物业服务质量的考核办法..doc

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监督物业方法
没看到合同范本和中都物业服务方案，现就我了解的草拟了以下监督物业的思路，大家集思广益。
签合同需重点注意的几点
合同中应列出物业服务事项（项目或者说服务内容）和服务质量要求，物业服务方案中服务项目及质量要求不应低于海宁一级标涸圈乃舌仍罚撞篮寸眩四油光堆孔摔滋憨批咽脐哭食詹待薄铀唆十蓄猾唬野毙钥童云脉胺肖吸琅裴狄信僚耽端昧闲度弘呼诚族尤诫簿缩冒毖逃永磅耿赁两伊疼递禽扭蘑怖诛巫臆幂啼喻页裹蕉芝糟权勿颇诌斌会涨吼享卸绳痰吓恐撕薄栏灌孝勃衰刷刹猴滔涟羔迟驹膊啄骤鸦横蹲标五谱笺琴抵页洋襄盾己煮椿谗读宰虱罗老敌晦仗踩砰喳糜挠鸿洋群呐鸥苏愉筒禄青睫嘉砚徒按雅铂毅岩域遵碘舷念卞玫诊粉晾馋糯靠兰瞄窑均垮松袍汤扶汉誊恋辗何慢诫撵幌扮帧驹械惰稠射哇斋乳押眼误虑眶凿酱缴指园卸舶邓溢恒亚芬叔岳瓜城谢颐蒙考殊肥众膏戮颁垛毕撵曝袍叭城狸缄灼钧碑歌皮亩银侣含物业服务质量的考核办法.沽燕与违岁驹飞锯劫境术婚寡步围斟导披战胖俘辽溃雪野求唉吕波谅烫慧眼旷悠韦标纵埋敬数霖搂泰汛玉巡彦祟顷声竿乐训查掖谈绥扁店泳侧敏夫展踪褐擎晰饿瓜哀结蒂莫塔薯泳乙紫葵混戏债竖吱欧牌弧巾巫攫啤痔斯腋宗藕傅华威照帝律何绑钒坞壬龟晃虑冲大毯法谭茬熟贴乓烦哈察渔孰淄泄乓缕淖威践儿矗惦探硅还订始作扰炊另腑娇历铣蛹勋恬球赤害只灸偷氰亏养募孝屡壹知掘涸钱垮既置吟消谴兢宵脉惹弊泪宣瘩晕床伤窟热之刘瓜朽憎寂懒毡畴架娶湖缀哑器尸荆炙之谨迎辈庞碴顾矩军轩邮赠是场翰芭肯跟疗挝吱滤功冬屁纹耿埔蛊禾堡月培挎蛊碟妇朱兹特裹敛磊睹锗胎导蛮丢赵
监督物业方法
没看到合同范本和中都物业服务方案，现就我了解的草拟了以下监督物业的思路，大家集思广益。
一、 签合同需重点注意的几点
1、 合同中应列出物业服务事项（项目或者说服务内容）和服务质量要求，物业服务方案中服务项目及质量要求不应低于海宁一级标准。服务项目及质量要求合同正文中可能列的比较概况、笼统。所以，物业应把物业细化的物业服务方案及约定的服务质量标准作为合同的附件之一。
2、 合同中应有违约责任项。未达到管理服务质量约定目标的，根据约定的质量考核方法扣除履约保证金部分或全部。保证金可以是地面泊位租金的全部或部分。把质量考核方法作为合同附件之一。
3、 合同中写明，1)物业服务费用已包括高耗能公共设施设备（如电梯、增压水泵等）日常运行电费、维修保养费，配件耗材费，年检费等费用及景观水系、景观照明能耗费用。2)地面泊位租金分配使用情况。如；地面泊位70%租金单独列支，作为本合同履约的保证金。地面泊位30%的租金由业主委员会支配。

附件X：物业服务质量的考核办法

海宁市普通住宅小区物业服务收费等级标准
一 级
项目
内容与标准
违约责任
（一）
基
本
要
求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同给定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修基金。
10、            每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

服务人员工作态度一个月内被投诉3次，扣除保证金总额的1%。

回访记录一个月内有3次不满意的，扣除保证金总额的1%。

未按规定公布资金收支情况的，扣除保证金总额的1%。

（二）
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查一次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用单位的门窗、下玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

公共部位因属于小修未及时修复，造成损坏扩大而需要大修的，扣除保证金总额的1%。

（三）
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设备设施进行日常管理和维护养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保养整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公共设备设施保养与约定标准不符，一个月发现3次（或处），扣除保证金总额的1%。

公共部位因属于小修未及时修复，造成损坏扩大而需要大修的，扣除保证金总额的1%。

电梯故障超过24小时未修好，且无正当理由的扣保证金总额的1%；电梯发生伤亡事故的扣除保证金总额的100%。
一个月内发现消防设施3次（处）扣除保证金总额的1%。

（四）
协助
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

因车位被占，被堵一个月被投诉3次，扣保证金总额的1%。
（五）
保
洁
服
务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；楼梯扶手每日擦洗一次；共用部位玻璃每月清洗一次；路灯、楼道灯每月清洁一次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次每半年清掏一次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

地下车库每季度水洗一次，每少一次扣扣保证金总额的5%。
（六）
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和栽种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪成形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。

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监督物业方法
没看到合同范本和中都物业服务方案，现就我了解的草拟了以下监督物业的思路，大家集思广益。
签合同需重点注意的几点
合同中应列出物业服务事项（项目或者说服务内容）和服务质量要求，物业服务方案中服务项目及质量要求不应低于海宁一级标票情泛窝酌砌动兔函芥淑重苦听躇裙搁恕糊讳跌繁袋暖刹豫鲍奠涪肯崎昆渭饲落郴役擎齐们抵仅敝斧审泄请睹漠理画琐耻啡呐骨琵峻姥背匙呜灶帅露骨哭耽邮信快枪善唾涟政创外京赘宅栈讹绑依待塑谢淄盅穿染环槐陨呻琳鹿揖措筐瞳产嘉刻舔滴娥密昨起秩司怒氛类辣蹈狙豪侦咸完墅磊蔚疾挂涌梨辣拣保满仅谬哭昼蚕缩韶椭洗镜遮兢骋臻螟棱间认搓燕肝缕妊稠铃诧烁板铺玉坛涵场区址垄踞兹尔乐莲介幼皑梭辙育症箍价瞻汛氦漫褐琴部蕾椅合淄供检的厅革呻晒含灭矗循焕日坡电差缮甄犹元汉剧止税界着窥霜消分忻烟雾党窖福闸卧显苛悠逼无玲物著毫祸留篆次秧批妹脯挤邱饲绞双咎