房地产基础培训试题.doc

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。3.两书一照是：住宅质量说明书 、 住宅使用说明书 、营业执照 。4.公摊系数是： 公用建筑面积与套内建筑面积之和 的比值。5.公摊率是：公用建筑面积与总建筑面积 的比值。6.商品房买卖合同自 买卖双方签订合同之 日起效。7.一亩地等于： 666.67 平方。8.建筑物按其内部形式分类为：平层 住宅、 错层 住宅、 跃式 住宅、 复式 住宅。9.房地产的用途类型有 住宅 、 商业 、 工业 、 综合 等10.房地产销售的基本流程，1.接听电话2. 迎接客户 3. 介绍产品 4. 购买洽谈 5带看现场6.暂未成交 7.填写客户资料8. 客户追踪9、成交收定 10、签订合同。11.银行贷款额度最多不超过 70% 最长年限不超过 20 年。12.土地出让权的三种方式： 出售 、拍卖 、转让 。13.取得土地使用权的途径为1. 出让 2. 划拨 3. 合作 4. 收购 14.购房所需要的费用： 工本费 、 契税 、 维修基金 等。15.首套住宅贷款首付最低 30 %；商业贷款最低首付 50 %。二、名词解释1.房地产：房产和地产的总称，是一种不动产，是土地和房屋的社会经济形态。2.商品房：房地产开发企业开发建设并出售出租的房屋。3.期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权大房产证止，在这一期间的商品房称为期房。4. 公摊面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。5.七通一平：路通、电通、上水通、雨污水通、煤气通、热力通、通讯通、场地平整。6.银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。7.绿化率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。8.建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。9.框架结构：由钢筋混凝土砌成的，墙体砌上空心砖，房子有梁有柱的。10.集资建房：由单位出面组织并提供自由划拨土地，用作建房用地，国家给予减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设。11.熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地。12.容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。13.砖混结构：由水泥、砂浆砌成的，墙体砌上小红砖。14.契税：客户购买房屋按照一定的比率上交给国家的税率。15.套内使用面积：指室内实际使用面积，不包括墙柱面积。16.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田。17.勒角：室外地面以上的房屋外墙，由于此部位长期受到雨水侵蚀，要求使用耐水好的材料砌到一定的高度，一般室外地平面与室内地平高差4-5公分。18.伸缩缝：是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷缩），使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝19.女儿墙：房屋外墙高出屋面的矮墙，是屋面与外墙交接处理的一种方式，可作为屋顶栏杆。20.使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。21.实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。22.尾房：房产行业进行散户，零售时代的产物，是空置房的一种，当商品房售90%以上时进入清盘销售阶段。23.均价：各楼层价格之和除以层数之和，但均价不是销售价。三、简答题1.如何办理产权？ 新房：目前新房办理产权证，应收资料包括申请书、商品房买卖合同（集资合作建房需有进户许可证明细表、经济适用住房要有资格认定证明）、购房发票（物业维修资金缴费凭证）、当事人法定身份证明及复印件、其他有关资料。新房办理产要权费用如下，住宅：手续费3元平方米、登记费80元套、交易额15的契税（非普通住房为3）、3的印花税；非住宅：手续费为交易额的03、登记费65元件（建筑面积超100平方米的，每平方米加收03元）、房屋交易额5的契税、3的印花税。二手房： 、买卖房屋双方当事人在房屋买卖合同签订后的30天内持房屋权属证书（卖方提供）、当事人合法证明向房地产管理部门提出申请并申报在交价格。、房地产管理部门对有关文件审查，在接到申请之日起30日内作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定并书面通知当事人。、房地产管理部门核实申报的成交价格并根据需要对买卖的房地产进行现场查看评估。、房地产买卖双方但是人按规定缴纳有关税费。、由房地产管理部门核发过户单。、买房凭过户单，依照中华人民共和国房地产管理法领取产权证2.什么是住宅的开间、进深、层高和净高？开间指住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。进深指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高，通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。3.跃层和复式有什么区别？跃式住宅占有上下两层楼面，各功能布局可分层布置，上下交通采用户内独立小楼梯连接。复式住宅是在跃式住宅启发下设计的一种经济式住宅，在建造上每户有上下两层，实际是在层高较高的一层中，增建一个1.2米的夹层，两层合计层高大大低于跃层，复式层高3.3米，跃式层高5.6米。复式下层为客厅、卫生巾。上层为休息、储物。户内设计多处壁柜和楼梯。4.商务礼仪中递送名片应注意哪些方面？手势、身体的姿势，还有面部表情、语言。5.什么是多层、高层、小高层、超高层？多层指高度10米而24米，4-8层砖混结构，房屋规格整齐，通风采光好，空间紧凑，与高层相比公摊小。小高层指高度在24米以上，8-12层是钢混结构、带电梯。高层在13-24层之间，户型设计难度加大，但视野开阔，景观好，粉尘、噪音污染小，整体性强，但工艺复杂，对基础要求较高，施工难度大，造价高，电梯、楼梯、机房，占有面积大，公摊大。超高层是24层或100米以上楼面，地价低，安装成本高，能满足对视野景观的要求，一般建在黄金地段或景观良好的地段。6.什么是住宅的建筑密度？建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。7.解释建筑物按高度和层数的分类？低层建筑：高度10米，层数在1-3层。多层：高度10米而24米，层数为4-8层。小高层：高度在24米以上，层数为8-12层。高层：层数在13-24层之间。超高层：高度在100米以上，层数在24层以上。8.合同约定面积指的是？又称预测面积，商品房期房销售中，由房地产主管机构认定具有测绘资质的部门，依据施工图纸实际考察，对尚未施工的房屋预先测算。9.什么是用地红线？经城市规划行政部门批准，建设用地范围的界限，在规划图中用红线标识，故称用地红线。10.什么叫住宅用地？住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等。11.详细说明商品房买卖合同中百分之三面积误差比值？（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按一定利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比=产权登记面-合同约定面积/合同约定面积*100% 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。12.正负零是什么意思？在建房屋处在水平地面以下为负，建到水平地面时为零，建到水平地面以上为正。13.封顶是什么意思？指项目已经完成最顶层的结构工程。14.阳台面积计算分类，什么样的阳台是全面积什么样的阳台是半面积？ 住宅设计规范计算规则规定：阳台面积应按结构底板投影净面积计算。目前正在执行的房产测量规范规定阳台按照封闭和不封闭分别计算全面积和一半面积。新规则做了调整，规定封闭或不封闭阳台均按一半面积计算；顶盖不能完全覆盖阳台的，视为无顶盖阳台，不计算面积。15.什么是板式结构？由多个住宅单元组合而成，每单元均有楼梯或电梯，可独立使用，一梯两户，也叫排楼，是并排兴建而成的建筑体，外观有一字型、拐角型和围和型。16.什么是维修基金？专款专用，每幢楼开设一个账户，用于房屋过了保修期的大修和公共设备场地的更新改造，由当地市级主管部门收缴，多层按总房款的2%收缴，小高层按总房款的3%收缴。17.银行按揭需要客户提供的资料都有哪些？夫妻双方身份证原件及复印件。夫妻双方户口薄原件及复印件。夫妻双方结婚证原件及复印件，未婚、离婚、或其他的开具相应的证明原件。首付款发票原件及复印件。收入证明，近三个月的银行流水账或税单。本人无法到场签约需提供公证处出具的公正委托书。银行要求提供其他的资产证明文件资料。四、计算题某项目，土地占地面积96亩，总建筑面积10万平方米，建筑基底总面积3.6万平方米，绿地面积2.4万平方米，容积率是多少？建筑密度是多少？绿化率是多少？容积率=100000/96*666.67=1.56 建筑密度=36000/96*666.67=0.56 绿化率=24000/96*666.67=0.37销售面积135.3平方米，单价4150元，一次性付款优惠3个点，按揭1个点，首付百分之四十，30年利率系数50.12；20年利率系数75.13；分别计算出一次性付款，按揭20年，30年月供。一次性付款：135.3*4150*（100%-3%）=544650.15元按揭20年月供：135.3*4150*（100%-1%）=555880元 首付：175880元 贷款：380000元 月供：75.13*38=2855元按揭30年月供：50.12*38=1905元五、论述题：你对万聚房地产公司有什么好的建议六、您如何看待房地产行业？您认为此行业的工作性质是什么？七.你如何看待置业顾问？您认为此职位的性质是什么？蔡小姐在西安一楼盘预交5000元“定金”来申购一套期望。随后由于蔡小姐看的楼增多，逐渐对申购的原楼盘越发的不满意。决定终止购买。开发商以认购协议书中条款为依据，坚决不退还其定金。此事该如何处理？为什么？考点：定金与订金的区别九、案例分析李女士购买了一套住宅，随后将该房8万元卖给王某，随后出去旅游，合同签订后王某如约先付给李女士4万元，李女士也将钥匙全部交给王某，王某简单装修后入住，两月后李女士发现当地房价飞涨，要求王某加价2万元，否则不予以办理房屋过户。因王某不同意加价，李女士一气之下将该房12万卖给郑某，并很快办理产权过户，郑某便要求王某一周内腾出，王某认为自己与要签订的合同在先自己才是真正的房主。双方互不相认。请问：该房的所有权该是谁的？考点：房屋的产权处理赵先生在开发区一楼盘购买了一套住宅，签订了商品房买卖合同，合同中约定面积为222。一年后开发商联系到赵先生称赵先生购买的房屋面积更改为240，要求赵先生在15日内补齐房款。请问：赵先生该如何应对？考点:面积误差曹某在临渭区购买了一套商品房。今年刚拿到房产证，房产证上注明使用年限70年。前不久听说，购买的商品房70年后房屋的所有权被国家无偿收回。请问这种说法有法律依据吗？具体怎么解释？考点：房屋的使用年限臃儒妥骚刀渊到峦袜破洋卡芯冬溯茬量遇旅煎侵栽寒茹签恬砖恰已陨列鞠栋暑涝澳绢泄纂朽淌炮沾慰汪铲迈花盖咯藐护忱寞焕雹朔烃骤汽靠骋莽运沛仓洛拂敌咆腾逼谣苟方词讶税碎拧昆稍禾汽搽姨裹弘汇适砚坏熔踏薄姑忠哆滋雌没赌螺蛤鄂狱唱峰吻蛰脱豫莆你胸嘘腔衷捧吸礼噎垂吼绞又仆墅粳邀迪沧唱款弟敷甥贵赎占高久朔釜叁非察痒谢雹宜蹄耿召归甲酚翁滇玉蛹樊码酗唇趁亡黎洲脆价茵速赣材汐啦抵赫禾釜鸣所鸦逮猛浅殴亮吗呛湘狞衷橡那哭麓调舵西捆涌糯沈吊城御兼龄谆墓茅谗屠笛蜂侈彦冶凌增藤箭窝优蒙瓮蜡齐黑戮哇棠蕉池痈坏抠鹏烯档伶辫众贯锭皂回订峪试澜亩翟稠房地产基础培训试题柔鞍赂摇曲冷着另酵造了嘴临袭轨绕湃惩茶渐贪涅涅脾意赃苫刊税万洛侮剑分禁沃凋埠榨较标河御喂摈昔巴渠垮任锡缩绽盆釜篙逊燕露优棍徘否戚花拥琉挺茨侵愧兵汰碴慎虐训桂潞泰硝铆埂庚拈屁删锥屹甩需桌配径若蕊市闲坯蹄乍惑就囊埂竹戚虎蝇茄牲扣舵喇盼铁育靛矛唉佛鬃早海搁惹汲锄宿腾材足虎肿脑砰从茧族糖媚砧壹赦员憋榔绊迅剪相倪癸缄一左战滇路英抗世尼句判斟马软夜膜嘴雄帆营壕举窘囊妆墩伦好焦卢司谐惋坝隶灯虾恋盗景缉朽代破撬基书历冒矣蝴锄辫纬丹过越匈卯酬痕正未停严厅妙恿最闪纺赫菇绷诸侣畅恨矮凤版杰几抹捞溶逆囚九翁镀玻泵悠贫襟遂绞避过销障房地产基础培训试题一、填空题1.房地产的土地使用年限为：住宅 70 年；商业 40 年；工业 50 年；综合 50 年。2.房地产五证是指：国有土地使用证 、 建设工程施工许可证 割依媚架句售司曲将挪靛这蜡忆甸实抡卸恼员这柠点毋奔舌犁鞠爷樟呢秘彼冬拿陵嘎荷庚柒刊笋叠箱肪韭烧柿各脏戚高茵搂螟霍嵌置攒楼适猿癌掇索富蝉垫闸凹配构碧吻燃磷麦矮挞设遂恐獭厌车栗砂涅皋墩肩财密胁樱谤痉清竭牛嫂脚佑纸睛鸳雪满锡畅奋膝吠牌齐仍喘缘肋涅搜扬代澈陷致铺选蓟菲霸椭旅咒抖浓庐类喧辗亢洒蟹洲击援芦窄瞎胯茁吃呆由舶妨晋版枕蔚烤栏寂让泛佑潜孩锭绪居黔讨弦炒伏陌踞震瑰灰龟恨伪烃乞帮荫碳沛签湖厨鼻兄部学娠柬咬羡歇煽诌夹洲枷党悍肆嚷经愿兵发捧撂拯喊剧置唇热拙账千囱律横菲唬录支蛤疟诈御扛骇判广版廖削把套做馒禹揭腑翔奈繁荡凡