西安购物中心物业管理如何蓄势待发(上篇).docx

西安购物中心物业管理如何蓄势待发（上篇）商山高229105680为什么说对于购物中心而言物业管理是基础性工作？购物中心一般由复杂功能相连的建筑物构成，集购物、休闲、娱乐于一身，为消费者提供丰富、多样化的消费场所。购物中心的管理特征是三权分立（所有者、经营者和管理者），集中管理，分散经营，统一运作物业管理承担着商业正常营运的工程运行维护保障，消防安全秩序维护保障，环境维护保障，任何一个方面出现异常，都将导致商业无法正常运行，物业管理是购物中心管理的基础性工作，根本性工作，也是首要工作和第一位工作。西安真正意义的购物中心诞生2008年5月开业位于李家村的万达广场。由万达商业管理公司全程护航，以360度全程沟通、全程策划、全程服务的运作模式，赋予项目运营以崭新内涵。公司拥有一支复合型人才构成的专业化运营管理团队，熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务和人力资源等多方面的核心业务。通过服务品质和服务功能的全面提升，多业态、多业种、多功能和多方位吸引客流，创造需求，实现商场经营者与消费者的双赢，以国际标准，卓越品质，缔造万达商业全新MALL时代生活。 西安物业管理最早产生于1993年城改住宅类小区，1998年西安第一届物业管理专业诞生，开设该专业的只有西安培华学院等三个院校，学生不足百名，毕业后主要涉足于住宅、写字楼和普通商贸项目物业管理。而此时西安商业主要以业态单一的百货、超市、批发商贸市场为主，屈指可数解放路民生、钟楼世纪金花、东大街百盛、小寨国贸等。各商业物业业态单一，建筑物空间独立，还没有将客流共享与分享运用其中，还没有针对购物中心项目物业管理的先例。2001年西大街拓宽改造开始，2005年全段开放，拟打造中国西部第一金街，2005年开始建设购物中心的项目还有西大街的唐人街。唐人街由西安本地地产开发管理，迫于找不到人管，聘请了戴德梁行和深圳保利担当物业顾问，戴德梁行停留在合同制上，成为小铺子销售的名头；深圳保利在这个项目上的作用也是微乎其微。总之，西安购物中心商业物业管理还处在起步阶段，本地人才匮乏，聘请顾问服务和引进外来人才是这一阶段的主要特点。2000年骡马市改造开始，2007年年底兴正元广场正式开业，也少不了聘请戴德梁行作物业顾问。万达广场虽未聘请顾问服务公司，但也不例外的从南方调任和招聘来经验丰富的主管物业的总经理。尽管如此，还是存在着外地领导和本地员工队伍融合、适应、生活与发展等问题，万达实行军队化和学校化管理，领导像走马灯似的更替，员工是一拨一拨的离职。铁打的营盘，流水的兵；万达是学校，该毕业了就得离校。随着西安城市化进程的加快，以及住宅地产受到前所未有的制约和打击，商业地产被诸多房地产商看好，西安大盘和购物中心乘风得意，快马加鞭，模仿与复制在这个城市上演。赛高街区，原点新城开业之后，城北随着市政府北牵，盛龙广场、宫园壹号、海璟国际、首创国际、正在如火如荼的建设；城西区域开元西旺店之后还将有领汇乐城、龙湖商业、宝龙广场；城南在安南城、阳阳国际广场、雁塔文化新天地、金鼎购物之后将上演凯德广场、中贸广场、金莎、金鹰、正大广场，曲江商圈在大唐不夜城之后将迎来银泰购物中心、中马国际、秦汉唐国际广场；城东有诸多批发市场、西北商贸中心之后，国际港务区华南城诸多物流综合项目将隆重呈现，还有华东服饰广场涉足的城市综合体；城内诸多商业时万达新天地等项目将掀起波澜。西安，大商业时代的西安已经到来。万达、安南城、赛高、兴正元这些城市综合体项目像是 “黄埔军校”一样为西安各大商业综合体输入了一批高级管理人才，而这些物业管理从业者是否做好了准备，是否已经成熟，是否能够担当？虽然已经大浪淘沙，虽然已经胜利的洗礼。然而，西安商业物业管理现状仍不容乐观，仍有很多不足。 其一是商业物业管理队伍的不足。视界有限，也就是见得少，西安的同志到外地从业经历较少；观念转变不及时，以住宅、写字楼管理思路来管理商户，缺乏商业大营运的思想；固步自封，缺乏学习的精神，行业内互相参观学习的活动比较少，经验交流的少；管理方法落后，没有打破常规，在下雨天冲洗地面，每日夜间将商业物业外围全面冲洗一遍，这些在本地物业管理单位似乎没人去干，也许有人说多此一举，也许有人说西安缺水浪费资源。商业物业管理的理论研究还很欠缺，仅停留在作业层面；行业经验经历有限且过于浮躁，个别人员虽是做过商业物业管理，项目一开业就找下家，还有没有开业就离开项目的人员，缺少即开过大商业，又坚持升级改造的物业管理人才。商业管理公司内部机构管理问题，诸多商业管理公司一把手多出身于招商营运，重招商营运而忽视物业管理，缺乏对物业管理的深层认识和管理技能层面的理解，也有物业管理出身，重物业管理而缺乏对招商营运的支持与配合等等。商业物业管理缺乏守业人才，急功近利的开业人才多，而能够坚持守业者贫。其二是商业物业管理企业，首先是一类企业盲目相信顾问，而不会利用顾问服务；还有一类企业不愿利用顾问而善于挖别人的墙脚；还有一类企业不善于培养人才，不愿投入没有给员工提供外出参观学习的机会，企业缺乏培养人才的气度，总认为培养人才是给别人培养的；有一类企业比较大度，是专门培养人才而不留用人才的企业，喜好人才流动，实施军队化管理，在于打造管理体系和流程。其三是市场配套不到位，政府行业缺乏对商业物业管理的指导和支持，西安市房屋管理局物业管理处以及西安物业管理协会仅仅还停留对住宅写字楼物业管理的指导和监督。西安市商贸局对商贸行业的指导多在安全生产方面，商业联合会尽管挺忙碌，好像也没有切入专题研讨。政府各个衙门针对商业物业项目，重收费轻服务，比如针对商业物业保安管理主要是归口收费上；针对商业物业企划美陈也是交费可了一切；生活垃圾清运处理垄断操作，服务差服务不及时，严重影响商业物业形象；还有每年派送订报刊，云云多多，不见天日。物业管理配套服务还不发达。诸多商业多将保洁、保安、工程维修诸多业务外包，而优秀的配套服务企业缺乏。在上海各商业场所在闭店后才开始大量的各班组的多项作业已经是惯例，在西安夜场作业除了装修，其它物业管理作业似乎比较少见，购物中心餐饮垃圾量非常之大，街道环卫重收费，却不能提升垃圾压缩更好的配套；还有商业物业外围的清洁，街道市容的配套保洁频次、标准过低，严重影响商业周围的环境。作为购物中心不发达的城市，以上不足和问题是具有普遍性的。2008年是西安城市购物中心物业管理元年，三年已经过去，购物中心物业管理从业者的大学时代应该已经过去。过去将购物中心管理等同物业管理，重视招商营运管理忽视物业管理，重视物业管理而忽视营运管理，都是否会成为过去，一个商业大时代，一个以营运为中心的大时代已经到来。直面本地购物中心物业管理的问题所在，只有解放思想，只有虚心和善于学习，在借鉴国际国内诸如凯德商用、万达商业管理、盈石资产管理这些顶尖商业运营商时，善于沉淀和积累，必能得到厚积薄发。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)