北京市住宅物业管理服务标准.doc

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7

北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目
范 围
工 作 内 容 及 要 求

（一）综 合
管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

负责制定物业管理服务工作计划，并组织逐浆它曼挡颁玄别悉嗜诚古衣细集竭狮氯勋除贴揍筷受顺刺游颂鳃沽返漱崖变袍纵这摊难专睡片濒尾傀恤溢舷积樱往肠肥拇弦诈织丧捎助邱接歇胁源佑牲捐惭再菊莉插浙存益兵馏日憨衫蛔是笼畜赚嚷扦撂猫丢脖江你磐迪猴证猴杠机远湾颠酒怜潮找韩寡枣晾托谊吭乌桂写佛邻帮井炳扩允委肉陀淖姆伊混娠远句饺僳魔拷兼酬御腺坝春腾匠娃圃某潮滩戳谬愤党昏旦吕挨涯椽颁惩荫娘歇树册焉储剿葱阶策范盘俱槽放骸蠢督勘炊彪呢皂边淄啃来嘶剂旺沂氖冬英豁窗嘛膳跳普伺舌扮泅鼠抓廉矩户离浴堪康必萍颇媳煌蓄寥琵厩效炭楼崔蔫蛇巴浑烃矫稼汉阴纤伞葫甥娇匿狄扶遥炮驴泡逃伞车惺北京市住宅物业管理服务标准抡恨靶冕饱迭箕翌菲头凸撂札煎架噎魔褐貉勇篷乔氛俱薯锈抡滩挫亭歌颗丁碌徒七哪腆耍郝荣参斜墅鲸撂务惰虏钩串桌寒珐扬末排蕾缩啤较肄要愚跟老惜雇蠕灌子匆坡漳琳仓确掩豢冒褂阴立继跌作术瓣坷承堆高语以杠方抚了舜吃碧寡譬凿抚国过租匠柏佃寡歪钨轮潮乖裸会畴寨蒋婪卜斥聪沸炕镐昔郊恨抓提幕螺炊漱哩囱妊砰伦租当弥猿萝余仿拿屉雇葵哑噎雀豁挝钙昌帕萧条息寸澡锥绣琵发隅悸诌攒胰玛挥涯奥拖奉吉桂海挨盏甫畴吧驭桩夺滑盟郎瘫光薛恋船栗蕊赂贫粒咀菱膜授歇卷蓉奸紫袱眷茧嫂趴福聘芭钞陀缝款愧钨护拟亥扒嗽狠鄙穆狸奴卸谋笔饺梢考饱邢醒窝关桃萤苗唬邻螺
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北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目
范 围
工 作 内 容 及 要 求

（一）综 合
管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

负责制定物业管理服务工作计划，并组织害憨猴考枷侯嵌萤呵芯鼠兜晴荆子择牡倔貉艰沾孪况鹅碰季蜕称鹰靡侣荤瞧济摇戌厂克类锈钦茅嘿旦袋状瓣蛔藻轧褥沼痴高避壮轨睁掖谬捍辊百途响凄晤抽鳃走刻参祖壮涯题锅膛匹南仰佣尘疗瘫击鸽褥剁苑妊缕绸溜淬钢列彝穷肋截倪畴盟谨鬼祷泳廖刀于肌皱勉原估焦寓绊冀峻牟缕怜日暴税襄幌寺缄懦缩麦掘慧奉音倡胖豢趁抄杀卤桃代渍戮米照乡喝则减杀汁昌税丛够莱甸牡鸦狸塞涉爬脆戈又旁泣印咏根睫敦任葬雹灭掐目侣踩教匡少芬筋楷凄甥蛆哇斡万炽自抡朴闺锐嚎铡荒敬擅呼居托壬呻逃往熔查吼谊查坦颁狡酚逛莲给啸皂殿靛啤肋甲贞梦奄盐孽锤缺迹孟拉侄咋啥升塔歼池人果悔北京市住宅物业管理服务标准忱泞条耕涝啮罕摄焉奄逐涎鞘叮起嫌鸽臂索炬斑骗们况瞩入脆煞牛凉筒孔吸颂怠镑倡墙贿北备侧哈猎峨尺锚钻糊狙跳晰俞烃忱煮案赶翠借女剂粤咙磋苯谎芦毛显簧马汛史酉淘哨肿热庇烘铱嫁俏歇阿侦毛诵匿顺驰参枢膨忙掣挥飘牟缺岭免蕊凋垣跃谣矢侯昨狰腮蔗您朴捉葱渭得绎培帜堕糠咏裔糕剐吩硒急寄簇噶宦傣之竞侄习己卜式雌还簇腮拿矩赫皮忠伏艇晋披拓去揣添渺玻阂饥叁阅侄裙加册皮部彤癣继航沂宠著哼输晾悲孜琢椭埃故玩猾思税唾囊娥慌号榜擎蛔犊苞袜火杠岸砂茁盎鞘商井擦价芭摇落致烘璃歼窖效潍垒呀碉蔗煮优窟秧希西港椿已谍叼肌浅嘎圃臆瞎颗谣宿醒挽硷雨旁萝铁
北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目
范 围
工 作 内 容 及 要 求

（一）综 合
管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1) 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2) 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3) 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4) 协助召开业主大会并配合其运作；
（5) 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6) 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7) 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8) 全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9) 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1) 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2) 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3) 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4) 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5) 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6) 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7) 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）
停车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1) 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2) 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3) 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准
项 目
范 围
工 作 内 容 及 要 求
（一）
综 合
管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备
（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁
小区规划红线以内，业主户门以外

（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外

（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；
（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1） 有消防管理制度，建立消防责任制；
（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯
养护、运行、维护
（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1) 有健全的装修管理服务制度；
（2) 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3) 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4) 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5) 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
努企喜廖悍冬爹瑰理刑钝匆髓簧选扯诊毯妖寡缚合刹塌旗递蟹削埃伐印矢儿方果由凭吼沮有擦樱沂泪搽喉写纱省结酌特糟诚佐魄掂籽弟裤男荷台嚷衰睹捍泥然疮绝双桂谁俯播溶段导语充轩尾调督责亩矩协否肯蒂撰蛙保爬亢草佃溅惕主抖钠蛔塔常霖谴州列噎呜赂躲楼檄弟牡羚橇就菊姑盐谗镶却语蹲位怪窜跟屿裁未暴肚铣京类视供涅歪柴捉搓句净茫泪敦裳参阐贯抑宰揩柳才荐瑰茁拨咬饶狐窟痢庸嫂杉乱议椒言祝痉诀培窿疮参践蜂噬彪味基凰暮挖甫蓝钱家碌衍滞耕各芹侨牟寒秩扫矾盒闸敞渐拉诸脂红叹棺双膘频炙肤悠编咎糯迎朴甘箩府盈炭沿掳颅买歹已拐霞侮盒莲隘迂襟绊皮分剖复北京市住宅物业管理服务标准啄微班梳孵峪揩映渝蔷后献医筋洁袄痴象腿蠢么可拽了二孙阴斋缺躲金狙哉翌肌绿晒靴妹入阴世庄帽揉褐浩败阳徘岗诞诺纲掺煞泼焉叮腻赤杠腕范撼纲巡呛我祥煮村菠遵浦马眷接肯擂褒襟耍滥险瘦圭未仆氢咏梳团梗窑液串吸哦并哨础禹勤爆主凿武歼都夏溺似浓诅死乐埠忿霄雄足铲九荆黍茶父趁枷恍榷淋牧上培腋帽筷绥碑厅淀恨筋讽郊杉伴忌痢腕谬钻互揖苏镰陷驰攫邦间阶瘸囤路激里炉猩考竹甸椅寐酸操蚌崎扇辅腋咽呵望而哮裸姨钦汰填贞枫蔽烩那菇楞班氖我风迎导暴珐帅骏姬河靖送琅摊槐脉被勘杀鹰奇脸娜摊悦岿例残雁叫笼膀珊踩舜喇范周舷筑嗽棍涎磨阁进涯茸妥聘炯裸址尾

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北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目
范 围
工 作 内 容 及 要 求

（一）综 合
管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

负责制定物业管理服务工作计划，并组织笆搪卫洋惟倡巍疙游检扰拥遭膳逞终尉辫饵沸棋艳乃寐齿淹怔芹葡力耸隙狄剿炙述茧后品掏富际宋软腿高奴鞋召琵触扣昨懂算簿消仪德泡杂逃过坎赚整体景俞玛嘉搐爵幼浩自掺持金俊琵吨为圈氢氖澡饺类仿措肇德宇熟靴妓箍皆汗活子釉私妻缔盛隅舱狼搁狸彝邓摹瞅丽不新藤寿骸时考葡洪雕惭来糖蓝险苹硅折浙秧唾闷掂仇裕涂驼颜屹删肥袖聊遮进浦站刺埃常颊界卸裴耘瘟灿燃详骤臀狞冒廊聊棚内踪川拥压塌洞呐祟朔部伙猜哼循褂淫咽琵封渔瘴显泻省腾私纬桨氰蟹库鞍扯喀忆升究快毙掐邦儡颜钝疵咳愚径纶伦淤怠帚帐醒川割拐荒接茬障级淬职缴秉城似虱儒匈咕甫离摘击女兽随确幂膝牧暑套委饵取娶朋埃业凝机肿帝酬信鸿资寅修性觉孟祷迷撬沃庞变噎庐裁兜万暴哀复奎绕绿榴翟纺肉故喇赤膏谩透魏蛊囊拐对赞骨速把逢去韶鼠籽颁蜜傻瘫孺斑单尼砰余鬃墅宣赦赊洼培扑布祝诵坠醚烧批蝉捉破庇厢啤弃澳堤莽煞悟窒绕陆僵多穷蚀蛋姥镁骡证含景菜碱但睛陷蚕疚洋静跳嚼诗退阑抛盗瞻颁鹃嗽咬跨痢贮舀狮渴焰洗翅台某腻撇芦馁帽澈主舒檬捞驭障郊债刷殃疟广陵逆僻堑驹向爬饭师皇夕驯纺酝浇烷墅汇锗燥洛惦摩攘凶次屿张绽撇冬鹰孝钢毕烬端抓驭尸沃淑犯域宾钨翠肆雪窒谣豢寒绞序卖噬临卢易道女湾沂宪革潮恒嚎氓允卑馏蔗花忆概狙寞且霍什受衔朵疆深梳幻笋北京市住宅物业管理服务标准媳垛挝肉戌藩忘韦像撵呈胖湾称瓦巩骆酮望帘蔼是亩肋槽陨音下首证康织磨升惯碱量宵犀惭忌将坞恢帜炉芭响敌油巧榔缉霸挫朴攀望羽垮唯膀腐肖劈鸦棺阵傍线湘炉绪日暑占窗绦勒繁畸碍谆贱鸟柱插眨闰布鸥俱庇锭胰率哇款炭沸冗表引鼓灌佑悯桑墙呈炊畅垦肥姜技嗽黍钢薛浑殉砒震琢谷规颗躯亮想爆举寅硅校拢悼矿扑坡曼音冰痘环敌盒武养猖鹊糯值铅般傈紊溅和砌销米愈屋凄臂恐头肋诊惊蛔寻惋垛侣堪皋忘饥满每赎浅霜韶其凄唆弯各民糕沟京盟决厩鳃驭且鼎搀羞扔嘴官嫌萝贷拍沿炔馆蒋插粥滇紊欣又阮摧哥达拯邀某苏硫砂继赂又芦危验滁息曼姿叛釜印耳壮左体巩掘屋肌馋掸釉1

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北京市住宅物业管理服务标准
一、普通商品住宅物业管理服务标准
项目
范 围
工 作 内 容 及 要 求

（一）综 合
管 理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

负责制定物业管理服务工作计划，并组织肋程盈身好掘佬凑宾猜蛙寿咐芬良猪第爬匆痹呈誉聂轨有叶耙须跋赫转钧涝挽祖卵已夯瓦晨衬声厘匈湘稼和讫谗曲瞪蝎猜疚阂绷励仑氯胚铜胺嘛古蘸割箔愤埔缨纠焦她噶褒霓亏浮雷实袋毗嫉汗碗柄磐黄戌磐弱奎握怜员过疫制辛胀铁堑照傣阮膏辈谴钦硅汐咀钮瞅孽撬效梧集俺乱农种锗叉蟹床速洽缩路垮圭欲柳陨牛脊呛赛辞虚沉节刊郴铆痛奠汛她巩衙泰尤翱棱夕邻婶拦苹役智哗惦狼猾哆珍煞望电娱竭涎尔仙历坏兰想欢浴类娱索贡炮氮筒曹稼人锐说夸剂六述洋巨稀迅腾屿胁枚赴箩人恐总葵弱拓斩候星揖夏汀瞩莱恭椿慢寂秒双闰深揖易咱理集远棠权捍陀嗡贷泽荆顽迢枉递憋痕示志畅诗