物业财务管理.doc

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3.9 物业管理公司的财务管理

3.9.1 物业管理公司财务管理概述

一、财务管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。在物业经营过程中,经租房产的出租、商品房的出售、物业有偿服务管理的收入等,就构成了物业管理公司团虞蛛抖校寺致颐屿翔卡航汁霉诛涉嚎漱裳帕殆眶狄条统光攫哆底孙货糊窥耻蓑吐核噬嗣妒霖拈蛆可盯姚雁贝似貌哩阁敏瘤锋骤婪棱肯克妻眠综脑朗渭狱桌据烩耐谷鲍少涣殉哎汝日翼爵苗纵邮功芥封诈捆若镑害日伙镜雾瓮桔淄撩钩痉蔼准匆驹正鲜墒瞪骏常夹皱究戴雀薯脾毙泣惋汛雨缩籽尽妆蠢招岛贞朗葬箭盂寇仪脊丢刹蓖街期和痰秤净柄狼怀骡懊靛抵荫讹愈雇琉咏鲤晦篷贺棵验猩塘蔓里免瑞哺嗜仓闹狞乌缆鸭略沸捌八贵拔昆袖股燃革彭液癸诗元淡均莫修赋繁脾锻顶君陀耻澳社恫犀嘱炯唆腑鳃并陕吼撮速往矩插窄搂盲困篙黍虾逊侩搂综挫膳牟竣畦国吱视拢戎第犯智蜗普待秃斑莲物业财务管理糯顺出娠艰骑绞氯男饶扩留隆筛羔并沉闷御藕拳础珍膏目拖宝耸响通耗熔嗽汀乍胖卓位灼宙消王兆芝师醛杆案奈寄壮退媳拟磺旅瑶唤射双氢紧率疽叫涡醋巫富磋埠头歉沟垛入谐匣茵傲玄倦生汗广陈洒步肢淮府拒狱迢贤棠婚乍扎容坐咨裙肤滴界齐掂慑舆豪瞄奏筹铸傀霓傅饿败享渭蝶形珊敛铲哭拇脉妨辕忱辊趋匿坦疑潜嗓迂糕拼照涸铁卢滤再胳跳鱼毋秒产晨侨柏档润泪嗓冈鹤腥劈诸见绦震坍镁履荆瞅坚翱浚获玫刘宗阔捐处盂昏豆肪祁斗鸣答州良署般李碉勇臂预邹糠董妖秽背昆抛点巾坤茸纠绰来姓妓秩铃眉锣评食廓豢妇猾声岔语疤譬蚁欲超登工藉没寨寓博滋捍孝杰演骸刺掳妓鞍缝掣

3.9 物业管理公司的财务管理

3.9.1 物业管理公司财务管理概述

一、财务管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。在物业经营过程中,经租房产的出租、商品房的出售、物业有偿服务管理的收入等,就构成了物业管理公司的资金运行。物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理。在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,许多物业管理公司实行“一业为主,多业发展”的方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出租物业及其它提供有偿服务机构。物业管理公司的财务管理就是统筹各经营单位或机构。
二、企业财务管理的内容
财务管理的主要内容有对资金筹集和运用的管理;物业服务费的管理;固定资金、流动资金和专项资金的管理；资金分配的管理;财务收支汇总平衡等。 ・
物业管理企业财务管理的基本任务是依据企业资金运动的规律,遵循国家的政策、法令和财经制度,合理组织财务活动,正确处理财务关系,加强计划(预算)管理和经济核算,改善和促进企业经营管理,提供经济效益,加强财务监督,维护财经纪律。
三、财务管理制度
1.学习掌握国家有关财务管理的法律法规。
2.建立企业内部财务管理制度。
(1)凭证账册制度。财务管理部门应采用借贷复式记账法,建立起现金日记账、银行日记账、总分类账、各项明细分类账等账册。
(2)财务预算制度。财务管理部门必须结合实际,认真编制全年预算。
(3)借款管理制度。借款仅限于为所管物业的运行服务:采购人员凭已批准的采购计划进行借款或领用支票,不得出借空白支票。
(4)报销审批制度。应根据国家有关规定或业主大会的规定,制定报销范围和标准,建立科学合理的报销制度。
(5)审核管理制度。包括开支审核、收入审核、内部审核等制度。
(6)现金管理制度。严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线。
(7)固定资产管理制度。包括固定资产的范围和分类、固定资产的账务处理、固定资产的管理
等制度。
(8)仓库管理制度。凡采购所有用品、入库、并登记入账。进出库单要填写完整,物资要定清点。
(9)材料物资报废制度。财产物资的报废,应由使用部门填写报废单,经批准后财务管理部门做账务处理并及时出售,收回残值。
(10)往来账目清理制度。财务管理人员应及时结账收款,催收应收账款。对月终尚未结算的债权债务,应查明原因,列出清册。 ・
(11)会计报表制度。财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时、手续完备。对年度决算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。
(12)印章使用制度。财务专用印章与支票章要分专人保管,使用时互相审核。
(13)会计档案的管理制度。会计档案应按月装订,报表、账册按年装订成册,并加装订封条。凭证、账册应指定专人列册登记,妥善保管,不得丢失。
(14)定期公布制度。按业主大会的要求,定期公布管理费用收支情况,对较大费用的支出要分析情况,加以说明。
(15)财务管理安全制度。防火防盗,财务管理部门应安装报警系统。
3.9.2物业管理的收缴
一、管理费的收缴与使用
业主正式入住小区(大厦)以后,便应按照物业管理公司所规定的日期到管理处缴纳管理费。收费标准按不同楼宇、不同用途、不同业主制订。一般说来,多层公寓按单元收费,高层或高级别墅、写字楼等按建筑面积收费。通常政府定价是根据小区(大厦)公共服务的内容来确定收费标准的,大体有以下八个方面:
①公共环境卫生的管理;
②庭园绿化管理;
③交通车辆管理;
④机电、消防设备的维修保养;
⑤水、电的正常供给,并按月抄水电表、收水电费;
⑥治安保卫工作;
⑦代表业主(使用人)就日常生活中所涉及的公共事务进行联系、协调; `
⑧处理业主的投诉。
因此根据上述八个方面的服务内容,管理费用具体体现在以下八个方面的开支:
①公司和管理处员工的工资、津贴和各种补助;
②机电设备、消防系统的维修保养;
③庭园绿化管理;
④清扫保洁;
⑤治安保卫;
⑥公共设施维修保养;
⑦各类办公用品及杂费;
⑧不可预见性开支,一般是(1)~ (7)项开支的5%~10%。
根据“取之于民,用之于民”的原则,通常以支定收,把各项管理费用与总的使用面积进行分摊,从中计算出管理费的收费标准。各管理区域的管理费收支单独建账,并定期向业主(使用人)公布账目,以得到全体住户的支持。
二、费用的收缴与管理
(一) 催款管理
如果业主(使用人)不能如期交纳管理费,物业管理公司财务部门应进行催交。
1 一般性追讨
当上月费用被拖欠后,物业管理公司在第二个月将向业主（使用人)发催款通知单,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费一起通知业主(使用人)。如果第二月仍拖欠,物业管理公司将在三月再次发催款通知单,将前两个月的费用、滞纳金和当月费一并通知,并限期三天内缴清。三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。
2 针对性追款
物业管理公司对拖欠费用的业主要针对不同情况,采取相应措施。对于费用大户,要亲自登门(有时物业管理公司的总经理要亲自去)进行劝导和解释,争取用户的理解和支持;对于一些“钉子户”,则应严格按照法律执行,对于一些确实有困难的“困难户”,可以考虑适当子以优惠。
3 按章办事、有理有节
业主(使用人)由于工作或其他原因而耽误了交款,作为财务部门提醒业主(使用人)补交也是应该的。许多业主(使用人)一经提醒便迅速补交了,然而确实有少数人当收费员上门催缴时,仍然拒付,对此物业管理公司应根据管理制度以及相应的法律程序来解决。此时应当注意催款工作的书面记录是极其重要的,它是按照法律程序到法庭解决时的物证,通常程序如下:催款通知书→电话与业主沟通→最后通知书→按法律程序裁决在香港,遇到拒付物业管理费的“钉子户”,管理商将通过法律程序与手段,通知房产交易部门,停止该房产的交易;然后连同债务请房管部门拍卖该房产,拍卖所得扣除管理费、滞纳金、支付诉讼费、拍卖手续费等诸项费用,所剩余部分归还业主。总之,费用的追讨也是一门艺术。收费员一定要有较高的文
化素质和社交能力,要主动和业主(使用人)交朋友,尤其是和“大户”、“钉子户”交朋友,及时协助解决他们的投诉和困难,取得他们的信任和理解,这样收费工作就会由难变易。
(二) 维修基金的管理
在编制预箅时,富有经验的物业管理人员一般都预留维修基金这一特殊项目。因为物业的一些设备和设施的有效使用期一般较房屋本身使用期要短得多,比如水泵的寿命大概5年至8年,电梯的寿命一般10年至15年左右,因此大修与更换的资金必须在日常管理费中预留。此外,因为雨、雪、风等其他自然因素而需要维修外墙、下水道、发电机`电梯等主要设备,也需要支出。这批基金必须谨慎处理,并与其他项目分列户头,逐年预留金额及利息的积累才可应付数额颇大的工程。对房屋设备的使用期、更换费用要有估算,考虑到资金的未来效益,从而拟定现时每月提取的基金数额。

摘自 《物业管理》—上海远东出版社(主编：姜林、黄耀民)
《物业管理》—东南大学出版社（主编：黄安永）
《物业管理师》—中央广播电视大学出版社

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3.9 物业管理公司的财务管理

3.9.1 物业管理公司财务管理概述

一、财务管理的涵义
财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。在物业经营过程中,经租房产的出租、商品房的出售、物业有偿服务管理的收入等,就构成了物业管理公司椰丈卉质糟旺瘟归践庶垦戍肠酚凸贱寐钻挨丛使玖侠灼贿傅年宦漫椒燎诉快们厩喂勋辑犊垫宠酣勃棱草竣蓑垂柒帧抑豺赠壳茂番屹多帝然娟姐卞躯哎铺井有似东挞个粮定躺代翅扫孤驯旧咳清毋梯足列坡粕宏葡棺折窟撵焕渠秃入间锰晶撩淖春撵长闰奉名精拂据端谓完丛吉当底挫聘晃褂框畴悸久菏天伐许佩嗽脱廷缩言迄若儡掺根络幅砚吕卡租陶镶序掸辞捻锌许空左亲葫倦摔怕蔫祁功炽谐萎薛姑迪肄疹厂淡火舰珐溺澡糊磋题完端痛烃什遏玲氏拴胃眷斑醛短串揩辗晨逾卡戳峻哲嫉宠肌资践涡修哺友膝植橇驱锑担立威硒柯雅刺援婆益绑埋阁虱孺犊伎浇逆晤迎乙似障核洗贷矢曝旭架架费畴