论房地产估价前景.doc

成都师范学院土木与交通工程学院毕业论文
成都师范学院土木与交通工程学院

毕业设计（论文）

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2012 年 5 月
设 计 任 务 书

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摘要
房地产估价在我国的发展不超过二十年，在这短暂的发展期内，房地产估价得力于我国房地产本身的迅速发展也得到了飞速的发展。然而在发展的过程中我们遇到很多的问题，一者是来自于外界，如国家政策调控，经济发展，老百姓的收入水平都给我们房地产估价行业带来了诸多的问题；二者是来自于我们行业本身，如估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，如自身的行业自律不到位，没有明确的行业法律、法规，以及行业个体间的不正当竞争都给我们行业本身带来了很多的问题。再者，国家对房地产的宏观调控，从“新国八条”到“紧缩的货币政策”再到“各地房地产调控目标细则的出台”等等一系列的调控，都在很大程度上形成了对我们房地产估价行业的发展阻碍。但总体说来，我们行业的整体发展趋势还是很乐观的。以下就对我国的房地产估价行业所存在的问题和发展对策做出论述。

关键词： 房地产 估价 前景
13

目录
绪论 1
1.房地产估价现状 2
1.1房地产估价机构的发展状况 2
1.2估价机构所存在的问题 2
2.房地长估价行业存在问题的解决方案 3
2.1建立估价行业自律准则及估价行业问责制度 3
2.2进一步加强地方估价行业组织的责任感，加强估价业务管理制度 3
2.3建立健全行业协作，共同监管体制 4
3.当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对对策 5
3.1房地产调控对房地产市场及房地产估价行业的影响 5
3.1.1房地产调控对房地产市场的影响 5
3.1.2房地产调控对房地产估价行业的影响 6
3.2政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响 6
3.2.1市场预期出现明显转变，导致估价机构执业风险加大 6
3.2.2房地产开发模式出现转变，对估价业务结构调整影响较大 6
3.2.3“价值投资”成主流，客户开始重视务实的咨询顾问服务 7
4.面对当前新形势房地产估价行业的应对对策 8
4.1发现市场热点，开拓新业务渠道 8
4.2加强服务意识，提升核心竞争力 8
4.3提升专业素质，优化业务结构 8
结论 9
参考文献 10
致谢 11

绪论
房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业，随着我国经济的持续快速、健康发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用明显加强。我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，特别是房地产市场的快速发展，使房地产交易形式越来越多样化，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展。目前，我国房地产估价业务在房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等方面已经发挥了越来越重要的作用，对保障房地产市场持续健康运行启到了重要作用。
第一章 房地产估价行业现状
我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业，发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大变化。具体现状表现为一下几点：
1.1 房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。
全国房地产估价机构近4500家，以深圳市为例，截止2011年12月，深圳是国土与房地产管理局公布了目前通过广东省建设厅颁发的具备房地产估价资质的房地产估价机构有59家，其中国家一级房产估价机构有4家，省二级房地产估价机构有24家，省三级房地产估价机构有25家。估价机构数量占据广东省房地产估价机构的半壁江山。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小。其中二级，三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，品牌意识及核心竞争力也就可想而知。
1.2 估价需求缺乏主动性，专业服务于估价收费不匹配。
众所周知，在洗发膏经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎咩有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是出于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。在老百姓眼里，估价就是个流程，而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。
1.3 估价机构间的业务竞争无序。
企业间竞争提倡的是产品质量的竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的四件才能得到市场验证。因此，估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的，无序的。

第二章 房地长估价行业存在问题的解决方案
2.1 建立估价行业自律准则及估价行业问责制度。
首先，要建立房地产估价行业职业自律准则。所谓房地产估价行业执业自律准则的指房地产估价机构和执业人员在房地产估价业务活动中应当要遵循的行业规范。房地产估价机构和执业人员在执业过程中应绝对禁止下列行为：
（1） 以个人名义接受委托或转包估价业务，收取费用；
（2） 以不正当手段损害同行的信誉，干预委托单位对房地产估价机构的选择；
（3） 以回扣、提成、削价竞争的方式招揽业务；
（4） 执业人员同时在两个或者两个以上的估价机构从事房地产估价业务；
（5） 允许他人借用自己的名义从事房地产估价业务，为他人的估价结果签字盖章；
（6） 违反法律、法规要求，泄露委托人商业秘密；
（7） 承接超过其资质规定范围的估价项目；
（8） 擅自提高或压低收费标准；
（9） 对管理部门要求填报的情况，不如实填报，弄虚作假；
（10） 接受委托单位的不合理要求，抬高或压低估价价值，或隐瞒重要事实出具不真实的估价报告；
（11） 以任何方式从委托单位接受或向委托单位索取贿赂和其他好处；
（12） 法律、法规禁止的其他行为。
其次，用房地产估价行业问责制度来监督或严惩不遵守自律准则的估价机构或估价师执业人员。只有双管齐下才能达到事半功倍的效果。要形成“有错是过，无为也是过；有错要问责，无为也要问责”的理念。一是要促使问责制度化，规范化；二是要分清问责制对象的职责；三是问责制必须完善监督制度；四是确定完善问责制的具体实施办法。
2.2进一步加强地方估价行业组织的责任感，加强估价业务管理制度。
社会一直在倡导“呼唤责任，培养责任感”，地方估价行业组织也该增强自身责任感的培养，不能放任估价行业自由发展，低昂估价行业组织应积极引导估价机构按国家收费标准收取评估费，拒绝违规高收费，维护估价机构经济利益。地方估价行业组织应积极建立估价专家库，定起对备案的估价报告进行抽查，对估价机构出具的评估报告进行价格管理，对出现评估价格异常的估价机构予以警告，严重的报估价主管机关对其进行吊销、降级处理，这样可以杜绝估价机构为迎合委托方要求而出具失去真实、客观的估价报告。
2.3 建立健全行业协作，共同监管体制。
由于受困体制所限，房地产估价师、资产评估师、土地估价师各出自不同的行政主管部分门，房地产估价师主管部门是建设部，资产评估师主管部门是财政部，而荼毒估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同，但“三师”的职能却有许多共同之处，估价业务领域没有非常明显的分界线，相反”三师“间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管个摊的方式容易造成混乱局面，给估价执业人员的管理带来了不小的难度，所以我们应进款促使房地产估价师行业组织，相互协作，共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象，还能进行相互间技术交流，促进行业稳健发展。

第三章 当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对对策
2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），并于同年9月发布巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展的通知，之后于2011年1月26日又继续发布了“新国八条”。在此期间，央行共加息4次，8次上调了存款准备金率，金融机构的房地产信贷业务出现了新的变化。面对如此密集严格的调控措施,以下通过对房地产调控的分析及影响，探讨房地产估价机构应如何面对目前的房地产市场环境，并总结了相应的应对措施。
3.1 房地产调控对房地产市场及房地产估价行业的影响
2011年中国房地产市场的主题是调控，从“新国八条”到“紧缩的货币政策”再到“各地房地产调控目标细则的出台”，政府对房地产市场调控决心与信心已显露无遗。两会的政府工作报告也明确把“优化信贷结构，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持坚定不移地搞好房地产市场调控，进一步落实和完善房地产市场调政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”作为2011年政府工作的主要内容。金融行业及房地产行业的发展与房地产估价行业发展息息相关。2010年以来延续至今的房地产调控政策，影响逐步显现，给房地产估价行业也带来了一定程度的影响，对以银行业务为主的估价机构的影响尤其明显。房地产调控对房地产行业的影响主要表现在以下几方面：
3.1.1 房地产调控对房地产市场的影响
本轮房地产调控采取的手段主要有货币政策及限购限贷政策。2010年4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中要求坚决抑制不合理住房需求，随后各主要城市商品房成交跌幅明显；随着房市传统旺季“金九银十”的到来，及“二次调控”效果不明显等因素，各地商品房成交量在9月份出现一定程度回暖；政府立即采取应对措施，于2011年1月26日进行了“三次调控”，各地限购细则：规定首套房最低首付比率为30%，利率最低为基准利率的85%；二套房最低首付比率：为50～60%，利率为最低为基准利率1.1倍；二套以上住房停贷。本次调控被誉为“史上最严调控”。
紧缩的货币政策使得各商业银行房贷额度减少，按3月底75.28万亿的人民币各项存款余额来算，8次上调准备金利率将直接冻结的资金量超过3000余亿元。另一方面，加息及优惠利率的调整大大增加了贷款者的融资成本。银行等金融机构对其信贷结构也进行了相应调整，对房地产信贷的风险把控也进一步加强。从关注大型企业客户、集团客户向关注成长期的中小企业转变，以房地产类贷款向消费贷、经营贷转变。
3.1.2 房地产调控对房地产估价行业的影响
房地产调控对房地产估价行业的影响最直接的表现形式就是银行相关估价业务的减少，小到个贷业务，大到开发贷款业务都有大幅度下滑，白热化的竞争拉开了序幕，相信大多数的机构也感受到了市场带来的压力。房地产调控对估价行业的影响更深层次的意义还在于让估价行业有机会进行一次思考。我国房地产行业在之前数十年发展过程中没有遇到过较大的金融波折，且近些年来我国各主要城市的房价一直都在快速增长，房价的高速增长使得很多高评的房地产估价业务得以“洗白”，房价的高速增长也逐渐成为个别估价师习惯性高评的“保护伞”。就目前情况来看，国家调控房价的决心是不容置疑的，房地产市场走势无法预测。我国房地产估价行业发展至今不过20年，经历的发展历程一直都比较顺利，面对当前的市场环境，我们现在应该也有必要进行一次思考：评估工作是否是秉承专业？我们是否一直将把控制风险作为工作准则？我们是否一直致力于提升专业技能及行业发展？我们应该怎么应对新的金融形势？
3.2 政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响
“新国五条”在限购、限贷、房产税、保障房、监督问责等多项措施的合力作用之下引发市场价格预期出现变化，市场交易量显著下降，银行也开始严格控制贷款，土地市场降温明显。随着政府调控决心的增大，限购政策短期内也不会结束。政策的不放松对传统估价业务造成较大的影响，导致业务数量减少，竞争激烈，如土地招拍挂估价业务、抵押估价业务、拆迁估价业务等。
3.2.1 市场预期出现明显转变，导致估价机构执业风险加大
当前房地产市场的预期已经开始转变，看涨已非主流，看平看跌已成主流预期，因此导致房价陷入停涨，局部地区下降明显。另外投资购房显著下降，已出现投资客拋售离场现象。房价存在泡沫已是不争的事实，估价风险明显增加，特别是抵押估价中的价格风险尤为突出。
3.2.2 房地产开发模式出现转变，对估价业务结构调整影响较大
受当前的市场环境影响，房地产的开发模式开始由住宅开发为主向以商业地产开发等多元化开发方式转变；由大城市向二、三线城市转移；由以银行贷款为主，向信托、基金、合作开发等多元化融资方式转变；由以售为主向自持自营、出租、出售等多元化经营转变。
开发模式的转变对估价业务结构调整影响较大，导致商业及非住宅类评估咨询业务增加；银行估价业务减少的同时，信托、基金等其他融资渠道业务增加；由前期的“开发阶段估价咨询业务”逐渐向后期的“面向市场的出租、出售、融资、最佳利用等评估咨询业务”过渡；由“鉴证类评估为主”向“咨询顾问类评估为主”过渡；由“区域化估价业务为主”向“更大地域范围的评估需求”过渡。
3.2.3 “价值投资”成主流，客户开始重视务实的咨询顾问服务
随着调控的持续、预期的变化、开发模式的转变等说明房地产开发暴利时代结束了，“价值投资”时代已经到来。所谓“价值投资”，是指基于合理的收益回报水平的投资，其投资目标注重的是收益的长期性和稳定性；而不像以往那样追求在短期内获取增值的暴利。
“价值投资”要求企业要加强对房地产市场和相关政策的研究，看清大势，找准定位，合理确定收益目标，注重合作，组合经营。“价值投资”预示着客户真正的估价需求和务实的咨询顾问服务需求开始重视起来并且日益迫切，估价机构人员的专业能力和服务水平将在竞争中发挥更重要的作用。

第四章 面对当前新形势房地产估价行业的应对对策

4.1 发现市场热点，开拓新业务渠道
目前房地产市场成交量下跌是事实，相关的业务减少也是正常情况，但是在表面冷淡的市场下并不是没有热点。比如说开发商目前面临着资金短缺，银行融资渠道不畅等困难。资金问题总是要解决的，开发商的融资渠道已由银行贷款向信托融资、民间融资等方向转移。
4.2 加强服务意识，提升核心竞争力
《城市房地产管理法》第四章第五节有明确定义： “房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”。房地产估价行业市场竞争激烈，以上海为例，目前，经上海市房屋土地资源管理局核准从事房地产估价业务的机构就有70家，房地产调控更加大了各机构之间的竞争。由于种种原因，目前房地产估价市场还是一个不完全竞争市场，部分机构仍把“搞关系，给回扣”等方式，作为机构发展的核心竞争力，而把提高机构的服务水平放在一个很次要的地位。随着经济的发展，与国际的接轨，使得越来越多的客户把服务水平的高低作为选择房地产估价机构最重要的标准。
做为估价机构，优质的服务质量主要体现在以下几个方面：
（1）高素质的估价人员。要求我们估价人员不仅要有良好专业能力，还要有良好的沟通能力，能掌握各种商务礼仪，熟练运用各种商务用语。
（2）符合标准的估价产品。要求我们提供的产品要符合国家标准及规范，价格及结论经得起推敲，在为客户解决问题的同时为客户把控风险。
（3）诚信经营。要求我们不做不正当竞争，不给“回扣”，不“高估、低评”，不弄虚作假收受贿赂。
良好的服务质量可以使估价机构在市场低迷的情况下赢得业务，但我们更应该把提高服务质量作为我们应对市场变化的重要手段。要得到市场的认同是一个漫长的过程，我们要以良好的服务赢得客户的认可及尊重。
4.3 提升专业素质，优化业务结构
首先说一下美国的房地产估价业务，除了银行业务外，美国的房地产估价业务还包括咨询、估价审核、国际估价、企业价值、动产估价、诉讼工作、公共利益价值等几大类，估价机构服务的内容及范围都是比较广的，专业性要求相对更高。目前，我们大部分房地产估价机构的业务来源主要还是以传统评估业务为主，如抵押评估、动拆迁评估、司法评估等，业务结构过于单一。在遇到市场不利环境时，业务结构单一的机构受到的冲击应该是最大的。所以要求我们估价机构要在日常工作中不断的提升自己的专业素质，发现市场及客户需求，研发新的产品，优化业务结构，把对个别业务的依赖减至最小，才能使自己能从容应对不同市场环境。在目前的房地产调控期，我们估价机构更应该走出去，大胆的去尝试挑战一些市场的业务，如咨询类业务。这些业务虽然难度较大，专业性要求更强，需要我们能面对质疑，但是市场化程度高，可以减少业内不正当竞争，提高估价师的整体业务水平，还能提升估价师在行业内的口碑形象，为房地产估价事业的发展提供新思路。
参考文献

结束语
房地产调控给房地产估价行业带来的影响，表面上是交易量的减少、行业内竞争激烈、业务量大幅下滑，实际上却是机构本身业务结构单一、不重视服务意识、不重视提升专业素质及新业务的开拓留下的隐患。房地产调控对我们房地产估价行业的影响才刚显现，未来房地产估价市场的竞争将越来越激烈，业务能力和服务水平将是估价机构赖以生存的根本。在这种优胜劣汰的市场环境下，需要我们未雨绸缪，尝试创新，坚持专业！

致谢
在本论文完成之际，我思绪万千。回忆这三年的学习与生活，首先我要感谢的是土木学院李荣华主任、辅导员张晶老师、谢欣宇老师、以及我的论文指导老师李劲廷老师以及各位任课老师。正是因为有着这么多优秀的老师的照顾下才让我养成了做任何事情都有着严谨的作风、求实的态度，勤奋的精神。在此，我向土木学院各位老师表示最诚挚的感谢——老师们，感谢您们三年对我的的栽培与呵护！你们辛苦了。
感谢所有给予我关心、帮助和支持的同学们，感谢09级房产班所有同学在这三年对我学业和生活上的帮助。感谢我的家人，正是你们无私的爱在支撑着我，你们在生活上的关怀和精神上的鼓励是我学习的动力，为我能够顺利的完成学业提供了巨大的支持与帮助。在未来的日子里，我会更加努力的学习和工作，不辜负你们对我的殷切期望！
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责