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我国房地产价格的成本及资金链特点分析

汪峻竹
摘要： 为更好地制定与落实调控房价措施，因此必须研究房价地成本构成以及房地产开发过程地资金链构成及来源结构，分析发现房地产市场与金融机构的支持是息息相关并且互相影响的。
关键词：房地产价格 成本 资金链
1998年我国实施房地产市场化改革以来，我国房地产市场规模逐渐扩大，市场从零到有，从散户经营到规模化公司经营，房屋质量、建筑品质逐步提高，房屋数量、楼盘规模也呈现出较快的增长状态，尤其是从2009年我国商品房价格出现快速上涨，因此为了抑制我国房价这种较快的平均增长速度，中央政府出台了一系列措施以调控房价。为了更好地调控房价，就必须研究房价的成本构成以及整个房地产开发的资金链构成及来源结构，以便更好地落实调控措施。
一、我国房地产价格的成本构成
首先由于我国的特殊国情，房地产价格的成本构成与国外不尽相同。我国房地产价格主要由三大部分构成：土地成本、建筑成本、销售成本及利润。
1、土地成本：这部分成本为土地价格，又称土地出让金。土地价格分为两种：农地转市场价格和市场价格。农地转土地价格包括：耕地占用费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费、投资利息、管理费、土地开发利润等；而市场价格包括：拆迁安置费、土地再开发费、投资利息、管理费、土地开发利润等。
2、建筑成本：这部分成本包括勘察设计费、建筑材料费、建筑施工费、投资利息、管理费、房屋建筑利润等。
3、销售成本及利润：这部分成本包括销售相关费用（保险费、管理费等）、投资利息、住房销售税、经营利润等。
但房地产的价格也不能单纯的用成本加利润的定价方式决定，由于房地产作为一种实物资产，既可产生实际效用，又兼具投资价值，加之我国的土地供给由政府控制，土地价格被现行的土地管理制度及土地使用权招拍挂的出让方式限制住，致使土地价格不能随市场波动而变化，因此导致我国土地市场供需不均衡。由于土地价格不断上涨带动了房价的上涨，因此资本化定价才是其价格的主要估价方式。
从上述房地产价格的成本构成可以看到房地产作为一种特殊的商品，其成本构成远比一般商品的成本复杂得多。同时在土地成本和建筑成本这两块里，需要源源不断投入大量资金，这些资金的来源涉及银行信贷、信托资金、自有资金、销售回款等各个方面，每一个方面的变动都会影响到房价的构成。
二、房地产开发流程三个阶段的资金链分析
由于房地产业的特殊性，其本质为资金密集型行业，需要源源不断的资金注入，房地产项目才得以运行，如果脱离了资金来源，那么房地产行业是无法正常运作的。要厘清房地产开发过程与资金来源的关系，首先需要分析房地产项目投资开发的具体流程，并对在每一个流程中参与进来的资金来源及走向进行分析，主要分为三个阶段：购买土地期及项目开发前期，项目开发建设期，项目开发尾期。
1、购买土地期及项目开发前期：资金的主要来源是房地产企业的自有资金，这部分资金包括企业的公积金、未分配利润及股权融资等。资金的主要去向主要花在两个部分：第一是土地成本，包括购置土地时需缴纳的土地评估费、土地竞买保证金、土地使用权竞买价格、相关税费等；第二是项目开发前期所需的成本费用，包括勘察设计费、策划设计费、政府部门相关费用等。
2、项目开发建设期：资金的主要来源主要由两个部分组成：第一是前期通过各种渠道筹集的资金，如银行信贷、信托资金、私募基金、民间资本、国外资本等，这部分资金数额远超前期投入的自有资本数额，来源也十分广泛；第二是通过预售房源得到的销售回款，这部分资金包括商品房销售时购房者的定金、预付款及银行个人按揭房贷等，且其流入规模呈现出先大后小的特点。资金的主要去向主要花在：项目开发建设期间的勘察设计费、建筑材料费、建筑施工费，以及基础设施建设、公共设施配套建设、商品房装修费用、其他间接开发费用等。
3、项目开发尾期：通常一个完整且运营正常的房地产项目，在项目开发尾期时，资金的主要来源于剩余的现房销售回款及租赁型物业的租金回款。销售回款占比已经不大，而租金回款则呈现出前期回款较慢，随着后期运营逐渐成熟而稳定增长的趋势。资金的主要去向包括：项目后期运营管理费用、营销推广费用、代理费用等。
三、房地产开发资金链的来源结构分析
通过对房地产开发流程的三个阶段具体分析，将房地产开发过程中涉及的资金来源总结为以下几个渠道：
银行信贷：主要指银行向房地产企业发放的抵押贷款或信用贷款，由银行的自有资金及存款提供。这部分资金主要用于房地产项目在开发期间的开发建设费用或補充流动性资金。
企业自有资金：包括房地产企业自有资金积累、未分配利润、发行股票进行股权融资等。这部分资金主要用于项目前期的土地购置及开发。
信托资金：指信托机构募集的房地产信托资金，这部分资金的作用于银行信贷类似。
企业资金拆借：主要指企业之间不同期限结构的资金拆借。
外资：这部分资金的很大一部分是通过热钱的方式流入，不容易观测，但是其资金渗入环节包括了房地产开发的各个环节，如土地购买、项目并购收购、合伙入股房地产企业等。
民间资本：这部分资本不易统计，但却是房地产开发资金链中很重要且隐秘的一环。较多的民间资本通过私募基金进入房地产融资渠道，而众多的中小型房地产企业由于其他融资渠道存在不便时，会更加偏好这种融资方式，但这种融资方式由于承诺的收益率过高也是存在较大风险的。
销售回款：如上文所述，这部分资金包括商品房销售时购房者的定金、预付款及银行个人按揭房贷等，只有唯一这部分的资金是属于房地产项目开发的本身收益，这也是房地产开发运营情况好坏的体现指标。
四、房地产开发资金链的特点分析
1、房地产开发资金链的资金来源离不开金融机构的支持
由于房地产项目所需资金规模巨大，项目开发依靠大量的资金注入，同时房地产项目开发及建设周期长，项目的回款期也长，一般房地产项目的资金回款期需要3年至5年，规模更大的项目则更长，仅仅依靠房地产企业的自有资本根本无法撬动多个房地产项目的运行，也难以扩张市场，发展规模；同时由于开发建设期间资产的流动性较差，但是涉及资金的流入与流出期限很短，如果仅仅依靠自有资金，那么资金链很容易断裂；因此房地产企业寻求金融机构融资渠道的支持是发展必要的选择之一，如来自传统的银行信贷、信托资金、基金等的大量金融渠道资金注入了房地产开发项目及企业，这些资金保证了项目开发的进行和运营，因此来自于金融机构的融资支持对房地产企业来说是十分重要的。
2、房地产业发展与金融业发展相互影响
金融机构的融资支持对房地产企业的运转与发展起到了十分重要的作用，但由于房地产本身也具有金融属性，存在着潜在的投资价值，因此金融机构的资金投入房地产领域也可以抵御一定的通胀风险，获得一定的投资收益，也是金融机构可选择的一种投资渠道。虽然金融业的资金来源对房地产业的发展提供了很大的支持，但是这也有可能加剧房地产市场的风险。从房地产企业角度出发，如果房地产市场不景气，房价显著下跌时，资产价值严重缩水，届时无法偿还金融机构的借贷资金，将房地产市场的风险扩散至金融市场，造成对经济的冲击和社会信用的損害。从买房者角度出发，由于房地产本身满足了普通百姓的住房需求，因此具有广泛的市场空间，但由于房地产资产价格较高，普通百姓无法承担这种高额消费，而银行信贷正好提供了贷款支持，如果房地产市场景气，价格持续走高，那么消费者和银行是双赢局面，但如果房地产市场不景气，房价严重下跌导致其抵押房产的资不抵价，消费者容易放弃还贷造成违约，这对于银行是存在较大的信用风险。因此房地产业的发展与金融业的发展息息相关，只有保证共同市场的健康平稳发展，才能够互相促进，有利于社会经济水平的发展和提高。
参考文献：
[1]孙钰鹏.当前房地产市场资金链分析研究[J].中国总会计师，2014（8）：108-109.
[2]张力.浅谈房地产资金链管理问题[J].现代商业，2011（26）：52-53.
[3]罗建国. 我国房地产价格分析及对策研究[D].西安：长安大学，2007.

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