20121128-长沙市2012年房地产市场总结及13年市场预测.doc

中欣楚天逸品方案 长沙市2012年房地产市场总结及13年市场预测1、 市场综述二级市场：2012年前10月，长沙市地区新建商品房网签1163.58万平米，同比减少25.14%，其中内六区新建商品房网签828.34万平米，同比减少28.12%。三级市场：2012年前10月，长沙市地区二手房成交面积为256.26万平米，成交套数为23743套，同比分别减少23.89%、20.49%；其中内六区二手房成交面积173.43万，成交套数为15655套，同比分别减少25.14%、19.49%。总的来讲：由于整体市场成交不景气，销售放缓，在供应量与去年基本持平的情况下，新建商品住宅市场依然维持供大于求的现象，商品住宅存量些许积压；二手房市场仍处于下行阶段，持续低迷。 2、 宏观经济国内经济增速放缓：2012年1季度GDP增长率为8.1%，在温家宝总理的政府工作报告中预计2012年GDP增长的预期目标为7.5%。今年经济发展基调是“稳中求进”；国内通货膨胀压力减小：2012年5月CPI下降至3.0%，预计2012年CPI年增长率为2.9%，较去年同期通货膨胀情况有所改善；数据显示，2012年前10月，全球房地产投资物业市值增长了3.4%，其中亚太地区以14%的增长独占鳌头。这使得亚太区房地产市场规模成为全球第二，与美国的差距也缩小至仅2000亿美元。亚太区的交易总量占全球交易量的比例达到46%，首次超过欧洲，成为交易最活跃的地区。3、行业政策盘点3.1中央政府1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”；6月10日，发改委新闻办发文辟谣：发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌的报道纯属捏造； 6月14日，央行发文批评个别媒体称“首套房贷利率最低可7折”，有意曲解央行政策意图；6月19日，住建部通过人民日报喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”；自2012年6月起两次下调存贷款基准利率：在当前楼市快速明显回暖的背景下，此次降息对楼市的影响将较为明显。对于开发商而言，融资成本更低；对于购房者而言，观望的气氛会再次降低。3.2地方市场动态十年变迁，土地价值快速飙升，最先推出的两宗地每亩起始价超过2000万元，预计竞拍的每亩单价可能还将达到3000万元。而在2003年正式启动长沙老火车北站搬迁时，长沙城市中心土地价格大约为300万元每亩，十年之间，土地价值已经实现了10倍的增长；据悉，人行长沙中心支行发布2012年8月湖南省金融运行情况，受稳健货币政策实施影响，信贷机构仍将向中小企业特别是小微企业倾斜，为加强流动性监管和控制物价上涨，全年信贷投放或稳中偏紧；今年四月，长沙各大银行首套房贷基本上都已回归基准利率，但与一线城市首套房贷目前普遍执行八五折相比，长沙的银行对首套房刚需信贷的支持速度较慢；今年房地产市场从3月开始明显复苏，56月成交比较乐观，对价格的支撑作用也已经体现，到了78月的往年市场淡季，达到了爆发，因为政策刺激第三季度成交量全面上涨，四季度依然居于高位，成交价格也出现了持续半年的环比微涨；11月初，长沙地铁2号线19个站主体全面建成；12月长沙预计有36个项目开盘，环比大增44%。4、 宏观经济2009-2012年，受全国经济环境影响，长沙市GDP增速也有所放缓，但人均可支配收入仍保持了良好的上涨态势，城市及公民财富基础依旧稳定。5、 二级市场2012年上半年住宅供应量分析：完成投资额实现增长，但施工面积、新开工面积和竣工面积出现全面下滑。1-6月商品住宅批准预售面积398.26万平米，较去年同期明显回落。整体住宅成交量及价格分析：商品住宅成交面积338.47万平米，成交均价5784元/平米。6、2013年房地产市场预测随着十八大的召开，政府提出了以下几个工作指标：1. 宏观环境：经济增速放缓不可避免，调结构更加重要； （1）过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免；（2）调结构更重要，政策更注重经济发展的质量和效益。 从十八大看房地产业走势：调结构背景下政策总体偏紧，房地产业进入平稳发展期变经济发展方式，以调整经济结构，实现经济增长与质量的同步提升，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。2.房地产政策：继续抑制投资投机，房产税等长效机制完善； （1）坚持房地产调控有利于促内需调结构；（2）抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出； （3）推进保障性安居工程建设，实现居民住有所居； （4）房产税等长效机制将逐步完善。 3.房地产业走向：城镇化和收入倍增促进房地产业平稳发展；（1）城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力； （2）未来十年潜在住房需求120亿平米，相当于目前销售面积12倍以上城市化水平提高是房地产业快速发展的重要原动力；（3）居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放。 以上指标的出台，无疑是给初步回暖的楼市吃了定心丸，拉动全国的经济发展，依然是主靠房地产行业。通过2012年的市场表现来看，中小户型、高性价比和品质大盘在市场销售低迷的情况下表现坚挺，而滞销的多为大户型和低品质楼盘。旺市下，楼盘可以靠不断追加成本来炒作实现走量，而淡市下更多的要靠产品的品质、性价比来吸引客户。2013年，住宅产品结构将进一步细分，对品质的追求将再上台阶。住宅的开发、购买（无论是自住还是投资）依然维持理性，居住本质将成为购房者购房的首选因素。种种现象表明： 2013年，长沙楼市将依然向买方市场靠拢。开发商需根据自身情况，合理制定营销策略，迎合客户，才能在当前政策环境下，达到量价齐升。世联地产中欣楚天逸品项目组2012.11.28合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责- 5 -