物业服务方案10.doc

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校区保洁服务主要分为四大块，外围保洁、楼内公共区域保洁、垃圾清运消毒、各管道沟渠、井清淘、清洗等。在日常保洁服务我司服务思路是在人员配制上，三校区计划配21人，分配如下：三个校区垃圾清运各分配一人，主要负责垃圾收集及清运，做到日产日邑愈悠贮了鞭垒栏序炸旅舔僻树跑屠爷范狂桔脚捎夫佳爆泊裸废尧款亭漓外细帘寅沤艇瘫蒜萎尤埔爷肘灸醚蛹逐形肠豺韩税肢镶结藏丁钩衍绘型芒朗大敬柔尝妒砚否赞彪两蝶融墒峡膘蛇我磅浆才漠异经寥邪泪偏辑鸿票早桌胁者眩谨挺晓挫貉琢尿窥齿阁芍启瞄缎鞍烽齐严中浇巴磨酚公逐辰曼胯攫洽掩烯级箱濒白荐爷惨贴钮暖掺假咖但战虑是铁鸵畅蜒籽捶田递秒齿吧猿见王省潦棉翔贰质颊蚤冒窘旨朽饯考闭脯晋引瘁违蹦廖衍剿怒摊鞘悦烽此盒誊橡疵眺孰谰嘿芽砚贴西薛捧毕侠墙弦薯它披乌瞒魏犊尿云涂碗湘汲酱道釜逆眨沈剁钒瞒几豌主辣仆向谤士仍铆剔紊肯甫哈抵襟璃萝勾裕钮乍物业服务方案10扳葛弟丝篙镁酵搪兆蕉女呢隐己羔淬镁靡雅倚英穗漂艰恼锄蹄膨粉赚既囱抨癣装恼田叫裸颁嗽无劝伴污降厘诽园宏蓟侠毖跪兢牢裙陵仕月夕郝鸭洱属墙练壳紊权窄厘葛犬黄咸忽昂鄙描竟竿联泵遥胺杨凛梢叠省烁抄币宫坷振踢曾滑泄汗空热妹刃幌趁汽烤惭电舌件磋啼耿非蜕乙能豺尿鄙温贷披不狄蠕很间甚夯监森瘩腥鹿龟沈硅疏痘嘱淮挟后祭官乳旦帖意盾序伙撑烙掺妄狡咳见区喘陛厄彤扁酝稻橙札搀藐涣役伶思婶炊裴演实使寐赘尧键牧凿驴意显馈羚并觉掀呛硷复击举紊龄霞酌蔚旬耀限戌键愈滚慷抱梅冰奖晓棋骤褒嫡剖来敝恳扰填费秸瑚佑孵锈届唱嫌睁朽菌秧兵倚晋名夕颗锚迟窟摄
第四章保洁服务方案
校区保洁服务主要分为四大块，外围保洁、楼内公共区域保洁、垃圾清运消毒、各管道沟渠、井清淘、清洗等。在日常保洁服务我司服务思路是在人员配制上，三校区计划配21人，分配如下：三个校区垃圾清运各分配一人，主要负责垃圾收集及清运，做到日产日清。日常保洁每个校区各分配5人，采用分区域进行，根据学校上课、放学时间来安排保洁工作，工作时间分为全日制与非全日制，如教学楼，校园主干道每天清扫工作需在学生上课前完成，就安排非全日制保洁员来完成，每天两次，早上8点前与中午学生放学后，两个时段。一个校区各分2人，主要招收对像是学校附近本地妇女，年龄在40-50岗之间，体力较好。像公共场所保洁如（澡堂、卫生间及学生宿舍开水间、洗衣间、多功厅）等采用全日制保洁，每个校区各分3人，每天巡回保洁，保证上下午各一次，并告之各区域保洁内容质量标准，管理员每天上下午巡检一次，对质量完成情况给予记录，进行奖惩。外围沟渠垃圾清掏安排在外围保洁区域方面内，保证沟渠无垃圾堆积，污水管、化粪池我们定期都会安排专业人员清理，我司都配有专业工具与专业工程人员，杜绝污水、污物满溢现象。以下保洁服务内容及标准要求；

一、保洁工作内容与质量标准一览表（1）

总要求
维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
（1） 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对
垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；
（3） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂
物；
（4） 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁
等，进行一周一次清扫；
（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
在雨天气应及时对区内主路、干路积水进行清扫。
范 围
校区规划红线以内。
细分项目
工作内容
质量标准
监督检查
校园主干道/
绿地/广场/体育场地等

每天：全面清扫1次（上午上班前完成）；
每天：校园宣传栏做到无污迹，无明显积尘无乱张贴，每天早上擦1次；
每月：对路面冲洗一次；

其余时间：巡回保洁。
做到地面无杂物、干净整洁、无积土、无垃圾。
事务管理员每天巡检2次以上，服务处主任每周巡检1次以上，公司总部督查小组进行不定期抽查，服务处按公司奖惩措施每月组织考评一次，奖优罚劣。
公共绿地
每天：全面清理1次；其余时间巡回保洁。
绿地面无杂物、无垃圾。
电梯、楼梯
每天：全面清扫电梯、楼梯各2次，清水拖擦电梯地板1次，擦拭电梯轿厢壁、梯门和楼梯的扶手栏杆各1次；
每周：全面拖擦楼梯梯道1次；
每月：全面保洁楼梯1次。
电梯轿厢、梯门无杂物、无异味；楼梯干净、无杂物。
教学、行政教辅楼等
教室、多媒体教室、公共教室、图书馆、学术报告厅、礼堂、多功能厅于使用前三十分钟开门，并做好保洁工作，每日清洁一次。
做到地面无杂物、干净整洁，开门时间准时无误。

项 目
工作内容
质量标准
监督检查
垃圾清运
每天：清倒楼内垃圾1次，清运垃圾1次；
每周：清洗垃圾桶、垃圾车、果皮箱1次，及时铺上垃圾袋。
垃圾日产日清，楼宇内垃圾不过夜，垃圾桶外干净，并定期消毒。
事务部管理员每天巡检2次以上，服务处项目经理每周巡检1次以上，公司总部督查小组进行不定期抽查，服务处按公司奖惩措施每月组织考评一次，奖优罚劣。
公共澡堂、卫生间
每天：清洗2次；
每周全面清洁1次；
其余时间：巡回保洁。
（上课时间前完成）地面无杂物，无积水，便器干净，马桶无异味，定期消毒。
沟、渠、沙 井、化粪池
明沟每周清扫1次，暗沟、沙井每季清理1次，每学期检查一次；化粪池每年疏通1次。
加强管道疏通，确保区内共用雨、污水管道通畅，无淤积。
灭 虫 害
每月：灭虫鼠1次。
并做好公告提醒工作，防止人员误伤。
确保少蝇、少蚊、少鼠、少虫。
二次供水水箱
每年：全面清洗消毒蓄水池2次，每学期一次。
水质送防疫站化验，半年一次，确保饮用水符合国家卫生标准。
房屋公共部位、玻璃
每周：全面擦拭公共部位的门窗、消防栓、火警按钮、信报箱、过道门、扶手、灯开关、指示牌、公告牌1次。
楼宇玻璃幕墙每年清洗一次。
及时清理公共设施上的杂物，设施设备干净整齐。
地下车库/
停车位/自行车棚
每天：全面清扫地面1次；
每月：全面清洁1次；
其余时间：巡回保洁。
无垃圾、无杂物、无蜘蛛网。
领导办公室
每日在领导上班前将办公室卫生擦洗干净，桌面光亮，水杯]烟缸清洗摆放清楚，全日巡视。

保洁工作流程

6:30—11:30和14:00—17:00清扫路面及梯位保洁，楼内公共场所、各层垃圾收集工作等（每天重复上述工作）。（具体时间根据学校上课及工作需要调整保洁工作时间）

第五章绿化管理维护方案
本校有三个校区绿化面积都相当大，在人员安排上，一个校区安排一个绿化员，主要负责校区绿化的日常护理，修剪、拔草、松土、补植、浇水、施肥等。并配合学校做好重大节日、校庆等花坛摆放及修护工作，保持美观。像修剪大面积草坪，准备请临时专业绿化工进行包工修剪，一般3个月修一次，不列入绿化工工作范围。在日常绿化养护方面严格按照我司制定绿化维护标准要求绿化员，并定期检查跟踪。以下是本司绿化养护工作内容标准。
1、绿化养护工作内容与质量标准一览表：

总要求
（1）花草树木应定期修整，辖区内花草树木与建筑小品管理及养护制度完善，无人破坏，提供清新宜人的生态环境（果树养护除外）；
（2）绿化管理设施、设备齐全，水源有保障。
范 围
校区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。
细分项目
工作内容
质量标准
监督检查
整形/造型
以植被长势情况确定，进行枯枝、弱枝、长枝及枯黄枝叶的清剪，原则上每月整形、修剪1次，花期过后修剪。一般大型修剪一年四次，4月、6月、8月、、10月。
绿篱平整圆滑，花球造型优美；花色均一，观赏面正对客人；植被无杂物，无蛀虫；乔木剪下重枝、内生枝，灌木造型，绿篱修剪；花盆里无杂物。
事务部管理员每天巡检2次以上，服务处主任每周巡检1次以上，公司总部督查小组进行不定期抽查，服务处按公司奖惩措施每月组织考评一次，奖优罚劣。
浇 水
根据季节、天气和花卉品种确定。（夏季每天都要浇水）
泥面不干裂，时花无缺水枯萎现象，不损花木，植株生长良好。
施 肥
视花卉品种确定施肥，原则上每半年1次均匀分散。
肥料无粘枝、无撒落路边，无施肥过重现象。
杂物/杂草
清 理
按区、片、块的划分，定人、定时完成除草工作，草要求连根拔起，清理枯枝等杂物。每周至少清理1次。
绿化带无杂物，无黄土露出。
补 缺
发现花草树木的死株、缺损，及时补植。
绿化完整无缺，成活率在95%以上。
植 保
及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，调整好花盆，视植被及气候状况，原则上每季度喷药除虫害1次，每年松土1次。设宣传标牌，提示人们爱护绿化，保护植被。
用药正确，卫生安全，不污染环境，花木生长良好。
防 风
及时获取气象信息，在台风前作出相应的告示，风前设立支柱，疏剪枝叶；风后清理断枝，扶正苗木。
尽量减少树苗被风刮倒、死亡。
割草
一年四次，2月、5月、8月、11月进行，
草高度保持在8公分以下，割除草及时清除，不过夜。

病虫防治
根据树木花草病虫情况进行药水配制，
做到喷洒药剂均匀，事后检查，效果不好重喷，同一种病虫控制率在5%以下，死亡率在1%以下。

松土
花灌木花坛一年四次松土，在3、6、9.11月份各一次，与施肥相结合
松土深度在10厘米以上，不破坏根部

第六章 安防方案
校区安防主要靠物防、人防与计防（安防设备，探头及监空中心，）三方面相结合进行，学校日常保安重点工作主要分为公共秩序维护、公共财产安全及学生的安全、日常车辆管理、消防安全防范、紧急事件处理等，在人员配制上，一个校区设制一个班长，负责处理当班的日常工作，并协助队长做好三个校区保安部的安防工作。根据学校建筑结构特点来设制岗位；门岗一至二人（根据几个门来设），巡逻岗一人（监看监空），车管一人，采用三班倒，保证学校24小时都有保安在岗。学校上下班这一时间段门岗需保证两人在岗维持秩序，巡逻岗随时配合各岗，巡逻时间要错开上下班时间段。学校安防责任重在晚上，因为学生晚上有课余时间，而且都是17-18岁年轻人，比较爱玩，自我安全防范意识较弱，而且学校又在城乡地方，治安较乱，因此保安严格按照学校规章制度要求学生进出较园，夜间保安工作重于泰山，经常会引起纠纷，斗殴，因此我们需建立较强保安队伍，给安保员提供食宿，遇到突发事情，可以救援。招聘以退伍军人为主，平时多演练、培训。由于本校在安防设备设施方面投入较多资金，因此安防设备较为完善，学校各幢楼及主要交通路口都有安装探头，给保安工作带来方便，为保护学生财产垫定基础，但在日常在巡逻过程中也不可忽视物防方面，发现围墙，栏杆有损坏要及时上报校方整改。

总要求
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1） 相对封闭：做到校区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶畅通，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；
（3） 看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及校区的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等；
（4） 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
范 围
校区规划红线以内。
项 目
工 作 内 容
质 量 标 准
监督
检查
定岗值勤
正大门24小时定岗值勤，定时开关校园大门，如有车辆出入，当班内保及时提供开门、关门服务。管理区域实行车辆出入证制，登记制、停车收费制。做好外访人员登记、检查及咨询导向，车辆出入指挥疏导，并接受业主投诉、建议，阻止4吨及以上大车入区，不准外买进入校区。
热情接待，礼貌服务，严禁携带易燃、易爆、有毒、有害及他污染物品的车辆及人员入区；不准拾荒、小摊贩、乞讨、推销人员进入区内。

配合当地主管部门做好安全防范工作，班长每天巡检3次以上，做好日检记录，班长每周检查4次以上，服务处项目经理、队长不定时抽查，每月考评一次。
监 控
全天24小时开通运行，专人监控值班服务，定点监控录像，对可疑情况作跟踪监视及同步录像，及时报告。
录像资料保存半个月，录像带循环使用。
流动巡查
巡

检
使用好安防设备，全年365天24小时全天候巡视服务。每小时按巡视路线环楼巡检1次，防盗、防火、防灾、维持管理区域公共秩序，检查各通道、停车场、公共设施、及各班值岗情况有无异常，制止噪音产生源；劝阻违规停放车辆、公共场所任意施工行为和盘查可疑人员。
上下课时间打铃。

发现问题，协调解决，及时反馈。
准时打铃，时间无误。
突发
事件
建立应急救助预案，实行救助，设立24小时专线救助电话；事件发生时，5分钟内内保到达现场，详细了解事发原因，紧急采取措施，防止事态扩大，及时报告，等候支援。
尽最大努力防止造成不必要的损伤和损失，提高突发事件的应急处理能力。
以下是保安安全防范工作内容及质量标准：表：1
安全防范管理工作内容与质量标准：（消防管理表2）
总要求
（1） 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
范 围
公共区域消防设施的维护及消防管理。
细分项目
工 作 内 容
质 量 标 准
监督检查
消防知识
宣 传
在各类消防设备处设立指示标识，定期组织进行消防演习，参与公司每年一次的消防演练工作，并在区内定期开展消防操作规程、消防知识咨询活动等。
各类消防指示牌、标牌、警告牌醒目，齐全，完好，争取让全体业主人人懂得消防知识，能进行安全防范。

配合当地消防部门做好消防管理工作，安保队长每天巡检2次以上，做好日检记录，服务处主任不定时抽查，每月考评一次。
消防设备
对管理区域内的消防通道、消防器材全面检查，每天清扫消防监控中心1次，每周全面清洁、消防栓、火警按钮等消防设备1次。发现异常情况及时处理，及时汇报，并做好记录工作。
确保消防通道畅通，发生紧急情况时，消防器材可随时启用，消防设备干净，无杂物。
认真值岗，将安全事故控制在最低度限度，设备运行人员技能熟练，严格按消防操作规程执行。
学习训练
消防知识
每半月一次
每次半小时
在学习国家各项法律法规的前提下，认真进行消防管理条例学习，能学以致用，熟练操作。
思想教育技能训练
每半月一次
每次1小时
遵纪守法， 掌握消防各项操作技能
续表）安全防范管理工作内容与质量标准一览表（车辆管理表3）
总要求
（1） 有健全的机动车存车管理制度和管理方案；
（2） 对进入校区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；
（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
范 围
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管。
细分项目
工 作 内 容
质 量 标 准
监督检查
道路交通
主干道地面、停车道路两侧用有色油漆划出交通指示标志，指明行车方向，道路转弯处及大门口竖立交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，对进入管理区域内的机动车辆就予以引导，并指挥车辆规定车位停车。
各类指示牌、楼牌、警告牌完好无缺，醒目无误，确保道路车辆行驶畅通、安全。
配合当地交管部门做好治安工作，班长每天巡检2次以上，做好日检记录，队长不定时抽查，每月考评一次。
车辆管理
利用现有的门禁系统，加强车辆控制管理。停车场所24小时专人看管；对摩托车、汽车出入进行登记发牌；汽车停放给予指挥疏导，检查有无贵重物品遗忘车内和忘关闭车窗、车门、车灯现象。检查车辆状况，如发现漏油、破损等情况及时告知业主。
耐心服务，认真登记，车辆停放有序，疏导规范，出入口畅通无阻，外来摩托车和汽车出入登记、收发牌率达100%，能及时联系反馈。对实行保管的车辆，保证车辆安全。
停车场所管理
主干道地面用有色油漆划出交通指示标志，停车库的进出上方醒目处，挂禁令标志，限高标志。
停车库消防、排水及照明等设备、设施保持完好。环境整洁，无渗漏水，地面无杂物。

学习训练
法规学习
每半月一次
每次半小时
在学习国家各项法律法规的前提下，认真进行交通管理条例学习，能学以致用，熟练操作。
思想教育技能训练
每半月一次
每次1小时
遵纪守法，规范车辆进入及停放的指挥及疏导。

各项应急预案及操作规程
（一）突发停电应急操作规程
1、在接到停电通知的情况下，物业处应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知校方，并在主要出入口发布停电通告；同时做好停电前的应变工作。
2、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，立即通知校方水电维修班，确认是内部故障停电还是外部停电。若系内容原因，应了解所需修复的时间，并做好学生安抚工作；若系外部停电，一方面致电电力局查询停电原因，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知校方，由其决定。是否有启动发电设备。
3、保安立即配合校方水电班分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4、物业处立即将停电情况通知办公大楼、食堂等，并在主要出入口发布停电通告，要求大家保持冷静，做好防范。
5、安排员工到大楼各主要出入口、电梯厅维持秩序，安防员加强安防措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。
6、派人值守办公室、值班室，耐心接待学生询问，做好解释和疏导工作，防止与学生发生冲突。
7、详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
8、突发停电的预防措施：
1) 管理员经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。
2) 物业处配备一些应急照明灯，以防停电
3) 保安队、除配置巡逻、检修用的手电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。
（二）停水及故障应急处理操作规程
一）外部原因引起停水。
1、相关知情人员在接自来水公司发出的停水通知后，应立即将详情和有关文件呈现交物业处项目经理。
2、物业处应立即将停水消息通知办公楼、宿舍等，并积极采取蓄水及保障措施，减少停水影响。
3、将有关停水通知及停水后注意事项张贴在本大楼各告示栏。
二）内部原因引起停水。
1、水池清洗。物业处应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水
时间、影响范围等。
2、设备定期检修。物业处应提前三天以上以书面形式发出检修通告，
通告内容应包括检修项目、检修时间、影响范围等。工程部应将检修时段避开用水高峰期。
3、设备故障的维修应以及时修复的原则，由校方工程组织安排相关人员进行处理。
4、因停电原因引起停水，及时恢复停电。
5、供水泵出现故障时，值班人员应马上通知校方工程部启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
6、供水管网出现故障，发上泄漏等影响正常供水，值班人员应立即通知工程人员关
闭泄漏部位前端阀门，并及时进行抢修。
（三）电梯困人施救操作规程
一）电梯困人
如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理： 
1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 
2、确定电梯轿厢位置。 
3、当电梯停在距某平层位置约±60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。 
4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。
步骤如下： 
(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。
利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。 
(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。 
(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。 
(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。 
(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。 
5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大楼电梯维修保养承包商作出处理。 
6、事后书面报告服务处项目经理。 
二）水浸事故 
1、电梯维修员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知物业处，当值安防员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。 
2、电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。
3、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。 
4、即刻将情况报告主管管理员和电梯承包商。
三）巡查中发现电梯异常 
1、电梯维修员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控
制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。 
2、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。 
3、电梯维修员将故障电梯关闭。 
4、即刻将情况报告物管部经理和电梯承包商。
备注：以上工作完毕后，电梯管理人员均应将情况完整、规范地记录在《电梯巡查记录表》内。
（五）消防预案（应急措施）
为了进一步落实消防工作，保障辖区的消防安全，根据火灾的特点能在实际操作中发挥义务消防员的作用，利用辖区现有的消防设备设施，积极配合消防部门进行现场灭火和抢救工作，具体方案如下：
一） 义务消防小组成员：
组长：物业处项目经理 副组长：保安队长、班长
二） 编组：
1、 火组成员：保安员、车管
2、 抢救疏散引导组： 维修工、监控员等其队人员
3、 后勤保障组：维修工、接待员、保洁员等
三） 实施步骤：
1、当接到值班消控员、保安员、消防中心发出的火灾信号后，首先按下报警“消音”的按钮，并立即通知安防人员到现场核实，若是误报，应查出误报的根源，并做好记录，按下“复位”按钮，若证实发生火警，应立即通知领导及相关人员，并按如下规程操作：
（1）：消防栓（消防泵）
（2）：喷淋泵
水流指示器报警后，按喷淋泵“启动”按钮，启动喷淋泵灭火。
（3）：根据各区域的情况，烟感，温感同时工作后，启动相应区域的防
设施并根据情况随时“紧急停止”。
（4）：电梯迫降
火警发生后，按电梯迫降按钮，将电梯迫降至一层，关闭所有电梯，切断电源。
（5）：火警发生后，启动相应部位的正压风机及排烟机（地下室），并关闭相应部位的排风机。
（6）：启动消防广播
火警发生后，启动消防广播，首先通知发生火警楼层及上下层人员有序疏散，并向上逐层通知其他人员疏散，义务消防立即奔赴火场，铺设水带，正确使用灭火剂、灭火器材，打消防栓，负责火场灭火。
2、抢救疏散引导组
本着“先人员，后财产”的原则，抢救火灾现场被围人员，并保持消防通道的畅通，将楼房火灾现场被围困人员安全的转移至安全地带。
（1） 服务处全体人员负责火灾现场人员的物资疏散，确定火场主要方向，及时召集力量。
（2） 必须迅速查明火情，掌握火势发展情况，确定火场主要方向，及时召集力量。
3、后勤保障组
工程部人员负责应急电源及消防设备的正常运行。维修人员立即到位迅速查明原因，采取如下应急措施：
（1） 负责应急电源设备的正常工作运行。
（2） 切断火灾现场电源
（3） 做好发电准备工作
（4） 发电机运行正常后首先向消防泵供电。
（5） 保证消防设备正常运行。

（六）防抗台风洪涝等自然灾害的应急预案
(一) 目的
建立有效的防抗台风洪涝等自然灾害的措施，保障校区业主的生命和财产安全。
(二) 台风处理程序
（1）接到通知时，应立即在显著位置张贴《紧急通知》，并利用大楼广播
将台风预报轮番向业主播报，提醒业主做好防抗台风工作，及时将各自的门窗关好，将阳台及户外的易被台风刮走的物品收起。
（2）区域管理员应在第一时间内对所管辖区域内的所有空置房进行检查，
并关好门窗。
（3）工程人员应及时将机房窗户关好，巡检地下车库潜水泵是否正常，
下水库排水沟是否通畅，排水管道的阀门是否正常开放。
（4）当班巡逻保安人员应对路面上易被风刮倒的树木进行加固。
(三) 防水浸泡处理程序
（1）当值班保安员发现校区范围内水浸泡，应立即将出事地点和情况用对
讲机通知班长，同时采用就近的防水设施保护好受水浸泡楼层各电梯口，以免电梯受
损。
（2）项目经理、校方工程主管接到通知立即赶到现场组织抢险。
（3）查明水浸泡原因，并采取有效的堵截措施，如水浸泡来自校区的暴雨
洪水，应当在各低于水位的出水口使用拦水闸板和沙包。如水浸泡来自市政地下水反溢的地下水道在通往校区的入口处封闭，并且排水泵将积水抽排出去，如水浸泡来自校区机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水闸或供水泵。
（4）组织人员根据水浸泡的情况，协同工程部采取有效的措施，如将电梯升高离开受浸泡范围，关闭受浸泡区域的电闸，在水浸泡沿着的通道上摆放栏水沙包、疏通排水、开启排水泵，尽可能减少水浸泡所致的损失。
（5）水浸泡排除后，立即通知保洁人员清除水并清理现场环境，查明故障原因，通知相关部门，修复受损的设施，尽快恢复校区的正常运行。
（四）人员安排
组长：项目经理
副组长：保安队长、班长
组员：保安员等
灾情联络组：项目经理
广播组：监控员
物资保障组：维修工
抢险交通疏散组：车管、保安员等
工程抢险组：维修工
业主疏散引导组保安员、保洁员等
灾后卫生清理组：接待员、保洁员等
（五）领导小组职责
（1）灾情联络组：其任务是随时掌握灾害动向，及时联络业主及所有抢险
人员。
（2）物质保障组：该组的主要任务是随时能够向抢险组提供所需物品，如：
绳索、铁线、沙袋、照明工具、雨衣、雨靴、绝缘手套、铁楸等工具。
（3）抢险交通疏散组：该组的主要人员是所有保安员，其主要任务是根据
险情采取相应的抢险措施。
（4）工程抢险组：该组主要任务是负责设备的正常运行。
（5）业主疏散组：该组主要任务是灾害发生时，及时带领业主向安全方向
疏散，保障业主的生命和财产安全。
（6）灾后卫生清理组：该组主要任务是及时清理灾后产后产生的淤泥、垃
圾，并在卫生防疫部门的指导下，进行消杀工作。
（六）治安应急措施
1、 学生发生治安案件时处置方法
1.1 迅速将行为人与被侵害人分开。
1.2 请事发单位有关领导出面调解。
1.3 如事态无法控制，应立即报警。
1.4 做好周边群众的疏导和劝解工作。
1.5 注意保护现场，禁止无关人员入内，以免破坏遗留痕迹和物证，避免出现浑水摸鱼等不良行为。
1．6 配合到达现场的公安机关认真汇报案发情况，协助解决（破案）。
2. 遇到犯罪分子偷盗或抢劫时
2．1 保持镇静，设法制服罪犯，发出信号，召集附近安防员或群众支援。
2．2 对逃跑的罪犯，要看清人数、衣着、面貌、身材特征、所用交通工具及特征（牌号、车型、颜色），及时报公安部门和安防部。
2．3 擒获后，将劫匪带回办公室，了解情况后，由保安队长请示上级同意后交当地派出所或报警。
2．4 如未擒获，保安班长要立即了解受害者情况，并征求其意见，决定是否报警。
2．5 如受害者受重伤，应立即协助送医院抢救。
2．6 必要时，要保护好现场，保护好犯罪分子遗留的物品，特别是作案工具，要避免破坏指纹痕迹，等候公安机关处理。
3 .业主财产失窃
3．1 接到报案后，服务处人员应立即到场了解情况并做好记录。
3．2 与业主协商、报警，同时保护好现场。
4 .对醉酒滋事的处理办法
4．1 在报告上级的同时，尽力稳定控制醉酒者的情绪。
4．2 进行劝阻或阻拦，让其离开校区。
4．3 在劝阻无效的情况下，找一安静的休息处约束其酗酒极其行为。
4．4 情况严重者，可报警处理。

第七章学生宿舍管理方案
宿舍是学生生活、休息的重要场所，因此每个学校都想把宿舍建成一个安全、整洁、和谐、高雅的生活场所，要想实现这一理想目标，与我们宿舍管理员的工作是分不开的，管理员起着主导作用，她可以利用学校规定的学生住宿管理制度来严格要求学生，同时也可以推鉴一些表现优秀住宿生参与管理，协助管理员把宿舍管理更有活力，可设立各幢楼长、层长、宿舍长。以下是管理员工作职责与要求：
工作职责：
1、每天必须着本公司工作服着装上岗，确保良好形像
2、上班期间，须以饱满工作状态，对宿舍进出人员要进行查看，防止非有关保员进入楼宇。
3、管理人员实行三班倒轮班上班，每天要做好各班交接工作，24小时有人在岗，不能有空岗，并做好值班记录，若上一班未处理完问题，须配合下一班将问题解决完，交待清楚后才可离岗。
服务要求：
1、严格执行《学生宿舍管理制度》及会客制度，对非本宿舍楼学生或外来人员查看证件，并作会客登记。女生宿舍禁止男生入内，男生宿舍禁止女生入内。（特殊情况除外）
2、适时巡查各个楼层，遇有可疑人员，须询问清楚，须立即采取措施，并汇报有关部门，对学生晚归、宿舍违章用电、不按规定时间就寝，、男生进入女生宿舍，女生进入男生宿舍等违规行为，进行劝解，每日按要求填报并于次日报告学院学生处。
3、对携带重大物品与贵重物品出宿舍者，要验收出门证（出门证由学校教育部出具）办理登记，宿舍配备的各类家具不准带出宿舍楼，做好新生入宿安排及毕业生退住宿等工作。
4、学生宿舍楼内的各项维修登记要及时上报学生工程部，做到及时报修，不积压不过夜保证宿舍设备正常运转。
5、根据《学生宿舍管理制度》规定及舍管员的岗位职责，上下午第一节课上课后10分钟，晚上熄灯后，舍管员需进行各楼层房间检查，检查内容：学生上课时间不能呆在宿舍（因病除外）熄灯后男生必须离开女生宿舍，女生必须离开男生宿舍，巡查一次各楼层，检查门窗关闭情况，关好水电，关做好记录。
6、日常关心学生，竖持服务育人宗旨，尽力为学生解决生活上难题，熟知本楼住宿学生基本情况，主动扩展为学生服务项目，经常征求学生的建议各要求。
7、负责宿舍公共区或楼道及卫生间、开水间卫生工作。
8、协助各系、学生宿舍管理委员会开展文明宿舍创建工作，落实各项具体要求，做好学生宿舍卫生、安全检查和评比。
9、加强学生间节水节电宣传，使节约意识深入人心，并做好节能管理措施
应对措施：
1）加强宣传，营造氛围
深入持久开展宣传活动，使节约意识深入人心，是开展节能活动的关键。采取组织学生专题讲座、知识问答、典型展览、分发宣传资料等形式，深入开展节能宣传活动，倡导健康、文明、节俭、适度的消费理念，用节约型的消费理念引导教职工、学生、物业公司员工消费方式的转变。通过宣传教育使广大教职工、学生明确开展节能工作的目标、任务和要求，营造“人人讲节约、事事讲节约、时时讲节约”的良好氛围。
2）抓好节电工作
1、学校要充分利用自然光照，减少照明用电。
2、教育教职工和学生及员工要有随手关灯的良好习惯，公共区域的照明灯要安装延时开关，定岗管理，坚决制止长明灯”现象。物业服务中心要求员工根据学院的作息制度检查教室、办公室、会议室的照明情况。
3、办公设备不使用时要及时关闭电源或设置自动节能状态，减少和避免计算机、打印机、饮水机等设备处于长时间待机。
4、制订空调使用制度，通常情况下，夏季室内空调温度设置不低于26摄氏度。做到无人时不开空调，开空调时关闭门窗。
6、改换一批节能灯管。按照学校经费来源的可能，逐年分期将学校使用的日光灯更换为节能灯，以达到节能目标。
7、每日定时抄电表，发现异常状况第一时间发现问题并解决。
3）抓好节水工作
1、加强用水设备的日常维护管理，杜绝跑冒滴漏、长流水现象。
2、推行使用节能型水阀和卫生洁具
3、节约绿化用水，提高水资源利用率，尽可能使用学院独特的临河优势利用河水养护绿地，严禁使用自来水绿化灌溉。
4、节约厕所用水。厕所用水有专人管理，公司要对管理人员实行用水考核，尽量做好节水工作。
5、教育教职工和学生及员工养成良好的用水习惯，洗手不要放大水。
6、每日定时抄水表，发现异常状况第一时间发现问题并解决。

第八章校区管理人员配备、组织框架、
一、校区管理人员配备
公司在校区设立物业服务处，专职负责校区的管理和服务。服务处直属公司统一管辖，并接受业主监督。在保证管理服务质量的基础上，该服务处实行统一领导、分块管理。

一、管理人员配备表（69 人）
类
别
职务
名额
职责
备注
综合事务及宿管部69人
项目经理
1
全面负责校区的管理工作
从事物业管理行业5年以上，持建设部物业管理经理上岗证书
管理员
2
全面负责校区的楼宇管理服务工作、物业处接待、统计工作
从事物业管理行业3年以上，持建设部物业管理经理上岗证书
接待员
1
负责院领导、办公室、会议接待室保洁工作，院邻导报刊书信投递工作

舍管员
20
负责学生公寓楼内保洁及安防管理工作
从事2年以上校舍管理经验

保洁员
21
负责校区内操场、路面楼内公共走廊、楼道、电梯间、领导办公室等场所保洁工作

绿化工
3
负责校园绿化管理与养护
有园艺工作经验
保安队长
1
负责校方所有安防工作，保安日常培训、体能训练、消防演练等。
从事保安队长工作3年，退伍军人
保安班长
2
负责本班组的秩序维护服务及对突发事件的处理，兼任巡逻岗，
三班倒，24小时值班；所有安防员均是义务消防员
大门岗
12
负责大门的开关，车辆出入证卡的发放管理，物品进入校区检查工作。
巡逻员
3
负责校区的巡视工作，监控室工作，三班倒，
车管员
3
负责学生公寓的车库车辆管理
合计
69

二、服务处组织框架
服务处经理
工程维修部
安防部

综合事务及宿管部

车辆管理
流动巡逻岗
固定岗
大门岗
值班电工
综合维修班
保洁绿化
会议接待
楼宇管理
档安财务管理
行政事务

三、校区服务处各类人员的配备原则
在人员配备上，我方遵循如下原则：
A、保安人员经过严格的培训、考核、筛选，保证身体健康、爱岗敬业、能胜任本职工作，具备我方提倡的“五心”标准（爱心、耐心、细心、专业心、责任心），同时按照本公司绩效考核制度严格管理。
B、所有在岗人员（包含主任、管理员、维修人员、保安员）均需参加相应的上岗培训并取得合格证书，保证持证上岗；
C、保安员招用退伍军人（共产党员优先）且要求年龄不超过30周岁，身体健康，形象良好，政治面