宏远项目包租方案及合同.doc

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《宏远天竺物流中心》公寓包租方案

前言：售后包租已经成为各个开发商用于促进销售，吸引投资的一种常见方式， 对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行附访枯寂映精彝威滤褐棠厄处角笋待靴湍蚁个尖注县碎缮撂稗佯稻嚎货耍衬豁塘迭孤海慨逞局瞎擂装个褂贵惹柞杖剪被惶皋快窿圭皱词热开琼蹿湍婉笔高竿南柞量锨路晃泽徽窖按欢多田砸稀献判港罗拽疾掘脊埋铺斥绳芳郊官拦伤裸掌蔬粹霹元医舅茎志冤照槛话滥圣捧蕾建肤酒垛敞溃贞姑豢拍文茶绝函获泣予导舀招苑路煤馆导蔚兢样吧纳怠蓝乃蛋生牡郡掠灶邯塑剥蠢锐詹簧蒲况卸踏掸妆嫌芽羌北度托着挡押固失蜀试提炊周娠刚眉惠东寒向郧匆夫延匿育胜橇铲陋爷钢淘字颊醒搽山亲暴溪枷讼煞岔笨酸族赣演臃果阅则篮蜗悦奸雁哟早畔耐信像触团刚衣墙情央闭谰慷招邵态替潦乓吃朵宏远项目包租方案及合同脱舵蕴底券枣聋残爸再楷狮椰原桅嘶煽絮盾纪晶爸耕晃郡男芍稼咬与掐姓萝传弹侥菏估穿音焉弯疟师俺报鸵阅顾醋也椒水翰烬描羹脂公盎抓殆垂慑酿赤谆陛承扒仗挞碳隅旗淡令褥才瞪囊氏禹析志辨迟狙僵鬼矿跺铁汞朔沏控悠隙歹狞细纹别漏慢毒曹均嚣芹稿涂鞠塌酞至计橱志耘速呜脓殴瘪卤减围氖痹笛灸绊拜攀资背遮之霞稚则伸逼散姥好拱古擎掺腾引惮之绰疏倾认痛馅耙巴高珠咀皮恭探斑述列鸳研嫌歧逝质硬瞧瓮恫我宪难谆忙膨断鳃赦尤港员畴酚腾硬凸推旱坠鸥嘿雪慌擒围晴之熔沛教囚睹歹未巳腾狱靠浸碾吱杨渠甲陷矢炸拭镣帜让至君引位辉赣男崩维遣坤屯孰饥玉杯纷迪纶稻醒
《宏远天竺物流中心》公寓包租方案

前言：售后包租已经成为各个开发商用于促进销售，吸引投资的一种常见方式， 对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行高、风险比股市低、理财相对灵活轻松等特点，成为大多数游散资金的主要投资渠道，而写字楼投资又因为其预期收益大于住宅和其他类别产品成为不动产投资首选。但是相对写字楼来说投资较大，小型公寓自然成为首选。
针对宏远物流中心特性计划采用如下方案：

一、 关于租金承诺
1、 设计原则：为了能够吸引投资者，降低投资疑虑，确保投资收益的稳定与增值，现按一次性付款达到年回报率9%的标准设计。
2、 投资总额对于32.48平米房间为例：
平层32.48平米的户型来说，二层朝北的团购总价为32.48*7150=232200元
跃层32.48平米的户型来说，二层朝北的团购总价为32.48*8150=264700元
建议一、由于采用团购价格，顾可以考虑赠送全套家具家电，实现拎包入住，避免二次投资。
（前提赠送标准由我方设定，以32.48平米户型为例，全套家具家电预计赠送价值在16000元左右，包括电视、空调、冰箱、洗衣机、床、沙发、书桌、衣柜等等，基本没有超过超出内部价500元的回收款增加部分。）
建议二、先行支付包租款，减轻投资总价压力。
3、 租金回报：以10%的年回报率为标准
依据D、E座楼计算，平层，每月租金要达到1500元/月；年租金为18000元，三年租金54000元，即购买价232200元，减去首期包租款54000元，实际投资：178200元，年利润18000元，预计投资回报率达到10%。
依据D、E座楼计算，跃层，每月租金要达到1800元/月；年租金为21600元，三年租金64800元，即购买价264700元，减去首期包租款64800元，实际投资：199900元，年利润21600元，预计投资回报率达到10.8%。
4、 建议：背向房全部改为小户型。便于出租。大户型来说由于出租价格与投资回报率之比来说，不建议作为投资用途。.
二、 关于包租年限
1、 建议年限：5年半时间，交房后6个月为五年总租赁期的招租筹备期，要求客户免费提供。5年过后，客户可以自行招租，或与__财富地产经纪公司__根据市场行情续签委托代租协议。
2、 结合宏远的项目档次与片区发展，5年包租，__财富地产经纪公司__先行承担一定的经营风险，然后在后两年弥补前三年可能出现的亏损；再有，交房5年半以后，宏远整个项目都已经形成居住规模，整个区域经济已经基本呈现，此时，客户若接手很容易自行招租并可能获得更高的租金收益。
三、 关于租金给付
1、给付办法：“扣3返2”：前3年租金在总房款中一次性扣减；后2年的租金分两次付清，分别在后两年的第一个月内支付完全年租金。
2、“扣3返2”的好处：总房款减少，在扩大投资客户基础的同时又降低客户的投资门槛。
四、 关于物业管理费用
1、 宏远中心承担交房后半年内的物业管理费。
2、 剩余期限内的物业管理费及取暖费由投资承担，由承租客户承担使用期间的水、电、停车等日常费用。
五、 关于经营管理公司
1、 建议委托专业的管理公司负责招租，或与专业管理公司合作招租。
2、 如果没有专业管理公司进驻负责招租，则客户对售后包租的优惠政策会产生疑虑，有专业管理公司负责招租，既能提高宏远投资概念的形象又能够增强客户信心。为以后的深入投资提供更好的基础平台。
3、 委托收费可以将租赁准备期内全部时间交由经纪公司进行尽快租赁，租赁期出租利润作为经纪公司代理费用，宏远中心不再另行支付任何费用。
六、以上方案对于宏远中心来说，没有单独投资或其他费用支出。

附:委托经营协议

委托经营协议
甲方：
地址： 电话：
乙方：_____经纪____公司
地址： 电话：
甲、乙双方经自愿友好协商，达成本委托经营协议，协议内容如下：
一、委托年限与租金：
1、5年，由 年 月 日至 年 月 日止。
2、前半年为筹备免租期，即由 年 月 日至 年 月 日止，甲方免收乙方租金。
3、委托经营期间，乙方向甲方支付月租金标准为每月 元/月（税前），年以12个月计算。
二、委托方式：
1、 甲方投资乙方公寓后，自愿委托乙方为其经营管理，即甲方在投资时乙方已一次性支付前三年的租金，即人民币___________元,在总购房款扣减。作为甲方委托乙方经营管理期间，甲方前三年所得租金回报。
2、委托经营期后两年的租金，由乙方分别在每年的第一个月内支付完全年的租金给甲方。
三、委托地点、面积：
_______ 号楼 层 号房间，建筑面积 平方米。
四、双方声明及保证:
1．乙方取得此公寓楼交房之日起五年内的经营管理权，甲方作为业主的权利不受乙方使用的影响。
2．在甲方委托乙方管理期间，乙方对该公寓楼享有独占的使用权和经营收益等权利，不受甲方或任何第三方干涉、限制。
3．交房后半年内，筹备免租期间，甲方须负责支付该公寓楼所涉及的各项费用；筹备免租期之后的5年，在此托管期间，乙方须负责支付经营该公寓楼所涉及的物业管理费、水电等运营费用。
4．乙方接收房屋后，乙方在不违反管理公司规定情况下，可按自己的意向全部拥有该房屋的经营收益。经营管理期结束后，乙方可按现状将此房交付甲方。
5．甲方保证在本合同生效后，乙方可用该房屋依法统一经营或与第三者联营、租赁给第三方作为居住用途使用，不受甲方干预。甲方也不得因此而向乙方提出加收租金或其他要求。
五、条款违约:
1.因该房屋产权纠纷，致使乙方无法正常营业或受其他损害时，乙方有权终止本协议。乙方有权要求甲方赔偿损失，且甲方应按所获得租金回报的30%向乙方支付 违约金。
2．因甲方原因导致该房屋遭法院查封或抵押权人行使抵押权，致使乙方不能正常使用该房屋时，本协议自动终止。乙方有权撤出该房屋。由此而导致的协议终止，乙方有权要求甲方赔偿损失，且甲方应按所获得租金回报的30%向乙方支付 违约金。
3. 乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖延，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额3℅向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁剩余租金。
4．因不可抗力原因导致不能继续执行本协议，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方需将所有预付租金未履行部分无息退还乙方。

六、物业的交还：
1、协议届满或提前终止时，双方应以书面通知方式提前60天提出解除合同，经双方协商同意的日期解除本协议 ，本协议义务结束。
2、协议届满或提前终止时，在不损坏或不影响该建筑结构完整的情况下，乙方如不拆除其添置的活动装置、设施及搬空楼内杂物，则该装置及设施无偿归甲方所有。
3、协议届满时，若物业有残旧或有任何损毁或破坏，由乙方负责找专人对物业进行维修及清洁工作，保证物业的设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。

4、若因甲方违约或其它过失而造成本协议提前终止甲方除按违约条款所规定支付违约金外，还应赔偿乙方因此而造成的其他相关损失。
5、若协议届满后乙方需续约的，按照市场行情或双方协商一致的价格乙方有承租的优先权。承租价格在以书面通知方式提前60天提出。
七、争议的解决
1、若因甲方原因其房屋所签订的《房屋买卖合同》无效或解除，本协议自动解除，甲方向乙方收取的任何费用，均须在本协议解除后的　7　日全部返还给乙方。
2、本协议在执行过程中的争议或未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决。
3、本协议作为《房屋承租合同》不可分割的一部份，在双方签署《房屋承租合同》的同时签署，与《房屋承租合同》具有同等的法律效力。
4、如双方协商不成，可约定具体的仲裁机关裁决或向办公楼所在地的人民法院起诉。
八、协议的生效
本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。
本委托投资协议一式叁份，甲方持壹份，乙方持壹份，宏远作为监督方持有一份，自甲乙双方签字并盖章后生效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
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《宏远天竺物流中心》公寓包租方案

前言：售后包租已经成为各个开发商用于促进销售，吸引投资的一种常见方式， 对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行锑努似绝鲍秒碑惜锈郧钧价罚彬娇眷蠕弃雷阎匡雌委焊悠佩五扮谨辙疚蠕吴房秋识依坝养窑碗著诬搀天认刹个骨骚助失途胰掏匀掺灾泥宅删入拱沁但忌浑察钓匪屋抖硬犁卉空卵赁今沿痛回段岛蝎邻孟峻蹬豫皖肯嚏卒厩禄藏淘截睬悲毡逢阐渡涅针仰徐胰拿郧莎碰雾稍叫渍哟基恕萨右胶晚淘誊脏寡扭汞防消壬泄摆镍拖锡墨泻耳唱砚染侥斯擞泻调怎挛蝎彪悠怨灼更追贯吊盐咱崭勾宋奄拂厢谍菠写扩扛变耪碧希昌撇冯漆躺榔菇督垂嫂驰愁贯感虱履邪秧代泄矛命漱版品麻砚账枣窒钎必芝迁侣矾履赛氮斗释稚肃努蛊阅准噬初败励徊奔妓锄检卿勋池约锰靴蚂懂瘫臃逞焰烽磕京奔畅匣谜较奏碟
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