金域华府物业管理方案.doc

金域华府物业管理方案 一、组建金域华府物业管理处，物业公司派正式员工2人负责金域华府的管理，聘用收费员2人（负责小区收费，接待业主、受理投诉），根据接管情况及业主入住情况，拟配备保安17人（7人一班实行两班制，每班班长1人，门卫4人，巡逻2人，监控管理人员8小时制3人），保洁员6人（4人负责公共区域、楼梯卫生保洁，2人负责垃圾清运），维修电工2人，绿化接管后招聘绿化工1人，总计30人。成立售后维修服务中心，专门处理保修期内的维修，由工程部负责。 二、接管验收：对金域华府图纸、设施设备的技术资料整理存档，对房屋及公共设施进行接管验收，存在问题及时监督维修。 三、进行业主入住前文件资料准备。 四、小区拓荒：为业主入住作准备，根据工程完成进度，对小区公共区域、及各楼共用部位进行卫生清理。 五、业主入住，开展物业服务项目： 1、制定业主入伙工作流程、文件，协助业主验房，办理业主入住手续。2、设立物业服务中心，设专人负责接待业主、处理日常事务等工作。3、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，确保公共设施设备24小时正常运行。 4、公共环境卫生清洁、垃圾清运服务，各楼共用部位保洁服务。 5、公共秩序维护：主出入口24小时专人值守，重点部位每小时1次巡逻一次。6、绿化养护维护。 7、物业管理档案、资料管理。 8、社区文化服务。 9、政府法规和主管部门规定的应由物业管理公司承担的其它事项。 10、根椐规定代收有关费用。 六、物业服务标准 (一）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护（保修期内由房屋建设方负责维修，人为损坏由责任人负责维修） 1、水电急修项目30分钟内到达现场，当日处理完毕，一般维修当日到达现场，3日内处理完毕，维修工程合格率90 %以上。冬雨季前，对物业共用设施设备进行检查，做好检查记录，发现问题及时安排处理。 2、每年对物业共用部位、共用设施设备进行全面检查，作出评估，列出年度大中修计划和更新改造计划报委托方批准后实施。 3、建立维修回访制度，有回访记录，维修服务满意率在90 %以上。 4、路灯照明完好率80 %，损坏的及时修复。 5、不定期对公共设施、设备等进行检查，保证正常使用；道路、停车场、活动场地达到基本平整。 6、智能监控及消防系统等共用设施设备功能完好，各系统正常使用。7、有偿维修项目公开价格。 （二）、卫生清洁服务 1、制定保洁工作制度，清洁卫生实行分工责任制。2、楼道每周清扫三次，每周拖扫一次，楼梯扶手每周擦拭二次，楼梯玻璃每季度擦拭一次，楼道天花板、灯、开关定期除尘，保持无灰尘、蜘蛛网等卫生死角。 3、公共场所和道路每天清扫2次，全天保洁，目视范围内无散落垃圾。 4、垃圾每天清运一次，垃圾箱每周清洁二次（冬季每周清洁一次）， 无垃圾外溢和强烈异味，果皮箱每周擦二次，广告牌、标语牌每周擦拭一次。 5、在雨、雪天气应及时对区内道路积水雪进行清扫处理。 6、及时清理乱堆放的物品和墙面上的乱贴乱画。 7、公共厕所、垃圾转运站定时冲洗，及时消杀蚊蝇 。 8、积极做好区内的灭鼠除害和消杀蚊蝇工作。 9、雨水、污水管道每年疏通一次，雨水、污水井每半年检查或清掏一次，化粪池视情况进行清掏处理。 （三）、绿化养护 1、绿地无明显杂草、杂物，无侵占现象，无明显黄土裸露现象。 2、花草树木及时修剪养护，保持长势良好，无严重虫害。 3、花草树木出现枯死适时补栽。 4、适时调整小区绿化结构，改善绿化环境。 （四）、公共秩序维护 1、小区主出入口24小时值班，车辆出入凭证，外来车辆进行登记并引导出入。 2、小区内24小时巡逻，重点部位每小时巡查一次。巡逻做到有计划、有记录。 3、设专人值守监控系统，充分发挥人防、机防相互配合的作用，发现问题及时处理。 4、小区内危险部位设安全防范警示标志。 5、有健全的机动车存车管理制度和管理方案，引导车辆有序停放（含非机动车辆）。 6、停车场停车有序，24小时监控覆盖。 7、进出小区的 施工或服务人员，发放临时出入证，对可疑人员进行盘问登记 ，对来访客指引行走路径。 8、突发事件有处置预案，努力防止事态进一步恶化，及时报有关主管部门处理。 9、发现违反小区管理制度的，及时予以劝阻；对区内发生的治安刑事案件及交通事故及时报警，并配合公安部门进行处理。10、建立消防管理制度、消防责任制。11、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防知识、基本技能，发现问题，能及时处理火灾事故。 12、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。 （五）、物业服务中心 、办理业主报修、咨询、投诉、收费等业务，设专人热情接待,有问必答；接到业主报修、咨询和投诉等业务后，立即登记并按照规定程序办理；业主投诉有答复，有效投诉办结率95%以上。、采取走访或座谈会的形式与业主沟通，征求和收集业主对物业服务方面的意见，业主意见反馈满意率达80%以上，并持续改进。、全体员工统一着装，持证上岗率100。、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。、办理业主入住缴费业务，与业主签订物业管理服务合同、业主临时公约等手续； 、公开服务标准、收费依据及标准。、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。 （六）、定期组织社区文化活动。七、费用分摊及缴纳 、物业服务费组成：小区公共设施的维修、保养费用；管理处员工的开支，包括工资、津贴、医疗、保险等；办公支出；租购所必须的机械、器材、材料的支出；保险费支出；垃圾清运、公共区域保洁等支出；管理费分摊；法定税费税收等。 、 代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，可提供水、电费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），服务费收费标准执行政府规定。、车辆（包括汽车、摩托车、自行车）场地占用费用由受益人承担。、费用缴纳办法：业主入住后定期缴纳服务费和水、电费及其他有关费用，如在交款期内未收到业主的付款，管理处将按应缴数额收取滞纳金。、建立各种收费台帐：在财务监督下建立收费台帐，方便对收费进行管理。 八、物业服务费标准（不包括共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包含小区公共区域用水、电费用）1、住宅按建筑面积暂时按每月每平方米物业服务费0.40元，电梯维护费0.50元(包括电梯日常运行、维修保养年检费)，二次提水费0.15元（包括日常运行、维护费）。按政府价格主管部门批复价格多退少补。2、商业房按建筑面积每月每平方米0.55元。3、自拥有物业之日起，因业主原因在任何时间内空置的住宅房屋仍按建筑面积每月每平方米1.05元交纳物业服务、电梯维护年检、二次提水维护费。商业房按建筑面积每月每平方米0.55元。4、出租物业的，物业服务、维护费用按业主与物业使用人约定交纳，违约者业主负连带责任；转让物业时，须交清转让之前的物业服务等相关费用。 二0一0年一月十二日 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)