舟山市物业服务收费管理实施办法-14607.doc

舟山市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进舟山市物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》《舟山市物业管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 凡舟山市行政区域范围内的各级价格主管部门、物业主管部门和从事物业服务并收费的物业服务企业均应遵守本实施办法。
第三条 本实施办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
第四条 舟山市各级价格主管部门、物业主管部门负责本辖区内的物业服务收费的管理和监督检查工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。
第六条 本实施办法所指的物业服务应当包括以下内容：
（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护保养；
（二）物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）公共秩序维护、协助做好服务区域内的安全防范工作以及车辆停放管理；
（五）物业的档案资料管理；
（六）接受委托的其他公共性服务内容。
第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主委员会成立前，普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和车位服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅、业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和停车服务收费实行市场调节价。
第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合舟山市的实际情况，制定《舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（见附表）。同级价格主管部门根据小区配套设施设备、物业服务成本、物业服务质量、补偿成本和合理盈利原则等因素考评确定物业服务收费等级和标准。考评得分90分且附加分5分及以上的为一级物业服务收费小区；考评得分80—89分且附加分2分及以上的为二级物业服务收费小区；考评得分70—79分的为三级物业服务收费小区；考评得分69分以下的为四级物业服务收费小区。
第九条 普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护秩序维护费用；
（四）办公费用；
（五）税金；
（六）物业服务企业实施物业服务必备的固定资产折旧；
（七）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（八）经业主大会同意的其它费用。
第十条 普通住宅小区交付使用前，由前期物业服务企业（或开发建设单位）按照物业服务合同、所在地物业服务收费等级评分和收费标准，拟定本小区物业服务收费等级标准后向同级价格主管部门申报。价格主管部门对其进行考评后确定其物业服务收费等级和标准。
物业服务企业在申报物业服务收费标准时，需提供下列资料：
（一）要求核准该小区物业服务收费标准的报告；
（二）前期物业服务合同；
（三）《企业法人营业执照》；
（四）《物业管理企业资质证书》；
（五）物业服务企业经营状况简介；
（六）小区物业服务实施方案；
（七）小区设施设备的配置情况；
（八）年度物业服务费用收支测算；
（九）物业服务定价成本监审表；
（十）小区工作人员的执业资格证书；
（十一）《舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》自评表等资料。
第十一条 普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房或农转居公寓为主的，其前期物业服务收费不得高于三级收费标准。
第十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业(含车位)，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十三条 电梯、机械停车场及由物业服务企业管理的增压水泵等设施运行所需电费可按实另行分摊。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十六条 住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区相应住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。
第十七条 物业服务费可以预收，具体按照合约所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
物业服务费自购房合同约定并公告交付使用的次月起计收。
第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。
第十九条 对住宅小区实施物业服务过程中涉及的代办服务和其他特约服务等收费,按政府部门相关规定执行，政府部门未作规定的，由委托双方协商确定。
第二十条 物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金。
第二十一条 对持有民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、总工会核发的《特困职工证》等受救助的低收入家庭，经业主大会同意，物业服务费可适当减免。
第二十二条 为及时跟踪物业服务质量，各级价格主管部门会同有关物业主管部门不定期对普通住宅小区的物业服务与收费等级标准是否相符进行考评，考评合格的按现行收费等级和标准执行，考评不合格的下降到相应收费等级和标准执行。物业服务企业应当积极配合并如实提供各种台帐和资料，不得弄虚作假。具体考评办法另行制订。
第二十三条 物业服务企业可实行酬金制收费和包干制收费两种收费方式。
实行酬金制收费方式的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受全体业主的监督。
实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
第二十四条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十五条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将收费项目、服务内容、收费标准、收费依据、收费对象和价格举报电话等进行公示。
第二十六条 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规、规章予以查处。
第二十七条 本办法由舟山市物价局、舟山市城建委负责解释。
第二十八条 岱山、嵊泗县的物业服务收费管理，可结合当地的实际，制定实施细则和收费标准。
第二十九条 本办法自2009年11月10日起执行。原舟山市物价局、舟山市城建委《关于印发〈舟山市物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（舟价[2005]176号）同时废止。

附表：
舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准
物业服务企业：
小区： 年 月 日
项目
内 容 与 标 准
规定
分值
评分细则
自评分
考评分

（一）
基
本
要
求
28分
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
1
符合1分，不符合0

2、小区实行全封闭物业管理，配置不少于总建筑面积7‰的物业用房（2分），具有楼宇可视对讲（2分）、监控系统（2分）、电子巡更系统（2分）等安全防范设施并保持正常运行。
8
符合8分，基本符合2-6分，不符合0

3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
1
符合1分，不符合0

4管理人员和专业人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率90%以上（2分）。管理人员和专业人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率80%以上（1分）。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
1
符合1分，基本符合0.5分，不符合0

6、物业管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
1
符合1分，基本符合0.5分，不符合0

7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修和回访记录(3分)。公示16小时服务电话。急修1小时内、其他保修按合同约定时间到达现场，有保修、维修和回访记录（2分）。公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有保修、维修记录（1分）。
3
符合3分，基本符合1-2分，不符合0

8、根据业主的需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
1
符合1分，不符合0

9、按有关规定和合同约定公布相关收支情况。
1
符合1分，不符合0

10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。
1
符合1分，不符合0

11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上（3分）。满意率75%以上（2分）。满意率70%以上（1分）。
3
符合3分，基本符合1-2分，不符合0

12、物业服务企业达到质量管理、环境管理、职业安全卫生管理体系认证其中一项。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

13、小区具备健身等体育运动设施及场地。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

14、物业企业为小区住户提供多项便民服务（3项以上）（2分。物业企业为住户提供多项便民服务（2项以上）（1分）。
1
符合1，基本符合0.5分，不符合0

（二）
房
屋
管
理
12分
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护(2分)。每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护（1分）。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。按装修过程的各个阶段跟踪巡查施工现场，及时做好记录。隐蔽工程每日2次，木匠、漆匠每3日一次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门（2分）。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。小区内无违章装修、无乱搭建。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

（三）
共用
设施
设备
维修
养护
14分
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，制度健全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确。
1
符合1分，不符合0

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
1
符合1分，不符合0

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修及更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

5、载人电梯24小时正常运行。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
1
符合1分，不符合0

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
1
符合1分，不符合0

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
1
符合1分，不符合0

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%（2分）。路灯、楼道灯完好率不低于90%（1分）。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
1
符合1分，不符合0

（四）
协助
维护
公共
秩序
15分
1、小区主出入口24小时站岗值勤（5分）。12小时站岗值勤（4分）。8小时站岗值勤（3分）。24小时值勤（2分）。
5
符合5分，基本符合1-4分，不符合0

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控（4分）。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控（3分）。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次（2分）。
4
符合4分，基本符合1-3分，不符合0

3、对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，无乱停乱放机动车、非机动车现象。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时报告有关部门，并协助采取相应措施。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

（五
保洁
服务
17分
l、合理设置果壳箱或者垃圾桶。高层按层、多层按楼梯设置垃圾桶，日产日清。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味（4分）。按楼梯设置垃圾桶，日产日清（2分）。
4
符合4分，基本符合1-3分，不符合0

2、小区道路、广场、停车场、绿地等巡环保洁；保持清洁及时清除道路积水、积雪（3分）
3
符合3分，基本符合1-2分，不符合0

3、电梯厅、楼道每日拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。（3分）电梯厅、楼道每日清扫1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季清洁1次。（2分）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每2日清扫1次，共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。（1分）
3
符合3分，基本符合1-2分，不符合0

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，发现异常及时清掏（3分）。区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，发现异常及时清掏（2分）。区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清掏（1分）。
3
符合3分，基本符合1-2分，不符合0

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。若已移交供水部门的，要及时与供水部门联系。
1
符合1分，不符合0

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
1
符合1分，不符合0

7、小区内没有违反规定饲养家禽、家畜的现象，无乱张贴、悬挂，无乱设摊点现象。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

（六）
绿化
养护
管理
8分
l、有专业人员实施绿化养护管理。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
1
符合1分，不符合0

5、定期喷洒药物，预防病虫害。
1
符合1分，不符合0

（七）
收费
执行
情况
6分
1、按规定实行明码标价，收费项目、收费等级、收费标准、服务内容在醒目位置公布。
1
符合1分，不符合0

2、严格执行规定的收费项目标准，提供质价相符的服务，无价格违法行为。
2
符合2分，基本符合1分，不符合0

3未违背业主收取与管理服务无关的费用，物业管理企业费用收支合理。
1
符合1分，不符合0

4、业主对物业服务收费执行满意。
2
满意2分，基本满意1分，不符合0

5、发现价格违法行为，扣5分。

合计

100

附加分：
1、物业小区具有室内（含温水）游泳池且运行正常（4分）、室外游泳池且运行正常（3分）；
2、各标准运动场所且运行正常。如羽毛球场（馆）、网球场（馆）篮球场（馆）等；室内每场（馆）（2分），室外每场（馆）（1分）；
3、草坪、树木等绿地率38%及以上（2分）；
4、有景观水系且每周运行两次及以上（2分）。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)