支付的工程款（分录如上第二十条的二-五），编制计提成本冲回明细表，作为月末冲回实际成本发生数的凭证附件，账务解决如下
借开发成本_计提 【房地产项目:XX成本核算项目】【红字】
贷：应付账款(计提) 【房地产项目:XX成本核算项目】【红字】

2、 将竣工项目的开发成本结转至开发产品。
账务解决如下：
借：开发产品 【房地产项目:XX成本核算项目】
借：开发成本_结转 【房地产项目:XX成本核算项目】

3、结转交楼项目产品成本，
即将交楼部分的开发产品成本结转至主营业务成本，账务解决如下：
借：主营业务成本-房地产成本 【房地产项目:XX成本核算项目】
贷：开发产品 【房地产项目:XX成本核算项目】

七、特殊业务核算办法
（一）代供代付代扣材料款的核算办法
公司对大宗施工材料实行代供制度，财务部门对代供材料进行代付代扣核算和管理。
1、 收料业务解决：
工程部向材料公司或地区采购部发出材料需求计划（采购告知），必须除注明采购品种、规格等之外，还须注明使用楼盘分期项目（即成本核算项目）、使用施工单位（签字盖章）。材料公司或地区采购部凭经施工单位、工程部、供货单位、材料公司共同确认的《工地收货单》NC打印联或《工地直拨单》第二联财务联，报送财务部，并向财务部提供代供的材料电子台帐，财务部据此作进行代付代扣的挂账解决。
借：预付账款