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分析房地产住宅项目精装修管理

金依娜
摘要：随着社会的发展和进步，人们物质生活水平和节奏不断加快，导致房地产竞争也越来越激烈。其中，精装修房以省事、省钱、省时、优质以及便于管理等独特的优势，逐渐取代毛胚房被人们所接受。本文主要对精装房建设过程中，项目管理中出现的难点和问题进行分析，并针对精装修工程项目管理的议题，对装修与施工管理看法进行了讨论。
关键词：精装修；设计；质量；管理
：S611： A
引言
发达国家早在20世纪就以精装修拎包入住的理念满足消费者的需求。伴随着社会经济的飞速发展，人们物质生活水平的提高，消费水平也达到了一定的高度。现今社会压力大，工作繁忙，消费者为省时省力越来越有这方面需求。售楼市场中较多的楼房一般都已精装修的模式进行销售，这种精装修的楼房不仅可以降低装修前后邻里之间的噪音污染，还可以有效的节约成本减少材料浪费。虽然精装修房子有一定的优势，但是还存在装修风格统一、不能适应业主个体差异、不能满足业主个性化需求等缺点。在精装修住宅的建筑施工过程中，参与精装修的施工单位较多，管理难度较大，施工周期较短。本文主要根据个人的实际管理工作经验，对精装修工程的管理项目进行了一定的深入研究和探讨。
一、精装修的设计管理
在精装修住宅建设之前，需要出具相应的建筑图纸。同时，为了确保装修建筑的合理施工，以及满足大众的需求，还可以根据建筑图纸安装电管敷设，指导装修售楼处样板间。在施工图纸出具完整时，为了避免施工过程中出现与实际不符的现象，还需要进行核心的审查及沟通。
在精装修住宅建筑施工之前，施工图纸具有重要的作用：首先，由具有设计资质的设计公司设计的人员进行精装修住宅的图纸设计及总工的审核；然后，由施工单位的工程人员进行严格的审查，确保图纸中不出现有违反规范的设计风格、不符合图纸要求的设计、不符合常规的做法等；再由审价单位审核进行招标前材料的审核，确保材料规格的常规性，在不影响效果的情况下，减少特殊材料的定制，遏制不必要的浪费，最后，将不合理的设计通过设计单位和监理单位进行改善,再进行技术交底。
二、精装修建筑的质量管理
1、在精装修住宅的施工工程中，需要一定量的精装修单位。精装单位在进场时，需要与安装单位、土建单位进行施工界面的交接，只有这样才能确保精装修单位在以后的建筑过程中顺利的开展工作和施工，能够以较快的速度完成施工项目，能够保障各项指标按时完成。因此，在精装修单位与安装、监理、土建、精装和建设单位进行工作交接时，需要制定规范的交接标准，并且认真仔细的进行现场记录，最后保留具有签字和法律效益的记录，避免出现施工过程中的扯皮现象。交接过程中需要的表格包含有：暖通验收表格、土建交接验收表格、电气精装交接说明表格以及铝合金外窗检查记录表等。
2、在建筑施工过程中，精装修单位和土建等其他单位需要划定一定的工作界面，只有划定好施工界面，才能保证以后的维修和整改项目的管理，对精装修施工的后期管理有较为积极的作用。在双方划定施工界面的过程中，不仅需要确保卧室、厨房、卫生间以及客厅等建筑物满足施工环节中的工程界定，还需要对公共区域的地面、电气方面的区域进行一定的施工节点。同时，还要确保地面土建施工的预留标高以及电气布管穿线的区域界定。
3、将装修施工图纸设计之前，需要由甲方提供合理的材料计划，为施工组织设计做好审核的准备。然后，土建安装等单位是施工人员，进行实地的现场勘察，提出可行性较大的施工设计。当设计经过监理单位的审核生效之后，再对精装修单位提供的甲供材料，进行审核设计，确保数量和日期的准确性。
4、样板领路制度不断推广和实施。土建、安装等单位与精装修单位进行交接后，精装修单位需要尽快的进行实体样板间的施工，及时发现不切实际、不合理的设计失误，及时变更设计方案，在确定实际可行的施工方案后，进行施工。
5、关键部位、隐蔽部位和材料需要进行严格的检查工作。在材料的进场之前，不管是甲方还是乙方提供的材料，都需要进行严格的验收，不合格的材料产品坚决不允许进场使用。同时，在施工过程中还要定时的检查和巡逻，一旦发现施工问题，要及时的保留问题存在的证据，并在最近一次举行的质量检测会议上，进行详细的报告，确保施工单位能够及时的解决问题。只有在施工过程前、中、后 进行全面的安全监控，才能确保建筑工程的施工质量。
6、房屋建筑的功能性检测。精装修单位的阳台及卫生间的渗水问题，地暖的装修和交接问题，都需要严格的遵循标准施工方案进行。同时，为了确保卫生间通水及渗水的合理性，在交房前需要在甲方和监理方共同见证的条件下完成。
三、施工建筑的进度管理
在精装修工程的建筑施工过程中，施工进度是影响项目情况的重要因素。首先，对任何项目进行可行性进度的计划和安排，确保各个时间节点的工程进度。然后，定期的巡查和举行工程汇报会议，随时掌握工程的施工进度，以及每个节点时工程的完成情况。如果项目在施工过程中，出现一定的计划偏差和工程进度滞后现象，则需要采取一定的改善措施，进行及时的纠正和改正。施工工期的倒排法，是指将和工程存在联系的负责下道工序的施工单位召集一起，进行专题会议，形成规范的书面会议，制定相关的工程实践和奖惩措施，经双方确认后签字以备查阅。
四、文明安全的现场施工管理
在现场施工环节，首先，需要制定文明安全的施工管理制度，确保能够传达到每个施工单位的施工人员手中，并且在施工中严格执行管理制度。在施工过程中，如果被巡查人员发现有违反文明安全的施工管理制度时，需要进行警告批评。如果再次发现此类现象，需对工程单位进行经济处罚，处罚形式一般在工程进度款结算时体现出来，同时，要求其进行规范性整改。另外，结合施工项目的工程进度，施工质量的好坏进行排名，在例会上进行说明和展板上张贴公示，调动和督促员工的积极性，以及安全文明施工制度的主动性。
五、施工成本的管理
1、在建筑施工环节，招投标工作有重要意义。为了做好规范性的招投标，需要对项目中的工程量清单进行全面的了解，避免合同签订之后大量联系单签证的出现，超过合同总价。
2、施工合同的管理中，施工现场总产值和签证的审查工作，需要有监理在场的情况下，进行当场签证，避免施工纠纷的发生。为了控制成本，对材料的选用严格按照规范模数套用的规格采购，对产值的审核一般采取抓大放小尽可能准确的政策，只有这样才能保证资金成本偏差较小。
六、施工组织的相互协调
在项目施工化解中，施工组织需要进行相互的协调，合理性的组织协调对项目的工程质量具有非常重要的影响，工程的施工进度也是协调的重要方面。在建筑施工中，施工建设单位需要与设计单位、监理单位、土建单位、材料设计供应单位、精装修施工单位以及相关政府部门进行一定的组织协调，并在每次的工程例会上进行统一协调。只有将每个部门进行合理的安排，才能有效的节约资源、节约空间，才能保障各个单位和专业的有效配合，使整个装修建设工程成为一个有机的整体。
七、工程验收
1、对工程的验收，不仅需要积极配合单一的项目单位进行验收备案，还需要对整体项目工程的验收进行备案工作。包含有工程初验、竣工验收、验收备案等步骤。
2、在工程完全竣工之后，需要尽快的组织相关人员，对工程进行验收。对确认的会议记录、施工方案以及施工图纸等进行验收签字，并对参加工程项目的内部人员以及施工单位人员、监理人员等全部员工统一分组进行奖惩。同时，对施工中出现的问题，进行及时整改，确保整体工程项目的完善性。
八、房屋的交付环节
工程质量是保障房屋安全的关键因素，也是房屋顺利交付的根本保证。在工程验收报告完成后，可以对房屋进行交付工作。首先，召开员工会议，针对各种物业部门进行交房动员会，确保每个参会人员都能掌握交房流程和路线，统一员工解决相关问题的口径；物业公司从工程项目部接收房屋，并进行验收，确保房屋内各项设备的齐全性；验房工程师需要严格遵循实事求是原则，真实地展现精装修房屋的各个部位；第三方维修人员针对不同的客户问题及时协商解决,维修费用分别由相关单位进行承担。
九、结束语
在竞争激烈的未来社会，房地产行业的发展会越来越快。随着人类生活质量水平的提高，精装修住宅的工程要求也逐渐增高，导致楼盘的精装修品质需求也越来越大。在房地产开发的过程中，规范性的管理，会使得精装修房子具有较好的销售前景。为了确保精装修工程的发展和进步，在精装修建筑的施工过程中，需要严格遵循施工方案，合理的安排施工进度，汲取施工环节中的经验教训。只有这样，才能保障精装修住宅的长远进步和发展。
参考文献
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[3]韩戴男，精装房渐热装,修企业如何应变[N]，中国建设报，2013年
[4] 苗国，住宅精装修工程项目管理与质量控制[J]，中国科技投资，2012年21期

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