逆风而动稳为先-1季度房地产市场分析与全年展望.docx

逆风而动稳为先-2019年1季度房地产市场分析与全年展望

　　2019年一季度，随着地方及全国两会陆续召开，房地产调控主线逐渐清晰化，“以稳为主，一城一策”成为2019年房地产调控的政策主基调。中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法。各城市结合当地房地产市场运行现状，积极落实主体责任和一城一策，双向微调房地产政策，防止楼市大起大落。
　　市场表现上，一季度我国房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。
　　展望未来，在强化“逆周期调节”相关政策的引导下，预计市场整体以稳中有落为主要特征，房地产主要指标在箱体内保持小幅波动，房地产投资、企业资金来源、新开工面积等指标保持个位数增长，房屋销售和土地购置延续下跌的可能性较大。
　　一、宏观经济开局良好，房地产政策双向微调频率加快
　　2019年一季度，随着供给侧结构性改革持续深化，“六稳”政策加快落地，我国经济运行开局平稳、稳中有进，多数指标好于预期，积极因素逐渐增多。服务业运行总体平稳，产业结构不断优化，市场信心明显提升，新旧动能转换加快实施，改革开放继续有力推进。
　　在房地产政策层面，中央坚持住房居住属性、紧盯房地产金融风险、分类指导、稳步推进房地产税立法。特别是全国“两会”期间，住建部部长王蒙徽提出的五个“坚持”，是2019年房地产调控的重点。具体是，第一，坚持住房的定位，房子是用来住的，不是用来炒的。第二，坚持完善“两个体系”，一是住房的市场体系，二是住房保障体系。第三，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。第四，坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。
　　在地方层面，各城市结合当地房地产市场运行现状，积极落实主体责任和一城一策，把握政策微调节奏和出台时机，防止楼市大起大落。针对当前房地产市场分化持续加剧，各地冷热不均的特征，各地的房地产政策调整呈现出双向微调的态势。部分热点城市继续加强调控、提高门槛、稳定房价，如海口暂停向企事业单位出售商品住宅，长沙、汕头等城市提高公积金贷款资格、将贷款规模与实际缴存余额挂钩，石家庄暂停发放住房公积金异地贷款，成都、北京国管公积金贷款实行“认房又认贷”，长沙取消二套房契税优惠政策等。
　　与此同时，部分房价上涨压力不大的城市则对部分调控政策进行了松绑。例如，北京、银川简化公积金提取手续，福州调高公积金提取额度，广州放宽异地购房提取公积金；东莞调整二手房交易个税等。在人才政策上，多个热点城市继续加码人才政策，包括南京、大连、西安、杭州、石家庄、海口在内的多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。如，石家庄全面放开城镇落户限制，西安购房落户不再受社保年限限制，海口进一步放宽人才落户条件，杭州对在杭州工作并缴纳社保的全日制大学专科及以上人才可直接落户等。
　　二、房地产市场运行特征分析
　　1.销售略有改善，中部地区形势相对较好
　　2019年1季度，商品房销售延续负增长，但降幅有所收窄。具体看，全国共销售商品房29829万平方米，下降0.9%，降幅较上年四季度当季减少1.1个百分点。

　　分地区看，东部地区下降明显；中西部地区整体保持增长，但增幅与2018年全年相比均有不同程度回落；东北地区销售面积增速由负转正，但增幅较低。

　　具体看，东部地区完成销售面积1.16亿平方米，下降6.8%，其中北京、天津、河北、福建等省市保持增长，特别是北京和天津，增幅分别达到87.2%和27.3%，其余7个省市均保持下跌，其中海南、浙江、上海跌幅较大，超过10个百分点。
　　中部地区实现销售面积8496万平方米，增长2.8%。地区内各省份涨多跌少，只有安徽和湖南两个省出现下跌，其余省份均保持增长。其中河南增速最快，增长13.2%，其次是山西省，增长8.1%。湖南省销售面积跌幅在区域内最大，下降10.1%。
　　西部地区实现销售面积8736万平方米，增长4.3%地区内各省市区涨跌出现明显分化，青海、云南增速超过10%，分别增长25.6%和12.5%，西藏、新疆、重庆则出现负增长，分别下降36.6、9.0和8.3个百分点。
　　东北地区实现销售面积960万平方米，同比小幅上涨0.3%。其中吉林和黑龙江保持增长，辽宁出现下降。
　　从全国七大行政区域来看，华北地区销售面积增速最快，增长17.2%，其次是西北地区和华中地区，分别增长4.0%和3.8%。华东和华南地区销售面积均出现负增长，跌幅分别为4.3和10.3个百分点。

　　2.房地产开发投资保持韧性，延续高增长态势
　　一季度，房地产开发投资共完成23803亿元，同比增长11.8%，增速较上年同期加快1.4个百分点。从房屋类型构成上看，商品住宅投资增长最快，完成投资17256亿元，增长17.3%，办公楼和商业营业用房延续负增长，但办公楼降幅有所收窄，商业营业用房降幅仍然较大，接近10个百分点。

　　从建筑构成上看，土地购置费有所降温，增速较上看明显放缓，建筑工程开始接力。从贡献率上看，土地购置费和建筑工程对房地产开发投资的贡献率分别达43.6%和67.9%，是拉动投资增长的主力。

　　分区域看，东北地区和西部地区投资增长最快，分别完成投资547和4901亿元，增长21.8和18.9个百分点。东部地区次之，完成投资13540亿元，增长10.3%。中部地区增长最慢，完成投资4816亿元，增长8.4%。
　　3.全国房价涨幅有所回落，但部分城市房价上涨压力仍然加大
　　在政策和预期的共同引导下，2019年一季度全国房价涨幅出现不同程度的回落。从全国整体来看，一季度全国商品房平均销售价格为9065元/平方米，比上年同期上涨557元，涨幅为6.5%，与上年同期涨幅基本持平，但比2018年全年涨幅回落4.2个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为8954元/平方米，同比上涨8.2%，涨幅较2018年全年回落4个百分点。

　　分地区看，东部地区商品房平均销售价格绝对值和涨幅均保持高位，分别为12588元和9.4%；东北地区均价次之，但涨幅最低，涨幅为2.5%中西部地区价格涨幅居中，分别上涨7.2%和7.8%。商品住宅均价则表现出与商品房均价不同的特征，西部地区涨幅最高，平均上涨12.3%，东北地区最低，平均上涨5.8%。
　　在全国平均房价涨幅有所回落的同时，不同城市间分化显著，部分城市房价上涨压力较大。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数数据，3月份70个大中城市新建商品住宅价格同比均保持上涨，无一下跌。从环比指数看，仅有4个城市环比保持下跌，下跌城市个数较2月份减少5个，环比上涨城市个数达到65个，比上月增加8个。尤其值得注意的是，部分城市同比和环比涨幅较高，如西安、呼和浩特、大理、贵阳、丹东、秦皇岛、徐州、石家庄、济南、海口、昆明哈尔滨、襄阳等13个城市3月份同比涨幅超过15%，丹东、锦州、常德、秦皇岛、大理、石家庄、平顶山、北海、宁波等9个城市环比涨幅超过1%。
　　分城市等级 看，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅继续放缓，上涨0.2%，在各级别城市中最低，二三线城市涨幅与上月基本持平，均上涨0.6%，四线城市环比涨幅有所扩大，上涨0.7%，涨幅比2月扩大0.2个百分点。

　　4.土地购置面积降幅明显，地价涨幅放缓
　　2019年一季度，全国房地产企业共购置土地2543万平方米，同比下降33.1%，与上年全年购置土地增长14.2%形成鲜明对比，表明当前企业土地购置意愿较弱。土地成交价款为1194亿元，同比下降27%。

　　根据自然资源部中国国土勘测规划院全国主要城市地价监测报告的数据，2019年一季度全国地价总体水平温和上行，各类用地价格增速放缓。一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4381元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7665元/平方米、7173元/平方米和841元/平方米。综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.72%、4.45%、7.73%、3.49%，较上一季度均有所下降，但住宅地价在各类用地中涨幅依然最高；环比增速分别上涨1.06%、0.85%、1.32%、0.79%，除工业用地外，其余用地价格环比涨幅均出现回落。分区域看，长三角地区、西部地区及二线城市住宅用地价格环比增速加快，其余区域住宅地价增速放缓。

　　另据国信房地产信息网土地市场库的数据，2019年1季度全国经营性用地招拍挂成交面积为51343万平方米，同比下降4.6%，其中，住宅类用地成交16318万平方米，同比下降10.6%。这是土地招拍挂成交面积继上个周期（2014-2016年）持续3年下跌后再次出现负增长，其未来走势值得关注。从土地招拍挂成交价款看，1季度全国招拍挂成交土地金额为11587亿元，同比下降12.7%，其中住宅类用地成交金额为9019亿元，同比下降9.1%。
　　5.房屋建设进度加速，新开工面积保持较快增长
　　2019年1季度，全国商品房施工面积和新开工面积增速均有不同程度的回升。其中，商品房施工面积为69.94亿平方米，同比增长8.2%，增速比上年同期加快6.7个百分点，商品房新开工面积为3.87亿平方米，同比增长11.9%，增速比上年同期加快3.1个百分点。

　　一季度商品房建设速度加快主要有两方面的原因：一是当前企业融资成本有所下降，企业资金链压力下降，在建项目的复工率较高；二是当前尽管市场博弈加剧，但随着各地房地产政策微调的加速，市场销售环境有所改善，房地产企业加快建设进度并尽早转入销售环节成为多数企业的首选。
　　6.房地产企业资金来源增速上升，房地产贷款增速回落
　　1季度，全国房地产企业资金来源小计达38948亿元，同比增长59%，增速较上年同期加快2.8个百分点。分渠道看，国内贷款增速由负转正，个人按揭贷款增速由负转正，企业自筹资金增速有所放缓，定金及预收款增速基本与上年同期持平。
　　根据央行的金融机构贷款投向数据，一季度末，全国房地产贷款余额为40.52万亿元，同比增长18.7%，增速较上年同期回落1.6个百分点。其中，当年净增量为1.82万亿，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年同期低7.9个百分点。一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。

　　三、2019年房地产市场展望与预测
　　4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议提出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，这是中央高层对房地产调控思路的再次强调，也是对当前房地产市场的及时回应，有助于社会各界明晰预期，促进市场稳定发展。与此同时，住房和城乡建设部会也对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，根据调研结果，住建部将按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。另外，国家发改委也于2月份出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》和《2019年新型城镇化建设重点任务》，加快培育发展现代化都市圈，为房地产市场乃至整个宏观经济的长期发展奠定良好基础。
　　展望未来市场，中央层面将仍以夯实基础和保持稳定为主基调，充分发挥“逆周期调节”的作用，促进房地产市场平稳发展。地方层面具体落实“一城一策”的方针，房地产市场博弈加剧，政策微调频率加快，房地产调控政策边际放松和部分城市加大调控力度的状况并存。受政策趋稳和前期市场涨幅已经相对较大的共同影响，预计2019年房地产市场以稳中有落为主要特征，房地产主要指标在箱体范围内保持小幅波动，房地产投资、企业资金来源、新开工面积等指标增速将保持个位数，房屋销售和土地购置保持下跌的可能性较大。

　　1.销售整体出现负增长概率较高
　　预计2019年全年商品房实现销售面积16.70亿平方米，同比小幅下降2.7个百分点，实现销售额15.19亿元，同比上涨1.3%。
　　2.投资韧性较强，保持较快增长
　　随着企业建设进度的稳步推进，预计房地产投资将保持韧性，全年实现投资12.86亿元亿元，增长6.9%。
　　3.价格不具备大涨条件，整体仍会以稳为主
　　从房价上看，预计2019年房价整体以稳为主，全年商品房平均销售价格预计涨幅在5%左右。70个大中城市房价同比指数会呈现出先升后降的走势特征。但个别住房供需结构性、区域性矛盾突出，优质教育资源集中、配套设施完善或具有城市群发展概念的区域房价上涨压力较大，是今年调控的重点。
　　4.土地市场整体较为低迷，保持负增长
　　2019年房地产企业土地购置意愿整体偏弱，预计全年土地购置面积达26830万平方米，同比下降7.9%。
　　5.金融信贷松紧有度，保持平稳增长
　　预计房地产企业资金来源整体较为平稳，到位资金17.52万亿，增长5.6%。其中，个人按揭贷款增长快于整体资金来源增速，实现25896亿元，增长9.2%。
　　四、政策建议
　　当前，我国都市圈建设发展较快，区域经济发展不平衡矛盾有所上升，房地产市场区域分化持续，城市间人口流动呈现出新的特征，房地产调控复杂性上升，政策出台的节奏和野战更加关键，为保持房地产市场的健康发展，建议：
　　1.尽快落实差异化供地机制
　　土地供应平稳有序，这是稳定房价的前提和基础。地方政府需根据人口迁移趋势、市场供应等情况，落实好一城一策、因城施策的房地产调控长效机制，承担好主体责任，下决心管控好地价，引导和稳定社会预期，在房地产调控上形成合力，保障房地产市场的长期健康稳定运行。
　　2.房地产金融信贷要支持松紧适度
　　金融是房地产市场冷暖的标尺和主要控制器。要健全宏观审慎住房金融体系，保障房地产市场的正常资金需求，有效避免资金过度向房地产领域聚集，严格审查购房资金来源，加强对各类资金进入房地产市场的有效管控，防范化解房地产金融风险。
　　3.加强预期引导，避免对政策和数据的过度解读
　　预期是房地产市场能否趋稳的核心所在。房地产兼具投资属性和使用属性，单边上涨预期或单边下跌预期都不利于市场的健康发展。在强化宏观政策逆周期调节的背景下，应高度关注房地产市场升温苗头，正确引导预期，避免对部分政策和数据的过度解读，扰乱市场预期，增加调控的复杂性。
　　总之，针对当前房地产市场分化加剧、复杂多变的局面，各地政府只有坚守“房住不炒”的定位，切实落实地方政府的主体责任，平稳有序供给土地，合理引导市场预期，房地产市场才能保持平稳健康的发展。
　　(本报告由国家信息中心信息化和产业发展部和国信房地产信息网研究撰写，报告版权归本单位所有。转载时请注明来源，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。)

-全文完-