物业管理委托管理合同.doc

德盛广场前期物业服务合同甲方：安徽省外经集团 （开发建设单位）乙方：安徽浩成物业管理有限公司(物业管理单位）根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对德盛广场提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称：德盛广场物业类型：商业综合体座落位置：花津南路与纬六路交叉口建筑面积：约26万平米第二章 服务内容与标准第二条 物业早期介入阶段（即从2015年10月1日起至项目整体交付完毕业主委员会成立止）1、 从物业管理和使用者的角度，为项目的规划设计提供合理化建议；2、 应甲方要求，参与本物业销售合同的评审，从物业管理的角度，提出相关修改意见，方便日后管理及控制投资成本的优化建议；3、 从开发商和物业管理的角度，参与水电设备、暖通设备等共用设施设备方案的评审，分析其选料、选型的合理性，并提出合理化建议；4、 向甲方提供项目所需的各类标识系统，以符合项目交付的需要；5、 应甲方要求参与其他相关物业配套设施的评审，并提供相关合理化建议。第三条 物业施工阶段1、 根据甲方提供的工程施工进度计划，定期对施工现场进行巡查，及时提供工程整改意见；2、 每月不定期巡视施工现场，并对施工现场的管理和工程质量及整改情况提出合理化建议，形成每月巡查报告；3、 根据工程施工进度及现状，跟进各施工项目过程（如土建、机电安装、智能化系统、景观等），进一步提供相关改进建议；4、 根据工程施工进度情况，向甲方及时提供楼宇材质保护建议，减少因施工对材质造成的损伤；5、 应甲方要求，参与隐蔽工程验收、机电设备安装调试，从方便日后使用管理及降低维保成本较低出发，提供相关改良意见第四条 物业验收阶段1、 组建物业管理处；2、 招聘员工；进行物业管理业务知识和实务操作技能培训；3、 确定物业管理和服务所达到的标准，制定前期物业管理各类方案；4、 协助甲方编制业主手册；5、 协助甲方做好工程扫尾阶段的成品保护措施；6、 参与甲方工程管理人员以及销售人员组成的联合质量检查小组，对物业单体工程、综合工程及共用设施设备逐项进行初、复验，并监督施工单位的整改情况；7、 做好物业的接管验收工作；第五条 物业交付后在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、 物业共用部位的维修、养护和管理；2、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、 公共绿化的养护和管理；5、 道路交通、泊位管理；6、 公共秩序维护事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理； 第三章 服务费用第六条 前期物业管理开办费用壹拾万元，由甲方向乙方支付，合同签订起十个工作日内向乙方支付前期服务开办费。第七条 甲方向乙方全额支付物业交付后的空置房费用、第一届业主大会费用（按实际发生额结算）、物业管理服务收缴率差额部分费用（按每期应收物管费总额第一年为20%，第二年为15%向乙方补齐）差额部分费用补齐时间：在乙方预收年度物管费前一个月，由乙方向甲方预收、第八条 甲方承担前期物业管理期间发生的共用部位。共用设施设备问题的维护费用，并承担保修内由于设施设备质量问题产生的损失费用。（可向施工单位质保金中收取）第九条 物业服务费用（不包括私家财产和报关费）具体标准如下：1、 非住宅（包括商铺）按建筑面积每月每平方米3.5元（不包括政府规定的人行道门前三包的费用）；2、 小区公共能耗费按实按月按户向小区全体业主和使用户平均分摊交纳，控制放分摊能耗由开发建筑单位承担。第十条 业主应于开发公司发出入住通知书之日起交纳物业服务费用（因业主的原因不能按时入住或入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，并按规定或约定综合服务费标准第一年按70%交纳空置物业管理费，第二年全额交纳空置物业管理费）。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任、业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第十一条 物业管理服务费由乙方按12个月向业主预收，业主或物业使用人应在每期的前15日履行交纳义务。业主逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。第十二条 若开发商与业主在销售合同中未确定由谁承担物业管理费用的，则乙方有权直接向甲方按本条约定收取物管费。第十三条 业主拒不缴纳物业管理费的，乙方可以依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。第十四条 停车场收费及经营收入分配采取以下方式：1、 停车场收费标准 ：按物价审核部门核准的价格收取费用，如前期甲方因招商采取的一系列优惠免费行为，由甲方补贴乙方。2、 本物业管理区域内属于全体业主的所有的物业公共部分，共用设备设施（外立面的广告）统一由乙方经营。第十五条 业主或物业使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主或物业使用人自行办理。第十六条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。第十七条 乙方向业主或物业使用人提供的其他服务项目的收费如下：1、 装修垃圾清运费按国家规定执行；2、 其他有偿服务项目的收取标准另行约定。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 第四章 物业的经营与管理第十八条 甲方应做好以下工作1、 销售前制定德盛广场业主临时管理条约，并作为销售合同附件与买受人签订合约。物业销售同事，协助乙方与业主签订德盛广场前期物业管理服务协议，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守德盛广场业主临时管理条约和德盛广场前期物业管理服务协议；2、 审定乙方提出的物业管理服务年度工作计划，审定乙方制定的物业管理制度；检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；3、 应贯彻执行并督促业主、物业使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作；4、 负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并与小区交付前及时向乙方移交；5、 按政府规定提供物业管理用房，并进行装修及配备乙方日常办公所需的相关设备（如办公电脑、打印机、传真复印机、办公桌椅、空调、办公文件柜等）。6、 按合同约定按时足额向乙方支付各项费用；7、 公共能耗部分因目前无法估算，暂不约定，今后在补充协议上约定。8、 小区生活垃圾处置费用由甲方一次性向环卫部门支付；9、 当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，甲方应协助乙方开展催缴工作，如因为产品瑕疵、不符合交付条件等因素而导致业主不缴的费用的由甲方承担；10、 按照国家优秀住宅示范小区标准，制作、安装各类识别系统（内容由乙方提供）；第十九条 乙方应做好以下工作1、 根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本住宅区物业管理方案；2、 受甲方委托对小区交付后的物业进行日常管理；3、 劝阻、制止损害本住宅区公共设施或妨碍物业管理的行为，并对造成的损失要求赔偿；4、 向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；5、 每12个月在本物业管理区域内向全体业主提供专项维修资金收支使用情况；6、 本合同终止时，乙方必须向业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。第二十条 乙方应于停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务第二十一条 本物业管理区域内的会所属甲方所有。会所委托乙方经营管理的，乙方将根据当地的实际情况制定会所活动场所收费标准，并上墙公布（另定合同）。第五章 物业的承接验收第二十二条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、 物业单体的共用部位（屋顶、墙体、楼道）2、 道路市政设施；3、 环境绿化设施；4、 其他公共配套设施；第二十三条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、 因甲方原因造成施工遗留问题的；2、 因材料质量问题未达到材料使用年限的；3、 共用设施设备未能达到正常使用寿命的；4、 保修期内进行更新和关键部件维修更新的。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下；1、 承担维修责任和费用；2、 委托乙方维修，承担费用；3、 及时更新设施设备或相关部件，重新承担维保期。第二十四条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订由甲乙双方和施工单位、材料供应单位、设备安装单位的三方协议。第二十五条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料；1、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、 有关物业销售方面的资料。第二十六条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章 物业的使用与维护第二十七条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第二十八条 乙方可采取规劝、制止、举报等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十九条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第三十条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第三十一条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第三十二条 在小区交付前三个月甲方按规定依法无偿提供物业管理办公用房（包括装修及必须的办公设备）、业主委员会办公用房（基本办公用具及装修，产权归全体业主），并提供安保人员及管理值班人员宿舍、食堂用房及相应的设施设备（设备清单由乙方另行提供，由甲乙双方确定后，作为本合同附件）；第三十三条 协助乙方与施工单位或安装、供应单位共同订立三方维保合同。第三十四条 乙方提供标识系统清单由甲方负责制作及安装；同时提供承诺的配套活动场所，并按正常使用状态配置设备。第三十五条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章 专项维修资金第三十六条 根据“芜湖市住宅区物业维修专项资金管理暂行办法”的规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。物业买受人在购房时，按规定由房地产开发企业向物业买受人代收代缴专项维修资金。第三十七条 专项维修资金由芜湖市物业维修资金管理中心管理。第三十八条 维修资金的使用在公共设施、设备保修期满后，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会批准，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。业主委员会未成立之前，不得使用专项维修资金，因公共设施、设备保修期满后，需要维修的费用，仍由甲方承担。第三十九条 维修资金不敷使用时，需经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。第八章 违约责任第四十条 甲方违反本合同第二十七条、第二十八条、第二十九条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条至第七条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第四十一条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条至第七条约定的服务内容和质量标准，甲方应书面要求乙方整改。业主或物业使用人违反本合同第十三条、第十四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费，乙方有权利按服务费3月的标准要求业主或物业使用人支付违约金。第四十二条 乙方违反本合同第十三条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第四十三条 甲方违反本合同第三十条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第四十四条 以下情况乙方不承担责任：1、 因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、 乙方已履行本合同约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、 因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、 乙方已履行物业管理前期服务协议的约定义务，造成业主生命及财产损失的。第九章 其他事项第四十五条 本合同期限自2015年10月1日起至首届业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四十六条 本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。第四十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新聘的物业管理企业代管。第四十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第四十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但本合同具有同等的法律效力。第五十条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第五十一条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1、2中方式处理：1、 向芜湖市仲裁委员会申请仲裁；2、 向人民法院提起诉讼。第五十二条 本合同一式四份，经甲、乙双方盖章、代表人签字后生效，甲、乙双方各执二份。附件：前期物业管理服务质量标准一、物业共用部位的维修、养护和管理1、 房屋外观：外立面统一、整洁；2、 房屋共用部位每年普查一次；3、 养护及时二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养；4、共用设施设备小修和急修：小修1日完成，急修1小时内采取必要措施；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、楼道保洁每日一次，加巡检；2、环境保洁每日一次，加巡检；3、公共设施设备保洁每日一次；4、生活垃圾日产日清；四、公共绿化的养护和管理1、定期修剪造型；2、定期喷药灭杀；3、定时浇灌，清除杂草；4、进行必要的补种；五、道路交通、泊位管理1、限速、限重、限高、限宽，禁鸣；2、畅通有序；3、停放整齐；4、来访车辆出入登记；六、公共秩序维护事项的协助管理1、统一服装，持证上岗，24小时文明执勤；2、定人定点定时进行巡查；3、协查各类违法案件；4、周边智能化监控；七、装饰装修管理服务1、负责装饰装修的备案；2、负责巡查装饰装修情况；3、装修垃圾指定时间、地点堆放；4、房屋公共部位被损情况勘查；5、统一清理装修垃圾；八、物业档案资料管理1、专人管理，专室专柜，编目造册、保守秘密；2、科学管理，确保档案完好；3、逐步实现只能化管理，提高管理水平。