长沙市物业服务企业退出物业项目管理办法(7.11).doc

2012-6-19
长沙市物业服务企业退出物业项目管理办法
〈征求意见稿〉
第一章  总则
　　第一条  为进一步规范物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，促进长沙市物业管理行业健康有序发展，促进和谐社区建设和营造安全、文明、和谐的居住环境，根据国务院《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》的有关规定，制定本办法。
　　第二条  本市行政区域内因业主、业主大会或物业服务企业的合法决定或法院判决，物业服务企业退出物业项目管理的活动，适用本办法。
　　第三条  物业服务企业退出物业项目应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。
第二章  职责分工
　　第四条 市住房和城乡建设委员会负责本市物业服务企业退出物业项目管理活动的监督管理工作。
　　市住房和城乡建设委员会各区（县）建设局负责本行政区域内物业服务企业退出物业项目管理活动的指导和监督管理工作。
　　第五条  区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本行政区域内物业服务企业退出物业项目的行为实施具体指导和监督管理工作。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现的问题。居民委员会予以协助和配合。
　　第六条  信访、建设、环卫、市政、园林、公安、消防、物价和质量技术监督等部门应当按照各自工作职责，加强与街道办事处、乡镇人民政府及市国土、建设委、各区（县）建设局的协调配合，协助做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。
　　第七条  供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，协助街道办事处、乡镇人民政府和有关部门做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。
　　物业项目的上述费用按相关约定由物业服务企业代收后向专营服务单位代缴的，如物业服务企业退出物业项目时已代收费用但未向专营服务单位清缴的，专业经营服务单位应按相关约定直接向物业服务企业追缴有关费用，不得以物业服务企业未清缴费用而停止向用户提供服务。
　　第八条  物业管理行业协会应积极督促、协调物业服务企业做好物业项目退出活动中的相关工作。
　　第九条  建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业项目遗留问题，为物业管理项目顺利衔接提供保证。
　　第十条  物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，协助解决物业项目遗留问题，做好衔接工作，严格履行退出程序和相应义务，保证物业项目管理活动的连续性。
　　第十一条  业主、业主大会选聘的新物业服务企业或其他管理人应在原物业服务企业办理移交手续并退出物业项目管理后方可进驻物业项目管理。原物业服务企业未退出物业项目管理的，新物业服务企业或其他管理人不得以任何方式进驻物业项目。
　　第十二条  业主、业主大会选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当从物业项目管理的连续性、稳定性和长远利益出发，保证物业项目的正常秩序。
　　选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，业主、业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过60%的业主且占总人数过60%的业主表决同意。
第三章  退出程序
　　第十三条 　需退出的情形包括：
　　(一)物业服务合同未明确具体期限、期限未满、期限届满，业主、业主大会决定依法解聘或不再续聘物业服务企业的；
　　(二)物业服务合同未明确具体期限、期限未满、期限届满，物业服务企业依法提前解除合同或不再续约的；
　　(三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行服务义务的；
　　(四)依法需退出的其他情形。
　　第十四条  因业主、业主大会或物业服务企业的合法决定，物业服务企业退出物业项目的，按下列程序做好预警报告工作：
　　(一)业主、业主大会或物业服务企业应当在做出合法决定后3个工作日内，将决定的具体内容书面告知相对方，并在物业管理区域的显著位置公示30日以上。接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出物业项目的交接事宜进行协商。
　　(二)业主、业主大会或物业服务企业应在做出合法决定后3个工作日内，将决定的具体内容书面告知所在街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会。
　　(三)业主、业主大会或物业服务企业做出的合法决定应包括退出时间等内容。
　　第十五条  业主、业主大会作出合法决定，重新选聘新物业服务企业或其他管理人接管物业项目的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　(一)物业服务合同期限届满3个月前，应当组织召开业主大会选聘新物业服务企业或其他管理人，并将决定书面告知物业服务企业。未及时选聘新物业服务企业或其他管理人且原物业合同届满，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘决定为止。
　　(二)衔接期间业主应当按照原合同的约定继续交纳物业服务费用。
　　(三)原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，与业主、业主委员会办理移交手续。协商一致的，业主、业主委员可委托第三方专业机构或选聘的新物业服务企业、其他管理人与原物业服务企业办理移交手续。
　　移交事项主要包括：
　　1.物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备等其他财物；
　　2.物业管理服务期间配置的固定设施设备；
　　3.建设单位移交的前期物业服务资料，包括：
　　(1)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　(2)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
　　(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　(4)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
　　(5)物业及配套设施的产权清单；
　　(6)物业管理用房的清单；
　　(7)物业的使用、维护、管理必需的其他资料；
　　4.物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；
　　5.其他应当移交的财物、资料。
　　(四)业主、业主委员会应当与原物业服务企业做好移交工作，并制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，由查验人签字，业主、业主委员会与原物业服务企业盖章确认，存在争议的，应当在移交记录载明。
　　(五)新物业服务企业或其他管理人接管后，业主、业主委员会应当将本条第(三)项所列事项转交新物业服务企业或其他管理人，并由双方盖章确认。
　　第十六条 物业服务企业作出合法决定，不再继续提供服务的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　(一)物业服务企业不再提供服务的，应当提前3个月书面告知业主、业主委员会；
　　(二)业主、业主委员会应当及时召开业主大会选聘新的物业服务企业或其他管理人。原物业服务企业退出项目管理时，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业、其他管理人或者决定自行管理的，应由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应按照有关规定做好管理服务工作，属地职能部门履行好相应的社会管理职能。
　　(三)街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当对召开业主大会给予指导、协助。
(四)原物业服务企业应当及时向业主、业主委员会办理移交手续，未决定自行管理且未成立业主委员会的，按照第十五条第(三)款所列事项向居民委员会移交相关资料，并按照十五条第(四)款的规定制作移交记录。
第四章 应急物业服务
　　第十七条 有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：
　　（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
　　（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
　　（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。
　　第十八条 应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。
　　第十九条 组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。
　　第二十条 应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。
　　第二十一条 应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。
　　第二十二条 应急物业服务期限一般不超过3个月。
　　应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。
　　第二十三条 应急物业服务期间，物业共用部分的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位故意造成的除外。
第五章  法律责任
　　第二十四条  业主、业主大会和物业服务企业应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同的有效条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。
　　第二十五条  原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级国土、建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期退出，并处以5万元以下罚款；逾期拒不退出的，按照《湖南省物业管理条例》的规定，处10万元罚款，由颁发其资质证书的行政主管部门吊销其资质证书；并自责令通知之日起2年内取消该企业参与物业服务项目招投标的资格，3年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动；同时，由长沙市物业管理行业协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。
　　第二十六条  原物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，按照《湖南省物业管理条例》的规定，可处5万元以上10万元以下罚款。
　　第二十七条  物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)的规定，业主应予拒绝。
　　第二十八条 新物业服务企业或其它管理人违背行业发展规律，以明显低于市场价格或恶意竞争的方式取得物业项目管理权，或者在原物业服务企业未退出物业项目管理的情况下强行进驻物业项目管理的，自进驻之日起3年内取消该企业参与物业服务项目招投标的资格，4年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范(优秀)项目评选活动；同时，由长沙市物业管理行业协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。
第二十九条 违反《中华人民共和国治安管理条例》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的，由公安机关依法处理。
第三十条  物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业主委员会可依法通过仲裁或诉讼途径解决。    
第六章  附则
　　第三十一条  本办法中物业服务合同包括建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主、业主大会与物业服务企业之间签订的物业服务合同。
　　第三十二条 本办法自2012年 月  日起施行，有效期 年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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