靓湖国际花园物业管理运营费用测算报告.doc

靓湖国际花园物业管理运营费用测算报告一、物业概况靓湖国际花园项目位于大庆市五湖新区核心地带，南连黎明湖、东侧紧依滨州湖、西靠黎明河。是大庆市唯一四面环水，独享400多万水面的生态社区，浩淼的湖水带给了靓湖国际项目浓郁的江南水乡风情。靓湖国际项目规划总建筑面积60多万平方米，规划总住户3000多户，绿化率高达43.25%。项目配套齐全：商铺、学校、大型会所、银行、大型连锁超市、现代化车库等俱全，是现代、时尚的宜居之所。 二、管理结构、人员配备情况为更好地服务业主和避免区域跨度问题，沿湖城将成立一个管理机构，减少管理重叠、提高工作标准、加强服务的力度。同时把该项目定位为高尚社区服务模式。依照项目的特点和实际情况配备相应的人员，为沿湖城业主提供更优质舒心的服务。根据和业主签订的物业委托协议和大庆市物业等级收费的文件精神作准绳，本着“合理、精干、高效，以岗定人”的原则确定组织架构，物业公司按综合一体化管理模式具体实操。成立“三部五中心”组织体系。见图例：总经理（副总经理 安全护卫中心清洁绿化中心客户服务中心工程维修中心资产管理中心财务部综合部品质部人员编制和基本工资标准表 序号项目人数（人）工资标准（元/月）（RMB）总额（元/月）（RMB）一公司管理层员工：10人1总经理11，00001，00002副总经理16，0006，0003综合办主任（外聘）15，0005，0004工程维修主任（外聘）15，0005，0005安全护卫主任（外聘）15，0005，0006财务部主任14，0004，0007品质部主任14，0004，0008资产管理主任14，0004，0009清洁绿化主任14，0004，00010客户服务主任14，0004，000 小计：51，000二工程维修管理：29人1维修主管22，0004，0002维修班长21，5003，0003维修工181，20021，6004装修管理员51，2006，0005库房管理员11，0001，0006电梯维修工11，5001，500 小计：37，100三财务管理：2人1财务12，0002，0002出纳11，5001，500 小计：3，500四护卫消防管理：147人1护卫队长31，8005，4002护卫班长91，20010，8002护卫员126900113，400 小计：129，600五综合办公室：4人1人事助理员11，5001，5002车辆、后勤助理员11，5001，5003司机21，2002，400 小计：5，400六清洁绿化管理：88人1清洁主管12，0002，0002助理员21，2002，4003清洁班长39002，7002清洁员8270057，400 小计：64，500七客户服务：14人1客户主管22，0004，0002客户助理61，5009，0003档案管理21，5003，0003钥匙管理48003，2004收费管理(小组)组长11，5001，5005收费员41，2004，800 小计：25，500八后勤（食堂）：3人1厨师11，2001，2002服务员27001，400 小计：2，600九资产管理中心：2人1助理员21，5003，000 小计：3，000十一品质管理中心：3人1主管12，0002，0002品质助理员21，5003，000 小计：5，000合计302327，200注：物业管理架构为三部五个职能服务中心，分别为财务部、综合部、品质部、安全护卫中心、客户服务中心、工程维修中心、清洁绿化中心、资产管理中心；物业管理人员配置基础依据表（岗位职责）分类序号岗位名称职级分类编制班次人数基本职责备注管理层1总经理高管111全面负责项目的日常管理和经营工作2副总经理高管111协助总经理工作，分管综合部、品质管理部3综合办主任中管111在分管领导的领导下，负责综合部日常事务，人事、车辆、行文、公章、劳动纪律考核的管理4品质部主任中管111各部门的考核和日常工作的检查落实、督办，制定各部门的工作流程、标准和细则5财务部主任中管111各项费用的收取和日常的财务管理6工程维修主任中管111组织日常物业的维修、设备设施的维修保养、工程遗留问题的跟进和整改的落实。7安全护卫主任中管111负责小区内治安的防范、车辆的管理、消防的管理、突发事件的处理等工作8客户服务主任中管111负责业主的咨询、解答、来访、钥匙的管理等工作9清洁绿化主任中管111负责小区内清洁卫生的管理、绿化的管理、垃圾清运的管理、控制房的管理得工作。10资产管理主任中管111负责公司各部门提出的采购计划的初审、并监督物品领出入的程序。建立固定资产管理的规程和月报库存等工作。小计：10人中层干部11维修主管职员222负责分区后的日常维修和设备的管理和维修人员的管理12护卫队长职员111负责A、D区的日常保卫工作13护卫队长职员111负责B、C区的日常保卫工作14护卫队长职员111负责E、F区的日常保卫工作15清洁主管职员111项目清洁绿化的日常安排和监督考核工作16客户服务主管职员111负责项目上的业主投诉、回访工作的总负责。17客户服务主管职员111负责项目上的业主费用收缴、钥匙的管理、解答疑难问题的总负责。18品质管理主管职员111协助主任开展日常各部门的文件编写和方案的制定，牵头组织每月的楼检考核工作。合计19人1919基层管理员19客服接待员（助理）职员326客服中心前台接待、客户解答、工作回访等，每天早7点-晚22点全天候服务。20档案管理员职员212负者业主的档案和日常微机录入等工作21钥匙的管理职员212负责A|、B、C、D区的钥匙管理工作22钥匙的管理职员212负责E、F区的钥匙管理工作23收费小组长职员111负责各厂矿的费用认证和收缴工作的组织。24收费员职员414各项费用收缴手续办理25人事助理员职员111人事的招聘组织和面试，工资的认定等26行政文员（后勤）职员111综合行政部文字工作处理27司机职员111车辆的驾驶和保养基层管理员28司机职员111各厂矿的费用收缴的车辆保障工作29维修班长职员111负责A、B、C、D区的日常维修工作30维修班长职员111负责E、F区的日常维修工作31装修管理员职员515分区进行管理装修违规和提供装修咨询32工程文员职员111工程部门文字工作处理及资料管理33库房管理员职员111库房的管理，出入库的合量，物质的验证34品质助理员职员212负责单项部门的考核和制定标准35资产管理助理员职员212资产购进商的评审和固定资产的建账管理36清洁管理员职员212分区的清洁管理，落实清洁任务。37清洁班长职员313分区的清洁任务，家政服务开展等工作38财务职员111主任的领导下负责日常帐目，报税等工作39出纳职员111入住的费用收缴、解答业主的疑问等工作小计：48人安全护卫员工层一中队岗位设置（B、C区）1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3B1道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务4B4道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务5巡逻员员工133御景湾1、2、6号楼的楼内外巡楼6巡逻员员工133御景湾3、4、5号楼的楼内外巡楼7C1-1道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务8C1-6道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务9C1-12道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务10巡逻员员工133C1区的楼内外巡楼11巡逻员员工133洋房主入口出入秩序管制12别墅区固定岗员工133听涛湾10号主干，别墅区治安秩序巡逻13别墅区固定岗员工133听涛湾3号主干道，别墅区治安秩序巡逻14别墅区固定岗员工133听涛湾15号主干，别墅区治安秩序巡逻15售楼处员工133售楼处日常形象的展示和安全持续维护小计：54人二中队岗位设置（A、D区）1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3A1道口员工233出入口的车辆和外来人员管制，日常服务4A3道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务5A区巡逻员工133A区1、2、3号楼内外巡逻6D3道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务7D9道口员工233出入口的车辆和外来人员管制，日常服务8巡逻岗员工133翰林湾1-5号楼内外巡逻，装修监管9巡逻岗员工133翰林湾6-11号楼内外巡逻，装修监管10D7号楼固定岗员工133翰林湾主干道，别墅区治安秩序巡逻11学伟大街岗道口员工133控制外来车辆和人员小计：39人三中队岗位设置（E、F区）安全护卫员工层1护卫班长员工133负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻2巡逻岗员工133主干道的巡逻和岗位的替岗3E1区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务4E2区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务5E4区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务6E6区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务7E9区道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务8尚水湾1号楼员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务9尚水湾2号楼员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务10尚水湾3号楼员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务11巡逻岗员工133尚水湾1-2号楼内外巡逻，装修监管12巡逻岗员工133尚水湾2-3号楼内外巡逻，装修监管13巡逻岗员工133尚水湾4、5、6号楼内外巡逻，装修监管14巡逻岗员工133尚水湾7、8、9号楼内外巡逻，装修监管15F1道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务16F2道口员工133出入口的车辆和外来人员管制，日常服务17巡逻岗员工133翠江湾1、2号楼内外巡逻，装修监管小计：51人工程维修员工层清洁绿化员工层A、B、C区维修人员安排1刘春友（电工）员工111公共设施设备、箱式变、配电柜、车库2刘爱民（电工）员工111监控中心、消防中心、弱电系统、电井3黄小刚（电工）员工111公共设施设备、箱式变、配电柜、车库4李月亮（电工）员工111路灯、庭院灯、草坪灯、亮化等5沈宝安（电梯工）员工111电梯的管理、泵站的管理（全小区）6张悦（水工）员工111给排水、急、难、险、重的问题7郝春路（水工）员工111消防部分和其他业主的报修处理8耿建军（水工）员工111地下车库、水井和其他业主的报修处理9张希兵（水工）员工111商服、控制房的管理 10邹德力（水工）员工111公共外网、给排水、业主的报修处理小计：10人D、E、F区维修人员安排 小计：12人1电梯司乘员（A1）员工111装修期间的电梯设施管理2电梯司乘员（A2）员工111装修期间的电梯设施管理3电梯司乘员（A3）员工111装修期间的电梯设施管理4楼内清洁员（A1-1）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集5楼内清洁员（A1-2）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集6楼内清洁员（A2-1）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集7楼内清洁员（A2-2）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集8楼内清洁员（A3-1）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集9楼内清洁员（A3-2）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集10A区的外围清洁员工111公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁11楼内清洁员（B1）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集12楼内清洁员（B2）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集13楼内清洁员（B3-1、2）单元员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集14楼内清洁员（B3-3、4）单元员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集15楼内清洁员（B4、入住现场）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集16楼内清洁员（B5、B6）员工111楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集17B区的外围清洁员工111公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁18管理用房员工111日常卫生的清洁19楼内外清洁员（C1-1、2、3）员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁20楼内外清洁员（C1-4、5、6）员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁21楼内清洁员（C1-7、8、9号-1单元）员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁22楼内清洁员（C1-9-2、C1-10、11、12号楼）员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁23外围清洁员C1主干道-C6主干道包括C2-1、5、6、7、C2-2、C2-3员工111别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等24外围清洁员C1主干道-C6主干道包括C2-4、C3-1、C2-8、C3-3两条道路和绿化带员工111别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等25外围清洁员C3-2、C3-4、C3-5、C3-6、C3-7员工111别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等26外围清洁员C4-1、C4-2、C4-3、C4-4、C4-5、C4-6、C4-6、C4-7员工111别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等27外围清洁员（售楼处前后）员工111外围清洁28外围清洁员C5-C6主干道，C6前后员工212别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等29外围清洁员凯旋门周围、主干部分员工111道路的清洁30楼内清洁员（C4-4）员工111单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁31保洁组长员工111新接楼宇的卫生比较脏，派一名卫生巡查32楼内清洁员（D1-1、D1-2）员工111楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁33楼内清洁员（D1-3、D1-4、D1-5-2单元）员工111楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁34楼内清洁员（D1-5-2、3单元、D1-6、D1-7-1、2单元）员工111楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁35楼内清洁员（D1-7-3单元、D1-8、D1-9）员工111楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁36楼内清洁员（D1-10 D1-11）员工111楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁37外围清洁员（D1区-D2区）员工212别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等38外围清洁员（D区）员工111道路的清洁39楼内清洁员（D2区）员工313楼内外日常巡回清洁40E区组长员工111新接楼宇的卫生比较脏，派一名卫生巡查41E2区电梯司乘员工12112装修期间的电梯设施管理42E区和F区员工24124日常保洁小计：82人（电梯司乘在装修结束后可撤掉）食堂1厨师员工111负责公司食堂的日常伙食2食堂服务员员工212协助厨师工作小计：3人三、公共设施、设备日常运行序号 项 目测算依据电价（每度）金额/月（RMB）1电梯费用（A区）11KW*12台*7小时*30天*0.560.5615，523电梯费用（B区）9.6KW*22台*7小时*30天*0.560.5624，837电梯费用（E区）10KW*36台*7小时*30天*0.560.5642，336电梯费用（F区）11KW*10台*7小时*30天*0.560.5612，9362公共部分照明（庭院）约50KW*5小时/天*30天*0.560.564，2003凯旋门射灯约13KW*3小时/天*30天*0.560.56655.24楼体景观照明（早晚）约50KW*2小时/天*30天*0.560.561，6805污水泵站（地下）约16KW*6小时/天*30天*0.560.562，2176卷闸门（车库）约80 KW*6小时/天*30天*0.560.568，0647弱电（监控、消防、可视）约80 KW*12小时/天*30天*0.560.5616，1288公共区域声控灯（楼道等）约90 KW*3小时/天*30天*0.560.564，5369消防泵等约40KW*1小时/天*30天*0.560.5667210停车场系统、周界系统约55 KW*10小时/天*30天*0.560.569，24011其它约200 KW*7小时/天*30天*0.560.5623，520小计：172，441四、绿化管理维护费序号 项 目测算依据金额/月（RMB）1绿化工具费400元/人年*88人年12月（约）2，9332劳保用品费400元/人年*88人年12月（约）2，9333公共部分用水费（包括绿化）估计（水井）（水车一台约100，000）8，3334农药化肥费（加油料）估计3000小计（月）：17，199（RMB）元（2007年度、2008年度）在保质期内不存在此费用。五、清洁、卫生费序号 项 目测算依据金额/月（RMB）1工具购置费500元/人年*88人年12月（约）3，6662劳保用品费260元/人年*88人年12月（约）1，9063消毒、消杀、除四害5元/户年*3988户年12月（约）1，6614化粪池清掏费按同类小区比较给排水公司承揽5生活垃圾外运按同类小区比较约每年：伍拾万元41，6666装修垃圾外运能和收上来的费用持平7垃圾器具的保养按同类小区比较约每年：伍万元4，1668清冰雪的费用按同类小区比较约每年：肆万元3，333小计（月）：56，398（RMB）元六、护卫费用测算（社区治安维护）序号项 目测算依据（公式）金额（元）/月备注1日常杂费约100元/年*147人12月1，2252人身意外保险100元/年*147人12月1，2253伙 食17元/天*30天*147人74，970 小计：77，420（RMB）元七、服装、对讲机费用测算序号项 目测算依据（公式）金额（元）/月备 注1服装562元/人/年24月7，0712年2对讲机700元/部/80部361，5553年小计：8，626（元）八、日常维修、房屋修缮、设备保养序号项 目测算依据（公式）金额（元）/月备 注1日常维修按400，000元/年12月33，3332房屋修缮按500，000元/年12月41，66607、08年度不计入成本。3设备保养按200，000元/年12月16，6664电梯保养4000元/年*80台12月26，66607、08年度不计入成本5电梯年检约1800元/年*80台12月12，000小计（月）：61，999（RMB）元九、办公费用测算序号项 目测算依据（公式）金额（元）/月备 注1办公费用按200，000元/年12月16，666十、法定税费政府规定物业管理税为总收入的5.55%提取。年总收入除去5.55%法定税收除去12个月每月上缴税： （元）十一、社区文化活动经费大节日社区装饰费用年支出 RMB20000元大节日举办社区活动年支出 RMB20000元月度固定社区文化经费支出 RMB1000元 - 年均 RMB12000元十二、不可遇见费用按每月30，000元计算十三、前期开办费用约：1，000，000（RMB）元，分五年分摊公式：开办费用60月，每月16，666（RMB）元十四、物业管理费支出、收入对比表（月）序 号项 目月支出金额（人民币/元）备 注1员工工资327，2002设备用电172，4413绿化管理维护费17，199不计4清洁、卫生费56，3985保安费用77，4206服装费用测算8，6267日常维修61，9998办公费用16，6669前期开办费用16，66610社区文化建设费用1，00010福利费011法定税费60，00312不可遇见费用30，000合计：845，618（人民币/元）、月区域总户数总建筑面积()物业费单价(元/年)物业费金额A区588户86050.2423.462,018,738B区550户78041.2423.461,830,847C区洋房256户74200.4218.611,380,869C区别墅150户11587.8426.00301,283D区290户89321.1818.611,662,267.E区1440户191273.7923.464,487,283F区492户60384.0023.461,416,608车场收入约：60万总计13,697,898十五、物业费、车位费收入 单位：人民币注：未计算停车场收入。十六、经费收支盈亏分析表（年）分 类金 额（RMB）备 注收 入13，697,898100%入住率支 出10，147，416盈 亏3，550，482说 明考虑在前期入住率达不到100%，支出正常，收支平衡，略有盈余。但开发商不必交纳控制房物业管理费用物业管理收费办法中明文规定，应向物业管理单位100%交纳，这就是自己做物业的好处。二七年十一月八日 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业) 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包