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目


录

第一章


项目概况

1.
2.
3.
4.
5.
项目概括
项目定位
设计理念
背景简介
目的市场定位

第二章
技术经济指标

1. 技术经济指标
2. 用地性质、现状、市政条件
3. 设计规定

第三章

第四章
设计原则

总体规划规定

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
总体规划总则
总体规划细则
基地出入口及建筑出入口
交通组织
停车设计
地基解决
其它

第五章
建筑设计规定

1.
2.
3.
4.
甲级写字楼
五星级酒店
商业综合体
地下部分

第六章
结构、机电系统设计规定

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
无障碍设施
结构系统
楼内交通
采暖通风和空调
设备系统和注意事项
管道和排水设备
电力供应
防雷和接地系统
安保系统


1

10.防火安全措施
11.通讯设备
12.智能写字楼设计
13.公共设施部分
14.项目经济成本规定

第七章
设计成果规定

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
规划设计及概念设计阶段
方案阶段
初步设计阶段
有关阶段的论证报告
施工图设计阶段
设计文献提交成果深度规定
规划设计成果的提交形式
各设计阶段提供图纸时间


2

第一章 项目概况

1. 项目概况
1) 项目名称：**广场（暂定名）
2) 开发商：****集团有限公司
3) 基地位置：基地位于佛山市南海区桂城83街区C-02地块。北临海六路，锦园路以西。
4) 交通状况：基地北面为待扩建海六路，东面接锦园路。除待扩建海六路外，周边道路
已建成并投入使用。
5) 区位分析：（请策划填写）。

2. 项目定位
“集 5A 甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体于一体的大型商业地产”（定位由策划定）
1) 定位：
l 本项目定位为超高层的国际 5A 甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。
建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、文化功能于一体，进行全方
位服务的高档 CBD 区域，并具有地区标记性。
l 本项目将设立全面的综合配套和设施，不仅能满足南海区桂城的办公、商业、购物需要，
还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。
l 打造****商业地产品牌，**广场”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。
2) 规定：结合项目经济性规定的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特性，充足体
现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应当达成投资级品质，其质量
标准应与国际 5A 甲级办公、五星级酒店建筑执行管理标准一致。

3. 设计理念
主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”
l 融合本地地理位置、文化特色，结合****“优质生活、完美体现”的公司文化，引进国际
最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还涉及精神上的时尚生活体验，将该项目建设
成佛山市东北部城市板块的划时代的标志性的大型综“
合商业地产，具有市场竞争的差异化，
为佛山市提供更多的城市景观和活动舞台。
l 商业地产设计需要全新的创意， **广场”将引领未来国际新的生活方式，是品
牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。
l 本项目应提高为一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、征询各种要素
于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提高生活质量、享受休闲生
活、获得流行征询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并
成为南海区乃至佛山市的一个标志性建筑，并达成“共生”---功能的互联共生；过去、
现在、将来的共生。

4. 背景简介
1)公司简介
（请建设方填写）
2) 项目背景
（请策划填写）

5. 目的市场定位
1) 本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同****品牌价值、认同项目定位的高端
客户群体。
2) 目的客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。
3) 客户应涉及国际、国内、佛山本地客户。
4) 商业出租和办公出出租以长期投资客户为主。
5) 商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。
（上述内容由策划定）

4“

第二章 技术经济指标

1. 技术经济指标
基地面积：13941.8m2
总建筑面积：约7.5万 m2
地上总建筑面积：55000 m2（计容积率面积）
其中：商业：约 **万 m2
五星级酒店：约 **万 m2
甲级写字楼：约 **万 m2
建筑限高：不超过170米
地下总建筑面积：约** 万 m2（地下*层）
容积率：≥3.5，且≤4.0
绿化率：不小于 20%
建筑退建设用地红线规定：按照国家及佛山市相关规定。

2. 用地性质、现状、市政条件
用地性质：商务金融用地兼容批发零售用地。
用地现状：（请建设方填写）。
市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具有。
其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信； 具体道路方案及管网综合方案详见。
（请建设方贯彻）

3. 设计规定
1) 项目拟规划成一栋国际 5A 甲级写字楼、星级酒店以及大型商业综合体，
三种业态之间地上及地下部分均考虑互相连通。
2) 商业：地上约 ** 万 m2，（请建设方贯彻是否设立地下商业）。
3) 五星级酒店：地上约 **万 m2（涉及裙房）至少 **套房间。
4) 甲级写字楼：地上约 ** 万 m2（涉及裙房），建筑限高不超过 170 米。
5) 地下部分：地下共**层，地下一层、二层设立**，地下三层为**，地
下是尽量基地满铺。

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第三章 设计原则

本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，
突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项
目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。
规范性原则：符合国家、佛山市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，
设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的
深度。
协调性原则：建筑师应当全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项
目。建筑师在整个设计过程中应充足考虑与相邻地段建筑及环境的协调。
价值实现原则：设计应采用灵活的手法，涉及高效运用空间，协调本地环境，节能
等，以增强建筑的商业吸引力。
建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要
求；设计应充足考虑现有施工技术，涉及选择易于施工的材料。采用节能环保技
术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效
益。
灵活性原则：充足考虑楼宇定制化的市场趋势，保存建筑未来改造的弹性空间。
长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运营
费用来提供一个舒适的内部环境，运营费用涉及管理费用。
适应性原则：设计应符合本地的风俗习惯，体现文化特色。
新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。

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第四章 总体规划规定

1. 总体规划总则
l 项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的
互相联系，内外部互相关系。
l 总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。
l 场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一
致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等佛山有关规范总体合理布局。

2. 总体规划细则
在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设立在朝向******的位置，保证商业的主
要沿街面。

3. 基地出入口及建筑出入口
l 甲级写字楼、酒店、商业应单独设立建筑出入口，互不干扰。机动车重要出入口
宜设立在**及**，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。
l 基地出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散规定。
l 建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间运用，
该空间应充满活力。
l 要考虑服务性出入口的设计。在建筑的重要出入口不应当看到服务性入口、垃圾
收集设施、变压器和冷却塔等。
l 到达建筑的重要人行道和车行道不应位于服务性区域，重要出入口也不能作为货
物进出的重要入口。在服务性区域应充足考虑机动车的停车空间。
l 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口﹑底层商业；
l 外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱
化；
l 主入口设立应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；

4. 交通组织
1) 总则
l 重点研究整个区域的交通组织，以及周边市政道路等与基地的人流、车流关系，
对交通组织进行进一步分析。
l 重点研究商业、酒店和办公人流和车流的关系，应完全分流，避免互相干扰；处
理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分

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析。
l 各物业的主入口应易于辨认，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以
对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置
进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入
的需要。
l 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总
平面布局设计中。
l 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；

2) 重要交通流线设计要点
l 车流、人流分离；
l 商业、酒店、办公三种业态的人流、车流分离；
l 重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下；
l 通勤停车与来访停车应分离停靠管理；
l 结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通；
l 后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面；
l 室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；
l 地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店、办公主出入口过近。

5. 停车设计
——地上停车位：
l 要设立临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。
l 在建筑适当位置可考虑设立雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的规定。

——地下停车库：
l 重要停车库安排在地下**层。为重要人物及客人设定临时停车位。
l 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。
l 机动车位总量按项目规划指标设立。
l 非机动车标准参照佛山市有关规定的下限设立。
l 商业、酒店、办公的地下停车库应明确划分，建议办公、酒店在电梯厅与停车场
间设立前厅。

6. 地基解决
设计方根据地质勘察报告情况，制定地基解决原则、方式及其他有关施工方案及意
见报告，并保证地基解决使用符合国家、佛山市政府有关规定。对地基解决及对项目
有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供
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本项目的建筑所需地基承载力等相关指标规定。

7. 其它
l 室外应考虑设立符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；
l 高层的夜景照明应便于维护管理；

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第五章 建筑设计规定

总则
l 甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。
l地下商业价值极高，因此地下一层尽量最大化设立商业面积。
l 写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。
l 甲级写字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。

■ 甲级写字楼
l 建筑限高：不超过 170 米
l 地上建筑面积：约 ** 万 m2
l 主楼人均办公设计标准：** m2/人

1. 写字楼总体设计规定
l 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；
l 建筑整体设计应考虑经济、环保规定，保证长期运营的经济性；
l 写字楼顶部和底层裙房应考虑设立与写字楼品质相符的写字楼或公司标记位
置；
l 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用规定的前提下，
实现建筑造型；
l 写字楼达成国际 5A 级智能写字楼规定，特别是在弱电方面应具有一定的超前
性；
l 写字楼的夜景照明应符合节能规定，便于维护；
l 写字楼幕墙配置擦窗机系统；
l 必须完全满足国家、本地有关无障碍设计的规范规定，涉及室内和室外部分。

2. 与商业、酒店关系规定
l 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性；
l 建筑外观具有公建特性，应重点考虑节能环保需要；’
l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽也许减少对商
业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特性。

3. 首层
l 大堂可考虑挑空解决。

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l 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；
l 大堂主入口门的设立形式应满足防风防沙及节能的需求；
l 大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于** 米；
l 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间，
l 大堂内结合总服务台设立会客等候区；
l 大堂内应考虑预留**家小型商业位置，重要功能如票务、旅行社等，面积控制
在**平米左右；
l 大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要；
l 大堂的交通流线组织应清楚，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；
l 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客
户顺畅到达；
l 大堂考虑金融营业厅位置，金融营业厅面积控制在****ｍ²，吊完顶后净高
不应小于**米，出入口单独设立，具有停车落客条件；不设集中空调，预留上
下水条件，结构地层应作加固解决。结合建筑整体立面效果，室外应考虑首层金
融营业厅 Logo 的安放位置；
l 在大堂内金融营业厅附近位置设立 ATM 机，应考虑相关的电源设立、布线及视
线隔离规定；

4. 电梯厅及电梯
l 电梯系统实现智能化控制，应有呼喊等待、目的选层、错层修改等功能；
l 电梯轿厢内应考虑设立双控板、电视监控、紧急对讲设施；
l 电梯轿厢净高建议不低于 ** 米；并符合电梯装潢的规定；
l 电梯轿厢内应注意解决通风问题；
l 客梯门不小于** 米（W）X**米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件；
l 用作 VIP 的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理；
l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过 30秒为宜。
l 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清楚，便于到达；
l 电梯厅不易过深，一般为并排 ** 组电梯为宜；电梯检修门开口应设立在核心筒的
走廊内，不应布置在电梯厅内；
l 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑；
l 电梯厅宜考虑设立如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施。
l 考虑残疾人电梯的设立人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的
规定。
l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应当与整
个建筑的楼宇智能管理系统兼容。

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5. 标准层
l 标准层平面控制在** 平方米以内。
l 标准层平面设计尽量规整简洁。
l 标准层办公区吊顶、设网络地板（10-15 厘米）后，净高不小于**米。
l 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积