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财务管理专业毕业论文
论文提纲

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论文提纲
提纲一稿
指导意见
 新阳房地产开发有限责任公司成本控制研究
一、 绪论
（一）选题背景、依据及意义
1、选题背景
2、选题依据
3、选题意义
（二）国内外研究现状
1、国内现状
2、国外现状
（三）研究内容及方法
1、研究内容
2、研究方法
二、房地产开发成本构成及影响因素分析
(一)我国房地产开发现状
1.市场现状
中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
2.政府对现状态度
国务院18号文件首次提出房地产业是中国国民经济支柱产业。这表明了政府对房地产业的明确态度。同时，密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。

3.消费者对现状的态度
大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。
（二）房地产开发成本主要构成
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
2、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
6、贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。
8、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%
（三）房地产开发成本影响因素
1、土地成本
通过招拍挂方式购买土地的交易价格中己包含了征地、拆迁补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设费等，实际上通过招拍挂方式购买土地的交易价格就是开发商的支付的土地成本。
2、工程建设成本
不同设计方案的选择、新工艺、新材料的设计，对材料的选择、设备的选型、工程量的增减、材料价格的认定、对施工队伍的选择等，这些因素都直接影响单位建造成本。
3、相关税费、管理费用及筹资成本
房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金有关。

三、新阳房地产开发阶段成本控制
（一） 项目决策阶段成本控制
1、开发项目可行性研究
项目投资决策是投资行动的准则，正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。
2、开发项目投资估算
准确全面地估算开发项目的造价是项目可行性研究及整个项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

3、开发项目评价
项目评价即对拟开发建设方案进行环境影响评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别房地产开发项目环境的可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。
（二） 项目设计阶段成本控制
1、开发项目规划设计的成本控制
是实现房地产开发企业根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。
2、施工图预算的成本控制与审查
施工图预算是拟开发房地产项目设计概算具体化文件，也是单项工程综合概算的基础文件。
（三） 项目施工阶段成本控制
1、建设阶段成本控制程序
2、开发项目工程费用计划
工程费用计划是确定工程项目投资控制总目标的基础上，根据项目的技术经济特点和项目的展开程序，对工程费用的使用所作的具体策划和统筹安排。
3、施工阶段主要成本控制
措施工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。
（四） 项目营销阶段成本控制
1、房地产营销概念和工作状态
2、房地产开发项目营销
3、房地产项目广告策划
广告不是营销的唯一手段，但营销工作的开展却离不开广告
四、新阳房地产成本控制中的问题及对策
（一） 成本控制中存在的问题
1、忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当
房地产投资开发具有高风险高回报的特点, 企业领导层的决策对其成本影响最大。
2、重施工控制，轻设计控制
工程成本主要含在施工阶段的一砖一瓦中，加强监控，就可大量节约成本。
3、重财务控制轻成本测算、结算和成本监督控制
大型房地产开发公司开发的项目多, 业务量大, 在其内部应形成完善的成本预测、成本结算和成本监控体系, 对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。
4、控制机制不严密造成企业成本支出增加
在钱来得容易的情况下, 成本控制的机制就难以建立和健全。

（二） 成本控制中应采取的对策
1、设置成本控制目标体系
2、以设计阶段为重点的成本控制
3、主动控制
4、考核成本控制的手段
五、结论

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)