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我国养老地产发展现状与展望

房良
摘要：中国从1999年进入老龄化社会，目前老年人口已占总人口近1/7，养老地产的发展已经提上议事日程。本文综述了中国养老地产发展现状，对未来发展可能作出展望。
关键词：老龄化;养老地产
Abstract: China from 1999 into aging society, the elderly population has nearly 1/7 of the total population, endowment to property development has been put on the agenda. This paper summarized the current situation of the development of China''s endowment real estate, may make looking for future development.
Keywords: aging; Endowment real estate
中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号：
我国老龄化现状
国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会；65岁以上人口占比超过14%即进入老龄社会。我国在1999年已经进入老龄化社会。截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口的13.7%。2006年联合国人口司发布世界人口老龄化状况，全世界老年人口占总人口比例接近11%，老龄化程度超过20%以上的国家有27个，其中日本、意大利、德国老年人口占比分别达到27%、26%和25%。
横向比较，我国的老龄化程度并不算特别突出。但是世界上大多数老龄化严重国家都是发达国家，与发展中国家相比，中国的老龄化程度已相当严重；发达国家的老龄化大都经历了一个较长历史时期，到现在进程已经在逐渐放缓，而中国的老龄化却在不断加速；中国的特殊国情使得少子化进程大大提前，与长寿化的发展共同加速了社会的老龄化。
老龄化严重的发达国家人均GDP大多在2万美元以上，而我国目前人均GDP不到4000美元。中国的社会保障覆盖范围有限，保障水平低，国民主要依靠家庭力量养老，负担沉重，抗冲击能力弱。
养老地产概念
中国的老龄化既带来深刻的社会危机，也给部分行业带来了全新的机遇和挑战，如医疗服务行业、保健品行业、旅游业等都因应社会养老需求对市场进行细分，甚至以老年客户市场为主市场。房地产行业作为与民生密切相关的支柱产业，养老地产的催生与发展也就必然成为题中之义。
为应对人口老龄化，我国制定了《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（以下简称《规划》）。《规划》提出，我国应建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。《规划》关于机构养老设定的目标是到2015年每千名老人拥有养老床位数30张，即将现有床位数增加一倍多。据统计，我国老年人口中失能半失能老人所占比例为19%，因此3%的目标床位数明显偏低，即便如此，要想在5年之内让机构养老床位数翻番仍是一项非常艰巨的任务——按照25m2/人的标准，床位数连翻新带新建应达到老人总数2%即370万，改建新建建筑面积将达到9000多万平米。关于对居家养老和社区养老的系统支持，《规划》提出要规范和扶持居家服务机构的发展，同时提出了家庭无障碍设施改造、社区配套建设社区养老设施，2015年设定目标为应使日间照料服务基本覆盖城市社区和半数以上的农村社区。
无论是机构养老模式还是社区养老模式，都对居住建筑本身及其配套与规划提出了专门化的适用要求，养老院、老年公寓、老年住宅，这些都属于养老地产范畴。养老地产也同医疗机构、旅游设施存在一定程度的交集，如临终关怀医院、高级养老院、度假地疗养院等，不过这些内容在养老地产产品系列光谱中处于边缘位置。
养老地产国外发展情况
美国社会经济发达，医疗保障水平高，社会化服务充分深入，因此多数美国人也是居家养老。同时，美国也有很多设施完善的老年社区，其中最著名的是坐落在佛罗里达西海岸太阳城中心。从1961年开始建设，居民必须55岁以上，18岁以下陪同人士一年居住时间不能超过30天，现有来自各地的老人1.6万人，住宅类型包括独立家庭别墅、连体别墅、出租的独立居住公寓、辅助照料式住宅、家庭护理机构等。该中心环境优美、配套设施非常齐全，除常规的社区配套、各种运动中心、康乐设施外，还有图书馆、音乐厅、老年大学、俱乐部、教堂，能够充分满足老人的精神生活需求。
日本在二十世纪七十年代就进入老龄化社会，是亚洲各国最早进入老龄化社会的国家。其养老模式在参照西方发达国家的同时，更注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。日本养老机构设施包括公立福利型、低收费及盈利性质的养老院，养老机构能够涵盖不同层次的需要。日本尤其重视居家养老、社区养老，更有不同住宅产品类型可选择。如老人与子女共同居住的情形，日本就考虑了同居寄宿型、同居分住型、邻居合住型、完全邻居型等多种空间布置形态。日本还颁布了长寿型住宅（也称通用住宅）的标准，在住宅设计和建造时，就对年老后房屋改造余地进行预留。
中国养老地产发展现状
在当前阶段，中国的养老地产从市场因素层面而言因以下几方面的原因而发展培育迟缓：
中国房地产过热情形尚未消退，市场状况使得房地产企业增加投入做产品精细化设计的动力不足，养老地产对房地产企业尚缺乏吸引力。
养老机构或老年公寓盈利模式尚不明确，由于养老机构、老年公寓不能从出售产权获得收益，初始投入较大，需长期经营，在政策扶持未落实、养老机构抚老养老能力未获认同、老年人消费能力仍存疑问的情况下，民间资本仍在犹豫。
全社会医疗资源严重不足，养老地产所需的重要的医疗资源和配套稀缺。
当然最需要的仍然是国家政策的大力支持与相关政策具体措施的落实。
近年国内已经有一些开发项目在适应老年人居住需求方面做了大胆尝试与探索，尤其以一批远离繁华市区、将环境生态作为产品特色的住宅小区为主。如北京西郊的燕都世界名园，社区内医疗设施完善，并为全体业主建立健康数据档案、定期上门体检；北京小汤山镇太阳城社区环境优美，配套大型社区医院，既能抢救、治疗，又具备健康咨询、安养功能；嘉兴江南太阳城拥有全龄化的社区配套设施，社区内融入老年建筑组团，拥有老年活动中心、大医院常驻小区门诊。这些项目多少带有政绩工程背景，动用到的行政资源远大于一般项目，其本身的成功很难推广，所以真正的老年地产项目到目前为止只有点，而没有面。
此外，一些地区所做的机构养老扩张的试点并不成功，对养老地产的发展前景也带来一些疑问。以北京市40公里外的怀柔区为例，该区拥有公办养老机构17家，民营养老机构4家，但入住率并不高，到了冬天，供暖费用的增加甚至会导致部分养老机构入不敷出，不得不歇业。
不过，正如我们前面所讲过的，养老地产的发展是大势所趋，国外的经验已经证明了老龄化必然带动养老地产的发展。近两年，越来越多的大型地产商、保险资金开始进入这个市场。如2010年底，万科高调宣布启动养老地产发展计划，2012年3月，万科地产推出其首个养老地产项目——北京万科幸福汇。2012年3月，保利地产在北京举行品牌发布会公布下一个十年发展战略规划时，也宣布将在养老地产领域有所作为。2010年3月，泰康人寿保险公司成立全资子公司泰康之家投资有限公司，成为保险业首家养老社区投资实体。2010年底合众人寿在湖北武汉蔡甸区动工建设养老社区“合众人寿健康社区”，
中国养老地产展望
毫无疑问，中国养老地产未来一定有非常广阔的发展空间，现在的问题只是这个市场启动并迅速进入大跃进时代的那个时间点在哪里，就象整个房地产行业或者商业地产曾经的发展轨迹那样。
但同时，我们不得不看到现实的制约因素，归根结底，在这个不发达国家，在缺乏国家财政帮助的情况下，老年人的支付能力限制、拖延了养老地产的发展。
养老地产的发展需要国家政策的支持，国家财政的投入和政策扶持是必不可少的。同时，养老地产需要房地产业、医疗服务业、银行业、保险业共同进行创造性思维，提出在现有形势下可行的解决方案。
养老型住宅建筑公摊面积大、建筑设计细节要求高、小区配套投入大，整体造价必然偏高，养老地产行业应做更多工作来引导社会消费观念的转变。同时，养老型住宅如何借助电子技术帮助老人实现生活更便利更安全、如何与医疗资源紧密结合、如何充分发挥配套设施作用，这些都存在着很多值得研究的内容。
根据中国人口统计，1962年到1970年是1949年后中国三次生育高峰中最大的一次，这意味着，从2022年到2030年中国将进入一个老龄人口迅速增加的高峰时期。养老地产的黄金时代最迟在这个时期一定会到来。
参考文献
1 章文弋. 中国城市老年住宅设计研究. 安徽建筑工业学院学报，2007，15(2)，92~95
2 周俊山、尹银. 老龄化社会的日本老年住宅发展及借鉴. 日本问题研究，2008，3，60~64

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