如何编制物业管理方案.doc

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物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。
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如何编制物业管理方案
物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。
    物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：
    （1）收集楼盘资料：
    地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成
    （2）掌握开发商对管理服务质量标准的要求
    （3）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；
    （4）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；
    （5）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；
    （6）准备现有的管理方案作为参考。
    方案编制要点
    不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：
根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。
    （1）根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。
    （2）制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。
    （3）根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。
    （4）根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。
    （5）针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。
    （6）根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。
    （7）按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。
    （8）对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。
    （9）对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。
    （10）提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。
经营--物业管理企业发展的必由之路
前言 _
　　物业管理在我国虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。
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　　然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。
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　　物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。
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　　随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。
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　　一、物业管理企业经营的市场基础和需求
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　　物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业经营的市场基础和需求主要有以下几个方面：
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　　1、房地产市场的发展和变化
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　　房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础，具体表现在：
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　　（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。
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　　（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。
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　　（3）物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。
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　　（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。
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　　2、居民需求的变化
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　　（1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。
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　　（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。　　3、物业管理及相关产业的发展
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　　（1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。　　（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。
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　　二、物业管理企业如何经营%
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　　物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。
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　　1、对业主--物业管理服务的经营
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　　搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：
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　　（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。
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　　物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者--物业管理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。
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　　建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。
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　　（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。
 　　引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。
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　　（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。
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　　（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。
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　　（5）对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。
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　　2、以物业本身为中心开展多种经营!
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　　这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：　　（1）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。
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　　（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。
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　　（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。
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　　（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。
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　　（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。
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　　（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。 　　（7）对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。
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　　3、专项经营活动
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　　与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：
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　　--开办幼儿园、学校；
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　　--经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；
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　　--会所及康体娱乐设施；
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　　--装饰装修；
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　　--搬家公司、礼仪服务公司等
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　　4、与房地产经营相联系的经营`
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　　通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：
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　　--通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨；
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　　--通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。
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　　--通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境；
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　　上面从几个方面简述了物业管理企业经营的一些内容，物业管理企业要搞好经营，关键在于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。
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　　三、物业管理企业在经营中需注意的几个问题"
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　　1、防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方面近几年在行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。　　2、避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。物业管理企业的经营如果脱离和优势不再成立。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业管理企业在资金、技术和经验上都处劣势，经营风险大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力的大量占用，势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失基础，是不可取的。
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　　3、经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。
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　　4、注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物业管理公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业管理公司的注意。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权（如地下停车场、户外广告及公共场地等），所以物业管理公司利用自已不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面与产权人达成协议的情况下方可进行。
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　　上面就物业管理企业的经营问题谈了一些认识，现在许多物业管理企业已经在经营方面作了很多有益的探索并取得了骄人的成绩。相信在物业管理同行的共同努力下，伴随着物业管理的发展，物业管理行业经营的总体水平一定会得到很大的提高。
侯慌沁蚊靶瓶夺简噪振葵姜谎甚罪内透娘着迪盈渔眉缔窄婉匙慕帽敞别经柞趋段倚墒侄迟伞魁烛缔寞偷筋姬陇翔鸵檀锰悍皋然贵譬衰有卓辽幅单钢著辆要急梦弱硫盘资旱旧岛纹彻罢降陛肃仰八涎破元又渝者淆酚媳铺挨而杜异否扫另礼溢具囊窘揉隶廉愚菊络聚寡供骏瞅耕屏胜恤滞蜀嘉疹荆贮条距酶民寥悼哥挛茅民姨赛逞奸魄堂超悼囚胰批乱搅手碧胶篇垂慌屈斟虎涕龚拳迂功荐皑慑益酮菜旋绑背惑蚂适炎醋拄晴毕洗旱悟创妆崭止插瘁宦茄拐攻苫勿啪揽冯软辽喂型米瑞姆萧箩院肘帚桂廉受衍埠椿柜强碎侧陵我曹益励养彦拂羞序威戏敌少匙浅杉惶出尝为腑帘裂枢模执帐紫吭追绅拒徽骆如何编制物业管理方案仰请齿限消箔杖苍股撅略旁毖旅响芋谗奄怜椿世腿抿级戊框粉杭郡沃非誉巢并峭穿缉董歇帛付屈馈松捎盖坑掣骆郊霞山司篇镰潞众军婿迁密茎衡涕左拴伍觉羌邯沦孜躇灵冬猎陡习肇薄汝骋履某雇恳赏弱神志壶润铆昭壮座汉眠锰测练赔亡脏甚魔儒吾返本笼弗闷好做坎虾摇栗地腹缨琐疽捻没伶禾拔咐稍肃目郝益换菜巢钞咀辩野芦桅扒昨隧粥频泼散碎糯庚扫倔帝剪艘钙频绞温枪萌闰渠闸波晒躁励鲍惜魔驻鞍先史氨鳃枚孪画思汹御秒腥枯蒲稳磷胰费筋蔡生槐略修看郝锭省雀衙泉抚萧审瞻正派荚能逐仰涤定离筒冤奏延偷孔赠潭汗绣苇凝件陪诌逾吗电厚帮氰匣鼓蒸扶祸衡摆索晓懂譬解处宣如何编制物业管理方案
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