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1、 金桥雍景豪园社区管理方案 二〇〇九年三月二十日 目录 一、项目概况———————————————— 二、经营宗旨和经营目的——————————— 三、物业管理模式—————————————— 四、组织结构和人员编制——————————— 五、管理服务内容及质量保证措施——————— 六、管理总体目的与分项目的————————— 七、物业管理收支与利润测算————————— 八、物业管理制度及岗位职责————————— 方案编制说明 1、本方案重要考虑社区物业管理工作方面的常规性作业内容，
2、未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多种经营等方面的工作，重要因素是此类工作根据具体情况的不同，会在人员配备、费用支出、收入预计等方面产生较大变化； 2、本体维修基金为专项基金，未列入常规收入、支出范围内； 3、本方案中人员编制根据实际情况和公司对物业管理效果的总体规定不同，会有一定出入； 4、收支测算仅针对管理处级测算，未包含物业公司费用分摊等因素； 一、项目概况 金桥花园·雍景豪园位于麻城市金桥大道一号，东西长约182米，南北长约138米，南北朝向，方正地形，规划得心应手。社区北临金桥大道直达麻城中央政务区、东临京九大道
3、直接连接京九大动脉——京九铁路麻城站，东北侧融辉大道直通市最繁华的商业中心，周边有汽车站，金成、天吉、新东方多家高级酒店，尚有新建成的汽车交易中心，是集交通、商业、娱乐等优势于一体的麻城“黄金宝地”。 麻城恒发地产开发有限公司为将金桥花园·雍景豪园建导致具有国际水准的现代都市文明生活社区，特邀国家一级资质的“中国北方设计研究院”进行景观设计、由湖北工业建筑总承包集体精心打造，通过空间的整合与渗透将社区划提成住宅、内步行街和外部商业街三大格局独特的分区，由？？？物业管理有限公司提供尊贵、健康、周全的酒店式物业管理顾问服务，誓将金桥花园·雍景豪园打导致新世纪湖北乃至国家省级的优秀示范住宅社区。
4、 社区重要建筑经济指标如下： 项 目 计量单位 数 值 社区规划总用地 m2 39354.0 1.商业用地 m2 * 2.住宅（公寓）用地 m2 10929.28 3.公建用地 m2 * 4.道路用地 m2 2484.05 5.公共绿地 m2 12278.45 6.其它用地 m2 * 总建筑面积 m2 70613.79 1.商铺建筑总面积 m2 11518.82 2.住宅（公寓）建筑面积 m2 51336.05 3.商场面积 m2 4362.44 3.公建面积 m2
5、 319.07 4.地下及人防 m2 3077.4 平均层数 层 8 容积率 1.79 地下停车率 % * 地下停车位 辆 129 地面停车率 % * 地面停车位 辆 绿地率 % 31.2 二、经营宗旨和经营目的 ● 经营宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 ● 经营目的 物业公司将以优质服务为基础，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目的。以多种经营为手段，达成社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的经营目的， 三、物业管理模式 物业公
6、司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托数年物业管理的成功经营模式和经验，建立完善的ISO9002质量管理体系；根据金桥社区的自身客户定位、物业特点，以及社区所处的地理环境，我们采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，建立有自身特色的物业管理之路。 四、组织结构和人员编制 1、管理处组织架构 管理处 （经理1名） 财务部 (主管1名) 办公室 (主任1名) 办公室文员(1名) 后勤主管 (1名) 厨师 （1名） 清洁绿化部 维修组 护卫组
7、会计 （主管兼） 出纳 (办公室文员兼) 清洁工 （4名） 花工 (1名) 维修工 (2名) 护卫员 (6名) 2、管理处组织架构描述及人员编制 管理处组织架构的设立原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制。各岗位所需人力资源配置实行物业公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。 管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。 根据以上架构，管理处共设立人员编制20人，具体安排如下： （1）.管理处设经理1人，在物业公司股东会的领导下负责管理处的全面工作，
8、实现公司制定的管理目的和任务。 （2）.管理处专设服务中心（即办公室）共3人。特设主任1人,由于社区商业、住宅加上停车场、公共面积等达XX万平方米，面积较大，管理任务较重，特设立该职位。其重要职责是协助经理完毕各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,减少人力资源成本；设办公室文员1人,职责是负责客户服务、管理费用的收取、物业管理处人事、考勤及培训、文献档案管理、文秘等工作，此外同时兼任公司出纳；设后勤主管1人，物业管理处办公室在主任的直接领导下，各后勤部门的管理工作。 （3）.管理处设维修组2人。其职责是负责社区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。维修工直
9、接受办公室管理，后勤主管负责。 （4）.管理处设护卫组6人。其职责是负责社区治安、消防、交通车辆的管理工作。由后勤主管全面负责，护卫组人员分两班设岗。具体岗位涉及：班长1人，前门岗1人，巡逻岗1人。 （5）.管理处设环境管理部5人。其职责是负责社区内的卫生保洁、园艺绿化工作，营造社区良好的工作和生活环境。其中设设绿化组1人、保洁组4人。保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设立。每两栋楼1人负责（共4人），1人负责地下车库，3人负责地面公共区域。 （6）.管理处设财务部2人，含主管和出纳，财务主管职责是负责各项费用的收取、记录；平常行政、维护费用的结算。财务部受管理处经理的直接领导，对管
10、理处的股东负责。出纳由办公司文员兼职。 五、管理服务内容： 物业的接管验收 交通、车辆管理 消防安全监控 楼层清洁 治安秩序管理 地面卫生 清 洁 地库卫生 生活废弃物解决 物 业 管 理 园林绿化养护管理 整体环境美化 房屋本体维养 电梯维修养护 机电设备维养 消防设备维养 智能化系统维护 公用设施维养 公共维养 入 伙 安全护卫服务 清洁绿化服务 机电、本体维修养护 住宅维护 水电土暖维修服务 装修
11、管理 投诉解决 平常管理服务 物品搬运放行 来放接待 绿 化 多项特约及专项服务 开展各类社区文化活动 一）前期物业接管 1、派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 2、物业接管验收 既应从此后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； 1）供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； 2）房屋幢、户编号已有关部门确认； 3）贯彻物业的保修事宜（保修
12、责任、保修期限、保修范围）。保证保修项目、期限、标准、责任、方式的贯彻，重大保修项目细则与图纸校验到位； 4）接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 5）接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 6）接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 7）在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司
13、应查明因素，及时上报开发商，请求尽快解决。 8）抄水、电、气表的底数，记录备案。 3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 4、接管验收符合规定后，物业管理公司应签署验收合格凭证，签发接管文献。 5、当物业管理公司签发了接管文献，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完毕。 二）、 入伙 1、准备工作 1）治安方面：社区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； 2）车辆管理：增设区间道路标志；封闭社区由多个出入口到一进一出；增设自行
14、车棚；加固架空层车库； 3）垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 4）楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) 5）分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； 6）制定入住流程； 7）印刷入住表格； 2、协调工作 1）与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 2）代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 3）与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。 3、入伙现场 1）入伙准备、协调工作到位后
15、要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 2）举行入伙典礼：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 3）注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。 4、业主、使用权人入住程序 1）发函 办入伙手续 2）签约 5、办理入伙手续程序 1）已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房协议 2）确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金 3）建筑垃圾清运费、物管费，盖章 4）业主签署入伙协议书 5）向业主发放业主手册 三）、 物业装修与管理 1、业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围
16、内进行。其有关规定涉及：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理公司制定的《住户装修管理规定》。 2、根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理公司进行申请登记，涉及填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。 3、业主在装修前向物业管理公司申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理公司三方应在申请书上签字盖章。 4、业主在装修完毕后，物业管理公司应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。 四）、物业档案的建立 1、物业档案的重要性 1）物业档案
17、资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实行物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换物业管理公司时必须移交的内容之一。 2）现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。 2、物业档案资料的建立重要抓收集、整理、归案、运用四个环节。 1）收集的关键是尽也许完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的所有工程技术维修资料； 2）整理。从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留
18、下有用的； 3）归档就是按照资料自身的内在规律、联系进行科学地分类与保存； 4）运用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。 五）、 平常管理 1、房屋管理运作一览表 工作内容 频度 标准 核对业主 一天内办完 准确无误 装修审核 二遍/天 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，消灭违章于未然。 跟踪监督 入伙期6H/天 无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 走访回访 每周 2次 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理规定，业主满意率99%以上投诉率 1‰以下。 熟悉 对社区幢数、套
19、数、面积、公共实行、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，对的率90%以上 收费 每月初 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符， 财务 每半年帐目向业主公开一次 2、绿化管理 工作内容 工作规定 标准 浇水 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季天天二次，时间近早晚为宜 均匀，保持绿色长势良好 施肥 春秋季一遍，根据长势局部加施 均匀，无重、无漏 修剪整形 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 病虫防治 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重
20、点防治 长势优良不污染环境 除杂草 每月一遍，严重者半月一遍 纯度90%以上 补苗 春夏季一遍，严重者随缺随补 绿化率95%以上 保洁 8H/天 保洁率99%以上 3、房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 频度 标准 装修审查、监督 8H内随来随办， 随进度进行监督 符合规定，无危及安全、 外观，无改变用途 巡视 天天一遍 熟悉公用设施种类、位置、分布、安全规定、开关位置，公用设施完好率90%以上 清理 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修但是夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 无堵、少污积、
21、无缺损、井盖完好率100% 室内维修 急修但是夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 室外及道路、停车场 检查二遍/天，及时维修 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 天面 每月检查一遍 无积水，无漏隔热层完好 楼梯及墙面 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 整洁无缺，扶手完好， 梯灯正常，无张贴痕迹 明沟暗沟 每周检查一遍，即坏即修 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 外墙 每月检查一遍，即坏即修 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 供水供电供气 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，
22、责任区外及时报告有关部门 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 路灯 每月检查一遍，即坏即修 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 4、安全护卫、停车管理 工作内容 频度 标准 定岗 检查 消防设施 24H，每周一遍 采用对的、恰当措施措施保障社区业主的生命、财产安全；安防、消防设备完好率100% ，盗窃、刑事、火灾、治安案件发生率2‰以下， 违章率5%以下 家居安全 装修监督 违法行为 流动 检查 车辆行驶停放 24H，每20分钟一遍 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 单车、摩托保管 突
23、发事件 24H，5分钟内到达现场 学习 与 训练 学习法规 每周一次， 每次1H以上 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练 教育 训练 5、保洁管理 工作内容 频度 标准 地面清洁 二遍/天 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 保洁 14H/天 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 楼梯道 扫二遍/ 周洗一遍/ 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 垃圾清运 二遍/天 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 消毒杀虫 一遍/周
24、 无蝇、少蚊、少虫 灭鼠、蟑螂 二遍/月，向业主发药一次/年 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下 六、管理总体目的与分项目的指标 1、管理总体目的 为了将本社区建设成为一流的文明住宅社区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业社区》标准实行物业管理，我们的目的是： 一年内： ——业主开心入住，装修无违规现象，社区各项设备达标 ——达成“麻城市物业管理示范住宅社区”考评标准； 三年内： ——达成“湖北省物业管理优秀住宅社区”考评标准： ——达成“湖北省安全文明先进社区”考评标准： 2、分项指标： 序号 项
25、目 国家或市指标 承诺 指标 相关措施 1 房屋完好率 98% 99% 房屋外观无破坏立面，整洁、无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。 2 房屋零修及时率、合格率 98% 100% 99% 100% 接到维修单，在承诺时间内到达现场，零修及时完毕，急修但是夜。 3 管理费收缴率 98% 98% 按规定标准收取，在入住时办理银行托收，不擅自提高收费标准，不乱收费。 4 绿化完好率 95% 98% 区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，专业人员管理。 5 清洁、保洁率 95% 99% 社区内实行清洁责任包干
26、楼层内天天清扫，每周清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。 6 道路完好率及使用率 90% 96% 道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改变使用功能。 7 化粪池、雨水井、污水井完好率 98% 定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅，无堵塞。 8 排水管、沟完好率 98% 排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。 9 路灯完好率 95% 98% 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查，维护保养，保持洁净。 10 公共娱乐、休息设施及雕塑完好率 95% 98% 保证公共设施使用功能，定期维修，养护，完好无损。 11
27、 生活用水用电供应率及水电费收缴率 98% 98% 定期对供水配电设备进行检查、保养、保证其完好，按规定标准收费，不擅自加价。 12 住户维修回访率 30% 30% 接听住户报修电话铃声不超过3响，到达维修现场不超过双方约定期间，指定专人回访，健全回访纪录。 13 社区治安案件发生率 2‰ 2‰以下 社区封闭式管理，24小时守卫巡逻，力保住户无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。 14 防火设备完好率 100% 100% 定期检查维护，保证消防系统设备完好无损。 15 火灾发生率 1‰ 1‰以下 加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，勤检
28、查，及时消除火灾隐患。 16 违章发生率 1% 加强宣传和巡视。跟踪管理，及时发现，及时解决，及时回访纪录。 违章解决率 95% 98% 17 住户有效投诉率 8‰ 5‰ 按规定做好各项工作，提高管理人员素质，征询业主意见,积极改善工作,建立回访制度。 住户投诉解决率 95% 100% 18 管理人员专业培训合格率 100% 100% 重视岗前培训，所有专业技术人员均应参与相关岗位培训，持证上岗。 19 居民对物业管理满意率 95% 96% 员工树立“业主至上，服务第一”的服务意识，全心全意为业主服务，为居民排忧解难。 20 档案建立与
29、完好率 100% 加强硬件投入，指定专人实行电脑化管理，保证档案齐全，管理完善。 七、物业管理收支与利润测算 1、金桥花园社区每月收益表 收费面积共67217.31平方米 月计算 项目内容 数量 （M2） 单价 （元/ M2） 金额 （元） 实际收入（元） 备注 商铺管理费 11518.82 1 11518.82 商场管理费 4362.44 1.5 6543.66 住宅管理费 51336.05 0.4 20534.42 固定停车费 129 100 129
30、00 临时停车费 150 5 750 其他收费 2023 合计 54246.90 2、物业管理成本预测收支明细 总建筑面积70613.79平方米 月计算 名称 单位 数量 单价 金额 备注 收入 54246.90 支 出 工资福利 工资 人 20 22023 福利 人 20 50 1700 基本保险金 人 20 4400 工资总额的20% （暂时不买） 设备折旧费
31、 1594.70 办公费 办公管理费用 2935.00 通信费 600 宣传费 500 每月分摊 维护费 水费 T 300 2.8 720 电费 W 1000 1500 电梯 台 2 600 1200 材料费 1000 每月分摊 化粪池清理费 1500 每月分摊 外墙清洗费 1000 每月分摊 垃圾清理费 户 350 3 1050 绿化保洁费用 500 每月分摊 招待费用 10
32、00 每月分摊 其它 2023 支出合计 45199.7 未计算保险费 毛利润 9047.20 税金 公司利润 以上收益表只是一个概算表，没有把住宅细分，也没有将商场的租金计算在内。下面的管理处支出费用包含平常管理人工费（工资）、平常管理办公费用、平常管理的维护费及物业管理的材料费用。 物业管理处开办费总预算 （人民币：元） 编号 项 目 名 称 单 位 数 量 单 价 金 额 每月分摊
33、1 办公自动化 批 1 18,100 301.60 2 办公易耗品 批 1 1,000 83.30 3 办公家私 批 1 8,500 141.60 4 服装 套 3,800 158.30 5 安防装备 套 6 3,300 55.00 6 维修工具、仪表 批 1 7,400 7,400 123.30 7 清洁绿化工具 批 1 13,900 231.6 8 租住宿 套 1 6,000 500.00 小计： 62,000元 1594.70 员
34、工工资福利预算 岗位及部门 人员配置 月薪／元 小计 备注 管理处经理 1 2500 2500 主任 1 2023 2023 办公室文员 1 1500 1500 后勤主管 1 1800 1800 财务主管 1 1800 1800 维修工 2 1200 2400 保安班长 2 800 1600 保安员 6 700 4200 厨师 1 1000 1000 绿化工 1 800 800 清洁工
35、4 600 2400 合计 21 22023 办公自动化设备明细表 编号 项 目 名 称 单 位 数 量 单 价(元) 金 额(元) 备 注 1 奔4电脑 台 2 3,500 7,000 2 多功能一体机 台 1 2,000 2,000 3 电话 部 2 50 100 4 对讲机 部 7 1,000 7,000 5 数码相机 部 1 2,000 2,000 800万相数 小计： 18,100 管理处办公家私明细表 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 备
36、注 1 写字台 个 4 200 800 2 办公椅 个 6 100 600 气压把手 3 客椅 个 8 50 400 弓形脚 4 谈判桌 个 2 100 200 5 资料、文献柜 个 2 600 1200 6 简易办公桌 个 2 300 600 7 空调 台 1 3,000 3,000 8 高低床 个 10 150 1,500 安管员宿舍用 小计： 8,300元 办公管理费用 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 备注 1 办公用品 批 1
37、 100/月 100 2 书报费 份 2 15/月 30 报刊、杂志 3 通讯费 部 1 300/月 300 含宽带费 4 通讯费补贴 人 3 100/月 300 经理、主任 5 餐补 人 21 105/月 2205 每人补贴一餐 小计： 2，935元 管理处服装费用明细表 序号 项目名称 单位 数量 单价 （元） 金额 （元） 备注 1 保安服装 套 2×6 150 1,800 一人二套 2 环卫服装 套 2×5 80 800 一人二套 3 外管皮带 条
38、 随衣赠送 4 大衣 件 6 200 1,200 夜班班用 小计 3,800元 管理处所需修理工具、仪表项目明细表 序号 项目名称 单位 数量 单价 （元） 金额 （元） 备注 1 管道疏通机 个 1 1800 1,800 2 冲击钻 个 1 1,800 1,800 博世 3 手电钻 个 1 300 300 4 手提电焊机 套 1 800 800 5 铝合金梯 个 1 200 200 6 套筒板手 套 200 200 7 PPR熔接器 套 1 100
39、 100 8 1000V摇表 个 1 200 200 9 1500MM管钳 把 1 200 200 10 水管钳 把 1 30 30 11 钳形表 块 1 150 150 12 梅花扳手 套 1 70 70 13 内六角扳手 套 1 60 60 14 毫付表 块 1 180 180 15 毫安表 块 1 150 150 16 钢筋钳 把 1 60 60 17 电器维修工具套装 套 2 550 1,100 含各种螺丝刀、工具钳、烙铁等电
40、工工具 小计 7,400元 清洁绿化工具 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 1 高压冲冼机 个 1 5000 5,000 2 垃圾清运车 辆 2 500 1,000 3 剪 草 机 台 1 3000 3,000 4 吸 尘 机 台 1 4000 4,000 5 喷药器 支 1 600 600 6 小型绿化工具 批 1 300 300 小计： 13,900元 安全装备 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 1 警棍 个 8
41、50 400 2 应急灯 只 2 150 300 3 手电筒 把 2 40 80 4 雨具 套 4 100 400 5 手提式灭火器 支 6 200 1200 6 消防斧头 把 1 100 100 7 消防扳手 把 1 60 60 8 防毒面具 套 1 200 200 9 消防靴 双 2 80 160 10 消防水带 条 2 100 200 11 自行车 辆 1 200 200 12 小计： 3,30
42、0元 以上价格均来自互联网，具体价格由型号拟定。 八、物业管理制度及岗位职责 一）、劳动纪律 1、 各部门按照规定的时间上下班，严禁上班迟到、早退；提前5分钟签到，到下 班时间后才准许签退；因特殊因素未签到、签退的，必须主管以上人员签字证明。 2、 员工不得私自进入业主（租户）办公室品茗聊天。 3、 严禁使用对讲机乱喊乱叫，对呼统一使用编码。 4、 在完毕本职工作同时，无条件接受上级临时工作安排。 5、 严禁上班时间私会客人并与闲聊。 6、 员工（下班人员）在交接班时应将未完毕的工作或特别事项未交待清楚或接班人未到达
43、不得擅自离开工作岗位或先行下班，导致损失者辞退。 7、 每班在下班之前要随时检查自己职责内尚有何事待办的习惯，今日事今日毕。 8、 严禁不参与公司部门各项活动。 9、 员工请假一天以上，一律凭请假单，否则不予受理。 10、 严禁酗酒上岗，当班吃零食、吸烟等现象。 11、 不服从调动，不服从指挥，不虚心接受意见者情节严重辞退。 12、 严禁当班时间运用电话聊天、手机玩游戏或在工作间逗留闲杂人员。 13、 合理运用低耗品控制成本，严禁浪费财物。 14、 严禁计划工作不贯彻且无端迟延。 二）、仪容仪表 1、 仪容仪表符合规定统一着工装，佩带工作证，男员工不留胡须，发但是耳。
44、2、 员工工装衣扣整齐，员工勤洗澡、勤换衣，防止身体有异味。 3、 员工在工作中要使用礼貌用语，员工要从言语中体现出乐意为客人服务，不要表现十分厌烦、冷漠、无关痛痒的神态。 4、 在市场办公楼内碰到客人、业主（租户）要礼貌问候。 5、 员工自觉爱惜公共财物，自觉维护和保持环境卫生。 6、 员工进入业主（租户）上级办公室应先敲门三下，在征得批准后方可入内，出门时应随手将门轻轻带上。 7、 严禁议论涉及同事、上级、公司以及客户隐私的事情，导致影响者辞退。 8、 接听电话声音要柔和，要使用问候语，严禁粗言秽语。 9、 员工当班时必须做到微笑服务，养成发言“请”字开头“谢谢”结尾的良好习
45、惯。 三）、安全职责 1、 突发事件解决不及时导致影响，除追究责任，情节严重者另行解决。 2、 员工不得运用工作之便收受客人、业主小费或侵吞客人业主遗留物品（遗留物品拾到者一律交到物业办公室）。 3、 严禁员工与业主（租户）争吵或隐瞒各类事件真相不报，导致损失者辞退。 4、 同事之间团结友爱，严禁打架争吵。 5、 严禁私自配备部门办公室以及业主（租户）门钥匙，情节严重移交公安机关解决。 6、 严禁当班不按规定巡视检查或巡视无记录。 7、 严禁无端浪费低值易耗品、水电。 8、 及时准确向上级反映业主（租户）想法、投诉等其它情况。 9、 严禁员工向外面泄露公司经营机密及业主（租
46、户）经营机密，违者开除。 10、 欺侮、漫骂、恐吓、威胁别人与客人业主吵架，殴打客人、业主、员工、组长的立即开除。 11、 严禁未按计划对设施、设备进行维护保养，导致运转不正常者追究主管责任。 12、 发现不安全隐患未果断解决的追究当事人责任。 13、 下班后对工作区域门、窗扣锁未查关好的导致被盗事件由当班人员负责补偿。 14、 对所辖区域卫生责任区地面的水迹、油污不及时解决干净的导致业主、客人摔伤的负责人补偿损失。 15、 维修不及时反复修理导致客人投拆的处以扣分。 16、 严禁高空作业不系安全保险带或个人违规操作。 17、 严禁员工私拿业主（租户）财物一经发现立即开除并移送
47、公安机关。 18、 严禁聚众闹事，挑拨同事业主（租户）之间关系。 19、 严禁反复出现类似错误。 20、 例行检查不合格，按考核标准处罚。 21、 绝不允许发生危及公司利益的各种隐患不报，任其漫延恶化。 22、 绝不允许以局部利益为重，故意破坏公司全局利益，给公司带来更大的经济损失和形象损害。 23、 绝不允许跨级别下达管理指令，特别是在经营作业现场，决不允许跨级别改变各类经营管理指令。 24、 绝不允许运用个人的专业专长欺瞒、愚弄上级及同事，并出现迟延、篡改、抵制执行上级行政命令的现象。 25、 绝不允许谎报业绩，用弄虚作假手段来骗取上级信任，特别是当工作出现差错，上级检查时
48、不允许出现采用欺骗手法隐瞒实情、蒙混过关的恶劣行径。 26、 绝不允许对下级急待批复的报告无端搁置，也不允许对上级规定的上报材料无端迟延，更不允许对顾客（含协作单位）的征询和意见置之不理。 四）、处罚制度 1、无端早退或迟到，罚款10元； 2、忘掉签到或签错日期同样罚款5元，发现代人签到，一律罚款20元，擅自涂改签到表，一律罚款20元； 3、无端旷工一天扣除2天工资、旷工连续3天，按自动离职解决； 4、不服从上司的命令，按严重警告解决并罚款5—20元，屡次重犯则开除解决； 5、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元； 6、在公共场合或花园内乱丢垃圾，则罚款10元；
49、7、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍补偿； 8、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告解决并罚款10元； 9、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除解决； 10、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款10元； 11、擅动机器而导致设备损坏，则需等价补偿其修理费，并酌情给予罚款； 12、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%； 13、凡盗窃别人的物品，立即开除并送公安机关解决； 五）、文明办公制度 1、 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。 2、 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执
50、行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。 3、 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。 4、 各办公室、会议室严禁吸烟。 5、 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。 6、 爱惜公共财物，节约用水用电。 7、 重视防水、防盗和安全生产。 8、 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。 9、 严格规定自己，遵守公司的各项规章制度。 10、 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。 六）、办公室值班制度 为及时解决突发事件，维护社区正常的生产、生活秩序，制定本制度： 1、 值班人员：公
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