采用成本法的被拆迁自建房房地产估价报告基本.doc

四、被拆迁住宅自建房(成本法)房地产估价报告基本内容与要求大项序号序号名称基本内容基本要求一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件1封面（或扉页）要素包括：估价报告名称、估价项目（名称）、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号。要素齐全，表述准确、清晰、简洁。2致估价委托人函内容包括：标题、估价委托人名称或姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、用途、规模、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（币种总价大小写、单价小写）、告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。估价方法统一称为：“成本法”。价值类型统一称为：“市场价值类型”。属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告（编号）同时作废，编写修改后报告的编号（在原报告编号后加“G1”）。1.内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁；2.有要求“告之事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。3目录内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。1.估价结果报告和估价技术报告应列一级标题；2.附件应详细列明具体名称;3.页码应前后一致；4.组成内容名称应前后一致。4注册房地产估价师声明内容包括：规范中的格式内容，并列明实地查勘的注册估价师姓名及房地产估价员的姓名，注明实地查看的日期。应说明撰写拆迁估价报告的文件依据：我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及建设部城市房屋拆迁估价指导意见、福建省城市房屋拆迁估价技术规范、福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。1.内容规范，针对性强；2.说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助的应说明帮助的专家（姓名、单位、职称、专业资格）；3.应有注册房地产估价师的姓名、注册号、并亲笔签名、盖章。5估价假设和限制条件现场查勘日与估价时点不一致时，应对估价对象的状况作必要的假设；无法入户查勘时，应对建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假设，并说明产生异议的解决方法；估价时必要、但不肯定，而又必须予以明确的其他前提条件需要做出假定。1.估价假设和限制条件要合法、必要、合理，理由充分；2.不滥用估价假设或不明确的假设；3.估价限制条件要有很强的针对性。二、估价结果报告6估价委托人估价委托人为单位时，信息内容包括：单位名称、营业执照、法定代表人。估价委托人为个人时，信息内容包括：个人姓名、身份证号码。内容完整、表述准确。7估价机构信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号。内容完整、表述完整。8估价目的“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值”。表述具体、准确。9估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等，对相对应的房屋拆迁许可证做必要的摘录。基本状况描述要全面、准确。范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。10估价时点相应片区的房屋拆迁许可证颁布日期，有延期的为房屋拆迁许可证延期的批准日期。确定正确，确定理由简要明确。11价值类型价值类型：市场价值；价值定义：估价对象在估价时点且满足本次估价的假设和限制条件下的市场价值；价值内涵：范围包括，不包括；不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、搬迁补助费、搬迁奖金等。价值类型正确，价值内涵或者定义准确。12估价依据法律法规依据；估价标准依据；估价行为依据。1.名称要表述准确；2.估价标准依据应列全；3.估价依据不应过时而失效；4.不滥列估价依据。13估价原则基本准则（独立、客观、公正、合法原则）；普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则）。完整、准确。14估价方法本次估价采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用权采用市场法“分配法”）。；成本法的定义（含公式）；市场法定义（含公式）；分配法的定义（含公式）。采用方法应正确，方法名称或定义应准确。15估价结果估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）。完整清晰、前后一致。16估价人员参加本次估价的人员有：注册房地产估价师姓名、资格、注册号（签章）：房地产估价员姓名、估价员证书号（签名）：对本报告有重要帮助的专家应写明其姓名、资格（职称）、帮助内容，并由其亲笔签名。人员与内容齐全、准确；签名、盖章真实。17估价作业日期年月日至年月日。（如果鉴定不通过而修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期）表达正确，有保证完成的合理时间。18估价报告使用期限估价报告出具之日起至相对应的房屋拆迁许可证终止之日。三、估价技术报告19实物状况描述与分析建筑物实物状况：名称、规模、用途、结构、层高、建成时间、建筑物特征、维护状况、完损情况等。土地实物状况：面积、用途、形状、地形地势、基础设施完备度、土地平整程度等。（注意：描述的同时，要针对性地进行合理地分析）1.描述全面、翔实、到位；2.分析客观、透彻；3.无法入户查勘时，只写可查勘的部分，其他部分交代“是参考建筑物”，对其建筑物特征作必要的假设，并作为本次估价时建安工程费测算依据。20权益状况描述与分析房屋所有权状况：所有权人、房屋来源、房屋权利性质等。土地使用权状况：使用权人、土地类型（出让或划拨等）、土地终止日期等。（做必要分析）1.描述全面、翔实；2.分析客观、透彻。21区位状况描述与分析位置状况：坐落、方位、距离、土地等级、城市基础配套设施（几通）、朝向、楼层等。交通状况：道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交路线数量、交通顺畅情况、其他交通工具等。环境状况：自然环境、人文环境、景观（如公园）等。外部配套设施状况：基础设施（几通）、超市、农贸市场等购物场所、学校、医院、银行及邮局网点等。名校因素：小学，中学。（注意：描述的同时，要针对性地进行合理分析）1.描述全面、翔实；2.分析客观、透彻。22市场背景描述与分析宏观房地产市场背景、当地房地产市场、类似房地产市场及相关影响因素分析。简明、准确、要有针对性。23最高最佳利用分析本次估价以估价对象保持现状为最高最佳利用方式（拆迁估价可不做其他利用方式分析）。24估价方法适用性分析（1）充分表述已选用估价方法（成本法）的理由；（2）充分说明未选用估价方法（市场法、收益法）的理由。（3）估价的技术路线表述；1.估价方法（市场法、成本法、收益法）排查完整；2.技术路线表述清晰、明确。25估价测算过程楼面地价此处略（与住宅区位补偿价求取的要求相同）开发成本勘察设计和前期工程费：计费依据充分、费率合理；建筑安装工程费：a.说明按分部分项或工料测量法求取；b.建安工程费取价参考物（类型、规模、结构、档次、主要建筑特征）。基础设施建设费（视同类个人自建房客观情况）。公共配套设施建设费（个人自建房一般无此项）。其他工程费（个人自建房一般无此项）。开发期间税费（个人自建房一般无此项）。1.构成内容完整且合理；2.确定依据充分。管理费用同类的客观水平。费率合理、可靠。销售费用视同类个人自建房客观发生情况而定。1.应与商品房区别对待；2.取值合理、恰当。投资利息开发周期的推断、计息期限的确定、利率的选择（与计息期相同的贷款年利率），以复利计。1.开发周期合理；2.利率正确；3.计算无误。销售税费按规定的税费计。构成内容合理、恰当。开发利润利润率内涵要明确。1.应与商品房区别对待；2.利润率内涵要匹配；3.利润水平要客观、合理。重置价上述6项累加，同时应表达有重置单价（元/m2）。1.表述正确；2.计算无误。建筑物成新率1.估价委托人已告知建成时间的，按直线法；特殊情况的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。2.估价委托人无法告知建成时间的：（1）无法入户查看时，可采用成新折扣法或用同片区可入户的相似成新率的类似房屋进行现场观察法；（2）可以入户查看的，可采用现场观察法（列出成新率打分表）。1.成新率打分表的描述与分值应合拍；2.成新率打分表的权重取值应符合规定；3.不采用缺项打分法。综合调节系数主要指地段、结构、楼层、朝向、户型、环境、景观、配套、效用、建筑风水等因素对房屋价值的影响。视具体情况慎重确定。1.要有充分的理由；2.要慎重、合理。估价结果估价对象单价=楼面地价+建筑物重置价建筑物成新率（1综合调节系数）估价总价=估价对象单价建筑物面积单价精度至人民币元。26估价结果确定含币种、单价、总价（大小写）。内容完整，文字简洁。四、附件及外在质量27附件一、估价对象地理位置示意图。二、估价对象照片（包括内、外以及周围环境）。三、可比实例调查表（求取楼面地价需要时）。四、估价委托人提供的资料（复印件）1.估价委托书；2.权属证明有关资料；3.房屋拆迁许可证；4.营业执照或组织机构代码证；5.其他。五、估价机构提供的资料（复印件）1.估价机构资质证书；2.估价机构营业执照；3.房地产估价师注册证书。1.资料齐全、完整、真实；2.复印件清晰。28外在质量（略）按照中房学房地产估价报告评审标准合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责6