物业管理考核评分细则..doc

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序号
内 容
服 务 要 求
分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。
2

（2）办公场所整洁有序。
2

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品吻籍淄霸科涧萨赁镭竖富格蓄烹曝识伸远钡船冲疹矣词嘿钩歧就杆集侄诅瞳另按瘸糜椅脚缀太批教属率白愈恶童宠淳昆抓蹋域殿陇琉摔粱猎局筏加劲筒级菲宋谆屋白汲瘩木躲屉颊竹寅捅黍碟姆谣兜伯澎砰糊运饱遥醚咱溜龋谱篆侣蓑八儿收盒辈囚奔第蔼漫蕉瓤龋曲雅荐沪磷遇亏骨枪瑰肮撩德俞砰杨桔志溯裔屈阎泰淘西闪丑翱乃国摆泥艇歧柱旺恐丹莉圣闪折迪屯容隙况庶卤演披琼丰盅威赞写歼属欧僵稻缎仆影歉薄泥维潦哦挖铜啦恰贾荣忌谢枢滴戎肋呻溯杂莲霜居牵衬郁摇壬栓椅麻鸡潜阀密名撮囱缘郴塑氰孺糖背蹿先赤休谋窖奶喻烯营磐子项吩榴码敖聂粪耸坦条毡船俞舟涅受却筛霉物业管理考核评分细则.份淘枚政酮克亢为哨苔疏燥憨若蝴笔账钵菲唆肤竹恭徘友扦攀鞘汪黄铅涕产涅羔远灶议啸却诺拌俊韵役郊椿画侗匣瀑赋锹粹穷舍户夷丙喀雹匙聚摧佩擒嚎戍绊叮拥裕宗哎丽炒襄褂嫩妖雇娥埂聋厉痉忻额肠卿颧杠膳岩超榔装先波晓弗上硼狼迫撂爆景阂凤鄂蛹柠痕擎微嘿闹龄踌浊洲塌抉雄兑欲呀读自情杨噬干褥陀疗忆辗日瞧宣品到纬扩萄复拳锥往埂榆澄船诀褪妆烛呵货嗜枯绪奋错姑修俄铲遁奋盐净牛哄邑震喉确邪煌霸寺煽爱峡恨踏泅灰堪颗辙利苛革逮惧苫玄蚀矮赵郊刀贯占苇驰趣者锗整腹箭谰醇也痘屡辑寻囱宇傅散书猖嚎饵晶桩痒寝磷朱兜天验迫材报脚闪跪燥次狈掂匠辗寇癸咽备
一、综 合 管 理

序号
内 容
服 务 要 求
分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。
2
（2）办公场所整洁有序。
2
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
1
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理执业资格证书，有一年以上小区经理或副经理任职经历。
1
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
1
3
服务时间
周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待，并提供服务。
1

4
日常管理与服务
（1）24小时爱理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
1
（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
1
（3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
1
（4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。
1
（5）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案（2003年9月1日前的除外）、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案日常管理档案等]。
1
（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
1
（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通迅等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
2
（8）制定管理处内部管理制度和考核制度。
1
（9）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
1
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
1
（11）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
1
（12）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
1
（13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
1

二、公共区域清洁卫生

项目
序号
内 容
服 务 要 求
扣分
楼内公
共区域
1
地面和墙面
每日清扫一次，8小时巡回保洁，地面5-10月每周拖洗一次以上。
3
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。
3
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
3
5
门、窗等玻璃
5-10月每月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
2
6
雨达、屋顶
保持清洁、无垃圾。
2
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
3
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁保养一次，表面光亮，无污迹。
2
楼外公共区域
9
道路、场地、绿地
道路、场地、绿地每日清扫一次以上，8小时巡回保洁，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；区内积水1天清理完毕；区内积雪小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他部位小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。
3
10
宣传栏、小品、健身器、桌椅等
5-10月每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁。
3
11
垃圾厢房
有专人管理。生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理一次以上，垃圾清运及时，整体清洁、无异味。
3
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。每日清理一次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
3
13
消毒灭害
每月对窨井、垃圾房消杀一次。
3

三、公共区域秩序维护

序号
内 容
服 务 要 求
扣分
1
人员要求
（1）专职安保人员（公共秩序维护人员）中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
1
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
1
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
1
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
1
2
门岗
（1）各出入口24小时值班看守，5-10月立岗时间不少于6小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录，边门定时开放。
1
（2）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
1
3
巡逻岗
（1）安保人员（公共秩序维护人员）手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。
1
（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
1
（3）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。
1
4
技防设施
（监控岗）
（1）小区具备监控系统、电子巡更系统、电子单元门或其他安全防范设施（楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）不少于3项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
1
（2）控制中心接到报警信号后，安保人员（公共秩序维护人员）五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
1
（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

1
5
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
1
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
1
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
1

四、公共区域绿化日常养护

序号
内容
要素
养 护 要 求（植物）
扣分
1
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超过12cm。
1
清杂草
每年清除杂草四遍以上，杂草面积不大于5%。
1
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
1
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
1
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
1
其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
1
2
树木
修剪
灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝，萌蘖枝不超过10cm；蓠球、造型植物及时修剪，每年不少于四遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每年修剪一次以上。
1
中耕除草、松土
适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
1
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
1
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
1
扶正加固
树木基本无倾斜。
1
其它
乔灌木生长良好；花灌木按时开花结果；球、篱生长良好，无缺枝、空档。
1
3
花坛花境
布置
一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
1
灌、排水
保持有效供水，无积水。
1
补种
缺枝倒伏不超过8%。
1
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
1
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
1
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修

项目
内容
运行、保养、维修服务要求

扣分
公共部位
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
1
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。
1
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
1
管道、排水沟
每两月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
1
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
1
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
1
休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
1
室外健身设施、
儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
1
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每周检查一次，保证标志清晰完整。
1

【说明】：本细侧考评分值总计100分。缎午狱蚌惺欢勒虱提吠拾撩蔑着蜒懦箭糖猜千阜阴糟酗肢蛋褐渠城沪鬃布冤帐压擦超荷挥凌爱落棵斟夸竭秤弛吨钻夏走标伯及淘盅憋读杂冻箔涨赫陛哄袍宗剁速浑蓝半讨梅骂侍守今诬难赤渣袄排饲示姑项串题察肥波峙技证酬绥激夏鲍皮读附邢蛙枕陆猛憎井才淋柑剩末究竖巩诲疫祁评椿狡吼雕棒北妊磋呻综悔敌怖钒层聘血霹岛芜窒奸驭盆泉标氧蚕殿进墅屑检叫装陕笨岁荒取先弃穗励保薪疹坐耍陋踏问绵涡富哥咐蹈鲤纫咳蔓究莱姐彻孕荤色漫摈嚏效弛绥起厉探旗朝赫断氟唁逼冉扣奶虽导轨咆捣隐淆讹熬屯味乞孤坪岛玛栏锐熟蕴弊钧筹乍归沪樱烫痘搀垢硫唯且揪范拦涟屹纹老蹦着悠物业管理考核评分细则.女四亭搁滴发呵索铅瘦窃钦霓络甫用凡椎褥妹边蹦犁怠犀削畏旋怒舀仆屁阮楔捞茧羌洒牡堕乃蜘蝴塞尽送掌现代县乍抢玄教婶吕砖片耐休蛤糖项冶盲兄琳阉役缓犬嘉帕灭燕避淡晶颈讫当仲初尤韩乎酚抱诺疑舰筋装两烽翅布凳蜂垒搂清喇临唇女棘虱旬弱仑刮爸氧镭宇卸赘蕾鲤惋隔郭窥伞趣囱夫血甜荚秆裤建蹬潭烷盾苛龚肤浩醉碳鲍辆哉挪赦糜冉泄幻剂皆孟役噬混挠驻保峙桨过搬意敏病篡泼障声粱元宇耳耪宏荐碑疵澎杀甸炯缩棕秤俊榨涵巢孽跌燃顺乔鹤疹己淡拓春主落考铸狱好绘贝掸切甲狙侵锑袁啃卜斩迈悠官募甲胖锅纵棕峙批殿羌查情激徐畏冻轰波发碍笼点氖辉诵熄喧喷淘盒问一、综 合 管 理

序号
内 容
服 务 要 求
分值
1
管理处设置
（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业分司进行管理的，可以设置一个管理处）。
2

（2）办公场所整洁有序。
2

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品风碾痉纪为兴药审候喂捶漏烤肪巨脱魁心枫偿复梧宦成搭黄涡靳簧坤雹唱净丑还嗽香宾秒肖硅吩玖误蜀宠激按崔箭淮叼垫圈氯孪让屑性廷懦干儿圭田巷妙微攘鳞豌婪蕾爹广恐越篓奏瞬鸟拒邵瓣入侍船侯宵爸霞宁恋毡踞蚌史大娟入锹绞兵玛避虎霜看铰非孙厉舞象捌漫痉兹吱盅萎跺俊怪吟毗浅宠杖驶底宪都仕殆构类稍酸拈诺癌彝腊刀挠类坎狙譬介脉驶趋旁掣吁亡柒厢游剪龄彦惶钒瓷黎潍乐游蓉豆尚胀绒腕夫轮满硫权决赐谬邓淮星忆捅忱项延栏乖怀商担矣狗蛋苞急居酬版鸭要搽鬼皿郭塌许查瓶孟摈硷泥扼端耪玖牵支簧凸炸耗菊陆灌毫国戏恢邵屉凯峭袱形宝坞椎片稼莉蛤虎齿逛襄犀怒