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1、05、06年物业管理中心工作策划 05、06年是物业管理中心筹建、启动到实施中心与项目双线管理的关键时段，期间，物业管理中心各项工作的开展效果，将直接影响集团对物业管理中心与项目双线管理制的贯彻效果，同时，对物业管理中心的威信、后续发展以至于对雅居乐物业管理的系统化管理、规范化管理各项工作的推进将产生重要的影响。因此，05、06年度物业管理中心整体工作的准确定位则凸显其必要性和重要性。 l 雅居乐物业管理系统状态分析 Ø 管理模式的浅析 ü 从集团物业管理中心与项目物业管理公司双线管理的模式来看，项目直接对提供给业主的物业管理服务质量负责，物业管理中心实际上是集团本部的职能部门，作为集
2、团的代表，对各项目物业管理分项工作进行监督指导是物业管理中心的基本职能，各项工作的展开必需依靠项目整体统筹。 ü 从房地产产业链上开发、建设、销售、物业管理（售后服务）四个环节的地位来看，开发、建设是主导产业，销售是龙头产业，物业管理是附属产业，这是毋容置疑的。因此，在物业管理发展的一定阶段，物业管理作为项目的一个分部门以至各项目物业管理公司的本位主义、个性化氛围浓郁，有其一定的必然性，从集团角度来看，这个必然性导致了组织涣散，执行力度不够，系统整体效率低下。 Ø 系统化、规范化状态浅析 ü 在目前的管理模式下，各项目物业管理公司个性比较鲜明，各行其是，在项目扮演的角色也各不相同。尽管部
3、分物业公司有相对完善的管理规范，从集团整体角度来看，也只是个性的规范，没有整体感，没有形成合力，没有形成雅居乐物业管理整体品牌。 Ø 物业管理各阶段工作开展状态浅析 从全程物业管理概念出发，物业管理行为分为前期、初期、中期、后期、末期五个阶段，也可称为孕育、成长、成熟、衰老、死亡五期。如图一所示： 严格来讲，目前各项目物业管理公司进行的是物业管理的初期、中期两个阶段的管理，从物业管理企业的效益（包括：经济效益、社会效益、环境效益、品牌增值效益）分析，这两个阶段恰好是效益最佳时段，是各物业管理企业最欢迎的黄金期。如图二物业管理经营效益分析曲线所示，处于Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ区间、与成本曲线和收入曲线构
4、成的卵形区域即是物业管理企业经营的效益。 图一 全程物业管理概念图 全程 物业 管理 Ⅰ、前期：物业管理筹建、前期介入、参与竣工验收、 销售配合、 主持接管验收等。（孕育期） Ⅱ、初期：收楼准备、收楼、工程返修、装修管理、档案资料建立 以及管理制度、操作规程、管理方案确定等。（成长期） Ⅴ、末期 自然终结：指物业产权终结，物业管理自然退出。 Ⅲ、中期：正常管理阶段。（成熟期） 人为终结 被迫退出：业主更换物业管理 自行退出：因故自行退出 Ⅳ、后期：本体、设备、设施老化阶段。（衰老期）
5、 如图二双点划线区域，如果前期准备不充分，势必增加物业管理接管后重复建设、工程整改工作量，同时，后期整改过多，配套设施等的寿命得不到保障，因而，延长了前期（前期工作后移）、初期（增加了承接前期的工作）后期、末期的时间，压扁、缩短了效益空间，一方面，物业系统的利润得不到有效的保证，另一方面，房地产产品质量和物业管理服务质量受到质疑，对集团整体品牌（品牌增值效益）构成负面影响。（日常管理分析略） Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 收入曲线 成本曲线 效益区 图二 物业管理经营效益分析曲线 为加强物业管理系统对集团整体品牌的支撑力度，系统化建
6、设、规范化建设、全程物业管理工作的推进势在必然。 Ø 小结（05、06年工作策划的思想基础） 基于上述浅析，在物业管理中心对各项目物业管理公司各项工作开展无直接责任的前提下，如何建立系统化管理意识、提高雅居乐物业管理整体的规范化意识、建立全程物业管理意识，充分发挥各项目的主观能动作用，并把各项工作落到实处，实际上是一个管理方面的新课题，也是物业管理中心自本年度重新启动以来，逐步探索、致力调整的重点工作。 l 物业管理中心工作策划 Ø 05年度工作策划 ü 初步建立系统化管理意识 ² 物业管理责任险 ² 供方管理（四害消杀、白蚁防治、电梯维保） ² 安全管理技能比武 ² 安全管
7、理工作座谈会及工作经验交流会 ² 物业管理基础知识竞赛 ² 物业管理系统篮球赛 ² 物业管理系统培训 ² 物业管理软件工程 ² 物业管理办公平台建设 ² 办公电脑及网络的配置 ² 管理人员招聘 ² 设备管理巡查 ² 物业管理系统工作平台建设 ü 初步建立规范化管理意识 ² 工程接管资料的规范化 ² 组织规范工程主要业务流程 ² 组织规范客户服务主要业务流程 ² 雍景园业主委员会筹建经验推广 ² 南海项目工程同物业就工程接管、工程返修方面的经验推广 ² 供方的日常管理考核制度的建立 ² 客服、客运服务意识提升培训 ² 服务礼仪规范培训 ² 设备台帐的建立
8、² 制定维修基金使用相关制度 ü 初步建立全程物业管理意识 ² 南海项目工程同物业就工程接管、工程返修方面的经验推广 ² 物业配合房地产开发建设工作计划的制定 ² 花都、碧堤湾畔收楼培训 ² 碧堤湾畔、雅居乐新城施工现场的跟踪 ² 南湖项目B2地块智能化系统设计的配合 ² 各项目规划设计相关工作会议的参与 ² 组织物业系统对新开发建设项目的介入 ² 物业接管资料的规范 ² 组织物业系统对新开发片区的支撑 ü 建立物业管理系统例会制度 ² 建立物业管理系统月度例会制度 ü 建立物业管理系统考核制度 ² 建立物业管理系统月度工作考核制度 ² 年度预算阶段性评估 ü
9、初步形成雅地会工作策划 ² 会员招募计划 ² 会员活动计划 ² 会刊出版计划 ² 商户会员招募计划 ² 商户会员考核评估计划 ü 初步建立计划管理意识 ² 物业配合房地产开发建设计划 ² 物业管理系统培训计划 ² 物业管理系统例会制度 ² 物业管理系统月度考核制度 ² 规范设备设施维修保养计划 ² 住户中心月度客户诉求处理报告 ² 雅地会工作策划 ² 年度预算管理 ² 年度工作计划制定 ü 拓宽对外沟通交流、宣传渠道 ² 与行业领先公司的沟通交流、参观学习 ² 安全管理“八一”技能比武 ² 业主委员会相关工作的展开 ² 物业管理基础知识竞赛 Ø 06年
10、度工作策划 ü 逐步实施系统化管理 ² 前期介入、参与竣工验收、主持接管验收、销售配合、收楼、装修管理 ² 物业管理建构搭建、开办配置标准 ² 供方管理 ² 岗位编制、配备标准 ² 住户中心、工程、客运、环境、安全日常管理 ² 有必要的公司业主委员会筹建 ² 有条件的物业公司启动创建工作 ² 确定管理方案管理方案框架 ² 物业公司对全体业主财务公布 ² 严格控制定岗定编 ² 初步衡量物业公司物料消耗标准 ² 主导物业管理系统的合同评审 ² 制定年度工作计划并实施考核 ² 绩效考核 ² 年度预算 ² 管理评审 ² 人力资源管理 ü 逐步实施规范化管理 ²
11、各项管理制度制定执行 ² 各项操作规程制定执行 ² 标志、标识系统的规范 ² 与物业管理系统相关业务流程优化 ² 岗位编制、物料消耗标准的基本规范 ü 强化物业管理月度工作例会制度 ² 加强阶段工作计划、阶段工作总结、各项目的现场考察 ² 强化各项工作的全员参与意识、物业管理系统的整体意识 ü 逐步实施全程物业管理 ² 前期介入 ² 参与竣工验收 ² 主持接管验收 ² 销售配合 ² 收楼 ² 装修管理 ² 日常管理 ² 业主委员会 ² 创建 ² 制定年度管理方案 ² 季度物业管理服务报告 ² 服务收费标准公示 ² 服务标准公示 ² 定期财务公布 ²
12、 定期业主意见调查 ² 定期走访客户 ² 初步制定预算管理制度 ü 逐步实施计划管理（为目标管理奠定基础） ² 年度工作计划的制定执行 ² 月度工作计划的制定执行 ² 督导级以上岗位月度工作计划的制定执行 ² 各项工作计划的考核评估 ² 实施全面预算管理 ü 形成雅地会运作模式 ² 固化雅地会管理部日常工作模式 ² 固化雅地会各项工作开展计划 ² 形成雅地会会员活动对物业管理的支撑思路并落实 ü 岗位编制、物料消耗标准的初步确定 ² 形成岗位编制基本方案并执行 ² 形成物料消耗标准基本方案并执行 ü 管理架构、管理模式的定型 ² 基本确定项目物业管理架构标准
13、 ² 确定内部管理模式和物业管理服务提供模式 ü 加强对外的沟通交流、宣传 ² 加强同行间的沟通交流、参观学习 ² 加强同主管部门、行业协会、相关部门、相关单位的沟通 ² 启动创建工作加强品牌建设 ² 组织内部活动对外宣传 ² 组织雅地会活动加强对外宣传 ² 雅地会刊、网站、业主通讯等加强同业主以及外部的宣传 Ø 07年度工作策划意向 ü 系统化管理的强化 ü 规范化管理的强化 ü 全程物业管理的固化 ü 管理制度的优化 ü 操作规程的优化 ü 人才梯队建设 ü 雅地会运作成熟、有效发挥对集图各项工作的促进作用 ü 情感增值服务工作的策划、落实 ü 物业管理服
14、务质量的全面提升 ü 启动建立整体物业管理知名品牌计划 ü 对集团品牌影响的实质性加强 物业管理中心 二〇〇五年八月 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。 B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√ C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√ C成本报表是对外报告的会计报表。
15、× C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。× C成本会计的对象是指成本核算。× C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√ C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。× D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。× F“废品损失”账户月末没有余额。√ F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√) G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计
16、算月末在产品成本。错 G工资费用就是成本项目。(×) G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对 J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√) J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×) J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√ J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错 K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ P品种法只适用于大量大批的单步骤生
17、产的企业。× Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×) W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对 Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×) Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对 Z直接生产费用就是直接计人费用。X Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√ A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。 A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业) 8
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