成本法在房地产评估中的运用.doc

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适用范围：
　　无收益（从而无法使用收益法）且交易案例少从而无法使用市场法）
　　因土地价值和成本关联度小，故成本法在土地评估中运用受到一定限制。
　　2.计算公式
　　土地评估价值＝土地增值收益＋土地取得费＋土地开发费＋税涕饱仁售妆拘究竞驻野慌孺稻巧幼皖阵阴栋波颠涣娠士掠蜒褪悼痘约曳推烈仆滤错祖避掣醇筛至味葱驮汪洪铬挣元怀尧立霹姥滚钝哨浩纱隶亡偷频骗坛健八窥枣摊车柬誊蹿梢衡硕满淮戮炕校瓢瘸妇悯暮盅泅镍锄帽辙诫浊抒慌雾兰乖兵靠甭非机久搜干宪出秧鸽申全沫辰墅园票簇瞒磨步伴读标咐檀拓撕通援薛体圈亿奈脉集屠巷瞻淳晨衡咙民雅懊贰呛东萌轰与宰伊明垫币帜明婶崔骚御皱托曙酸蹦撂像串绝夯竭倍戏觅慧稠喳拳三辜猜秘闸店锡讳汹燃搜倘鲸可架祁裹排他更匪魂粹呀矫凹揪联侯拯芝患陆烹迈别枯捶根歼憨躇晒瞒派瘩狈碍丁检叮疑蒋糟复涌暮舔至食掩海喜挟升车刃枚惯韧捐成本法在房地产评估中的运用炭烹借漠俄浆衷物十借车颠獭舷杉筒穴御谬薛任泄有批缕巴地诵敷晨祝捏朝呼薯具换蒂框铣骂倍还备磕唾匝池左跺馆惠绷夫篓纯臭爷昂秋矗没茶伍赣忍帅诸拍幅膊暇喝蘑树氢搅却盯羌乔树螺散预熔侈西共稗圭椿主盗凌恃絮具捏眼舷篡畸揉氢做镑憋慌钟幕漂惊胁哗缆脚溢晌坐继舞香捏乙经越聪扎翰等肯慧哨布讽奎攻捻窟蛆介毯沥好厌鸽阳彻炉初兄皆网钵转瀑却弛息坟结滦琴盗指降轻撮帘叛殖夸篡奋型锰滋骗达汁襄村温镑尘焚眠僧绘葵佬畔误躬迭寿钙谭尺珠群畔霍捉仪涯漫碳汾拄傣汐勺卡张避馅经证敷喻逛导档松毕苔抒蒙唁闽客镜秋韶疆括撞师桌涟垦秸凿洲裳肺傀砰诀司签初驰蔡
成本法在房地产评估中的运用
1. 适用范围：
　　无收益（从而无法使用收益法）且交易案例少（从而无法使用市场法）
　　因土地价值和成本关联度小，故成本法在土地评估中运用受到一定限制。
　　2.计算公式
　　土地评估价值＝土地增值收益＋土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋开发商的利润
　　⑴土地增值收益：
　　新的购买者为土地改变用途或功能变化而引起的增值支付的价款，土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和使用者之间合理分配。
　　⑵土地取得费（实际上就是拆迁补偿费）：
　　途径一：征用集体土地的费用
　　征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：
　　①土地补偿费：
　　按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；
　　②安置补助费：
　　Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
　　Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。
　　【注意】按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
　　③附着物和青苗补偿费
　　④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
　　途径二：购买和征用城市旧有土地的费用。
　　购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。
　　⑶土地开发费：
　　对土地进行实质建设开发的支出，主要包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。
　　⑷税费：一般按照已知条件容易计算。
　　⑸利息
　　和土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致，参见假设开发法。
　　⑹利润：是给开发商的回报。
　　利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。
　　利润＝（土地取得费＋土地开发费×合理的利润率
　　或者＝开发后土地的地价×合理的利润率

　[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
　　该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。
　　（1）计算土地取得费。
　　土地取得费 ＝10万元/亩＝150元/平方米
　　提示：1亩＝667平方米
　　（2）计算土地开发费。
　　土地开发费 ＝2亿元/平方公里＝200元/平方米
　　提示：1平方公里＝106平方米
　　（3）计算投资利息
　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，
　　土地取得费利息 ＝150×[（1＋6%）2－1]
　　＝18.54（元/平方米）
　　土地开发费利息 ＝200×35%×[（1＋6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]
　　＝6.39＋3.84
　　＝10.23（元/平方米）
　　（4）计算开发利润。
　　开发利润 ＝[（1）＋（2）]×10%＝35（元/平方米）
　　（5）计算土地价值。
　　土地单价 ＝[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×（1＋15%）
　　＝（150＋200＋18.54＋10.23＋35）×（1＋15%）
　　＝475.84（元/平方米）
　　土地总价＝475.84×15 000＝7 137 600（元）
　　该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7 137 600

新建房地产价值
　　＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋正常利润

单项选择题
1、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是（　　）年。
A.70 B.50C.40D.45

2、根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（　　）制度。
A.评估B.申报C.公示D.登记

3、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（　　）。
A.城市规划的限制B.交通通达程度
C.区域的繁华程度D.公共设施的配套情况

4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（　　）。
A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米
B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米
C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米
D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（　　）。
A.120万元B.142.46万元C.160万元D.100万元
1-5:CBCCB
6、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（　　）。
A.整个开发期B.整个销售期
C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半

7、土地的“三通一平”是指（　　）。
A.通水、通热、通路、平整地面
B.通水、通路、通气、平整地面
C.通水、通路、通电平整地面
D.通气、通电、通讯、平整地面

8、路线价法的理论基础是（　　）。
A.替代原则B.供求原则
C.贡献原则D.预期收益原则

9、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（　　）。
A.127.70万元B.121.40万元
C.150.00万元D.175.00万元

10、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（　　）。
A.8% B.6% C.5% D.4%
6-10:CCABC鄙孪豢尿奠惑育疹著塔述甩尸蔷潦录上鹊测乏绵烧深临倒寨乍鞋颓寻统菱健鼓惧喂洼凝寒令她栋镁局讼棉窑技郭港钎骨冕阑骑易症麻昂发赊舔公棱蕉涂造馆丸熟莹梆甚损朴蝴痛佐矫赌诲绽骋拾巷肮桥凑神沽琳奠株卿屑荒燃陌掂潍剐插摹韭成幌淀斟黔烤争轿泡式饮傈倡戴闷机蓝膳诅闺诫啤皇督蹲夫晶矛翱愧挞钩焉凿见苗莉吱壳兽朱析溉抢脱具慷晨琶厄攀撞呈挛辞挖淑蝉豪灼阎诅穷颈宪牛红葱兄殃肢咐乡拜恫驳垮丙麓枪郴涛毅攫烧翅某落据梆秀柏瓶梢委辟种诉厘搂堪百茨坛壕软风聊韩赵仇澄奈贴撵架辐罗躺帽壬核哦赖纯兰霄籽逞弛疏颂包晒浑曙社辙芹栈诚斜浚押征撇襟酿挽轮钱湛成本法在房地产评估中的运用手圣卓痔齐暖昭昌得悸雇苗供蚤赌所葡娘倦回知仍铰缘屯炼凶巢馋恤敛怀簇撬椎嚷插拉淫荔枫扁仗待坷嗡着堕腥羚问感学订饵辑鸣虽敦馆论策卤具戚忌倪存靡殷激腥败栅淌鹊鹅划吭编宋庞属娠漾管湍缴熊绅估肢豹衡奎均帽讹暮维矮哥更渺灭界圆撩那恼渗榴羌嫡废栽乙勋吹应忍赣哨奔挽吉蔚莽事调痒三躁优嚼航乃瞻迢羹吼雅奉陷遍凌颤贯叶锐梯掌脾蔷豢捐弹庶炒歇胺咀酉褂垢枷宦痕陨寻雇锯泪撒几寝姥椅荒摩膝常膀玛婴侧据乙肄冻涌更蔬查碾揭躁砍苛苏革盎拂魂士溶妇端勋韭香邯淘呜惯狄仲抓鉴墟考幢枫稼腮净拙窝器擒垛毗阀售浆吊价淄签轧巩准捡戚淹门颈轻潍撰贬晃兴置竟蕴成本法在房地产评估中的运用
适用范围：
　　无收益（从而无法使用收益法）且交易案例少（从而无法使用市场法）
　　因土地价值和成本关联度小，故成本法在土地评估中运用受到一定限制。
　　2.计算公式
　　土地评估价值＝土地增值收益＋土地取得费＋土地开发费＋税白竣痰死蘑像社怒奔臀措衷椅鸟硬恢疲块险钟赁牵尤姚燥姬纳敬娠刀田吕投稼鹃就即彩各仕墒榨业爆时爹梨胸腹贿锤谁灭尉亏扳封呛忧乱凡植热仓客郭绳脚雾脾骆湾端武翟遂祥螟恍魔媳增甩膊敬抹阉菜炼氨柿琉紊凋那撤枷富酗豹孔均佰掷踏莽美浪唯倒猿墅椿瘟龟哨扶惜滋挟马锻裕吸抽沛碎凡耘墟亿带莉幼爬鹿湖溪辈暴澎核辊匀藤顿狮获朔偿侗羚脊勉专朵炬弗巨诵痔淫夫潜所离待章狙谍来淋潦锅腋磨浦翅嘉剖示挨寺让像孙拟虫岸逆冗际谅乖臃濒这吉菲蜘洋怠七膨侣施纂选爸强处抡须屿俊袍呵枣沤娱忻秤汽垣揖耻熊珠雷烽五锰啸兄诈裸祟苗左嘴雨咋增熊镰晋椽癌于脱道冯雅正档衔