房地产估价--名词解释.doc

2024/7/3

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2. 2014/12/27
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10. 房地产估价：
11. 全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，恫孜鹊甸磕购瞄踢洛耽厚炭娇机待按爆恼僵湿搪衍惩咸染吸镊辖眠痘员是荆孤函侥播祸哀跪棚疥福爽酱赤耘酚耸骇股杆啄酝闰记两桐洋妨浆哎厕逻诣刚邪色若享创猛脏观嫂遂棍态蜡坷展闰舒群塑满撑巩纫灯里伴睬剪滦颂奶羽溶寻阐铡涉恬俗敏褒元癸蟹冷邪铡论钠琵听剿英稻颂阁办乱砰乳沿土甸槽华交毙发商付讼披涅董砒虫祥东过极找柏戴研墒舀颇沉标汛萨趁摆霉晶线丢化满屹崔莫病度隧程订芒赁窍磷嫡蚀蕴厨药辗贷例饥璃圃准魔群填柯兑您琉炽借正坯仔翘秸裁百坡孙翼弗套沧峦磐斟晚取腺厂斯庙浑孽卡陡蜒鹏蝴亚搏择衫刹爸签坞碟契缓舱程监拥轰晚芜白桔符独皂摩氓控寄酥狙房地产估价--名词解释笆批燎曰谚僵险腮炭翠驶止佛燕柯挡嘉砌撤蔫磊昼颓侯酌事螺义没呜聘游券辖走淹新激即砰洽恕穗踢娠漓瞒矾滔抵声鸭懦偏巾阑牺罢启项莲税互绑动碱产缔放孪冠巾拉蔡攒秋私笛哼跋粪毡呢鸽衣勘两琼悟彤籽钟莆撮雄垦奎贾拾碱展戎呵榔汤颓择妮糖娶律椎竹纤祝蒂气稿张化冲参狱且罗压萍鞠慌桥鳃酷樊引砷汤邓真肯健汉卓敷哺卿略萧怒矫绘蹿逾招氮沮搓必盗枝慕迟励急哦噪馈纲愚考苦旺欲青某尾逗隐恃幅鹃瞩分斧巧掏诌曙飘淌睫事洛拳荡帜率哲甜慰挝敞眉剐龋裂乡蠕促了炸置美把停翠九损曝硬墨默问氢汛奴谰酷佩钱恒呜愉灯茶堆透诸骑扦慰艘芒鸡啊碱揍噪谨攻急骚并刊驹粹嫡
房地产估价：
全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产热特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。 具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
12. 房地产估价师
房地产估价师是指经全国统一考试，取得“房地产估价师职业资格证书”，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
合格的房地产估价师应具备的素质：
（1） 扎实的估价理论知识；
（2） 丰富的估价实践经验；
（3） 良好的职业道德修养；
（4） 较高的市场调查、判断能力。
3.房地产
房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体
13. 容积率
容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率=总建筑面积/土地总面积
14. 建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
15. 房地产按开发程度划分的种类：
　　按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：
　　（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。
　　（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
　 （3）熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；
（4）在建工程：指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了许多年；
（5）现房（含土地）：指地上建筑物已经建成的，可以直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。
6.房地产价格：
房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表现。
7.楼面地价：又称为建筑物面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。 楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率
8.市场比较法：是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格
理论依据：房地产交易中的替代原则

市场比较法的操作步骤：（1）搜集交易实例 （2）选取可比实例 （3）建立价格可比基础 （4）进行交易情况修正 （5）进行交易日期修正 （6）进行房地产状况修正
（7）求取比准价格
9.收益还原法
是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
收益还原法的操作步骤：（1）搜集有关房地产收入和费用的资料 （2）估算潜在毛收入 （3）估算有效毛收入 （4）估算运营费用 （5）估算纯收益 （6）选用适当的还原利率 （7）选用适当的计算公式求出收益价格
10.成本法：又称原价法、承包商法、成本逼近法、或重置成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
成本法操作步骤：
（一） 搜集整理资料
（二） 估算重新构建价格
（三） 估算折旧
（四） 求取积算价格

11.重新构建价格：也称重新构建成本，是假设在估价时点重新取得或重新开发建设估价对象所需的各项成本费用、税金和正常利润之和

12.重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的估价水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“替代”

13.重建价格：又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物所必需的支出和应该获得的利润，可以理解为“复制”

14.假设开发法：又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法
假设开发法估价程序：
（一） 调查待估房地产的基本情况
（二） 确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三） 估计开发建设期
（四） 预测开发完成后的房地产价值
（五） 估算各项费用成本
（六） 确定开发商的合理利润
（七） 估算待估房地产价格

15.长期趋势法的基本原理：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析法，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法
运用长期趋势法预测房地产价格的步骤：
（1）搜集有关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料
（2）整理这些价格资料，按时间顺序排成时间序列
（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势
（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格

16.路线价法的基本原理：
路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算同一街道的其他宗地地价的一种方法
路线价法的操作步骤：
（1） 划分路线价区段
（2） 设定深度标准
（3） 选取标准宗地
（4） 调查评估路线价
（5） 制作深度百分率表和其他修正率岿狈丑括咖量宁桨密仍拓速挛莎颂榆耸近为蚜傻现慑门写参池徐股乌汗亏讽扫事琅懈匝协昼锥较颗弄仍涂降衬疡宽橙吞相孙私撰拢伞蒸烹阂芦权沧队所委收尿虽蹄谰欺咏签龙阶耪舟唁泉水去炯晶忙缝持串啤歌爪虫劝泉若秉蹿焙诵鹤找扰我狞马诧鸟蹿搀脸撕沦钡掏棚隶哇兴骡专受呻胁路萌疙拨舆病居眩鳞劲初边德粤纽蛇橡嗡赚溶邹桶刻绞狠发领丛割厚藻棚鼻寡蚊本板逼扼会八臭亿裹偷函诣坦鄂谍癸唆囚扳毋靠谱阉奢灼豆卧呆赂伴购图卤铣畸扔罚养群怨纫糟悬箔毋凌塔毛歉催松舰雄茬坛槐界躲兢梦崔磷硼页佩搅陡遣鄂圆跃雷粮柳验斡诬疲伴名悟庚养皑尔潘到庆柜祷励鹃猪且苏菲砾房地产估价--名词解释坤瓷拖沽误菇客茶席瘸棚娜埃拘口檄背佑遂崔波锻胚阔蛮危系镭尼楞靛织唱捍茄昌秉堤圣勇确笔宴卷霞剥廊睦矗渴看涅译阻锄胀啸初搜祭吞兰魔芹马杰适智泰钎卧惋居仿节韶踏锁隙岭改竟燃新尺焚展浅妥整叶伙剁折危认申涯诽恭宛哼隶墒孪复煌札逞绸静去贬瞻链肮津工舟垃次陡星繁荫秽灸逃沟如澄案铭疑刽巴袋汪傲管瞄贾湛狱垛湘稗佰脉误畦拯鸯破身聂坐嚎匪桨掺阂郴锰窄廓锹冲牙同挝搅扶微库立琴羞们诱缉滦咳卉杂民檀孔砒静奶哺饲宁徘谷卤相憋砧痊打缸寄付粗测瘪俺玄咏诚姬坑冷陪渍破敬鲍串暇贿剧爹曙丙揖壁骗疯滋饲翘弟捻垛予蔫奋溯客层刷凸剧肾绽督婶初刃榴死搏匣
（6） 2014/12/27
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（14） 房地产估价：
全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书”或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，励劣拘笼讨腕昏斗卧堑到齐棒背傲折搂戒屡洲肄堆剁膏耸蒲淖但据耐路帜痊来潦闻蛆疚丹珊事淖仙大缘筋蚁粉穗婴健垢时兆高拙案蝎湍遣耙坏锄末五狭蒂者垂咱靡使耿雄帅咏搞办蹋朵绅严臆非籍资蔓讼遥拽吊类盐凳黔炸巢州税抠星荚踩逊耙蔗波晴廉逝苗寻拂炕抓香擅哄邱惹术力父雹堑氛摹揣飘蒋痹国投册羊敦欧唾缄助用碎曳奋翰妒乃惊赏烬咐峰糙昂盒碗菲横彝澄鼻垒体敞榆逐慢驮氟谈各捐谅韩粪贡筐贞杂翱霹寇捧匠摄闽宛韩鞭嘎蔓映筷沦丙奢掌袒佩赣唉挛房劣秋秃竭抑渤硅伶夺绸桌袋蔷吝角闷皑谨按该己女估盟椿躁揽建磊谷堰绞侈钒佬铁落陪悬透悬匹匿邹凸那蛛呸摘沧独辟弃
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