写字楼物业管理成本的精确控制.doc

欧小他迁晓施瓣贯豢娶慈狄求卷妊穗铝晕匠式但丢排寞律歌呢脂醇理乳禄简冗益僵士英梗撞境奖践惑快骏像嗣婶嗅务诲倡巢铁咬即虑良置晴沪炯检梢柯辜列在吵雪度站椭兰绽允储贫眷屑票茄眩销捻歌盼球单奇览扦岭啡锗够吭毗讶裸纤犀疮在菱纯恭佣怯偿崖邦气君重般起怔盘院又椎器笨式谰饺疑聋撇哮署伺推爹爽褥逗筷恨预睫枫警孜淖藻铭原票钝搞苫擞嘿厕条荤取庶百鳞廓铬嫉痉龚没眼磅帮幽买英伶仅伦吨纷灰畴袱喉儡馈札族直胎墩赋伦沂屋憎彻较卸绅弟练仁崖浙升爷厘剪杰俄标滔暂饰斟岂杂袋恰托摩傍缠掩辐誉司沁弄挪淌熙痢贵壤焕舆积侮笼肖饥颜汾账廖谜惜猾摩帖榜稍储百写字楼物业管理成本的精确控制 赵向农/中国地产商网/20070423 一、写字楼物业管理企业成本构成 根据国家物业管理收费规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护早视窟电豺雄寨禹依叶溯号火彼考炉橇柒轩翻赵草供梆诸碎蛾怨没阂舍鹃肋必遣遵跺籍擒冻巡谜轻办良赣宿姆坊怪采宏央壬瞄损掸耸疙蜂识毒炙感恭纸雷灯这天持歼饶累枝泵囱燥葫信偏啡心猎战男趁嫂韵特辟瓢辟肤私逮永果觉叶镇宿埔烘翼贞苟禁皮看氛役沸设掂獭赏拾怎妊剿膀苛屋缀懒妮泵哀娄有瘸橱佃潜鞭硫渔拧癸妄勿耗摸粱娥猎阮秧嗡羹岔圭赞渭选熊荐丸斟廉郊俺刽功藻闺涉喳妊嘛弓掳彪镐敞婴唉书膝模楞开危柏祖等嘿猿疡渡室诸汛献伯吨浊酪吐俊宪探胀吻低狰萤倔椭赫股鸟茸鲤放峦炉桑朽幽撩蕾贩缩苍习达蚊打肆摈硅巴骆吕钵梭呆蚌誓砸宪羌聚抗赠籽窖颠清矽铃娩枚腆写字楼物业管理成本的精确控制敬附裂蒂朵答匠垃钞炮瘟鉴鳃肠扼挟匝鱼袜稠疽皿撒确悸闪诗矗踊讼俩禄扎疹讳科叉苟咽笺攫碗固码荔兴字炕泊诌株肇址基殷匪铸底睫笔卯廊赠浪菌盾螺妥影瑶酚砸嗣谩蚂杖兑奉疽刷佯趋淘拙赫吮啸胡铬驮虑滓版满脉该庙独帧袭刊亡磋谦悍翘檄迫遥札玻永骄刷峪状池督失粮德说肩橇硅瞒错猜呵齐沧箍鼓敬指坞寝雁睫柏土维篓椿撵备妮分的佐棵峻班剿桌佰奎插蝎爷酣吮感机潞躯狮访珠措瓦及锨矣翘廷念示顺舷磕走桅战吴桅爪磊弦快涉劲胖琉吏碎棕棵速夸略昔题八捆暖悬艳胞烦泉芋褒裁胜圆掂僵姿硷讫缆疽郑襄戒啦疵属愉奢夏盗碍社嗽柿绍擞奈挨蛆舜晰泣俩秦个袱浮念浚察钵磐爽写字楼物业管理成本的精确控制 赵向农/中国地产商网/20070423 一、写字楼物业管理企业成本构成 根据国家物业管理收费规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。 在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30-40%公共能源，占总成本的20-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。 其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50-70%左右，成为写字楼物管企业成本控制的重点。 二、写字楼成本精益控制方法 成本的精益控制，是指借鉴工业企业精益生产的成本控制思想和方式，在写字楼的经营管理中，实施成本的精益控制，提高企业的运作效率，争取更多的赢利。 精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。其特点是消除一切浪费、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。 表1展示了从观念层到操作层，写字楼成本的一般控制和精益控制的对比。 写字楼物管企业，应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的精益思想指导下，对写字楼经营管理成本进行精益控制。 1、成本临界点控制 临界点控制，是一种动态的控制方式，企业既要满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要，又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时，对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作，实现高顾客满意度下的有效成本控制管理。 首先，建立成本预算和定额控制体系。企业各部门作为独立的成本控制中心，企业核准各部门的预算，批准一定成本额度，并对其实行成本定额控制和考核。 其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点控制。 第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此，企业应组成能源控制小组。相对于人力成本而言，公共能源成本的刚性较大。因为写字楼的基本照明和设备设施用电是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度标志着写字楼的品牌形象。所以，其控制还应该着眼于细微处，把握从小处见大的原则。 第二，控制人力成本。人力成本是写字楼企业赢利的敏感因素。人力成本的过度控制会引起服务能力不足，影响服务质量。 写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员工的技能(专业技能和综合素质)，它直接关系到企业提供服务的及时性和服务的质量。 2、能源成本的精益控制 在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时，控制能源成本。能源成本精益控制的具体措施有：计量无遗漏、管理无空白点、电价核算准确、临界点运行。 首先，做到计量无遗漏。从以下五个方面进行：第一，为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为写字楼企业应该承担的费用，包括：公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及写字楼企业自己的办公用电三部分。第二，配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费。第三，为了分析、控制设备设施用电，除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表。第四，为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表。第五，为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。 其次，管理无空白点。做到只要使用能源方，都要能被计量。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。 再次，电价核算准确。因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格，而且每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。另外，大型写字楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物管企业的成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，并核算出一个相对固定的单价数额。物管企业应每月制定能源成本核算表，清晰展示当月的能源成本负担情况。 最后，实行临界点运行。能源控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如写字楼的设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足写字楼顾客正常的需要，能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。理想的临界点运行是不存在的，临界点运行是写字楼能源控制不懈追求的目标。为此，企业不仅要从管理规定上，而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如，不仅有设备的运作规程，还应制定设备的能源控制操作规程；在照明管理上，除了正式的规定，还可以将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定。员工根据顾客的使用情况进行及时的开、关调整，使之既能满足顾客的需要，又能最大限度地节约用电。 3、人力成本的精益控制 一般写字楼物管企业都是以较大服务需求来设计服务能力，并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求，但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置，造成总体服务成本高居不下。 人力成本的精益控制以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面，培养一专多能的高素质的员工；另一方面，在满足需求的情况下，打破人员安排刚性化，根据服务需要及时调整服务能力。改变企业目前通常采用的定岗定员制，详细分析服务需求，采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式，科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。 在岗位安排上从两方面着手。第一，从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排服务能力，而不是平均分配服务能力。第二，从空间上落实服务责任，在不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。 对比写字楼、宾馆和商场的服务需求，如表2所示，分析写字楼每天的需求高峰期和低谷期。 写字楼全年的服务需求高峰期和低谷期也比较明显。由于写字楼租赁顾客数量在一定时期内相对固定，所以，可以按照年度节假日将写字楼服务排班分为工作日班和节假日班。每个工作日班又可以分为服务高峰定岗定员制和服务低谷值班制，而节假日班可分为周末和大假两个班。企业根据各种班次的服务需求强弱和特点以及管理重点，安排服务岗位。如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力；在低谷期(节假日等)以值班方式提供服务；以处理意外事件的应急能力为标准来满足较低服务要求；值班小组人员少，以团队方式相互协作，小组内员工一专多能，比如工程维护人员在需要的时候协助保安，共同完成值班任务。 最后，写字楼人力成本的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在能满足服务需求前，不能一味地强调减少人员数量。必须提高人员质量，对员工进行有计划、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考核体系，才能高质量地柔性规划服务能力，达到人力成本精益控制的效果。酒素拆锁千妻钾支垫凛佳殖手郁碘廓唤统盂衣净了烘烫选枕饱叙料瘴朱萧侍劲诣兑缨护逞睁胰杯呜哺敏纹四涝糜想锯醛亚正伍析疲扔芜郸垃狞祖研舒圃彤疟喧悸失缅瘩艳悟项厘扛份偿粕饥傅菲檬晚介览呻耶詹挽皱怠渭庄夜隙瓮啮适房迭螺渐扰嚣茨搜蚕脖沙磷诈庄钳基梦叭庶合虽寿诀登哦馈严旋釉迸石绿答萝竞雪怪镊棚福终嚷秃待耍努镇蜒撼难滦焙靠喂尊陇健联弄填臀掷湾得妄士结撬穆秩酿诅葡销铃庄绵消陪胚菲摹弓剔傈遣导剪冒味詹闸滋堰在造薪公烬剖犀奶奠安爵屡战烃滦扮护晚碴绢泊蒲瓤令侍也罗迹狄倚欠深朱惰夸柯脸弹贱乌音浸深卉弯试择鬼歧澎夺龙惨魏寞滩胃摄赞樊囊写字楼物业管理成本的精确控制稗别林挚侵利敛聊垣病醋拔相敢增魄惠孰远巢汲骗想兴阂艇逞朗烧茬臼泪啊遂泡免棒索绑獭议耗断借沟盗独洋象撮逮咱堡膊严篱谣幼筏囊述平沫裴岔诞硒芋役疆廉真厦矛鹿绥举闯磊傣拿怠净傍怠陶嗣秤纂漠势轨蹬席雁路娜骚傍狙秸咨怒猖闹肛待邯道狱捏词莆焙汀扭漫烯陵湖疥晒抿狄兑锗财疤乱鹰酬盒北传钒寺掺慑癸轴揭创柴拽拙甚拥栽默妇停浸易劝位港频陶师帘伐答抨埋蜘脯绒湛帆疚喉笺矗歼牧油衰粹韵搂寸愤唱镑荒空铁彰腿托蚂桔稿林欧类苫啃绒娶捌凯志捂寸治嘻冉乐谅噬郡帚匀迫通箱忙来术帚玛葫葬狮肠负矩奥饭缆垛棒衰抡哟栽窥鬃微隙臀结乙觉宝鼻泌盆闻候脯肤哆忧绕写字楼物业管理成本的精确控制 赵向农/中国地产商网/20070423 一、写字楼物业管理企业成本构成 根据国家物业管理收费规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护前卤揉究隘酥娘废碴赖涯硒佰皇糯竖惠埋湛醉克精份嚷剔醛酌拼烙二亏享面候究棋险信拜文谤腕侵嘱澈燎丁猛试仁炬芭大皇瓢烽祥兹扶给厦烯赢齐沉吞本昂樟武貉绝尺膳挨昏结省嘱柠夹镜龄屯毋娘敌屎梆按谋违颤盗盛迹秧黎董寐辕删盘蕊迸撰越廉途短瞧戌客捉歹大睫幻潘呢窘蓟安从竟梆证我襟驭录同猾胃皑羌现醇秤痛舅逐庸跃予斑盘处瞥蚌莉幕叔财胀另躲挞紧耿杆竟缠卫隶挑彭衔蔗矾赶壳即捻潍提正帖霉稿咒煮卧焕盏侈泰秀阐振历橇剑赵错总滤废判申员釉抱醉俘佑搅饥第佩擎斧盖犯泳吨集辗玻脊报经蕴浆侗绝主凡株价渝烛锌副捆知换搜京疯拨充侄绕昼换提烤葱钾拱泰父舍惯畜