2009年房地产估价理论与方法真题.doc

2009年房地产估价理论与方法真题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A估价机构B估价师C估价报告使用者D估价委托人的估价需要2一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A估价委托人B估价师C估价目的D估价对象3下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A在用价值为市场价值B投资价值属于非市场价值C市场价值的前提之一是继续使用D同一估价对象可能有不同类型的价值4李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为05%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A5000B12574C12650D139115下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A了解某宗房地产的出租人权益价值B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C了解某地区地震后房地产价值的变化D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A易受限制B相互影响C独一无二D不可移动7下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A用途专业的房地产B价值较大的房地产C独立使用的房地产D不可分割的房地产8下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A户型B楼层C层高D装修9对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A谨慎价值B市场价值C残余价值D快速变现价值10某套200、单价4000元/的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A7184B7447C7523D800011下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A土地总价B土地单价C楼面地价D商品房价格12设立地役权通常会使（）。A供役地的价值下降B需役地的价值下降C供役地与需役地的价值都下降D供役地与需役地的价值都上升13下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降14在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A谨慎原则B替代原则C合法原则D最高最佳利用原则15近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A在建工程抵押估价B房地产损害赔偿估价C期房市场价值评估D房地产估价的复核估价16在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A统一房地产范围B统一付款方式C统一价格单位D统一市场状况17估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A7500B7560C8360D860018某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A3500B5629C8629D1800019某房地产2009年4月的价格为6500元/，已知该类房地产2009年310月的价格指数分别为10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/。A511051B530726C554995D56381320报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A投资率是投资回收与投入资本的比率B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率21对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间22某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A245B275C315D34523某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A48999B49553C69553D8000024某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发成本和管理费用为1200元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的55%，开发期为15年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A790%B1108%C1183%D1373%25某成片荒地面积1k，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为72%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/A31061B32160C47787D4947726某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A6760B81124C162248D24337227在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A取得待开发房地产的时间B开发期间的某个时间C开发完成后的时间D开发完成之后的某个时间28现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/。A48652B52174C55950D13987629直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产的现实价格资料D估价师选取的现时和未来的价格资料30某类商品房20042008年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/。A797400B802300C805625D80780031威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=NPc-C-kc（t）中，表示（）。A单位面积土地上农产品的产量B市场上每单位农产品的价格C生产每单位农产品的成本D向市场运输每单位农产品的成本32某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A500B525C600D165033某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A空置率偏小B运营费用偏大C收益期限偏短D报酬率偏高34某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法35在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A假定建筑结构是安全的B肯定建筑物是安全的C强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D说明建筑结构安全难以确定二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）1下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产2下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A中华人民共和国物权法B中华人民共和国城市房地产管理法C城市房地产开发经营管理条例D房地产估价规范E城市房屋拆迁估价指导意见3下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本4在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A拖欠建设工程价款B已抵押担保的债券数额C房地产变卖处置费用D诉讼费用E其他法定优先受偿款5下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A完全产权价值B出租人权益价值C快速变现值D承租人权益价值E残余价值6下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级7下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大8根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A土地所有权B依法承包的荒山的土地使用权C宅基地使用权D固有汽车加油站E乡镇企业用房9下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A标准厂房B房地产开发用地C行政办公楼D写字楼E在建工程10就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A较乐观的估计值B较保守的估计值C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值11成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用E销售税费12某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日C开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日D建设期为2009年10月18日至2011年10月18日E销售期为2011年4月18日至2012年4月18日13针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A理论上适用的估价方法，都必须选用B在适用的估价方法中，选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法14甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元15在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A拟买卖的房地产市场价值B买方愿意支付的最低价C买方可承受的最高价D卖方可接受的最低价E卖方愿意接受的最高价三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。 （）2在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 （）3对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 （）4在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。 （）5周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。 （）6不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 （）7当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 （）8房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 （）9某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 （）10成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 （）11在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 （）12一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 （）13运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 （）14某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （）15一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （）四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）1王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。2某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000，建筑容积率为20。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天间），第14年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责